domicilio fiscal habitação secundária e mais valias

[zohane 0]

Boa tarde

Tenho um prédio urbano- apart T3- declarado nas finanças como HPP desde 2010.

Entretanto, por circunstâncias da vida, decidi adquirir um T2  em Fev/2016.

Como já tinha uma habitação própria e permanente ( HPP) declarada, na escritura pública de compra do T2 ficou qualificada como habitação secundária.

Paguei os respetivos impostos IMT= (1%) sovre o VPT e IS, e de seguida alterei o meu domicílio fiscal e a residência para esta nova aquisição, dentro dos prazos legais.

O T3 foi arrendado com contrato registado nas finanças e a minha grande dúvida prende-se com o facto de se vender este por um valor superior, como vão ser tributadas as mais valias geradas, já que a minha pretensão é reinvestir na totalidade afim de tornar-se a minha nova HPP. ( O T3 continuará a ser arrendado).

Exemplo concreto= o T2 adquiri-o por 73 mil euros. Se agora o alienar ( estando neste como  o meu domicílio fiscal e a morada alterada no CC) por 110 mil, gerará uma mais valia de 37 mil euros. O VPT é menor que o valor escriturado, logo conta o valor da escritura.

Obviamente que pretendo utilizar os 110 mil para comprar uma HPP para mim.

Pergunta: Como as finanças considera esta alienação? A casa- t2- é uma habitação própria e permanente e como tal posso estar isenta das mais valias ou pelo contrário terei de pagar em sede de IRS 50%?

Obrigada desde já. 

 

[Pedro Pais 464]

A dúvida é sobre a eventual venda do T2 ou do T3?

De qualquer forma, o regime do reinvestimento das mais valias aplica-se quando tanto o imóvel vendido como o adquirido são legitimamente HPP. Se for esse o caso, poderá beneficiar do regime. 

[Visitante PJA]

Se logo a seguir à compra mudou a morada fiscal para o T2, podia ter declarado a compra do T2 logo como HPP - tinha poupado no IMT.

A 03/09/2017 às 16:15, zohane disse:

Pergunta: Como as finanças considera esta alienação? A casa- t2- é uma habitação própria e permanente e como tal posso estar isenta das mais valias ou pelo contrário terei de pagar em sede de IRS 50%?

A julgar pela pergunta, parece-me que não percebe de que forma é calculado o imposto sobre as mais valias.

No exemplo que apresentou teria uma mais valia de 37.000€ (na verdade seria inferior, pois pode ainda deduzir o IMT pago na altura da compra e o custo da escritura, por exemplo - mas fiquemos pelos 37.000€ para exemplo).
Desse montante só 50% é que são tributados. Ou seja, o montante que está sujeito a imposto são 18.500€. Isto é independente de a casa ser HPP ou não. Apenas depende do facto de ser residente em Portugal (nº 2 do art. 43º do CIRS). Estes 18.500€ são depois adicionados ao seu rendimento colectável (como rendimentos do trabalho, por exemplo) e, com base no total, é apurado o escalão de IRS em que se encontra e a taxa a aplicar. Por exemplo, se tiver um rendimento colectável (antes das mais-valias) de 30.000€, quer dizer que irá pagar de imposto por essas mais valias o valor de (40.522€ - 30.000€) * 37% + (48.500€ - 40.522€) * 45% = 7.483,24€
(Aproximadamente - sem contar com as deduções, sobretaxa, etc)

 

Relativamente aos requisitos para ter direito à isenção desta tributação, a resposta está no artigo 10º do CIRS:

Citação

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:

a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;

Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização; 

c) (Revogada.)

7 - No caso de reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições estabelecidas no número anterior, o benefício a que se refere o n.º 5 respeitará apenas à parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido.

 

[Visitante PJA]

Já agora, para as Finanças, a HPP coincide com a morada fiscal. Se mudou a morada fiscal para o T2 logo após a compra, então essa é a sua HPP.

[zohane 0]

Muito obrigada a todos fiquei muito  esclarecida. 

Cumpts

[Visitante João Pestana]

Boa tarde, antes de mais parabéns pelos conteúdos do fórum. 

Gostaria de colocar uma questão que é muito parecida com a da Zohane. Simplesmente a HPP foi comprada antes de 2015 (no caso da Zohane foi em 2016). 

Ou seja:

tenho um apartamento que está arrendado (comprado em 2002)

tenho uma HPP (comprada em 2006)

pretendo vender a actual HPP (à qual está associado um empréstimo) e adquirir uma nova HPP (à qual irei associar um empréstimo). 

O dinheiro realizado com a alienação será totalmente investido no novo empréstimo.

