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    spirit

    Abrir actividade para arrendar imóveis próprios

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    spirit

    Nao sou residente em Portugal e estou a estudar a possiblidade de abrir actividade (CAE 68200) para arrendar imóveis que me sejam doados e declarar os respectivos rendimentos na categoria B do IRS. Tenho algumas dúvidas que gostaria de ver esclarecidas:

    1) Em princípio optaria pelo regime simplificado, visto que os rendimentos seriam menores (cerca de 20000€) que o limite de 200000€.

    2) Imaginando que teria 20000€ de rendimentos anuais, quanto pagaria de IRS?

    3) Pelo que percebi, ao abrigo do art. 9.º, n.º 29, do CIVA, estatei isento de IVA, visto que os imóveis a arrendar sao para fins habitacionais ou para fins comerciais mas apenas o imóvel ("paredes nuas") sem serviços ou equipamentos incluídos. Confirmam?

    4) Como trabalhador independente e sem outra actividade em Portugal, estaria obrigado a contribuir para a SS, apesar de poder ter 1 ano de isençao visto que seria a 1a vez que abriria actividade. Correcto? De quanto seriam estas contribuiçoes?

    5) Alguns imóveis sao para fins comerciais, mas pelo que sei os arrendatários têm pequenos negócios (nao tenho a certeza se têm contabilidade organizada). Teria eu ou eles que fazer alguma retençao na fonte?

    6) Estaria sujeito ao pagamento especial por conta?

    7) Em termos de mais valias penso que nao haveriam grandes problemas no futuro, porque os imóveis seriam afectados à actividade depois de me serem doados e portanto o seu VPT (valor patrimonial tributável) seria actualizado e eventuais mais valias futuras ao desafectá-los da actividade nao seriam tao grandes. Partilham desta opiniao?

    8) Algo mais a considerar que eu nao esteja a par?

     

    Obrigado desde já!

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    master-chief

    Uff muita questão tecnica

     

    Ai o ponto 4, podes ver no site da segurança social os escaloes da segurança social

     

    Ponto 2, se procurares os escaloes do IRS já vais ter alguma ideia

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    Guest PJA
    A 17/08/2017 às 15:22, spirit disse:

    Nao sou residente em Portugal e estou a estudar a possiblidade de abrir actividade (CAE 68200) para arrendar imóveis que me sejam doados e declarar os respectivos rendimentos na categoria B do IRS. Tenho algumas dúvidas que gostaria de ver esclarecidas:

    1) Em princípio optaria pelo regime simplificado, visto que os rendimentos seriam menores (cerca de 20000€) que o limite de 200000€.

    2) Imaginando que teria 20000€ de rendimentos anuais, quanto pagaria de IRS?

    Não é claro da sua exposição se por rendimentos entende o volume de negócios ou o lucro. É que o que releva para o ponto 1 é o primeiro enquanto que para o ponto 2 o que interessa é o segundo.

    Estamos a falar de que tipo de arrendamento? De longa duração ou algo mais tipo alojamento local, para férias?
    No primeiro caso nem precisaria de abrir actividade e poderia declarar esses rendimentos como rendimentos prediais (segundo as regras definidas nos artigos 41º e 72º do Código do IRS)
    Para alojamento local, aí sim, já necessita de abrir actividade e os rendimentos serão tributados como rendimentos de categoria B (no caso do regime simplificado, o rendimento tributável é apurado segundo as regras do artigo 31º, e o imposto final obtido por aplicação da taxa geral descrita no artigo 68º). Convém, neste caso, fazer uma análise aprofundada relativamente às despesas que terá com a actividade: é que, mesmo estando abaixo do limite para o regime simplificado, pode ter vantagens em optar pelo de contabilidade organizada se as suas despesas forem superiores à percentagem do rendimento que é deduzida ao rendimento bruto, descrita no artigo 31º.

    Citação

    3) Pelo que percebi, ao abrigo do art. 9.º, n.º 29, do CIVA, estatei isento de IVA, visto que os imóveis a arrendar sao para fins habitacionais ou para fins comerciais mas apenas o imóvel ("paredes nuas") sem serviços ou equipamentos incluídos. Confirmam?

    Não sei onde foi buscar a expressão, mas esse ponto que refere não exceptua da isenção a locação de imóveis já mobilados, se é nisso que está a pensar...

