Mais avalias na venda da casa

[Tiago Miguel Rodrigues 0]

Bom dia

Sou filho início e herdei a casa dá minha mãe este ano 2017. Vendi a casa por 148 mil euros dos quais 8 mil serviram de comissao para a agencia imobiliaria.

Trabalho por conta de outrem e recebo aproximadamente 13 mil euros ao ano.

Pretende reinvestir os 140 mil euros da venda da casa mas ainda não sei onde.

Caso não utilize o dinheiro este ano quanto vou pagar de irs em 2018?

[Greedy 67]

há 4 horas, Tiago Miguel Rodrigues disse:

Bom dia

Sou filho início e herdei a casa dá minha mãe este ano 2017. Vendi a casa por 148 mil euros dos quais 8 mil serviram de comissao para a agencia imobiliaria.

Trabalho por conta de outrem e recebo aproximadamente 13 mil euros ao ano.

Pretende reinvestir os 140 mil euros da venda da casa mas ainda não sei onde.

Caso não utilize o dinheiro este ano quanto vou pagar de irs em 2018?

Ao certo ninguém te vai conseguir responder, mas basicamente anda à volta de 50% do valor da mais valia ... para estares isento de tributação da mais valia terás que reinvestir noutro imóvel ( aquisição ou reabilitação de um imóvel que seja habitação própria )

[Visitante PJA]

Se a casa não era a sua habitação própria e permanente é irrelevante em termos de imposto se vai ou não reinvestir o dinheiro, vai pagar o mesmo.

O valor da mais valia será a diferença entre os 148 mil e o valor patrimonial do imóvel subtraída dos 8 mil da comissão e dos custos e impostos pagos pelo registo da casa em seu nome, na altura das partilhas. (arts. 43º, 44º, 45º e 51º do Código do IRS)

Se for residente em Portugal, metade desse valor é que está sujeita a imposto (nº 2 do art. 43º)

O imposto que venha a ser efectivamente pago depende do escalão em que se situar - dependendo do valor patrimonial da casa, é possível que venha a subir de escalão por causa disso...
Não invista os 148 mil - deixe uma parte de lado para o pagamento do imposto e, se for caso disso, no próximo ano investe o resto...

[Visitante PJA]

há 17 minutos, Greedy disse:

Ao certo ninguém te vai conseguir responder, mas basicamente anda à volta de 50% do valor da mais valia ... 

Isso é a parte sujeita a imposto, não o valor do imposto. Era o que mais faltava!

há 17 minutos, Greedy disse:

para estares isento de tributação da mais valia terás que reinvestir noutro imóvel ( aquisição ou reabilitação de um imóvel que seja habitação própria )

Apenas no caso em que o imóvel vendido fosse habitação própria e permanente. Se não fosse o caso, então o eventual reinvestimento não é tido em conta para nada...

[rolim 0]

Boas,por favor gostaria de um esclarecimento: estou no inicio de um divorcio e tenho uma casa que comprei com ainda actual esposa habitação própria permanente que coloquei agora á venda  agora (Setembro 2017).

Pretendo depois da venda dividir o dinheiro pelos dois compramos a casa em 1999 por 50.000 euros devemos hoje 15.000 euros ao banco vamos pagar 4.500 euros de comissão e vamos vender por 140.000.

Como vou dividir o dinheiro e não vamos comprar nada qual as mais valias que temos que pagar?

E como vamos fazer o IRS em conjunto ou separado?

Muito obrigado pela ajuda.

[Visitante PJA]

Se o divórcio for decretado antes do fim do ano fazem obrigatoriamente em separado. Se nessa data ainda forem casados, então podem optar (embora, dadas as circunstâncias, talvez seja de o fazerem em separado).

Ainda não é conhecido o factor de actualização para imóveis vendidos este ano. Mas usando a tabela do ano passado: 

MAIS VALIA = 140.000 - 50.000 * 1,41 - 4500 = 65.000€. A este valor podem ainda deduzir os encargos com a valorização da casa, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição da mesma (IMT, escritura, etc). O valor da amortização do empréstimo só seria tido em conta num cenário de reinvestimento das mais valias na compra de outra habitação própria e permanente, o que diz não ser o caso...

