IRS - reinvestimento de mais-valias de imóveis

[FilipeCor 0]

Boa noite,

a ver se alguém com experiência na área e/ou melhores conhecimentos da legislação me pode ajudar.

Artigo 10.º 
Mais-Valias

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:

Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior desde que efectuada nos 24 meses anteriores;

Vou comprar casa nova antes de vender a casa atual. Vou pagar com capital próprio o correspondente ao que conto obter na futura venda da atual casa e o restante vou pedir crédito bancário.  O espírito da lei parece-me ser que vendendo a casa no prazo de 24 meses posso declarar o reinvestimento e não pagar mais-valias.

A minha dúvida surge na frase "...for utilizado no pagamento da aquisição".  

Uma vez que vou realizar a escritura da nova casa antes de vender a atual, o pagamento será na realidade feito com capitais próprios e não com o valor obtido na venda. Alguém tem experiência ou conhecimento sobre como o fisco lida com estas situações?

Já li que em casos que é necessário o recurso a crédito bancário para o valor total da compra da nova casa, mesmo com o abatimento do crédito após a venda da atual casa, o fisco não reconhece como reinvestimento e obriga ao pagamento de mais valias. 

Desde já obrigado a quem puder dar uma ajuda,

 

 

Editado 1 de Novembro de 2016 por FilipeCor

[Pedro Pais 464]

Essa redacção é algo antiga. Ver aqui a actual: http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/irs10.htm

Aqui o que importa é que utilize dinheiro seu, não crédito. 

Exemplo:

Vende a casa por €100.000, tinha crédito de €30.000. Valor a reinvestir: €70.000.

Compra uma casa nova, por €200.000. Se for €70.000 de capitais próprios e €130.000, então fez o reinvestimento total do valor de realização, ficando a mais-valia excluída de tributação.

A ordem dos factores não é relevante, desde que se obedeça aos prazos em questão:

"b) O reinvestimento [...] seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;"
 

[FilipeCor 0]

Muito obrigado pela ajuda!

 

 

[Visitante rudel]

Então como proceder no caso em que vendo um apartamento e, com esse dinheiro, amortizo um crédito imobiliário da minha habitação própria e permanente? As mais valias da venda são sujeitas a IRS?

[FilipeCor 0]

Não sou especialista na área, mas julgo que nesse caso paga as mais valias. 

Uma das condições para a não tributação das mais valias é a venda da habitação própria e permanente e a utilização do valor da venda na aquisição de uma nova casa que deverá passar a ser a habitação própria e permanente.

Julgo que a venda de uma habitação secundária paga sempre mais valias.

Alias, julgo que mesmo no caso de se tratar de compra e venda de habitações destinadas a habitação própria e permanente, caso compre com recurso a crédito a nova casa e posteriormente utilize o valor obtido na venda da casa anterior para amortizar o crédito, o fisco não considera tal como reenvistimento e paga mais valias.