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  • FORMAS DE POUPAR

  • Ecouser

    Investimento

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    Ecouser

    Boa tarde, com o pouco capital que tinha investi numa garagem numa zona nobre da cidade. O investimento total ficou a 10,9k eur (escritura, imposto, etc incluídos), e está arrendada por 130 eur mês. O valor da mesma, anda entre os 15 e os 20k caso a queira vender. Despesas tenho o condomínio, luz e o IMI, que fazem um total de 200 eur por ano, ou seja líquidos recebo 1360 eur por ano. Em 8 anos recupero o investimento, sem contar se a quiser vender neste instante ainda lucro. Para o ano quero investir num apartamento ou assim, mas vejo que nunca iria conseguir margens de lucro como as que tenho agora, 12.5% ao ano. Gostava de pedir crédito mas um crédito que se pagasse a ele mesmo no máximo em 15 anos, isto é possível? Não tenho interesse de momento em vender a garagem pois o retorno é enorme, mas como a consegui a um preço bastante bom, tinha um grande lucro. A zona da cidade é de excelência e a procura por compra/arrendamento é bastante alta. Qual a razão para investir num apartamento e não, com o mesmo capital em garagens? A rentabilidade é muito muito maior. Por exemplo 100k por um apartamento com renda de 500eur, - irs- manutenção-seguros etc a liquidez anda à volta dos 250 eur, para um investimento de 100k, 3% ao ano liquidos. Com 100k comprava 9 garagens iguais à minha (caso aparecessem) e tinha liquidos 12.5 ao ano. Obrigado desde já.

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    master-chief

    Com os nossos salarios 500€ mes estás a ser muito optimista

     

    Arrendamento tradicional com contrato?

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    Greentrader
    há 3 horas, master-chief disse:

    Com os nossos salarios 500€ mes estás a ser muito optimista

     

    Arrendamento tradicional com contrato?

    Em zonas nobres do centro da capital consegues arrendar rapidamente um T2 em bom estado por 1000€ mensais ou até mais. A procura é enorme para esses locais. Agora não estou a ver alguém conseguir comprar por menos de 100k.

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    quim
    A 07/06/2017 at 18:29, Ecouser disse:

    Boa tarde, com o pouco capital que tinha investi numa garagem numa zona nobre da cidade. O investimento total ficou a 10,9k eur (escritura, imposto, etc incluídos), e está arrendada por 130 eur mês. O valor da mesma, anda entre os 15 e os 20k caso a queira vender. Despesas tenho o condomínio, luz e o IMI, que fazem um total de 200 eur por ano, ou seja líquidos recebo 1360 eur por ano. Em 8 anos recupero o investimento, sem contar se a quiser vender neste instante ainda lucro. Para o ano quero investir num apartamento ou assim, mas vejo que nunca iria conseguir margens de lucro como as que tenho agora, 12.5% ao ano. Gostava de pedir crédito mas um crédito que se pagasse a ele mesmo no máximo em 15 anos, isto é possível? Não tenho interesse de momento em vender a garagem pois o retorno é enorme, mas como a consegui a um preço bastante bom, tinha um grande lucro. A zona da cidade é de excelência e a procura por compra/arrendamento é bastante alta. Qual a razão para investir num apartamento e não, com o mesmo capital em garagens? A rentabilidade é muito muito maior. Por exemplo 100k por um apartamento com renda de 500eur, - irs- manutenção-seguros etc a liquidez anda à volta dos 250 eur, para um investimento de 100k, 3% ao ano liquidos. Com 100k comprava 9 garagens iguais à minha (caso aparecessem) e tinha liquidos 12.5 ao ano. Obrigado desde já.

    Bom investimento, boa maneira de pensar---5*

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    Ecouser

    Pois, então porquê investir em um apartamento em que sobem os gastos, diminui o lucro e aumentam em muito as preocupações, em vez de, com o valor do apartamento, investir em garagens que têm uma rentabilidade muito boa e sem preocupações? Essa é a minha dúvida

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    master-chief

    Mas será que tens tanta procura na tua zona por garagens?

