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    rmesq

    Crédito Habitação - amortização

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    rmesq

    Boa noite,

    Tenho realizado umas análises sobre créditos à habitação (isto porque ando a pensar adquirir uma casa). No entanto, tenho algumas dúvidas no que diz respeito à amortização e mensalidades.

    Tenho visto várias abordagens:

    • Mensalidade constante, se amortizar amortizo ao valor, a mensalidade fica constante igual ao valor inicial (reduzo o prazo)
    • Mensalidade constante que muda e se mantém constante após a amortização, se amortizar amortizo o valor e a mensalidade desce e volta a estabilizar (reduzo o prazo e a mensalidade)

     

    Deixo aqui uns cálculos da minha interpretação para validação/discussão. (para teste usei os valores 1000€, 12meses e 10% de rate estou a ignorar comissões e despesas de amortização para já)

    Loan.png.3eb5978592c81d3a2844b8a1e99b1e1f.png

     

    De que forma é que os bancos costumam trabalhar? Têm experiências que possam partilhar? Estou a planear a melhor forma de fazer as amortizações (ou não o fazer) tendo em consideração o meu ordenado e poupanças.

     

    Muito obrigado pelo tempo e atenção,

     

     

    Edited by rmesq

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    CDCD

    No meu caso era um empréstimo a prazo constante.

    Com os teus valores, ficava assim:

    vciBcsR.png

     

    Se quiseres simular este modelo, deixo uma folha de cálculo libreoffice em anexo.

    loan.ods

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    CDCD

    A minha simulação está a usar anos, neste caso 1, mas pode ser alterado. Existem 12 prestações, do mês 1 ao mês 12.

    As colunas "meses" e "principal" só servem para auxiliar os cálculos, não têm grande interesse (podem ser escondidas).

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    rmesq

    Provavelmente não fui bem explicito e peço desculpa por isso. A questão é, no inicio do 12º mês já não tinhas capital para pagar, ou seja, não pagaste essa mensalidade correcto? Outra coisa, que valor estás a ter em consideração para a prestação após as amortizações?

    Fiz mais umas simulações (decidi deixar de usar o excel por estou a tentar adicionar pagamentos automáticos e os cálculos dependem uns dos outros e ele parte-se todo). Neste simulação introduzi um pagamento de 300€ extra no 2º mês, não recalculei a mensalidade. (é possível fazer isto junto dos bancos? Quais são as opções e quais as mais rentáveis a longo prazo em amortizações?). Com esta simulação o empréstimo ficaria pago ao 9 mês (inclusivé).

    Outra questão que tenho é se nesse mês tenho de pagar a mensalidade completa?

    <Periodo> <PagamentoMensal> <PrincipalPaid> <InterestPaid> <PrincipalBalance>

    1  87.9159  79.5826   8.3333 920.4174
    2  87.9159 380.2457   7.6701 540.1717
    3  87.9159  80.9145   7.0014 459.2572
    4  87.9159  81.5887   6.3271 377.6685
    5  87.9159  82.2686   5.6472 295.3999
    6  87.9159  82.9542   4.9617 212.4456
    7  87.9159  83.6455   4.2704 128.8001
    8  87.9159  84.3426   3.5733  44.4576
    9  87.9159  85.0454   2.8705 -40.5878

    Peço desculpa pela formatação mas isto é um output de um script é complicado por mais bonito (vou tentar melhorar no futuro)

     

    EDIT: Estou a fazer os cálculos no google sheet, tenho uma fórmula que dá um valor 1571,12 mas mostra 571,12 alguém sabe se é um bug? Como corrigir?

    Obrigado pela atenção @CDCD

    Edited by rmesq

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    parm
    A 02/09/2018 às 22:38, rmesq disse:

    Têm experiências que possam partilhar?

    Eu tenho usado a seguinte abordagem:

    1) mensalidade não muito alta - em caso de problemas (saúde, emprego, outros), não tenho grande preocupação com a mensalidade;

    2) como a mensalidade não é muito alta, tenho obrigação de colocar valor de parte. Por exemplo assume que a mensalidade é 120% do que pagas ao banco. O que sobra coloca de parte;

    3) de X em X tempo, amortizo o valor poupado e reduzo o prazo (ficando com a mesma mensalidade inicial). A ideia é se consigo para X porque motivo vou pagar menos.

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    rmesq

    @parm O banco permite-te amortizar pagando a mensalidade inicial? Já me disseram que não permitem fazer isso.

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    parm

    São 2 pedidos ao banco:

    1) Amortizar X euros;

    2) Reduzir o prazo em Y meses.

    Para mantar a mensalidade inicial, tens que reduzir o prazo do empréstimo (para ficar com um valor aproximado à mensalidade inicial).

    Tenta fazer o seguinte exercício (no excel ou outra ferramenta que calcule juros e afins): qual o valor a amortizar para conseguir reduzir 1 ano ao prazo mantendo a mesma prestação.

    Por exemplo para um crédito de 100.000€ com 2% taxa e 240 meses, tens uma mensalidade de 506€.

    Se amortizares 4.200€ (valor em dívida 95.800) e reduzires o prazo para 228 meses a mensalidade fica quase igual (neste exemplo).

    Mantendo o mesmo prazo (240 meses) a mensalidade baixaria para 485€. A poupança de 21€ na mensalidade não deve ser suficiente para se notar no orçamento mas a redução do prazo tem muito impacto (pelo menos ao nível dos seguros de vida).

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    CDCD

    @rmesq na minha folha a coluna capital em dívida mostra o valor após o pagamento da prestação dessa linha, portanto há 12 pagamentos, sendo que o último reduz o capital em dívida para 0.

    Essa folha também permite calcular antecipações de prazo, colando o novo número de meses na coluna "meses" (sobrepondo a fórmula que lá está).

    Eis teu exemplo inicial com 8 pagamentos apenas:

    X43CTeN.png

     

    Uma coisa importante a ter em atenção é que os juros crescem mais com o prazo do que com o valor em falta.

    Por estranho que pareça, é mais vantajoso reduzir prazos que amortizar dívida, mantendo as outras condições iguais.

    No meu caso, quando tinha um empréstimo a correr, amortizei por uma vez o valor em dívida mas o banco reconverteu a prestação para manter o mesmo prazo.

     

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    rmesq

    @CDCD já descobri umas coisas que estava a falhar, se me permites tenho uma sugestão para a tua folha (usar o IPMT e o PPMT para o interest e principal, dão valores mais exatos e assim tens a certeza que não falha nada).

    # Como é que farias a amortização por prazo? Matematicamente falando qual é a diferença no cálculo?

    # Tens conhecimento sobre outro tipo de empréstimos? Por exemplo para o carro? Todos funcionam assim?

    Obrigado pela ajuda.

    Edited by rmesq

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    fousa

    Diminuir o prazo do seu crédito envolve alterações ao contrato CH. Diminuir a prestação, mantendo o prazo, não. 

    A calculadora que uso e costuma bater certo http://www.boonzi.pt/como-acabar-rapidamente-com-divida-simulador-amortizacoes-credito-habitacao/#simulador

    No meu caso, embora seja CH de taxa variável, mentalmente tenho um valor definido.

    Imaginemos, este mês pago 300 de prestação, mas defini mentalmente o valor para gastar 350€. Então para além da prestação amortizo 50€ neste mês.

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