    Citação

    4) Como trabalhador independente e sem outra actividade em Portugal, estaria obrigado a contribuir para a SS, apesar de poder ter 1 ano de isençao visto que seria a 1a vez que abriria actividade. Correcto? De quanto seriam estas contribuiçoes?

    http://www.seg-social.pt/trabalhadores-independentes

    Citação

    5) Alguns imóveis sao para fins comerciais, mas pelo que sei os arrendatários têm pequenos negócios (nao tenho a certeza se têm contabilidade organizada). Teria eu ou eles que fazer alguma retençao na fonte?

    Sugiro a leitura dos artigos 101º e 101º-B do Código do IRS, para esclarecer em que situações haveria lugar a retenção na fonte.

    Citação

    6) Estaria sujeito ao pagamento especial por conta?

    À partida não. Mas poderia vir a ficar sujeitos a pagamentos por conta, caso tenha imposto a pagar...

    Citação

    7) Em termos de mais valias penso que nao haveriam grandes problemas no futuro, porque os imóveis seriam afectados à actividade depois de me serem doados e portanto o seu VPT (valor patrimonial tributável) seria actualizado e eventuais mais valias futuras ao desafectá-los da actividade nao seriam tao grandes. Partilham desta opiniao?

    A atualização do VPT ocorre mesmo em casos de transferências particulares. Não estou muito bem a ver se faria grande diferença...

    Citação

    8) Algo mais a considerar que eu nao esteja a par?

    Eu sugiro que discuto a situação com um contabilista. Um profissional da área far-lhe-á as questões que estejam porventura em falta e poderá ajudá-lo a tomar decisões de uma forma mais racional e informada. Além disso, se pretende gerir estas contas à distância, poderá ser útil ter cá em Portugal alguém que vá estando por dentro das actualizações à legislação e o alerte em caso de alterações que lhe digam respeito ou a quem possa recorrer em caso de dificuldades na relação com o fisco.

    Para além disso, terá também de ter alguém que lhe possa ir tratando da manutenção dos imóveis por si (por exemplo, se for preciso fazer uma reparação urgente, ou se um inquilino for embora e precisar de entrevistar candidatos a novos inquilinos).

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    spirit

    Muito obrigado pela respostas!

    Para simplificaçao, os rendimentos mencionados (e relevantes para o ponto 1 e 2) sao os lucros (já descontadas as despesas possíveis de abater em regime simplificado).

    O arrendamento é de longa duraçao (arrendamento normal de imóveis para habitaçao e algumas lojas para comércio).

    A eventual opçao pela categoria B seria única e exclusivamente para tentar pagar menos de 28% (a taxa autónoma segundo o artigo 72).

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    Guest PJA
    há 37 minutos, spirit disse:

    A eventual opçao pela categoria B seria única e exclusivamente para tentar pagar menos de 28% (a taxa autónoma segundo o artigo 72).

    Só que no regime simplificado da categoria B é tributado em função do dinheiro das rendas e não do lucro (são deduzidos 25% genericamente a título de despesas; não sei se isso representa mais ou menos do que o real no seu caso concreto).

    Mesmo declarando como rendimentos prediais pode optar pelo englobamento, sendo assim tributado de acordo com a taxa do seu escalão:

    Citação

    Artigo 72.º Taxas especiais

    1 - São tributados à taxa autónoma de 28 %:
    ...
    e) Os rendimentos prediais.
    ...
    8 - Os rendimentos previstos nas alíneas c) a e) do n.º 1, no n.º 5 e no n.º 6 podem ser englobados por opção dos respetivos titulares residentes em território português.

     

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    spirit
    On 9/8/2017 at 0:37 PM, Guest PJA said:

    Só que no regime simplificado da categoria B é tributado em função do dinheiro das rendas e não do lucro (são deduzidos 25% genericamente a título de despesas; não sei se isso representa mais ou menos do que o real no seu caso concreto).

    Mesmo declarando como rendimentos prediais pode optar pelo englobamento, sendo assim tributado de acordo com a taxa do seu escalão:

     

     

    Sendo nao residente, penso que nao posso optar pelo englobamento. Essa seria a situçao ideal.

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    Guest PJA
    há 3 horas, spirit disse:

    Sendo nao residente, penso que nao posso optar pelo englobamento. Essa seria a situçao ideal.

    Sim, tem razão. Tinha esquecido esse facto.

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