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    Guest SME

    Como referiste a grande vantagem da compra de um apartamento é o facto de poderes pedir o capital emprestado, assim alvancando os teus ganhos. Se encontrares um bom negócio num apartamento que esteja abaixo do valor de mercado, consegues no final do mês pagar todas as contas e ainda ter cash-flow positivo. Se pagares 10K de entrada e pedires emprestado os restantes 90K por 15 anos e conseguires pagar o apartamento apenas com as rendas obtidas estás a ter uma rentabilidade bastante superior a 12.5% apenas com os abatimentos de capital feitos ao banco (sem considerar ganhos mensais de cash-flow e apreciações no imóvel). 

    Exemplo:

    Abatimento de capital Médio - 90K/15anos = ~6K/ano

    Capital Próprio usado = 10K

    Rentabilidade imóvel = 6K/10K = 60% rentabilidade anual

    Este é apenas um exemplo ilustrativo, mas acho que dá para perceberes o poder da alavancagem financeira que apenas está disponível para imóveis residenciais (pelo menos via crédito de habitação que é o que te compensa mais). 

    De qualquer das formas, boa forma de começar com o negócio da garagem! Pouco capital e muito potencial.

    Abraço

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    gfaseed
    5 hours ago, Guest SME said:

    Como referiste a grande vantagem da compra de um apartamento é o facto de poderes pedir o capital emprestado, assim alvancando os teus ganhos. Se encontrares um bom negócio num apartamento que esteja abaixo do valor de mercado, consegues no final do mês pagar todas as contas e ainda ter cash-flow positivo. Se pagares 10K de entrada e pedires emprestado os restantes 90K por 15 anos e conseguires pagar o apartamento apenas com as rendas obtidas estás a ter uma rentabilidade bastante superior a 12.5% apenas com os abatimentos de capital feitos ao banco (sem considerar ganhos mensais de cash-flow e apreciações no imóvel). 

    Exemplo:

    Abatimento de capital Médio - 90K/15anos = ~6K/ano

    Capital Próprio usado = 10K

    Rentabilidade imóvel = 6K/10K = 60% rentabilidade anual

    Este é apenas um exemplo ilustrativo, mas acho que dá para perceberes o poder da alavancagem financeira que apenas está disponível para imóveis residenciais (pelo menos via crédito de habitação que é o que te compensa mais). 

    De qualquer das formas, boa forma de começar com o negócio da garagem! Pouco capital e muito potencial.

    Abraço

    A questão é que temos de ter custos em consideração no tempo desse investimento: 

    - Seguro Casa

    - Seguro Vida (Empréstimo)

    - Manutenção

    - Casa desocupada (quanto não há inquilinos)

    - Condomínio

    - IMI

     

     

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    master-chief

    - casa ocupada, inquilino sem pagar, processo em tribunais vários anos

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    quim
    há 8 horas, master-chief disse:

    - casa ocupada, inquilino sem pagar, processo em tribunais vários anos

    - casa ocupada, inquilino sem pagar, processo em tribunais vários anos, antidepressivos, problemas familiares...

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    atlas
    há 1 hora, quim disse:

    - casa ocupada, inquilino sem pagar, processo em tribunais vários anos, antidepressivos, problemas familiares...

    Então e os fiadores?

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    Guest SME

    Certo.

    Normalmente quanto maior o retorno, maior o risco.

    Se comprares uma casa relativamente recente (menos de 20 anos) e alugares a pessoas certas que tenham bons fiadores minimizas este mesmo risco (visto que os custos de manutenção e a probabilidade de não pagamento reduz substancialmente).

    Quanto ao condomínio e IMI tens de os considerar logo no início como uma despesa corrente e perceber se jutifica na mesma a compra do imóvel.

    Abraço. 

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    quim
    há 11 horas, atlas disse:

    Então e os fiadores?

    Como dizia um advogado amigo (na hora da verdade são mais enfiadores que fiadores). Ora bem; não quero ser alcunhado por aqui como o pregador da desgraça no que respeita a investimentos com finalidade de arrendamento, até porque conheço alguns nessa área que funcionam muito bem. Agora, decerto que  ninguém  me verá por aqui dizer ser bom negócio  recorrer a crédito para adquirir um prédio com a finalidade de arrendamento. (mera opinião pessoal)

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    Guest convidado
    há 13 horas, quim disse:

    Como dizia um advogado amigo (na hora da verdade são mais enfiadores que fiadores). Ora bem; não quero ser alcunhado por aqui como o pregador da desgraça no que respeita a investimentos com finalidade de arrendamento, até porque conheço alguns nessa área que funcionam muito bem. Agora, decerto que  ninguém  me verá por aqui dizer ser bom negócio  recorrer a crédito para adquirir um prédio com a finalidade de arrendamento. (mera opinião pessoal)

    Porquê Quim ? 

