Reinvestimento de Mais Valias

[ACR2017 0]

Boa tarde.

A minha dúvida sobre as mais valias e respectivo reinvestimento prendem-se com o capital a considerar para reinvestir:

1 - apenas o montante da mais valia (valor de venda menos o valor aquisição, deduzindo a amortização do empréstimo ao banco e despesas de aquisição)?

2 - o montante da mais valia + o capital que "sobra" (efectuei uma amortização do meu empréstimo no ano passado, pelo que o valor da dívida ao banco é reduzido)?

 

A questão resulta do facto do valor que resulta do nº 2 ser superior ao valor do imóvel que pretendo adquirir

 

Um exemplo:

Valor Aquisição - 200.000€

Valor Venda - 300.000€

Valor empréstimo Inicial: 150.000€

Valor Dívida ao banco: 50.000€ (o que resulta num saldo final de 250.000€ = 300.000€ - 50.000€)

Valor Aquisição nova Habitação: 200.000€

 

Para não pagar mais valias tenho de reinvestir os 250.000€ ou apenas o meu "lucro" : 100.000€ (= 300.000€ - 200.000€)?

Não pretendo gastar os 50.000€ da diferença!

 

Grata pela atenção,
Andrea

 

 

 

 

 

 

 

[Visitante PJA]

Citação

CÓDIGO DO IRS

Artigo 10.º Mais-valias 
1 - Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de:
a) Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário;
Alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários, incluindo:
1) A remição e amortização com redução de capital de partes sociais;
2) A extinção ou entrega de partes sociais das sociedades fundidas, cindidas ou adquiridas no âmbito de operações de fusão, cisão ou permuta de partes sociais;
3) O valor atribuído em resultado da partilha, bem como em resultado da liquidação, revogação ou extinção de estruturas fiduciárias aos sujeitos passivos que as constituíram, nos termos dos artigos 81.º e 82.º do Código do IRC;
4) O reembolso de obrigações e outros títulos de dívida;
5) O resgate de unidades de participação em fundos de investimento e a liquidação destes fundos;
c) Alienação onerosa da propriedade intelectual ou industrial ou de experiência adquirida no setor comercial, industrial ou científico, quando o transmitente não seja o seu titular originário;
d) Cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis;
e) Operações relativas a instrumentos financeiros derivados, com exceção dos ganhos previstos na alínea q) do n.º 2 do artigo 5.º;
f) Operações relativas a warrants autónomos, quer o warrant seja objeto de negócio de disposição anteriormente ao exercício ou quer seja exercido, neste último caso independentemente da forma de liquidação;
g) Operações relativas a certificados que atribuam ao titular o direito a receber um valor de determinado ativo subjacente, com exceção das remunerações previstas na alínea r) do n.º 2 do artigo 5.º;
h) Cessão onerosa de créditos, prestações acessórias e prestações suplementares.

4 - O ganho sujeito a IRS é constituído:
a) Pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, líquidos da parte qualificada como rendimento de capitais, sendo caso disso, nos casos previstos nas alíneas a), e c) do n.º 1;
Pela importância recebida pelo cedente, deduzida do preço por que eventualmente tenha obtido os direitos e bens objeto de cessão, no caso previsto na alínea d) do n.º 1;
c) Pelos rendimentos líquidos, apurados em cada ano, provenientes das operações referidas nas alíneas e) e g) do n.º 1;
d) Pelos rendimentos líquidos, apurados em cada ano, provenientes das operações referidas na alínea f) do n.º 1, os quais correspondem:
1) No caso de warrant de compra, à diferença, na data do exercício, entre o preço de mercado do ativo subjacente e o preço de exercício corrigido nos termos da alínea seguinte;
2) No caso de warrant de venda, à diferença, na data do exercício, entre o preço de exercício, corrigido nos termos da alínea seguinte, e o preço de mercado do ativo subjacente; ou
3) No caso de transmissão do warrant, à diferença entre o valor de realização e o prémio na subscrição ou o valor de aquisição do warrant, consoante este tenha sido adquirido por subscrição ou por transmissão posterior àquela, respetivamente;
e) Para efeitos do disposto nos n.os 1) e 2) da alínea anterior, o preço de exercício é corrigido do valor do prémio de subscrição ou do valor de aquisição do warrant, consoante este tenha sido adquirido por subscrição ou por transmissão posterior àquela, respetivamente, nos seguintes termos:
1) No caso de warrant de compra, o valor antes referido é acrescido ao preço de exercício;
2) No caso de warrant de venda, o mesmo valor é deduzido ao preço de exercício;
f) Pela importância recebida pelo cedente deduzida do valor nominal na primeira transmissão, ou do valor de aquisição nos restantes casos, dos créditos, das prestações acessórias ou das prestações suplementares, no caso previsto na alínea h) do n.º 1;
g) Para efeitos da parte final do n.º 3) da alínea do n.º 1, considera-se como valor de aquisição o montante dos ativos entregues pelo sujeito passivo aquando da constituição da estrutura fiduciária e como valor de realização o resultado da liquidação, revogação ou extinção da mesma, abatido dos valores imputados objeto de tributação nos termos do n.º 3 do artigo 20.º que não tenham sido distribuídos anteriormente.

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:
a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;
Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização; 

7 - No caso de reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições estabelecidas no número anterior, o benefício a que se refere o n.º 5 respeitará apenas à parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido

No exemplo que apresenta, será considerado, portanto, tratar-se de um reinvestimento parcial...

[ACR2017 0]

Agradeço a informação disponibilizada. 