Quanto ao imposto que vão pagar, serão considerados como base tributável 50% do valor - 32.500€ (16.250€ cada um, se fizerem em separado) e sobre esse valor incide a taxa de imposto do escalão em que se encontrarem (com este valor, é possível que subam de escalão, dependendo do vosso rendimento actual).

[Tiago Miguel Rodrigues 0]

Considerando que todas as casas onde habito são habitação propria permanente. Existe algum limite para a quantidade de vezes que posso comprar e vender casa no mesmo ano?

Como referi anteriormente vendi a minha casa propria por 148 mil euros.

Se comprar outra casa ainda este ano para habitação propria permanente e a voltar a vender e comprar outra a seguir.. Sempre como habitação propria permamente o estado vai sempre apenas considerar 50% da mais valia como valor tributavel ou a dada altura vai considerar o valor total?

Exemplo: vendi a minha casa por 148 mil comprei outra por 100 mil que equivale a 48 mil euros de lucro (ignorando o valor de escritura e comissao imobiliária) 50% dos 48 mil são considerados mais valia ou seja 24 mil euros são tributaveis.

Se de seguida vender a segunda casa por 120 mil e comprar outra por 90 mil vou ter 30 mil euros de lucro ou seja 15 mil serao tributaveis.

 

Se tudo isto for feito no mesmo ano fiscal o meu rendimento tributável serao apenas os 24 mil mais os 15 mil num total de 39 mil euros sujeito a 37% de imposto neste caso correcto? Ou seja estas contas feitas pagaria 14.430 euros de imposto no ano seguinte.

 

Estou certo?

Editado 4 de Outubro de 2017 por Tiago Miguel Rodrigues

[Pedro Pais 464]

há 3 horas, Tiago Miguel Rodrigues disse:

Exemplo: vendi a minha casa por 148 mil comprei outra por 100 mil que equivale a 48 mil euros de lucro (ignorando o valor de escritura e comissao imobiliária) 50% dos 48 mil são considerados mais valia ou seja 24 mil euros são tributaveis.

Isto não funciona assim. A mais valia é entre o valor de realização e o valor de aquisição da primeira habitação. Ou seja, €148K menos o valor que a casa lhe custou. A mais-valia gerada (a calcular) pode estar excluída de tributação se esse imóvel e o novo forem HPP, sendo que como a 2ª casa é de valor inferior ao valor de realização (€100K<€148K), a mais-valia considerada é (€100/€148) * Mais-valia (assumindo que é tudo sem crédito). O que resultar desse cálculo é tributado em 50%.

[Tiago Miguel Rodrigues 0]

há 13 minutos, Pedro Pais disse:

Isto não funciona assim. A mais valia é entre o valor de realização e o valor de aquisição da primeira habitação. Ou seja, €148K menos o valor que a casa lhe custou. A mais-valia gerada (a calcular) pode estar excluída de tributação se esse imóvel e o novo forem HPP, sendo que como a 2ª casa é de valor inferior ao valor de realização (€100K<€148K), a mais-valia considerada é (€100/€148) * Mais-valia (assumindo que é tudo sem crédito). O que resultar desse cálculo é tributado em 50%.

Percebo, mas a minha questão não era propriamente essa. Mas sim a seguinte, se num ano fiscal eu comprar e vender por exemplo 4 ou 5 vezes casa (todas as vezes como habitação propria permanente). O resultado de imposto a pagar no ano seguinte sera sempre fazer esse calculo sobre cada casa que compro e vendo? Ou sobre o lucro total que tive nesse ano (assumindo que o meu unico rendimento é proveniente das casas)? 

Editado 4 de Outubro de 2017 por Tiago Miguel Rodrigues

[Pedro Pais 464]

A 10/4/2017 às 17:25, Tiago Miguel Rodrigues disse:

O resultado de imposto a pagar no ano seguinte sera sempre fazer esse calculo sobre cada casa que compro e vendo? Ou sobre o lucro total que tive nesse ano (assumindo que o meu unico rendimento é proveniente das casas)? 

Se reunir os critérios de reinvestimento não terá de pagar IRS sobre as mais-valias. É algo estranho que tenha trocado com tanta frequência de HPP, mas desde que seja legítimo e possa provar, deverá estar tudo ok.

Se não reunir os critérios, pagará IRS sobre a totalidade das mais-valias (ou melhor, sobre 50% tratando-se de imóveis), que são a soma das mais-valias de cada transacção.