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    quim
    há 6 horas, Visitante convidado disse:

    Porquê Quim ? 

    Talvez não me tivesse feito compreender!!  queria eu dizer:  contar com rendas para pagar o investimento, é ..."como contar com o ovo no rabo da galinha"???

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    Guest Ecouser

    Boa tarde. Tenho tido a garagem arrancada por 130eur mês, mas do nada surgiu me uma proposta para vender de 17,5k euros. Com as rendas que já recebi 1040 (rendas) + 17500 (venda) - 10890 (total investimento) = 7650 (lucro) em 8 meses. Queria vender para ter liquidez para subir de patamar e comprar um apartamento. Mas estou com dúvidas. A garagem da um retorno ótimo mas a liquidez é muito inferior à liquidez de um apartamento. Qual a vossa opinião. Vendo ou não. Obrigado

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    parm

    Usando o valor de 17500 como base, o arrendamento rende-lhe 9% (contas redondas). A venda não será um prémio espectacular.

    A pergunta que deverá fazer na minha opinião é a seguinte: Se precisar de vender tenho outras propostas nesta gama de preços?  Ou de outra forma, a localização é boa e permite vender sem stress?

    Se a resposta for positiva, eu não vendia.

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    Centelha

    Boas,

    Estou a pensar entrar no mercado imobiliário. Seria um "apartamento", se é que se pode chamar assim, é um t0 com 16 metros quadrados. Basicamente é um pequeno espaço onde terá que ter um sofá cama ou algo do género, uma mesa e um armário (já tem uma mini cozinha neste espaço), tem uma pequena casa de banho e uma varanda. Localiza-se na Figueira da Foz, bem no centro e com vista mar, embora não esteja mesmo de frente para o mar. O "apartamento" é novo e seria para alugar ao dia ou à semana, entregando essa gestão a uma empresa que faz esse tipo de serviços ou imobiliária. 

    O valor pedido é 35k. Gostava de saber se acham um bom investimento e se será possível obter uma boa taxa de rentabilidade.

    Aguardo as vossas opiniões. Cumprimentos

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    SABRE

    Bem, isso de apartamento....;)

    16m2 é praticamente um quarto, pelo que o valor de 35k parece-me um bocado puxado, mas como não conheço a zona nem os potenciais valores para arrendamento não sei que dizer

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    Greedy
    há 16 horas, Centelha disse:

    Boas,

    Estou a pensar entrar no mercado imobiliário. Seria um "apartamento", se é que se pode chamar assim, é um t0 com 16 metros quadrados. Basicamente é um pequeno espaço onde terá que ter um sofá cama ou algo do género, uma mesa e um armário (já tem uma mini cozinha neste espaço), tem uma pequena casa de banho e uma varanda. Localiza-se na Figueira da Foz, bem no centro e com vista mar, embora não esteja mesmo de frente para o mar. O "apartamento" é novo e seria para alugar ao dia ou à semana, entregando essa gestão a uma empresa que faz esse tipo de serviços ou imobiliária. 

    O valor pedido é 35k. Gostava de saber se acham um bom investimento e se será possível obter uma boa taxa de rentabilidade.

    Aguardo as vossas opiniões. Cumprimentos

    Isso é um balúrdio

    Ainda para mais na Figueira da Foz junto à praia a ocupação só deverá acontecer no período do verão .. e sendo um T0 minúsculo não dá para albergar muita gente ( para racharem o custo mais elevado ), ou seja, a rentabilidade a 1 ano deve ser ridícula ..

    Pagar esse tipo de valores por um T0 pequeno só se for em Lisboa / Porto onde há garantia de ocupação a 100% o ano todo e daí retirar alguma rentabilidade ... agora para ocupação sazonal é um tiro no pé por esses valores

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    Centelha
    há 2 horas, Greedy disse:

    Isso é um balúrdio

    Ainda para mais na Figueira da Foz junto à praia a ocupação só deverá acontecer no período do verão .. e sendo um T0 minúsculo não dá para albergar muita gente ( para racharem o custo mais elevado ), ou seja, a rentabilidade a 1 ano deve ser ridícula ..

