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    Eurico, o presbítero

    Reconstruir casa para arrendar: vale a pena?

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    Eurico, o presbítero

    Eu, e mais 2 primas minhas, somos proprietarios de uma casa antiga (tem mais de 100 anos) no centro de uma cidade do norte, que nos tocou em heranca ha' ja' alguns anos.

    Neste momento ela esta vazia e muito degradada. Eu sei que por causa disso ate' ja' houve queixas dos vizinhos na Camara Municipal.

    Por essa razao uma prima minha telefonou-me (trabalho no UK) dizendo que deviamos pensar em dar destino 'a casa. Ela disse-me que esteve la' com um constructor civil e um arquitecto, e que lhe deram ideias sobre o que se pode fazer. Actualmente, aquilo tem apenas uma loja em baixo e um andar por cima (tudo velho e vazio). A sugestao que lhe deram foi transformar a casa em propriedade horizontal e fazer, em baixo, 1 loja mais pequena e 2 T1, e no piso de cima 2 T2 (isto se deixarem construir um recuado no prédio). Ficará tudo "micro" (a area não e' grande), mas foi isso que os constructores aconselharam as minhas primas. Dizem que coisas pequenas sao mais faceis de arrendar.

    Com a demolicao da casa velha actual e a construcao da nova, segundo a minha prima, gastar-se-a' nunca menos de 200 mil euros, tocando a mim, portanto, 'a volta de uns 70 mil euros.

    Disseram-lhes tambem que nos (primos) proprietarios, deviamos criar uma empresa para tratar disso. Agora na construcao e para depois na gestao do arrendado. Parece que pagariamos menos impostos, mas eu desconheco completamente isso. 

    Elas pediram-me uma resposta para o fim do mes, mas como eu vou a Portugal pelo Natal, disse-lhes que nessa altura falaremos pessoalmente.

    O que acham? Valera' a pena gastar esse dinheiro? Como esta' actualmente o mercado de arrendamento em Portugal? Como se processa isso de eu criar uma empresa com as minhas primas para reconstruir a casa e depois, quando estiver pronta, arrendar? 

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    Visitante PJA

    Varia de local para local. Por exemplo, no Porto a procura é tanta que o pessoal que lá mora há anos (e com rendas baixas) se queixa que os senhorios os estão a pressionar para deixarem a casa ou subirem a renda. Em cidades mais pequenas e com menos procura, creio que a situação é bastante contrária. Se bem que acho que em quase todo o lado o mercado de arrendamento está melhor hoje que há uns 10 anos atrás...

    O mais simples será talvez ir ver os sites de algumas imobiliárias e ver o que apresentam de oferta para essa zona - deve dar para ficar com uma ideia, pelo menos, dos preços que andam a pedir... e se daqui a um mês as ofertas ainda forem todas as mesmas, pode ser sinal que a procura não é tão grande assim...

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    quim
    A 19/11/2016 at 23:37, Eurico, o presbítero disse:

    Eu, e mais 2 primas minhas, somos proprietarios de uma casa antiga (tem mais de 100 anos) no centro de uma cidade do norte, que nos tocou em heranca ha' ja' alguns anos.

    Neste momento ela esta vazia e muito degradada. Eu sei que por causa disso ate' ja' houve queixas dos vizinhos na Camara Municipal.

    Por essa razao uma prima minha telefonou-me (trabalho no UK) dizendo que deviamos pensar em dar destino 'a casa. Ela disse-me que esteve la' com um constructor civil e um arquitecto, e que lhe deram ideias sobre o que se pode fazer. Actualmente, aquilo tem apenas uma loja em baixo e um andar por cima (tudo velho e vazio). A sugestao que lhe deram foi transformar a casa em propriedade horizontal e fazer, em baixo, 1 loja mais pequena e 2 T1, e no piso de cima 2 T2 (isto se deixarem construir um recuado no prédio). Ficará tudo "micro" (a area não e' grande), mas foi isso que os constructores aconselharam as minhas primas. Dizem que coisas pequenas sao mais faceis de arrendar.

