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    1. Boa noite, Pretendia auxiliar um familiar a avaliar se teria vantagens na criação de uma empresa para fazer a gestão dos seus imóveis mas como ainda não me cruzei com nenhum contabilista com experiência neste tipo de empresas nem a informação que encontro divulgada na internet é muito esclarecedora, gostaria de saber se algum dos membros terá expediência neste âmbito e se me pode ajudar a entender qual a melhor forma de analisar o modelo de gestão para decidir se é realmente vantajoso. Coloco abaixo algumas dúvidas que me surgiram: 1) Pode ser criada uma empresa unipessoal ou terá que ser uma sociedade? 2) Mantendo-se os imóveis em nome do proprietário actual, cria-se a empresa tendo o proprietário como sócio-gerente, com um rendimento, p.e. o mínimo? 3) Passa-se uma procuração à empresa autorizando-a a substituir o proprietário em reuniões de condomínio, pedido de serviços de água, luz, gás e telecomunicações, no pagamento de seguros taxas e impostos, na gestão dos contratos de arrendamento e na manutenção o património edificado? 4) Os rendimentos das rendas continuam a ser do proprietário. A empresa cobra-se de um serviço de gestão? Será uma percentagem das rendas? 5) As despesas que são normalmente dedutíveis à colecta do rendimento predial (impostos, seguros, condomínios) se passarem a ser pagos/geridos pela empresa, também são contabilizados como despesas da actividade da empresa e são dedutíveis à colecta? Ou é mais vantajoso fazer garantir que o rendimento remanescente para o proprietário será suficiente para cobrir estes custos e tentar que no final do ano a coleta de rendimentos prediais, deduzida destas depesas, seja quase nula? 6) De que forma são tratados os casos em que existe retenção na fonte? 7) Uma empresa destas pode ser considerada PME e beneficiar da taxa de IRC reduzida aplicável aos primeiros 15 mil euros de matéria coletável? 8) Uma empresa destas tem que pagar o Pagamento Especial por Conta 9) As despesas com obras nos imóveis entram para as despesas? Mas são todas englobadas ou trata-se como nos casos dos particulares em que as depesas só podem ser deduzidas aos rendimentos provenientes das fracções onde foram feitas as obras? 10) Que despesas são elegíveis para deduzir à coleta numa empresa empresa com esta actividade? 11)É viável/legal definir a sede da empresa como sendo a moradia do proprietários dos imóveis e deduzir as despesas com água, luz, gás, telecomunicações, informática, combustível em viatura que não é propriedade da empresa? 12) Quanto é que poderá custar a contabilidade de uma empresa com esta actividade, considerando p.e. 20 contratos de arrendamento? 13) Os juros de créditos contraídos para execução do obras nos imóveis também podem ser deduzidos? 14) É possível pedir a dispensa de pagamento de IVA, certo? 15) De que forma se conseguiria retirar capital da empresa proveniente dos lucros? Distribuição de resultados? De que forma são taxados estes rendimentos? Com tantos custos associados à actividade, contabilidade organizada, pagamento à segurança social sobre os rendimentos dos funcionários da empresa, IRS a pagar pelos salários auferidos na empresa, Pagamento Especial por Conta, custa-me aceitar que seja rentável, a não ser que se tenha possibilidade de deduzir muitas despesas e a contabilidade seja feita de forma gratuita, eventualmente por um contabilista que já trabalhe para o proprietário noutra empresa. Isto fazendo uma análise a sentimento, sem quaisquer cálculos para suportar. De qualquer forma, se alguém puder dar uma ajuda agradecia imenso. Obrigado.
    2. Guest