    Pagar esse tipo de valores por um T0 pequeno só se for em Lisboa / Porto onde há garantia de ocupação a 100% o ano todo e daí retirar alguma rentabilidade ... agora para ocupação sazonal é um tiro no pé por esses valores

    Obrigada pela opinião. Para este imóvel qual seria então o valor certo que permitisse tirar algum rendimento que justifique o investimento?

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    Centelha
    há 5 horas, SABRE disse:

    Bem, isso de apartamento....;)

    16m2 é praticamente um quarto, pelo que o valor de 35k parece-me um bocado puxado, mas como não conheço a zona nem os potenciais valores para arrendamento não sei que dizer

    Sim, é tipo um quarto... a ideia é alugar ao dia ou à semana. O objetivo era conseguir pelo menos uma média de 200 euros por mês. O preço da noite seria entre os 30 e 50 euros, dependendo da época.  Penso que será com facilidade que se consiga a ocupação de 6 noites por mês em média.

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    Greedy

    Já fizeste as contas ?

    Presumo que o T0 só esteja ocupado nos meses de calor, mesmo fazendo um cenário optimista em que estás Maio + Junho + Julho + Agosto + Setembro com taxa ocupação média de 80% ( 120 dias ) e uma média de 40€/noite dá à volta de 4800€

    Desses 4800€ tens que retirar o condomínio mensal do ano todo e o IMI e ainda os impostos, caso seja o AirBnB acho que ronda os 30 ou os 35% do valor da estadia .. valor arredondado por alto 3000€ ... com investimento de 35K dá 8.7% / ano ... é bom ..

    Mas isso é nesse cenário de 120 dias ocupados ( de ~150 dias ) ... não sei se conseguirás essa taxa de ocupação sinceramente .. depois acresce o teu trabalho de "janitor", lavar roupas, engomadoria, deslocações e afins ... diria que realisticamente apontava para uns 3-4% líquidos .. mas terás todo o trabalho de "janitor" que referi anteriormente .. e isso só tu saberás se compensará ou não

    Para seres "janitor" durante esses 5 meses presumo que tenhas flexibilidade .. ou seja se alguém te aluga por 1 semana terás que ir lá a determinadas horas do dia ... algo que pode não se adequar a alguém que por exemplo trabalhe por conta de outrém das 09:00 às 18:00 ..

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    Centelha
    há 9 minutos, Greedy disse:

    Já fizeste as contas ?

    Presumo que o T0 só esteja ocupado nos meses de calor, mesmo fazendo um cenário optimista em que estás Maio + Junho + Julho + Agosto + Setembro com taxa ocupação média de 80% ( 120 dias ) e uma média de 40€/noite dá à volta de 4800€

    Desses 4800€ tens que retirar o condomínio mensal do ano todo e o IMI e ainda os impostos, caso seja o AirBnB acho que ronda os 30 ou os 35% do valor da estadia .. valor arredondado por alto 3000€ ... com investimento de 35K dá 8.7% / ano ... é bom ..

    Mas isso é nesse cenário de 120 dias ocupados ( de ~150 dias ) ... não sei se conseguirás essa taxa de ocupação sinceramente .. depois acresce o teu trabalho de "janitor", lavar roupas, engomadoria, deslocações e afins ... diria que realisticamente apontava para uns 3-4% líquidos .. mas terás todo o trabalho de "janitor" que referi anteriormente .. e isso só tu saberás se compensará ou não

    Para seres "janitor" durante esses 5 meses presumo que tenhas flexibilidade .. ou seja se alguém te aluga por 1 semana terás que ir lá a determinadas horas do dia ... algo que pode não se adequar a alguém que por exemplo trabalhe por conta de outrém das 09:00 às 18:00 ..

    Obrigado Greedy pelas tuas opiniões. O trabalho de "janitor" não poderia ser eu, não tenho essa disponibilidade, teria de ser a empresa que gerisse o arrendamento, há empresas na zona especializadas que fazem esse serviço, ou alguém contratado para o efeito, o que reduziria drásticamente a rentabilidade. 

    E caso consiga negociar para perto dos 28k - 30k? Já será viavel? Acham que deva avançar?

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