Cálculo das Mais Valias IRS aplicando-se Lei 56/2023

[Guest RSilva]

O Ofício Circulado N.º: 20266 de 23/02/2024 vai clarificar que é "admissível a amortização de qualquer crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente” para usufruir da "exclusão de tributação de mais-valias obtidas com a alienação de imóvel não destinado a HPP (nºs 1 a 5 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro)".

Com esta interpretação, o meu caso pessoal passa a estar abrangido e tenho uma dúvida relativa à interpretação e método de cálculo das mais valias nos casos de aplicação parcial do valor de realização da venda do 2º imóvel, que não é HPP.

Diz o Ofício Circulado que nestes casos "a exclusão aplica-se apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor aplicado (em moldes similares ao previsto no n.º 9 do artigo 10.º do Código do IRS)", o que não consigo entender a 100%.

A situação é a seguinte:

• eu e os meus 2 irmãos herdámos cada um 1/3 de um imóvel urbano em fevereiro de 2023, por morte do nosso pai, cujo valor patrimonial era de 104.175 EUR (correspondendo a 34.725 a cada herdeiro);
• vendemos já em fevereiro de 2024 esse imóvel pelo valor de 300.000 EUR, cabendo a cada um o montante de 100.000 EUR;
• usei 49.000 EUR para amortizar um crédito à habitação da minha habitação própria e permanente, mas que não foi contraído para a sua aquisição (correspondendo a um empréstimo mútuo com hipoteca), amortização esta que será efetuada com a data de 1 de março de 2024, e portanto dentro dos 3 meses previsto na lei 56/2023.

A minha dúvida é qual o valor de mais valia tributável nesta situação.

Se não fizesse a amortização, a mais valia total seria 65.275 EUR (100.000 - 34.725), contando para IRS 50% deste valor (32.637,5 EUR). Fazendo a amortização dos 49.000 EUR, como se calcula a mais valia?

1. calculando [ 100.000 EUR (valor da realização) - valor da amortização (49.000) ] - valor patrimonial = 16.275 EUR * 50% -> 8.137,50 EUR?
2. ou calculando a proporção não usada para amortizar o crédito (51%) e aplicando-a aos 65.275 da mais valia calculada normalmente? Ou seja 62.275 * 51% = 33.290,25... contando para IRS 50% deste valor -> 16.645,13?
3. ou ainda uma proporção qualquer que não estou a ver?!

Agradeço desde já a vossa ajuda na clarificação desta dúvida.

Cumprimentos

RSilva

[IMPOSTOS4U 19]

A 26/02/2024 às 23:49, Visitante RSilva disse:

O Ofício Circulado N.º: 20266 de 23/02/2024 vai clarificar que é "admissível a amortização de qualquer crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente” para usufruir da "exclusão de tributação de mais-valias obtidas com a alienação de imóvel não destinado a HPP (nºs 1 a 5 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro)".

Com esta interpretação, o meu caso pessoal passa a estar abrangido e tenho uma dúvida relativa à interpretação e método de cálculo das mais valias nos casos de aplicação parcial do valor de realização da venda do 2º imóvel, que não é HPP.

Diz o Ofício Circulado que nestes casos "a exclusão aplica-se apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor aplicado (em moldes similares ao previsto no n.º 9 do artigo 10.º do Código do IRS)", o que não consigo entender a 100%.

A situação é a seguinte:

• eu e os meus 2 irmãos herdámos cada um 1/3 de um imóvel urbano em fevereiro de 2023, por morte do nosso pai, cujo valor patrimonial era de 104.175 EUR (correspondendo a 34.725 a cada herdeiro);
• vendemos já em fevereiro de 2024 esse imóvel pelo valor de 300.000 EUR, cabendo a cada um o montante de 100.000 EUR;
• usei 49.000 EUR para amortizar um crédito à habitação da minha habitação própria e permanente, mas que não foi contraído para a sua aquisição (correspondendo a um empréstimo mútuo com hipoteca), amortização esta que será efetuada com a data de 1 de março de 2024, e portanto dentro dos 3 meses previsto na lei 56/2023.