    Com a demolicao da casa velha actual e a construcao da nova, segundo a minha prima, gastar-se-a' nunca menos de 200 mil euros, tocando a mim, portanto, 'a volta de uns 70 mil euros.

    Disseram-lhes tambem que nos (primos) proprietarios, deviamos criar uma empresa para tratar disso. Agora na construcao e para depois na gestao do arrendado. Parece que pagariamos menos impostos, mas eu desconheco completamente isso. 

    Elas pediram-me uma resposta para o fim do mes, mas como eu vou a Portugal pelo Natal, disse-lhes que nessa altura falaremos pessoalmente.

    O que acham? Valera' a pena gastar esse dinheiro? Como esta' actualmente o mercado de arrendamento em Portugal? Como se processa isso de eu criar uma empresa com as minhas primas para reconstruir a casa e depois, quando estiver pronta, arrendar? 

    Na minha maneira de ver é  um bom investimento tendo em conta os valores apresentados. Se queres reduzires ao mínimo o risco do investimento  aconselho-te a fazer um estudo aprofundado a  estes quatro pontos

    !º  A localização

    2º A localização

    3º A localização

    4º  Investimento (parece-me que o valor que apresentas para a construção  de cinco fracções no centro de uma cidade está calculado um pouco por baixo)

    Quanto ao mercado de arrendamento está como sempre esteve, tens de ter muito cuidado com os primeiros três pontos de que te falei em cima e nunca acredites numa zona boa; acredita sim num local bom; Por ex. uma loja ou apartamento com as mesmas tipologias localizadas a uma distância de 50 metros uma poderá valer 100 e a outra 50.

     

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    Eurico, o presbítero

    Agradeco as respostas. 

    A localizacao nao creio que seja ma', embora se situe numa rua pedonal, que não permite acesso de carro. 

    Da ultima vez que por la' passei, ha' uns anos atras, o estado da maioria das casas era identico ao da minha. Mas a minha prima disse-me que agora ja' se reconstruiram algumas, embora sejam casas de familia, possivelmente para os filhos jovens morarem. Quero eu dizer, nao sao arrendadas.

    Como disse, no Natal vou ao local ver a situacao e falarei com os meus familiares. Nao percebemos nada de construcao e e' natural este receio.

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    quim
    há 12 horas, Eurico, o presbítero disse:

    Agradeco as respostas. 

    A localizacao nao creio que seja ma', embora se situe numa rua pedonal, que não permite acesso de carro. 

    Da ultima vez que por la' passei, ha' uns anos atras, o estado da maioria das casas era identico ao da minha. Mas a minha prima disse-me que agora ja' se reconstruiram algumas, embora sejam casas de familia, possivelmente para os filhos jovens morarem. Quero eu dizer, nao sao arrendadas.

    Como disse, no Natal vou ao local ver a situacao e falarei com os meus familiares. Nao percebemos nada de construcao e e' natural este receio.

    Quanto à localização que descreves creio não estar a jogar a teu favor pois o facto de não teres acesso de carro á casa desvaloriza o local e torna a construção muito mais dispendiosa. Com isto não quero dizer que não possa ser um bom investimento. Tem em conta a distância ao parque de estacionamento, transportes públicos. escolas, industrias, centros médicos etc. cujos possíveis inquilinos se possam deslocar sem necessidade de viatura própria

    Um conselho meu: uma vez que vens cá pelo Natal, pede já a um dos teus familiares que coloque uma placa no edifício com um contacto telefónico escrito manualmente, (não coloques a palavra vende-se  podes vir a ter problemas) depois fazes uma avaliação tendo em conta o nº de contactos (imobiliárias não conta) e o interesse demonstrado 

     

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    Eurico, o presbítero

    De facto, tem esse contra. Embora seja uma area comercial, os automoveis nao tem acesso 'as casas dessa rua. Tem acessos faceis (a pe'), e' muito central, tem comercio, transportes publicos mesmo 'a porta, mas há esse obice de nao ser permitido o transito de carros. Imagino que seja um grande transtorno para os moradores, claro. 