      Bens do trespasse

      Boa noite Sou proprietário de uma loja que teve benfeitorias realizadas pelo inquilino ( instalação de ar condicionado) sob a condição de não aumentar a renda durante o tempo do contrato. Depois a loja foi trespassada para outro inquilino tendo feito novamente um novo contrato de arrendamento que vai terminar dentro de dois meses. A minha questão é pois a seguinte: quando terminar o contrato e o inquilino sair, este poderá também retirar os equipamentos de ar condicionado ou terá que os deixar na loja. Obrigado.
    3. Viva, A minha dúvida é muito simples. Vamos supor que compram um casa e a habitam nela. No futuro, surge a necessidade de irem viver para outra cidade e arrendam a vossa casa por 1000€ a terceiros e arrendam uma nova casa na nova cidade para uso próprio pelos mesmos 1000€. Em teoria, uma coisa pagaria a outra, mas na realidade, vão pagar a taxa liberatória 28% (se a lei na mudar) e ficam apenas com 720€ da renda da vossa casa e ainda têm que desembolsar o valor dos impostos que pagaram para pagar a renda da nova casa. Estou a ver mal o filme? Obrigado.
    4. Boas, (Tentei procurar resposta anterior no forum mas não encontrei.) Sou senhorio, e estou a elaborar contrato de habitação permanente para um novo inquilino. Para aproveitar a redução IRS dos 28% para 26%, e mais 2% a cada renovação, estou a apontar para um contrato a termo certo de 2 anos, renovável. A minha duvida prende-se com o período de renovação para um contrato de 2 anos, isto é, inferior a 3 anos. Como para obter o benefício de redução IRS aquando da renovação, o período de renovação terá de ser igual ou superior ao prazo inicial do contrato, o ideal seria que o contrato fosse renovável por períodos de 2 anos também. Assim, teria IRS 26% nos primeiros 2 anos, 24% nos anos 2-4, 22% nos anos 4-6, e par aí diante até ao limite dos 14%. Pesquisando sobre o assunto, em https://www.servulo.com/pt/investigacao-e-conhecimento/A-profunda-reforma-do-Arrendamento-Urbano-I-Alteraces-ao-Codigo-Civil/6441/ encontro: (ênfase minha) A parte "exceto se as partes convencionarem um período diference" sugere-me que desde que o contrato o explicite, o período de renovação pode ser 2 anos ao invés do tal mínimo de 3 anos. Procurando a lei em questão para uma resposta mais definitiva, encontro, na lei 13/2019 de 2019-02-12, Artigo 1096: (ênfase minha) Aqui penso encontrar confirmação, devido à parte "salvo estipulação em contrário". Mas também parece-me ambíguo. Se é possível estipular em contrário, para que serve fixar duração mínima? Para efeitos retroativos em contratos pré-existentes de que estipulem período de renovação? Ou será que a intenção é permitir períodos de renovação superiores ao prazo inicial? Em que ficamos? Será possível definir período de renovação de dois anos, ou sou obrigado a definir período de renovação de 3 anos? Muito obrigado pela ajuda.
    5. Boa noite, Tenho um apartamento que aluguei este verão como alojamento local. Surgiu-me a oportunidade de alugar o apartamento de Novembro de 2019 até ao final de Maio de 2020. Fui aconselhada a elaborar um contrato de arrendamento para fins especiais e transitórios. As minhas dúvidas são: Preciso registar o contrato nas finanças como contrato de arrendamento? Ou este contrato como é num regime especial enquadra-se na minha atividade de alojamento local? Emitir recibos no portal das finanças - Estes terão de ser emitidos como recibos de arrendamento ou como emito recibos para o alojamento local? Caução - Como é declarada a caução? Muito obrigada, Andreia
    6. Boa tarde,Tenho um armazém arrendado cujo contrato foi celebrado a 15 de outubro de 2016 e cujo termo seria a 14 de outubro de 2019. Em abril de 2019, enviei carta regista aos arrendatários a informar que haveria atualização de preço de renda devido à renovação do contrato (renovável por 1 ano). Não obtive qualquer resposta em contra. Esta semana ligarão a dizer que compraram um novo armazém e que já não querem renovar o contrato. Visto não terem enviado carta registada a informar isso mesmo, nos devidos prazos legais que seriam de 90 dias, antes do termo do contrato. O que é que eu posso fazer para ir em contra desta situação visto estarem a ir em contra da lei e para eu não acabar por ser penalizada. Qual a melhor forma de fazer valer os meus direitos nesta situação? Desde já muito agradecida pela atenção.
    7. Bom dia, Gostaria que alguém me pudesse ajudar. Pretendo arrendar um sótão sem fins habitacionais, alguém me sabe explicar que contrato poderei fazer neste caso? Cumps, André Lopes
    8. Bom dia, o meu irmão está a passar por dificuldades financeiras com um rendimento muito baixo e com vista a ajudá-lo pretendo ceder-lhe gratuitamente um apartamento para ele alugar. Como estou no estrangeiro prefiro que ele fique responsável por tudo. Julgo que na teoria um contrato de comodato no qual lhe dou o direito de arrendar o apartamento se enquadraria muito bem nesta situação. Contudo, pesquisei bastante e não consigo encontrar resposta para a parte de por em prática. Especificamente na parte de ele poder registar um subsequente contrato de arrendamento no site das finanças não estando o imóvel no nome dele. Alguém tem conhecimento de alguma situação semelhante, se dá para pôr em prática sem problemas com as finanças? Ele foi já a um departamento das finanças informar-se e não lhe souberam dizer se seria possivel registar nas finanças o subsequente contrato de arrendamento. Foram mais longe, alegando que o contrato de comodato não poderia dar direito a subsequente arrendamento mesmo que tenha uma claúsula para o efeito - o argumento é que o espirito do contrato de comodato é o comodatário usfruir ele próprio do bem. Obrigado.
    9. Boas, Não encontrei nenhum tópico com uma questão similar. As minhas desculpas se esta questão já foi respondida. Tenho uma casa em Portugal que gostaria de arrendar. Estou fora há 6 anos e não faço IRS. Gostaria de saber que detalhes as finanças vão precisar de mim. Terei que declarar os meus rendimentos no UK ? Existe alguma diferença em termos de IRS quando comparado com quem vive no país ? Se me puderem aconselhar ou partilharem algum link que me possa ajudar. Muito Obrigado joao
    10. Guest