A minha dúvida é qual o valor de mais valia tributável nesta situação.

Se não fizesse a amortização, a mais valia total seria 65.275 EUR (100.000 - 34.725), contando para IRS 50% deste valor (32.637,5 EUR). Fazendo a amortização dos 49.000 EUR, como se calcula a mais valia?

1. calculando [ 100.000 EUR (valor da realização) - valor da amortização (49.000) ] - valor patrimonial = 16.275 EUR * 50% -> 8.137,50 EUR?
2. ou calculando a proporção não usada para amortizar o crédito (51%) e aplicando-a aos 65.275 da mais valia calculada normalmente? Ou seja 62.275 * 51% = 33.290,25... contando para IRS 50% deste valor -> 16.645,13?
3. ou ainda uma proporção qualquer que não estou a ver?!

Agradeço desde já a vossa ajuda na clarificação desta dúvida.

Cumprimentos

RSilvaa

Cálculo da Mais Valia que efetuou estará correto (admitindo que não teve despesas e não há coeficiente de atualização da moeda, o que a haver joga a seu favor 😉)

Para estes cálculos temos de atender ao seguinte:

Valor a reinvestir= Valor Venda - amortização do crédito (imóvel alienado)

No seu caso, partindo do pressuposto que o imóvel alienado não tinha crédito (uma vez que foi herdado), então,

- teria de reinvestir 100.000 (valor da venda), para que a mais valia obtida, 65.275 EUR (100.000 - 34.725) fosse toda excluída de tributação.

Se amortizou 49.000 do crédito com a habitação própria e permanente (49.000/100.000) então reinvestiu 49% do valor da venda.

Os restantes 51% correspondem à parte que não reinvestiu, ou seja, acrescerá ao seus rendimentos: 65.275 * 51% *50% = 16.645,13

Tal e qual as contas que efetuou 😊

D'IMPOSTOS4U

 

[Guest Programa mais Habitação - Isen]

Boa tarde,

No Programa Mais Habitação contempla uma norma transitória em matéria fiscal (art. 50.º da Lei 56/2023 de 6 de outubro) que isenta de tributação as mais-valias obtidas com a venda de terrenos para construção e imóveis habitacionais que não sejam habitação própria permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar. Terrenos rústicos não estão abrangidos.

(valores ficticios para facilitar as contas)

- A minha Mãe vai vender uma casa no valor de 200.000€ e possívelmente iria pagar mais valias.
- Eu tenho um crédito habitação dum imóvel no valor de 100.000€ e é habitação próprio permanente.
- Como o imóvel é antigo tenho um crédito habitação para construção no valor de 100.000€

A minha dúvida é se posso amortizar os 200.000€ sem a minha Mãe pagar as mais valias?

Muito Obrigado

[IMPOSTOS4U 19]

A 22/03/2024 às 15:13, Visitante Programa mais Habitação - Isen disse:

Boa tarde,

No Programa Mais Habitação contempla uma norma transitória em matéria fiscal (art. 50.º da Lei 56/2023 de 6 de outubro) que isenta de tributação as mais-valias obtidas com a venda de terrenos para construção e imóveis habitacionais que não sejam habitação própria permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar. Terrenos rústicos não estão abrangidos.

(valores ficticios para facilitar as contas)

- A minha Mãe vai vender uma casa no valor de 200.000€ e possívelmente iria pagar mais valias.
- Eu tenho um crédito habitação dum imóvel no valor de 100.000€ e é habitação próprio permanente.
- Como o imóvel é antigo tenho um crédito habitação para construção no valor de 100.000€

A minha dúvida é se posso amortizar os 200.000€ sem a minha Mãe pagar as mais valias?