Isso significa que serei penalizada por 1) ter dado um sinal maior aquando da compra da casa e 2) ter amortizado o  empréstimo bancário no final do ano passado... O valor a considerar para reinvestimento será sempre o da realização (o montante que sobra após pagar o empréstimo) e não o da mais valia, isto é: o "lucro" efectivo  - uma vez que o restante capital já era meu e já havia pago os impostos sobre o mesmo!!

Ou seja: devo menos = tenho de reinvestir mais.

Se tivesse pedido o empréstimo no valor total de aquisição e não tivesse amortizado apenas teria de reinvestir o montante da mais valia... 

[Visitante PJA]

Note que, em qualquer caso, o que é tributado é sempre e só o valor da mais valia (ou, como no seu caso, parte desse montante), não o valor sobre o qual já tinha pago os impostos, como refere. Não dá dados suficientes para calcular o valor da mais valia (por exemplo, se o imóvel tiver sido comprado antes de 1989 nem sequer está sujeito a tributação; e se tivesse sido comprado em 1995, depois de aplicado o coeficiente de actualização da moeda, até chegaria à conclusão que vendeu com menos valia), por isso não lhe consigo dizer se vai pagar muito ou pouco. Mas eventualmente até nem é tanto como pensa à primeira vista...

À primeira vista, o racional por trás da regra relativa ao reinvestimento parece-me correto: se alguém consegue obter mais valias com um imóvel essas mais valias devem ser tributadas, tal como o são noutros casos de mais valias (juros de depósitos a prazo, venda de ações ou fundos de investimento com lucro, etc) - a exceção é criada para o caso da venda de uma habitação própria e permanente quando reinvestida na compra de outra habitação própria e permanente. Mais uma vez, apenas no caso de haver mais valias é que pode haver lugar ao pagamento de imposto e só nesse caso é que esta questão do reinvestimento se coloca. Na maior parte dos casos, à medida que as casas vão envelhecendo, vão-se deteriorando e é relativamente raro conseguirem ser vendidas com grandes mais valias, a menos que haja um investimento forte na sua conservação / melhoria - e mesmo nestes casos, esses montantes investidos são normalmente dedutíveis (ex: obras feitas nos últimos 12 anos).

No entanto, cada caso é obviamente um caso. Por exemplo, ocorre-me que uma família que compra um terreno com uma pequena casa numa zona degradada, a vai alargando à medida que a família vai crescendo e, anos depois, quando os filhos já saíram de casa e a zona entretanto ficou muito mais apetecível para o mercado imobiliário, a vende com uma grande mais valia para se mudar para uma casa bastante mais pequena, possa acabar por ter de pagar um valor avultado de impostos à conta disso. Se isso se pode considerar ser prejudicado ou se, pelo contrário, saem beneficiados de toda a situação por causa de terem conseguido fazer dinheiro com a casa, diria que já depende do ponto de vista. E dos valores concretos, bem entendido...

[Visitante Ana Oliveira]

Tenho uma questão para colocar relativamente às mais valias de imóveis...

Vendi uma casa que estava em meu nome e do meu irmão que resultou de um valor 50k para cada um, valor este declaro do IRS do ano da venda (2014). Havia um crédito da casa que nao estava em nosso nome das de terceiros (nós tínhamos o uso fruto e era a nossa casa de habilitação própria) no entanto o propriatario da casa teria sido feita uma doação!

No IRS do ano da venda coloco que tenho intenção de reinvestir... Verdade que tenho mesmo intenção de construir.. no entanto com todas as burocracias que tem sido de incongruência de M2 reais com M2 das finanças as coisas nao estao a corre à velocidade que pretendia e passam entretato os 48meses e ainda nao fiz o reinvestimento!!

 

Há forma de contornar esta situação?

Já falei com várias pessoas supostamente entendidas no assunto mas cada um dá a sua opinião. Gostava de alguém com conhecimento de causa que ajudasse nesta situação!

 

 

[Visitante PJA]

há 11 horas, Visitante Ana Oliveira disse:

Tenho uma questão para colocar relativamente às mais valias de imóveis...

Vendi uma casa que estava em meu nome e do meu irmão que resultou de um valor 50k para cada um, valor este declaro do IRS do ano da venda (2014). Havia um crédito da casa que nao estava em nosso nome das de terceiros (nós tínhamos o uso fruto e era a nossa casa de habilitação própria) no entanto o propriatario da casa teria sido feita uma doação!

No IRS do ano da venda coloco que tenho intenção de reinvestir... Verdade que tenho mesmo intenção de construir.. no entanto com todas as burocracias que tem sido de incongruência de M2 reais com M2 das finanças as coisas nao estao a corre à velocidade que pretendia e passam entretato os 48meses e ainda nao fiz o reinvestimento!!

Citação

Artigo 10.º Mais-valias 

...

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:

a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;

b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;

 

[ArturMariano 1]

Veja se este artigo o ajuda: https://arrowplus.pt/mais-valias-irs-nao-residentes/

[Visitante Costa]

Bom dia,

Tenho uma questao relativamente so reinvestmento de maid values que resultam na venda e compa de hpp .

Na venda a diferenca entre valor de venda e valor do credit amortizado foi X.

A compra trata-se de construcao. Ja comprei o terreno e vou comecar a construir. 

Neste cenario como é calculado o valor de venda (Z)?

. É o valor acumalado de todas as facturas (terreno, constructor civil, electricidade, caixilharia, Carpentaria.. etc etc.?. 

. Ou é valor de avaliacao das financas aquando do registo na matriz?

Sei que tenho de investor X, e que  para nao pagar mais valias deve ser no minimo igual a diferenca entre o valor de compra (Z) e o valor de novo credito (Y).

Obrigado

 

[Visitante Claudia]

No anexo G posso declarar que tinha hipotecado à casa vendida um crédito pessoal além do crédito habitação? 

Onde declaro as obras da casa vendida e da casa que adquiri?