Direito de preferência

[boocs 0]

Não sei se este será o sub-forum ideal para este assunto, deixo aqui a minha questão e se não for o local certo peço desde já as minhas desculpas.

- Sou arrendatário de uma casa, juntamente com esta casa existem no local mais duas, pertencentes aos mesmos donos que também se encontram arrendadas.

- O meu contrato original tem mais 7 anos, sendo o original válido por 3 anos e renovável por períodos idênticos.

- Estas 3 casas pertenciam a uma única pessoa que faleceu há algum tempo, passando os direitos para os seus filhos (10 filhos).

- Destes 10 filhos, um deles já faleceu, passando os seus direitos para o marido e filha.

- Desde que tomaram posse dos direitos, os herdeiros têm tentado vender as casas, tendo já em 2013 recebido eu uma proposta para compra da casa por mim arrendada, que neguei uma vez que o preço apresentado não reflectia o valor que a casa valia.

- Desde essa altura as casas já estiveram à venda em diversas imobiliárias, tudo como parte de um conjunto e nunca individual, não tendo os herdeiros conseguido vender a mesma.

- Como parte interessada que era, segui de perto todas as publicações que foram feitas em imobiliárias acerca do preço de venda das mesmas.

- O preço de venda foi sendo alterado de tempos a tempos, tendo inicialmente o conjunto das casas ter sido apresentado para venda por 170 mil euros, e na última publicação que vi o preço que pediam já era de 130 mil euros, pelo conjunto.

- Apenas recebi uma proposta para compra da minha casa, e isto quando o valor pedido pelo conjunto era de 170 mil euros.

- Sempre que os herdeiros alteravam o valor de compra do conjunto das casas nunca me foi apresentada nova proposta de compra pela minha casa.

- Com a descida do preço, um dos herdeiros (o marido ou a filha da herdeira já falecida) ganhou interesse em efectuar a compra total das casas, facto que ainda não foi consumado.

- Gostaria de saber quem tem direito de preferência na compra da casa, um destes dois herdeiros ou terão que me apresentar uma proposta de compra primeiro a mim, como detentor do direito de preferência estipulado na lei?

 

Já estive a ler diversos artigos acerca disto, e alguma jurisprudência, mas não consigo chegar a nenhuma conclusão.

[pauloaguia 652]

Diz o Código Civil:

Direito de preferência   Artigo 1091.º Regra geral 1 - O arrendatário tem direito de preferência:  a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;  b ) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.  2 - O direito previsto na alínea b ) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.º  3 - O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º  4 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º ... Artigo 1409.º (Direito de preferência) 1. O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.  2. É aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações convenientes, o disposto nos artigos 416.º a 418.º  3. Sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na proporção das suas quotas. ...  Artigo 2130.º (Direito de preferência)

1. Quando seja vendido ou dado em cumprimento a estranhos um quinhão hereditário, os co-herdeiros gozam do direito de preferência nos termos em que este direito assiste aos comproprietários.  2. O prazo, porém, para o exercício do direito, havendo comunicação para a preferência, é de dois meses.

Parece-me a mim que o artigo 1091º te dá efetivamente o direito de preferência; mas depois o artigo 1409º diz que o direito de preferência do comproprietário ocupa o primeiro lugar entre os preferentes e o artigo 2130º que os co-herdeiros gozam do direito de preferência nos mesmos termos dos comproprietários. Ou seja, os co-herdeiros têm um direito de preferência superior ao teu. De qualquer forma eu, no teu lugar, procurava esclarecer isto junto de um advogado, por exemplo... no mínimo dar uma vista de olhos aos artigos vizinhos destes porque têm mais informação (e faz uma pesquisa no CC por "Preferência", por exemplo).

Mesmo assim, se tu sabes que há interesse em vender o imóvel nada te impede de apresentares uma proposta de compra ao cabeça de casal. O pior que te pode acontecer é depois os herdeiros em causa decidirem exercer o seu direito de preferência e comprar a casa ao preço por que tu a querias comprar... mas, pelos vistos, se eles estiverem mesmo interessados nela já iriam fazer isso de qualquer forma...

[Ana Maria Ussman 0]

boa noite

a questão que pretendo levantar também tem a ver com direitos de preferência mas relativamente à compra de um terreno rústico. Não sei se será aqui que devo intervir, mas preciso mesmo da vossa ajuda.

tenho um terreno rústico com cerca de 2 hectares no concelho de loures; na caderneta predial diz que é para cultura hortícolas. Um vizinho tem um terreno com cerca de 1 hectare e penso que estará considerado do mesmo tipo de cultura porque é parecido. Entre estes dois terrenos, está um terreno à venda com cerca de 1 hectare. Ambos somos confinantes (o terreno à venda é uma tira de terreno entre os dois) pelo que ambos podemos ter direitos de preferência. Andei a pesquisar e encontrei  o artigo 1380 do código civil que diz:

Artigo1380.º (direito de preferência)

1. “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.

2. Sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe este direito:

a) No caso de alienação de prédio encravado, ao proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem;

b)Nos outros casos, ao proprietário que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respectiva zona.

 

Não há servidões de passagem, de aguas, nem nada disso. Também encontrei que a unidade de cultura para culturas hortícolas é 0,5 ha naquela zona do país. 

As minhas questões são:

1 - Esta legislação está actualizada?

2 - qual de nós tem mais preferência?

 

Antecipadamente grata pela vossa ajuda,

 

 

Editado 2 de Janeiro de 2018 por Ana Maria Ussman
correcção de informação importante

[Visitante PJA]

1 - No site do Diário da República Eletrónico pode consultar versões consolidadas de vários diplomas (incluindo o Código Civil), que estão sempre actualizadas: https://dre.pt/web/guest/legislacao-consolidada/-/lc/34509075/view?q=Código+Civil
Por aí poderá constatar que a versão que transcreveu ainda se encontra actualizada.

2 - De acordo com aquilo que transcreveu, nenhum tem direito de preferência dado que a questão só se coloca se houver terrenos de área inferior à unidade de cultura (o que indicou não ser o caso).

[Ana Maria Ussman 0]

Boa tarde

Nesse caso,  o proprietário nem sequer tem que enviar as cartas a questionar se estamos interessados em comprar?

Poderá fazer negócio com terceiros sem nos dizer nada e nenhum de nós pode vir a "exigir" ficar com o terreno pelo preço da venda dentro daquele prazo dos 6 meses depois de sabermos da venda apesar de sermos confinantes?

 

Muito obrigada pela resposta 

 

Editado 2 de Janeiro de 2018 por Ana Maria Ussman
correcção de informação importante

[Visitante andre]

Boa tarde. Gostaria de saber se é válida uma carta de desistência do direito de preferencia em que eu coloque no texto em vez do valor da venda....

que a pessoa que aluga o imóvel não se interessa por valor algum...