Muito Obrigado

deixo aqui o link com o ofício circulado que esclarece a sua questão, ponto 11 alínea b) 😉

https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/instrucoes_administrativas/Documents/Oficio_circulado_20266.pdf

[Vitor Reis 0]

Boa dia,

Em Outubro de 2022 vendi o apartamento de domicílio fiscal, que tinha adquirido em Maio de 2000 pelo valor de 125.000€, por 180.000€ e vendi um apartamento segunda habitação, que tinha adquirido em Fevereiro de 1999 pelo valor de 80.000€, por 177.500€, ambos com hipoteca, na primeira 41.000€ e da segunda 26.622€. Adquiri uma moradia, atual domicílio fiscal, pelo valor de 277000€, que vai ser escriturada este ano 2024, pergunto. Estou sujeito a mais valias? se sim qual será o valor tributável. Grato pela atenção.

Victor M. A. Reis

 

[IMPOSTOS4U 19]

A 26/03/2024 às 12:07, Vitor Reis disse:

Boa dia,

Em Outubro de 2022 vendi o apartamento de domicílio fiscal, que tinha adquirido em Maio de 2000 pelo valor de 125.000€, por 180.000€ e vendi um apartamento segunda habitação, que tinha adquirido em Fevereiro de 1999 pelo valor de 80.000€, por 177.500€, ambos com hipoteca, na primeira 41.000€ e da segunda 26.622€. Adquiri uma moradia, atual domicílio fiscal, pelo valor de 277000€, que vai ser escriturada este ano 2024, pergunto. Estou sujeito a mais valias? se sim qual será o valor tributável. Grato pela atenção.

Victor M. A. Reis

 

Factos:

Venda, em outubro 2022 imóvel habitação própria e permanente, com crédito para a aquisição em dívida 41.000

Venda em ??? habitação secundária com valor em dívida do crédito à sua aquisição...

Questão: quando ocorreu a venda da habitação secundária? antes de outubro de 2022? Se sim, com o produto líquido da venda (177.500- 26.622) amortizou o crédito da sua habitação própria e permanente (41.000)? Se sim, então parte desta mais valia será considerada reinvestimento, caso contrário a sua mais valia, relativa à habitação secundária, não terá qualquer exclusão...

Quanto à venda da sua habitação própria e permanente (ocorrida em outubro de 2022) tem até 36 meses para reinvestir na aquisição da tal nova moradia. A aquisição por 277.000 é sem recurso a crédito bancário?

É necessário conhecer os factos concretos sem os quais não há respostas certas, só suposições!!! 😉

Tenha em atenção a regra geral (exclusão da mais valia do imóvel afeto à habitação própria e permanente se o valor da venda abatido da amortização do crédito com a sua aquisição for reinvestido num novo imóvel para esse mesmo fim, na parte do preço relativamente ao qual não recorreu a crédito bancário) e o regime transitório (já supra referido e cujas condições tem de ser verificadas).

Espero ter ajudado.

IMPOSTOS4U

[Vitor Reis 0]

 

Grato pela v/ atenção, esclareço a dúvidas levantadas.

Venda, em outubro 2022 imóvel habitação própria e permanente, com crédito para a aquisição em dívida 41.000

A Venda habitação secundária foi efetuada em Novembro de 2022 com valor em dívida do crédito à sua aquisição de 26.622€.

Quanto à venda da sua habitação própria e permanente (ocorrida em outubro de 2022) tem até 36 meses para reinvestir na aquisição da tal nova moradia. A aquisição por 55.000€  sem recurso a crédito bancário. A alteração dos valores de aquisição da nova habitação, visto que vou ser taxado com mais valias, referem-se apenas ao valor da escritura do terreno, já efetuada.

Pelo o que consegui entender, e usando o simulador disponibilizado, relativamente à habitação permanente vou ter menos valias. Relativamente à habitação secundária não irei ter qualquer exclusão. 

Questão: As menos valias da habitação permanente serão deduzidas à mais valias da segunda habitação?

Com os melhores cumprimentos

Victor M. A. Reis