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  • Mais valias venda habitação secundária


    Guest Vitor Fonseca

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    Guest Vitor Fonseca

    Pretendo vender uma habitação secundária,  para pagar um empréstimo habitação  permanente,  mas tenho dúvidas no cálculo das mais valias. Usei um simulador mas não  percebi se está atualizado.  A dúvida é se entra na mesma em conta o valor inicial e os anos decorridos. Exemplo Compra em 2001 por 90k venda agora por 240k.  Para não  pagar mais valias tenho de entregar todo o valor gerado na venda (240k) ou a só a diferença com o ajuste dos anos? Portanto algo inferior a 150k?.

    Tinha outra dúvida que segundo a AT,  vai esclarecer por escrito,  mas que refere que além dos descendentes este apoio também vai ser possível utilizar no empréstimo do cônjuge  ( vão introduzir conceito de agregado familiar)

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    há 3 horas, m--m disse:

    A isenção da tributação das mais valias só se aplica se for a venda de uma HPP para uma nova HPP.

    Uma pesquisa do GOOGLE e teria o link para a informação daqui mesmo: https://www.doutorfinancas.pt/impostos/mais-valias-imobiliarias-em-que-situacoes-posso-ficar-isento/

    Surgiu, no âmbito do programa "Mais Habitação":

    "A venda de terrenos para construção ou de imóveis que não sejam primeira habitação passa a ter isenção de mais-valias, nos casos em que o valor da venda seja usado para amortizar o crédito da habitação permanente (do próprio ou descendentes). Venda de imóveis ao Estado também passa a estar isenta da tributação de mais-valias em sede de IRS e IRC."

    em https://www.portugal.gov.pt/pt/gc23/comunicacao/noticia?i=isencao-de-mais-valias-perguntas-e-respostas

     

    Aliás, no link que partilhas fala disso mesmo:

    Venda de segunda habitação para amortizar crédito habitação (HPP)

    "Outra situação que dá direito à isenção de tributação sobre as mais-valias é a venda de terrenos para construção e segundas habitações, em que o valor da realização seja usado para amortizar o crédito da habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes."

    Quanto à questão do OP, presumo que as regras sejam as mesmas da lei anterior, o valor a utilizar para amortizar o empréstimo da atual HPP é o valor da venda. O que não for utilizado fica sujeito a tributação na respetiva proporção.

     

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    IMPOSTOS4U
    A 24/01/2024 às 15:57, Visitante Vitor Fonseca disse:

    Pretendo vender uma habitação secundária,  para pagar um empréstimo habitação  permanente,  mas tenho dúvidas no cálculo das mais valias. Usei um simulador mas não  percebi se está atualizado.  A dúvida é se entra na mesma em conta o valor inicial e os anos decorridos. Exemplo Compra em 2001 por 90k venda agora por 240k.  Para não  pagar mais valias tenho de entregar todo o valor gerado na venda (240k) ou a só a diferença com o ajuste dos anos? Portanto algo inferior a 150k?.

    Tinha outra dúvida que segundo a AT,  vai esclarecer por escrito,  mas que refere que além dos descendentes este apoio também vai ser possível utilizar no empréstimo do cônjuge  ( vão introduzir conceito de agregado familiar)

     A tributação das mais valias imobiliárias é um daqueles temas que mais dúvidas geram e que convém esclarecer antes de avançar com a venda ou com o gasto do produto da venda 😅

    De facto, antes do início de outubro de 2023, a lei, apenas previa o reinvestimento da mais valia imobiliária, no caso em que o imóvel alienado constituísse a habitação própria e permanente e caso o valor da venda (deduzido da amortização do empréstimo em dívida com a aquisição) fosse utilizado para a aquisição de um novo imóvel para habitação própria e permanente.

     Atualmente, pode haver ainda a exclusão dessa tributação no caso de ganhos provenientes da venda de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais (excluídos imóveis destinados a comércio, serviços ou industriais ou terrenos rústicos), desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:


    a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes;
    b) A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.

    E atenção que, sempre que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido, for parcialmente reinvestido na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS.

    Assim, no seu caso, se está a pensar vender a sua habitação secundária por 240K e se relativamente a esse imóvel não tem qualquer crédito para amortizar, então para fique totalmente excluída de tributação a mais valia obtida (cerca dos 150K) teria de amortizar 240K do seu crédito à habitação própria e permanente, de um dos seus descendentes (filhos ou netos) ou cônjuge.

    Se, por exemplo apenas utilizasse 50% do valor da venda (120K) na amortização do crédito da habitação de um neto, então apenas seria tributada 50% da sua mais valia (75K), relativamente à qual, no caso dos residentes em Portugal, apenas englobaria 50% no seu IRS (ou seja, 37,5K).

    (Resta esclarecer se o beneficiário dessa liberalidade terá de a comunicar para efeitos de Imposto do Selo à AT, pois na prática estar-se-á perante uma doação, ainda que isenta 😉).

    Espero ter ajudado.

    D'Impostos4U

     

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