IRS sobre mais-valias Venda/Compra Imóveis

[Ricardo Braga 0]

Em 2013 comprei um imóvel “A” por 165.000 Eur, sendo esse imóvel a minha residência fiscal actualmente.

Em 2017 adquiri outro imóvel “B” por 186.500 Eur.

Se optar por vender o imóvel “A” por 285.000 Eur, terei de pagar mais-valias sobre a venda do imóvel “A”? Dependendo de dois cenários que equaciono:

Cenário 1: Investir parte do dinheiro proveniente da venda do imóvel “A”, montante a investir 225.000 Eur na compra de um imóvel “C”, neste caso seria tributado com mais-valias? E em que valor?

Cenário 2: Ficar com a totalidade do dinheiro da venda do imóvel “A” 285.000 Eur, neste caso seria tributado com mais-valias? E em que valor?

Tanto para o cenário 1 como para o 2, existe o facto de ter adquirido há menos de 24 meses o imóvel “B” (que poderá passar a ser o meu domicilio fiscal, (Habitação própria permanente)) Será que desde que venda o imóvel “A” no máximo até 24 meses após a data de escritura do imóvel “B” ficarei sempre isento de quaisquer mais-valias na venda do imóvel “A”?

As mais valias são tributadas em 50% do resultado obtido, ou seja lucro, depois desdes 50% é que se abatem despesas ou as despesas são deduzidas do lucro e então depois sim são achados os 50% desse resultado?

Considerações adicionais:

·         Existe um empréstimo de 100.000 para a aquisição do imovél “B”

·         Existem facturas de obras / remodelação do Imóvel “B”, perfazendo um total de 30.000 eur. (que facturas podem ser incluídas para abatimento das mais valias?)

·         Existe pagamento de impostos aquando da compra do imóvel “B”, IMT, imposto selo etc, que penso possam ser abatidos)

·         Haverá pagamento a uma imobiliária (comissão) para venda do imóvel “A”

[Visitante PJA]

há 5 horas, Ricardo Braga disse:

Em 2013 comprei um imóvel “A” por 165.000 Eur, sendo esse imóvel a minha residência fiscal actualmente.

Em 2017 adquiri outro imóvel “B” por 186.500 Eur.

Se optar por vender o imóvel “A” por 285.000 Eur, terei de pagar mais-valias sobre a venda do imóvel “A”? Dependendo de dois cenários que equaciono:

Terá mais valias no valor de 285.000 - 165.000 * coeficiente_correcção_monetária - encargos

Como ainda não foi publicada a portaria com os coeficientes de actualização para as vendas deste ano, assumamos 1,01 a título de exmplo.
Pode deduzir como encargos o IMT pago na altura da compra do imóvel A, os custos da escritura do mesmo, a comissão da imobiliária para a venda, etc. Os encargos com o imóvel B não são tidos para esta conta. Assumamos que tinha tido encargos no valor de 4000€

Com os valores assumidos para exemplo, teria assim uma mais valia de 285.000 - 165.000 * 1,01 - 4000 = 114.350 €

Regra geral terá de pagar imposto calculado sobre metade desse valor.  O valor exacto do imposto a pagar irá depender do escalão de IRS em que ficar (mas com mais de 57.000€ de mais valia tributável, irá certamente ficar num dos escalões mais altos, com taxas de 45% ou 48%).
Numa situação de venda do imóvel que era habitação própria e permanente e reinvestimento do produto da venda (depois de deduzida a eventual amortização de empréstimo habitação sobre o imóvel vendido) na compra ou melhoramento de outro imóvel também para habitação própria e permanente pode haver lugar a isenção de tributação (total ou parcialmente, dependendo dos montantes). Não refere a existência de um empréstimo sobre o imóvel A, portanto vou assumir que não existe.

Citação

Cenário 1: Investir parte do dinheiro proveniente da venda do imóvel “A”, montante a investir 225.000 Eur na compra de um imóvel “C”, neste caso seria tributado com mais-valias? E em que valor?

SE o imóvel C passar a ser a sua HPP então terá direito a uma isenção parcial (uma vez que os 225.000 não chegam aos 285.000 obtidos com a venda do imóvel). Neste caso, a tributação incidirá apenas sobre 225/285 * 114.350 * 50% ~= 45.000

Citação

Cenário 2: Ficar com a totalidade do dinheiro da venda do imóvel “A” 285.000 Eur, neste caso seria tributado com mais-valias? E em que valor?

Se o imóvel B passar a ser a sua HPP e declarar essa intenção na declaração de IRS, pode ainda assim ficar parcialmente isento (cálculos idênticos ao exemplo anterior, com as devidas adaptações)

Não declarando qualquer intenção de reinvestimento, será tributado sobre os 50% da mais valia, como já referi anteriormente.

Citação

Tanto para o cenário 1 como para o 2, existe o facto de ter adquirido há menos de 24 meses o imóvel “B” (que poderá passar a ser o meu domicilio fiscal, (Habitação própria permanente)) Será que desde que venda o imóvel “A” no máximo até 24 meses após a data de escritura do imóvel “B” ficarei sempre isento de quaisquer mais-valias na venda do imóvel “A”?

Como já referi o imóvel B pode contar como reinvestimento CASO passe a ser a sua HPP.

Citação

As mais valias são tributadas em 50% do resultado obtido, ou seja lucro, depois desdes 50% é que se abatem despesas ou as despesas são deduzidas do lucro e então depois sim são achados os 50% desse resultado?

As despesas são deduzidas para achar o valor da mais valia, conforme a fórmula que indiquei acima. A tributação incide sobre 50% da mais valia, ou seja, depois de subtraídas as despesas.

Citação

Considerações adicionais:

·         Existe um empréstimo de 100.000 para a aquisição do imovél “B”

·         Existem facturas de obras / remodelação do Imóvel “B”, perfazendo um total de 30.000 eur. (que facturas podem ser incluídas para abatimento das mais valias?)

·         Existe pagamento de impostos aquando da compra do imóvel “B”, IMT, imposto selo etc, que penso possam ser abatidos)

Irrelevante para o cálculo da tributação a incidir sobre a mais valia obtida com a venda do imóvel A

Citação

·         Haverá pagamento a uma imobiliária (comissão) para venda do imóvel “A”

Como referi acima pode deduzi-la na altura do cálculo da mais valia.