      Casa arrendada

      Bom dia, amanhã vamos assinar o contrato de arrendamento, pedi que fosse antes do início do mês para fazer as mudanças com calma e não se opôs, perguntei o que seria necessário e quando tinha de pagar a caução e o mês de junho, ao qual me disse que teria de ser no momento em que assinava o contrato, mas não entrega as chaves a nao ser dia 1 de junho. Agora pergunto , pois também não sei , se o mais correto nao seria entregar a chave na hora do contrato ou se colocaria a hipótese de assinar o contrato mais tarde visto nao ter direito a receber a chave. Obrigada
    11. Guest

      Casa arrendada

      Bom dia, amanhã vamos assinar o contrato de arrendamento, pedi que fosse antes do início do mês para fazer as mudanças com calma e não se opôs, perguntei o que seria necessário e quando tinha de pagar a caução e o mês de junho, ao qual me disse que teria de ser no momento em que assinava o contrato, mas não entrega as chaves a nao ser dia 1 de junho. Agora pergunto , pois também não sei , se o mais correto nao seria entregar a chave na hora do contrato ou se colocaria a hipótese de assinar o contrato mais tarde visto nao ter direito a receber a chave. Obrigada
    12. Boa tarde. Adquiri o mês passado um imóvel para arrendamento. Estou a tentar registar o contrato no portal das finanças mas diz que o imóvel não está em meu nome. Como posso proceder? Obrigada
    13. Na procura por uma casa para arrendar, o senhorio perguntou-me se não havia problemas em não passar recibo durante uns meses. Se até Novembro ele não me passar recibo, perco muito com isto? Passar recibo apenas em papel faz alguma diferença? Obrigada
    14. Juntamente com o meu irmão compramos casa há 3 anos, mas agora cada um de nós vai viver com a respetiva namorada, sendo que eu ficarei na casa até agora habitada pelos dois. A minha questão é qual será a opção mais vantajosa: Fazer um contrato de arrendamento à minha namorada, para efeitos de IRS, e quais seriam as desvantagens para mim e para o meu irmão, ou não fazer qualquer contracto? Obrigado
    15. Olá a todos. Agradeço se alguém me pode ajudar a ajudar um vizinho meu. Passo a explicar: Ele teve uma actualização de renda para 500€ e eu ajudei-o a pedir o subsidio municipal de arrendamento por cumprir os requisitos. Ontem recebi no meu mail uma declaração com o subsidio recebido da CML_SMA pela pessoa em 2018 e que menciona: "Nos termos da alínea a) do nº1 do artigo 78.º-E do Código do Imposto Sobre os Rendimentos de Pessoas Singulares (CIRS), declara-se que fulano com o Nif tal beneficiou do Programa do Subsídio Municipal ao Arrendamento (SMA), criado pelo Regulamento do Subsidio Municipal ao Arrendamento (SMA" Suponho que terá de ser incluido no anexo H do modelo 3 do IRS porém não sabemos como fazer. Será só descontar o subsidio no montante das rendas ou carece de mais voltas? Antecipadamente grato por alguém que já tenha passado pelo mesmo ou que saiba algo sobre o assunto. Cumprimentos J. Rodrigues
    16. Pergunto face às alterações fiscais na Lei do arrendamento , para contratos de arrendamento urbano existentes a um ano renováveis por iguais períodos qdo chega ao 2 ano começa a contabilizar o desconto no IRS ? , ou só funciona para contratos de arrendamento a partida com duração igual ou superior a 2 e respectivas renovações ?
    17. TMV

      Morada Fiscal

      Boa tarde Estava a pensar comprar uma casa mas arrendar a minha cada atual. No entanto, gostava de manter a minha morada fiscal atual. Sabem se é possível? E o meu marido poderia mudar a morada para a casa nova? Acho que a declaração e irs teria que ser separada, mas não sei se haveria problemas em declarar rendas na minha morada fiscal... Se me puderem ajudar...
