Duas dúvidas sobre mais-valias

[Espadachim 0]

Boa noite.

Comprei uma casa em 2004. Na altura, contraí dois créditos hipotecários no mesmo dia, com o Barclays: um para "aquisição", outro para "obras". Eram em tudo idênticos (prazo, spread), a única diferença era mesmo o destino do crédito.

Em 2007, como o BES oferecia melhor spread, transferi o crédito e a hipoteca. Nessa altura, com o BES assinei dois créditos hipotecários, um de "habitação" e outro de "beneficiação". Idênticos em tudo o resto. Ao assinar com o BES, liquidei os créditos com o Barclays.

Agora vou vender a casa e comprar outra, noutra cidade. Como esta será substancialmente mais barata, as mais-valias vão doer, mesmo depois de pagar os créditos.

2 dúvidas:

1 - Para o cálculo das mais-valias, que crédito devo considerar? O primeiro, com o Barclays, ou o segundo, com o BES (curiosamente, dois bancos que, por motivos diferentes, já não operam)?.

2 - No cálculo das mais-valias, posso "abater" os dois créditos hipotecários, uma vez que ambos se destinaram à casa? Ou só posso "abater" o que se refere especificamente à aquisição?

Obrigado!

[Visitante PJA]

1. O segundo (pois é esse que vai amortizar agora, com a venda)

2. O primeiro (pois é esse que é referido no CIRS)

Citação

CÓDIGO DO IRS

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;