    Com a crise, e o aparecimento de outros locais mais "na moda" na cidade, a rua onde tenho a casa perdeu a importancia que tinha. Os donos e o comercio desinvestiu, e hoje esta' degradada e sem o brilho que ja' teve. Alias, se a nossa casa esta' neste estado (o telhado esta' a ruir), e' precisamente porque durante estes anos esteve desabitada e ninguem lhe pegou. Se tivesse havido interessados no prédio, propostas de compra, ou ate' construtores, tenho a certeza que as minhas primas me tinham dito e ja' tinhamos feito negocio. Nao houve interessados.

    A preocupacao dos meus familiares esta', como disse, no mau estado da casa e das reclamacoes que ja' receberam dos vizinhos. Desde a ratos, humidades e, mais recentemente, uns homeless / vagabundos que se alojaram la' e pegaram um fogo. Nos, como donos, temos que fazer alguma coisa. Nao pode continuar assim. Dai' a minha prima ter sugerido fazermos a tal obra.

     

    Editado por Eurico, o presbítero
    erro de portugues

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    quim
    há 5 horas, Eurico, o presbítero disse:

    De facto, tem esse contra. Embora seja uma area comercial, os automoveis nao tem acesso 'as casas dessa rua. Tem acessos faceis (a pe'), e' muito central, tem comercio, transportes publicos mesmo 'a porta, mas há esse obice de nao ser permitido o transito de carros. Imagino que seja um grande transtorno para os moradores, claro. 

    Com a crise, e o aparecimento de outros locais mais "na moda" na cidade, a rua onde tenho a casa perdeu a importancia que tinha. Os donos e o comercio desinvestiu, e hoje esta' degradada e sem o brilho que ja' teve. Alias, se a nossa casa esta' neste estado (o telhado esta' a ruir), e' precisamente porque durante estes anos esteve desabitada e ninguem lhe pegou. Se tivesse havido interessados no prédio, propostas de compra, ou ate' construtores, tenho a certeza que as minhas primas me tinham dito e ja' tinhamos feito negocio. Nao houve interessados.

    A preocupacao dos meus familiares esta', como disse, no mau estado da casa e das reclamacoes que ja' receberam dos vizinhos. Desde a ratos, humidades e, mais recentemente, uns homeless / vagabundos que se alojaram la' e pegaram um fogo. Nos, como donos, temos que fazer alguma coisa. Nao pode continuar assim. Dai' a minha prima ter sugerido fazermos a tal obra.

     

    Compreendo a vossa preocupação,  ponderem muito bem a melhor solução, não embarquem na resolução de um problema para ficarem com outro muito maior. A casa decerto que é contigua a outras habitações e prevejo que a retirada desses escombros irá colocar em risco de desmoronamento os prédios contíguos. Se não for este o caso  e se a casa não está recuperável o que te aconselharia era a retirada dos escombros e depois fazer um  projeto para o local e tentar a venda ou construção em contrapartidas. Desta forma irias diminuir o risco do investimento.

     

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    Eurico, o presbítero

    Sim, a casa e' germinada (esta' "colada" 'as vizinhas) e vai ser preciso por tudo a baixo (nao sei se a fachada tem que ficar igual), porque e' uma casa muito antiga (+ de cem anos), Precisa de levar uma placa de betao e as comodidades de uma construcao atual.

    Mas isto de re-construir a casa vai ser uma total novidade para nos. Como e' costume fazer? Aconselha a pedir mais de que um orcamento a arquitectos e depois a empreiteiros? Eles nao levam nada por isso? E depois, e' preciso escrever um contrato no notario para que fique assinado quanto vai custar a construcao, os materais exactos que vao ser aplicados e as condicoes e prazos do pagamento? Como e' que um particular como nos deve fazer para mandar re-construir uma casa? Que passos deve seguir para nao vir a apanhar com surpresas tristes?