    18. Bom dia, Agradecia saber se alguém tem conhecimento sobre esta questão: Sou proprietario de um apartamento alugado há quase 4 anos, que pretendo vender aos meus inquilinos, e que eles tendo previlégio de opção de compra também pretendem comprar. O valor a escriturar seria de 128k, contudo eles apenas me podem pagar 115k, via entidade de crédito (banco). Dado que a recente lei 83-207 obriga a demonstar de que forma foram feitos todos os pagamentos até à totalidade da escritura, poderei eu invocar que os restantes 13k em falta me foram pagos nos ultimos 3 anos sob a forma de renda? Ou existiria alguma ilegalidade nesta operação? Obrigado Ricardo Lopes
    19. Bom dia, Há 3 anos aluguei uma casa, e no primeiro mês, conforme descrito no contrato, paguei a caução equivalente ao último mês de arrendamento. Acontece que entretanto o prédio foi vendido, mudando de senhorio. Agora quero sair da casa, e o meu senhorio diz que não necessito enviar nenhuma carta nem dar os 60 dias de aviso prévio, e posso sair quando quiser. O problema é que ele diz que a caução que eu dei não tem nada a ver com ele, e que tenho na mesma de pagar a renda. Isto é possível reclamar? que acontece se eu simplesmente me recusar a pagar a renda? Obrigada!
    20. Boa noite, Tenho uma dúvida que não sei se me conseguem esclarecer. Eu tenho uma casa arrendada que actualmente é a minha morada fiscal actual. No entanto gostava de mudar oficialmente a minha morada fiscal para a morada da minha companheira, por conveniência de várias situações. Nesta situação sei que deixo de poder ter as rendas deduzidas no irs, mas gostava de saber se o senhorio me pode colocar alguma ação de despejo, por já não ser a minha habitação permanente, mas sim como se fosse uma 2 habitação. muito obrigado desde já.
    21. Olá, Tive uma casa arrendada por um inquilina até junho de 2018, a mesma deixou a casa sem me avisar com recurso a carta (por tanto não tenho nenhum documento que comprove esse abandono), só tive conhecimento do mesmo em Setembro de 2018. Tenho 2 questões: - Posso cessar o Contrato de arrendamento pela internet (eu sei que é possível) mesmo que só agora? - Vou pagar todos os restantes meses de 2018 (de Julho a Dezembro)? - Devo gerar os recibos de 2018 até Junho ou até Dezembro? Obrigado por toda a ajuda que me puderem dar. João
    22. Boa tarde, Tenho um contrato de arrendamento de uma casa em nome de dois titulares (eu e outra pessoa). A outra pessoa pretende sair da casa e já avisou o senhorio, sendo que vai enviar uma carta de rescisão do contrato. A questão é que eu não pretendo sair e quero manter o contrato, sendo que já falei com o senhorio e inicialmente disse-lhe que pretendia fazer um novo contrato com outra pessoa. O senhorio sugeriu duplicar a renda que tenho actualmente, ao que eu disse que só poderia pagar mais cerca de 200€. Entretanto estive a pesquisar informação e fiquei com várias dúvidas: 1. O contrato actual pode ser rescindido se apenas um dos dois titulares concordar com a rescisão? Posso ser eu a assumir a totalidade do valor do contrato? 2. Sendo que o contrato não fala em duração, quando termina? Teve início em Setembro de 2015. A indicação que encontrei é que renova de 2 em 2 anos, sendo que terminaria em Agosto de 2019. É verdade? 3. O senhorio pode levantar problemas por o meu companheiro se mudar lá para casa quando o outro titular do contrato sair? Sendo que serei eu a pagar a totalidade da renda. 4. Se eu pretender renovar o contrato, o senhorio pode pedir para aumentar o valor para cerca do dobro? Obrigada! Qualquer informação será muito bem-vinda.
    23. Ecouser

