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  • FORMAS DE POUPAR

  • Venda + compra (união de facto) - Mais valias


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    carloseurico

    Agradecia ajuda para calcular mais valias e de acordo com o seguinte cenário:

    - Vendi HPP pelo valor de 215mil em Abril 2020 e pelo que abati empréstimo no valor de 90mil que tinha contraído.
    - Comprei juntamente com a minha namorada HPP por 170mil e pelo que a casa ficou em nome dos dois tal como o empréstimo bancário.

    Acontece que como a minha namorada não tinha capital fui eu que dei o valor de entrada inicial no valor de 60mil.

    A minha dúvida é agora no cálculo das mais valias e uma vez que a casa está em nome dos dois, existe alguma maneira de declarar que o valor pago foi totalmente da minha parte apesar da casa estar em nome dos dois?

    Pelos meus cálculos, 

    Valor de aquisição: 135 000 euros
    Ano de aquisição: 2015
    Valor de venda: 215 000 euros (-10 000 euros de comissão imobiliária) = 205 000 euros
    Ano de venda: 2020
    Despesas com venda e aquisição: 7000 euros
    Encargos com valorização: 2 500 euros

    Mais-valias: 205 000 euros – (135 000 euros x 1,03*) – 7 000 euros - 2 500 euros = 56 500 euros
    *coeficiente de desvalorização em 2020

    > Não reinvestindo capital numa nova HPP pagaria de mais valias 56 500 euros / 2 = 28 250 euros
    certo? (Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%)

    Agora investindo numa nova HPP o valor não deveria ser mais baixo sendo que a mais valia está sujeita a tributação parcial?

    > Sendo que reinvesti 60mil e as mais valias são no valor de 56mil, considera-se que reinvesti todo o valor ou não? Ou qual o cálculo que se aplica neste caso? Ou o cálculo deve considerar o valor total obtido com a venda da anterior HPP 104 000 euros (205 000 - 91 000 - 7 000 - 2 500)?

    Deixo a nota que abati 91 000 euros do CH da anterior HPP e contraí novo CH para esta nova HPP no valor de 110 000 euros.

     

    Obrigado!

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    PaulaSar

    Aqui você só faz contas à primeira casa HPP, faltou os 60000 euros que deu na entrada da 2 HPP. Tem que mencionar tudo.

    Também não menciona as despesas do segundo contrato de credito da 2 casa. E pode também mencionar despesas de obras, que de certeza teve. Qualquer pessoa faz obras na casa nova para ficar ao seu gosto, nem que seja só pintar. Obras também entra na amortização de mais valias.

     

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    PaulaSar

    A minha afirmação anterior onde digo que entra tudo é falsa, peço desculpas. Pois não tomei atenção.
    No simulador de mais valias, aqui no forum, tem uma nota que diz (que passo a citar):

    Nota sobre isenção de IRS

    A partir de 2021, o pagamento do empréstimo ao banco com o dinheiro da venda da casa não dá isenção sobre IRS sobre a mais-valia.

     

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    PaulaSar

    Volto a responder-lhe. As suas contas baseiam-se nos montantes entre as duas casa.

    Eu penso que são dois assuntos diferentes. 

    Primeiro calcula a 1 casa, ano, mês, valor da compra e gastos do 1 casa. Obras também. E apura as mais valias dessa. Segundo o que me foi dito tem dois anos para investir. Não sei se se mantém apartir deste ano.

    Depois o restante é que é considerado reinvestimento, pelo menos foi assim que eu fiz. E eu apesar de a diferença, da simulação, dos valores serem grandes entre a compra e a venda da minha 1 casa, fico isenta pois comprei a casa em 1995. Eu ainda não vendi a minha mas o calculo no simulador aqui diz que sim.

    Também penso como não é considerado amortização de empréstimo tem que haver outra razão e outra maneira. Há sempre excepções à lei, só tem que se informar melhor. Não me parece que seja bem assim. Pois o banco obriga a amortização do empréstimo, se fosse assim à letra qual os tipos de reinvestimento que passam a ser considerados isentos de imposto apartir de 2021? Ainda não consegui ir às finanças, tente saber. Neste momento também me interessa esse assunto.

    Para além disso ainda não sei o valor da casa que vou comprar pois no meu caso é partilhas. E vai para tribunal pois o inventario não foi aceite.

    Primeiro faça a simulação só da 1 casa. Se as finanças não o informar peça ajuda a um contabilista. Mas acho que o banco devia o ter ajudado nesse aspecto ou mesmo a agência que lhe vendeu a casa. A agência imobiliária que me vendeu a casa disse-me exactamente como fazer. Até me aconselhou a pedir verba para obras para garantir empréstimo. Já foi à muitos anos não sei como as coisas estão agora, mas não é só vender.

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    carloseurico
    On 3/5/2021 at 9:24 AM, PaulaSar said:

    A partir de 2021, o pagamento do empréstimo ao banco com o dinheiro da venda da casa não dá isenção sobre IRS sobre a mais-valia.

    > A compra e venda foi realizada em 2020. Apenas existiu envolvimento de imobiliária no processo de venda. A verdade é que nem na altura a imobiliária nem o banco me informaram nada relativamente às mais valias.

    2 hours ago, PaulaSar said:

    Primeiro calcula a 1 casa, ano, mês, valor da compra e gastos do 1 casa. Obras também. E apura as mais valias dessa. Segundo o que me foi dito tem dois anos para investir. Não sei se se mantém apartir deste ano.

    >Pelo que sei mantém-se os 2 anos para investir numa nova HPP. 

    2 hours ago, PaulaSar said:

    Depois o restante é que é considerado reinvestimento, pelo menos foi assim que eu fiz.

    > No meu caso, pelas minhas contas, as mais valias da 1ª casa será cerca de 56 000 euros.  Que restante valor é que se refere que deve ser investido?

    As mais valias da 1ª penso que os cálculos estão certos. A dúvida é no calculo das mais valias com a compra da nova casa e face ao valor reenvestido/amortização do empréstimo.

    Vou tentar expor a situação junto das finanças e ver se obtenho resposta.

    Obrigado!

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    PaulaSar

    Em relação ao que deu de entrada não sei se pode ser englobado nas despesas, vai ter mesmo que perguntar.
    Se entrar, no simulador penso que fica isento de imposto. Pelo menos é o que simulador me dá.
    Se não, paga aproximadamente o imposto que o simulador indicar. vai ter que fazer o calculo porque só vc sabe a resposta a algumas das perguntas que lá estão. Mas, aqui no site diz que só poderá estar isento de tributação se reinvestir as mais valias, leia o artigo das mais valias aqui no site e noutros. Talvez encontre a resposta que procura, eu pergunto sempre directamente as finanças. Aconselho-o a falar se conseguir com um contabilista.
    Eu vou comprar outra HPP. Apesar de o simulador dizer que estou isenta não vou correr riscos em preencher mal o irs. Vou mesmo falar com um contabilista quando chegar a altura.

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    carloseurico
    14 hours ago, PaulaSar said:

    Se entrar, no simulador penso que fica isento de imposto. Pelo menos é o que simulador me dá.

    Como o simulador aqui não tem nenhum campo para inserir o valor da compra não estava a considerar como despesa. Mas realmente se contabilizar o valor da entrada como despesa fico isento.

    Vou tentar perguntar junto das finanças.

    Obrigado!

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