Pergunta: O regime de exceção (Art 15) aplica-se ao meu caso, tendo em conta o facto do empréstimo associado ao imóvel a alienar ser anterior a 2015, e pelo facto de eu possuir outro imóvel? 

Obrigado

[Visitante PJA]

O que quer dizer com "O dinheiro realizado com a alienação será totalmente investido no novo empréstimo."?

[Visitante PAL]

Boa Noite,

Agradecia se pudessem ajudar-me nesta dúvida:

Vou vender um imóvel herdado, após esta venda penso em vender a minha HPP, para juntado os resultados das duas vendas reinvestir numa nova HPP de valor superior à anterior.

A dúvida que tenho é que se as mais valias da venda do imóvel herdado são consideradas para exclusão da tributação na compra da nova HPP?

Muito obrigado pela atenção.

 

[Visitante Asm]

A 07/09/2017 às 16:35, Visitante PJA disse:

Já agora, para as Finanças, a HPP coincide com a morada fiscal. Se mudou a morada fiscal para o T2 logo após a compra, então essa é a sua HPP.

Boa tarde PJA, 

Será que me consegue ajudar? 

Tenho uma casa alugada e declaro, a mesma está como habitação secundária quero vender por 120.000€ e comprei por 100.000€, como posso saber quanto vou pagar de mais valias? 

Obrigada 

[Visitante PJA]

A 04/01/2019 às 22:42, Visitante Asm disse:

Será que me consegue ajudar? 

Tenho uma casa alugada e declaro, a mesma está como habitação secundária quero vender por 120.000€ e comprei por 100.000€, como posso saber quanto vou pagar de mais valias? 

Sem o ano de aquisição não é possível determinar o coeficiente de atualização monetária para apurar as mais valias (isto já sem falar dos encargos que eventualmente tenha tido como IMT, Imposto de Selo ou comissão com a imobiliária, entre alguns exemplos). Mas com os dados que indica, no melhor caso teve uma mais-valia de 20.000€ (melhor, pois qualquer outro dado que indique vai fazer descer este valor, ou seja, o lucro que tenha tido com o imóvel).

Assumindo este valor como valor da mais valia, e assumindo que é residente em Portugal (caso apenas 50% da mais valia é tributada), sem conhecer os seus rendimentos não é possível determinar o escalão de IRS em que se encontra para apurar o imposto a pagar.

[RB Pimentel 0]

eu acabei de vender uma HPP e vou aplicar nos 36 meses em outra casa!! esperando que o mercado caia naturalmente, pois com valores de agora iria comprar uma pior que a minha que vendi!! as mais valias para nao pagar so aplicando em outra TODO o valor do negocio!! 

[Visitante Irene Cabral]

Boa noite,

comprei uma HPP em 2005 por 105.000€, entretanto arrendei em 2016, declarando em IRS, mas apenas alterei a morada do Cartao de cidadão no ano de 2018. Estou a pensar adquirir uma casa para HPP e pretendia vender a primeira habitação adquirida em 2005 por 125.000€ (Mais valia 20.000) consigo aplicar as mais valias ou não tenho essa hipótese? 

Obrigada. 

[Visitante Luis]

Viva,

Já agora tenho uma questão que advem de uma situação semelhante,

Neste momento comprei um apartamento como morada secundaria e irei ter a escritura da minha morada permamente esta semana.

Com a compra do primeiro investi algum valor que gostaria de saber se poderá ser identificado como sendo uma mais valia agora com a venda do segundo,

Outra questão passa por: o que comprei. se o posso indicar apesar de estar em escritura como secundario , se poderei alterar para morada permanente, e reaver algum $$ investido com IMT uma vez que foi abaixo dos 92 000 e irá ser defacto a minha unica morada.

Muito obrigado e uma boa semana

[Visitante Acácio Silva]

Boa noite

Comprei uma segunda habitação em Setembro de 2008 por 30.000,00 euros  e  vou vender em Setembro 2019 por 59.000,00 euros,  gostaria de saber  qual o valor de mais valias aproximado a pagar ?  no caso de reinvestimento na compra de outra habitação segundaria será que fico isento do valor a pagar ?

Obrigado.

Cumprimentos 

Acácio Silva

[Visitante Manuela]

Boa Noite

Tenho uma dúvida sff, tenho uma casa Hpp e tenho uma casa secundária também! Queria vender a de habilitação secundária. Se eu alterar a morada fiscal actual para a outra casa secundária, há algum prazo mínimo que teria de esperar ate poder vende-la? e reinvestir outra vez numa Hpp? Isso tudo porque queria ficar isenta e não pagar os 50% das mais valias! Obrigada desde já! Cumprimentos

[Visitante BMSMP]

Para todos os que tiverem dúvidas:

https://www.doutorfinancas.pt/calculadora-de-mais-valias-imoveis/