      Investimento

      Boa tarde, com o pouco capital que tinha investi numa garagem numa zona nobre da cidade. O investimento total ficou a 10,9k eur (escritura, imposto, etc incluídos), e está arrendada por 130 eur mês. O valor da mesma, anda entre os 15 e os 20k caso a queira vender. Despesas tenho o condomínio, luz e o IMI, que fazem um total de 200 eur por ano, ou seja líquidos recebo 1360 eur por ano. Em 8 anos recupero o investimento, sem contar se a quiser vender neste instante ainda lucro. Para o ano quero investir num apartamento ou assim, mas vejo que nunca iria conseguir margens de lucro como as que tenho agora, 12.5% ao ano. Gostava de pedir crédito mas um crédito que se pagasse a ele mesmo no máximo em 15 anos, isto é possível? Não tenho interesse de momento em vender a garagem pois o retorno é enorme, mas como a consegui a um preço bastante bom, tinha um grande lucro. A zona da cidade é de excelência e a procura por compra/arrendamento é bastante alta. Qual a razão para investir num apartamento e não, com o mesmo capital em garagens? A rentabilidade é muito muito maior. Por exemplo 100k por um apartamento com renda de 500eur, - irs- manutenção-seguros etc a liquidez anda à volta dos 250 eur, para um investimento de 100k, 3% ao ano liquidos. Com 100k comprava 9 garagens iguais à minha (caso aparecessem) e tinha liquidos 12.5 ao ano. Obrigado desde já.
    24. Guest

      Miss

      Bom dia! vendi uma casa habitação própria permanente e estou a pensar adquirir outra para não ser prejudicada com as mais valias do imóvel vendido. Contudo, poderei de futuro arrendar o imóvel que vou comprar. Na alteração de imóvel próprio permanente pra arrendamento irá alterar alguma coisa nas mais valias relativas ao imóvel que vendi? obrigada
    25. Disponho de conhecimento de vários imóveis para venda, compra e arrendamento nomeadamente distrito de Setúbal e Lisboa. Negócios directos com compradores e vendedores. Parcerias financeiras caso seja necessário financiamento a compradores.
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