    A minha prima falou-me que lhe disseram que deviamos criar uma empresa, ja' para a obra e depois gerir os alugueres. Sera' melhor assim?

    Peco desculpa mas as duvidas sao mil.

    Editado por Eurico, o presbítero
    portugues escrita

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    quim
    há 2 horas, Eurico, o presbítero disse:

    Sim, a casa e' germinada (esta' "colada" 'as vizinhas) e vai ser preciso por tudo a baixo (nao sei se a fachada tem que ficar igual), porque e' uma casa muito antiga (+ de cem anos), Precisa de levar uma placa de betao e as comodidades de uma construcao atual.

    Mas isto de re-construir a casa vai ser uma total novidade para nos. Como e' costume fazer? Aconselha a pedir mais de que um orcamento a arquitectos e depois a empreiteiros? Eles nao levam nada por isso? E depois, e' preciso escrever um contrato no notario para que fique assinado quanto vai custar a construcao, os materais exactos que vao ser aplicados e as condicoes e prazos do pagamento? Como e' que um particular como nos deve fazer para mandar re-construir uma casa? Que passos deve seguir para nao vir a apanhar com surpresas tristes?

    A minha prima falou-me que lhe disseram que deviamos criar uma empresa, ja' para a obra e depois gerir os alugueres. Sera' melhor assim?

    Peco desculpa mas as duvidas sao mil.

    Primeiro que tudo (vou voltar a repetir) façam um estudo prévio ao local tendo em conta a viabilidade da construção/investimento . Vão ao local falem com vizinhos, imobiliárias, empreiteiros da zona, pessoas que tenham por ali comercio , casa alugadas ou para alugar,  não tenham medo de chatear as pessoas com perguntas.  Se depois chegarem à conclusão que o local  (como se diz na gíria) tem pernas para andar voltas a colocar aqui todas as questões que estás a colocar em cima e decerto que irá aparecer por aqui alguém para te tentar ajudar.

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    Eurico, o presbítero
    há 3 minutos, quim disse:

    Primeiro que tudo (vou voltar a repetir) façam um estudo prévio ao local tendo em conta a viabilidade da construção/investimento . Vão ao local falem com vizinhos, imobiliárias, empreiteiros da zona, pessoas que tenham por ali comercio , casa alugadas ou para alugar,  não tenham medo de chatear as pessoas com perguntas.  Se depois chegarem à conclusão que o local  (como se diz na gíria) tem pernas para andar voltas a colocar aqui todas as questões que estás a colocar em cima e decerto que irá aparecer por aqui alguém para te tentar ajudar.

    Compreendo e agradeco. Mas parece-me que vamos ter mesmo que mexer na casa. No estado em que esta´, degradada, nao pode continuar e demolir simplesmente a casa nao sei se sera' solucao ja´que, como esta' no meio de outras duas casas, pode dali vir mazelas para os vizinhos, que alias ja' se queixam.

    Por outo lado, eu também percebo. Comigo nao e' problema porque vivo longe, mas para as minhas primas e familiares, que moram perto e conhecem toda a gente, nao e' nada agradavel ter a casa naquele estado e serem "apontadas" como negligentes e desleixadas. A casa e' de familia (pertencia a uma nossa avo' comum) e elas gostariam, tenho a certeza disso, de ter tudo arranjado. Eu percebo.

    Portanto, ou eu me engano muito ou a obra vai mesmo avançar. E' uma questao de tempo, acho eu. E' vontade das minhas primas (e maridos) e eu tambem nao quero ser "o chato" que poe problemas. Cumprirei com a minha parte. Em Dezembro, quando for a Portugal, verei isso.

    Gostava e' que a obra - a fazer-se - se fizesse da melhor forma para nos, familia, que nao percebemos nada de obras. Ha' empreiteiros e arquitetos pouco serios que aproveitam (como em todas as profissoes, eu sei). Por isso, resolvi perguntar para ter uma ideia e pedi ajuda. Mas tudo bem.

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    Eurico, o presbítero

    Desculpem voltar a este assunto, mas tenho entre mãos este "problema" da reabilitação/reconstrução de uma casa de que sou co-proprietário, juntamente com duas primas minhas e, devido à minha inexperiência sinto-me um bocadinho "sem saber o que fazer", sem uma orientação, um rumo a seguir.

    Como disse atrás, trata-se de uma casa antiga, geminada, no centro de uma cidade do Norte, que está desabitada e a cair (como muitas outras). As minhas primas, por morarem muito perto, já desenvolveram diligências no sentido de ser feito "alguma coisa" para que se proceda à recuperação do espaço. Compreendo, assim - em ruína e já alvo de vandalismo - a casa não pode ficar. Levaram lá arquitetos e eles apresentaram um projecto inicial. Dele consta a construção de 1 loja (50 m2) no r/c e de 3 apartamentos em propriedade horizontal. Disseram-nos que a Câmara Municipal local pode apoiar a reabilitação e que tem até uma linha de financiamento se o objetivo for reabilitar para arrendar.

    Acontece que no passado fim de semana fui ao norte, precisamente para falar/reunir com as minhas primas e com os arquitetos e de, no local, me inteirar da situação. Sinto que há uma enorme vontade das minhas parentes em avançar com a concretização do projeto. No entanto, todos temos consciência de que não percebemos absolutamente nada do assunto construção civil e que podemos ser "seatting ducks" nesta selva pouco escrupulosa que é o imobiliário.

    Falámos em constituir uma empresa exclusivamente para esse fim - construção do edifício e depois fazer a gestão dos arrendamentos - mas nem aí temos certezas se valerá a pena. 

    Embora a área do edifício seja pequena (tem cerca de 7 m de frente e permitem apenas construir 1º andar e águas furtadas), naturalmente, a reabilitação de todo o imóvel não ficará barata (pelo menos, para os meus bolsos). Como a questão da planta/arquitetura ainda não está fechada (há dúvidas quanto ao aproveitamento de alguns espaços), ainda não foi pedida cotação aos empreiteiros. De qualquer forma, foi falado, na reunião onde eu estive, num número à volta dos 200/250K...

    A constituição da dita empresa (??) e o eventual recurso ao crédito bancário poderão ser alternativas/possibilidades, mas, é como digo, são mais as dúvidas do que as certezas e, numa situação destas, ficamos sempre sem saber o que fazer. 

    Será que algum amigo aqui do fórum, mais conhecedor dos meandros da construção civil, me poderá dar algumas dicas quanto à melhor forma de abordar este assunto? O que devo fazer, concretamente, para além de agir com precaução e com os pés bem assentes na terra? 

    Desde já agradeço.

     

    Editado por Eurico, o presbítero

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    Eurico, o presbítero
    A 11/03/2017 at 10:37, scpuser disse:

    O senhor leu o meu post?

    É evidente que li (e agradeci). Aliás, não só li como copiei o texto e enviei-o para as minhas primas (co-proprietárias) para o lerem e refletirem. Contudo, a questão mantem-se: o que fazer ao prédio, já que o mesmo se encontra devoluto e em progressiva degradação (parte do tecto já ruiu). Eu compreendo que este assunto preocupe as minhas primas, que vivem na cidade/norte e "sentem", por isso, mais do que eu (que estou longe) a degradação/vandalismo por que passa a casa e essa necessidade de "fazer alguma coisa". Por outro lado, manda o bom senso não fazermos nada de forma precipitada, sob pressão dos acontecimentos. Daí eu procurar recolher opiniões, tendo em vista a tomada de uma decisão bem fundamentada e, principalmente, realista, i.e., "com os pés bem assentes no chão".

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