Ir para o conteúdo
Gecko

Imóvel para investimento - Opiniões...

Recommended Posts

Gecko

Bom dia.

Tenho neste momento um imóvel alugado (um apartamento a render 500€) e ando a pensar seriamente em expandir o negócio. Agora a questão é saber o que comprar, quando e como...

Não tenho muito dinheiro para investir portanto teria inevitavelmente de pedir um empréstimo. Logo, quanto menor for o meu investimento melhor. Essa é logo a primeira questão, onde posso encontrar bons negócios imobiliários? Imóveis penhorados, etc? Como se processa esse tipo de negócio?

Depois há a questão de saber o que comprar. Uma habitação ou um espaço comercial? Ou algo que possa ser utilizado com uma finalidade mista, por exemplo um apartamento que possa alugar para escritórios? E há ainda a opção de ser uma casa para alugueres de curta duração, por exemplo para férias ou estudantes.

Como posso fazer uma estimativa de qual seria o investimento mais rentável?

  • Voto Positivo 1

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites
Gecko
A 26/08/2016 at 22:08, rmesq disse:

@Gecko conseguiste obter informações? Podias partilhar comigo? Obrigado

Nada de muito concreto.

Fiquei a saber que para o investimento ser atraente deverá dar no mínimo uns 8% ao ano e é preciso ter cuidado para ver se a renda não está artificialmente elevada. Ou seja, é possível que para vender o proprietário em conluio com o inquilino coloquem uma renda muito mais elevada do que o normal para aquela casa naquela zona e depois de tu comprares o inquilino diz algo do estilo "ah, afinal encontrei uma casa melhor. Só fico se baixar a renda para X, senão vou embora".

Alugar para férias só resulta em imóveis extremamente bem localizados pois o investimento inicial é maior, o risco de danos e furto é maior, o risco de o imóvel ficar desocupado é maior, portanto é necessário que a diária ou a renda á semana seja muito mais elevada para ser rentável.

A hipótese de ser uma casa alugada para comercio (consultório, escritórios, etc) também me parece atraente pois permite que se faça uma espécie de "negócio misto", do estilo X de renda base mais X% dos lucros do inquilino. Muitos inquilinos empresariais gostam disto pois conseguem negociar uma renda mais baixa com o senhorio a assumir parte do risco, especialmente se for um novo negócio, e para os proprietários também é bom pois apesar de ser mais arriscado se correr bem há o potencial para lucros maiores graças a essa componente variável.

Do ponto de vista do financiamento, assumindo que se reúnem as condições para o banco conceder o empréstimo, seria possível pedir um empréstimo ou hipotecar uma casa que já se tenha para financiar a compra de um novo imóvel partindo do pressuposto de que uma renda o mais baixa possível será de 100 e tal, 200 e poucos € para depois alugar por 400 ou 500€. É arriscado? Sim. Mas já dizia o provérbio, a sorte protege os audazes e quem não arrisca não petisca. Porque é que alguém pagaria um aluguer de 500€ quando pode pagar um empréstimo de 200€? Bem, acima de tudo porque os bancos só emprestam a quem dá garantias e actualmente com a precariedade dos contratos de trabalho é complicado oferecer essas garantias. Se um inquilino ficar desempregado e não me pagar a renda, leva uma ordem de despejo e o mais que perco são os meses de renda que o processo demora a correr, e mesmo isso é provável que recupere. Um banco perde um valor muito mais elevado e é extraordinariamente difícil penhorar um imóvel de primeira habitação. Depois também há a questão da mobilidade. Para mim pessoalmente não faz sentido pois gosto de assentar, manter a família e os amigos por perto e ver o pecúnio a crescer mas para a maior parte das pessoas da minha geração (25-30 anos) o "normal" é passar uns meses em Lisboa, depois aceitar um trabalho no Porto, entretanto passar uns tempos no estrangeiro... Enfim, são opções que fazem com que a compra seja algo que não faz sentido.

Quanto a onde os encontrar, descobri que no sapo imóveis costumam aparecer imóveis da banca, mas nada de extraordinário, portanto isso é algo que ainda tenho de pesquisar melhor. Para quem tenha um bom montante para investir também há programas de reabilitação urbana que permitem comprar imóveis devolutos com condições muito atraentes.

E foi basicamente isto que descobri. Quem tiver algo a acrescentar que mande!

  • Voto Positivo 1

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites
rmesq

@Gecko desde Agosto evoluis-te na tua informação? Pelo que estive a investigar a melhor maneira de negociar melhores spreads é nunca perder liquidez, ou seja, pedes um empréstimo de 60000€ para uma casa de 65/70k mas tens 30k€ no banco.

Ou então tens os 30k investidos em fundos e dás o valor como garantia.

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites
scpuser

A liquidez junto do banco normalmente não influencia spreads - o que influencia é o envolvimento com o banco. Por exemplo, se tiver lá 30.000 numa conta a prazo ou 30.000 num fundo e der como garantia, na maior parte dos bancos, é irrelevante.

O que lhes importa é o salário por conta de outrém e a duração do contrato. Isso é 90%.

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites
Gecko

@rmesq Desculpe a demora mas só agora vi a notificação. Infelizmente ainda não, mas talvez as suas informações ajudem. Vamos ver o que se consegue...

@scpuser Pois, "infelizmente" por aí não me safo. Na altura em que iniciei esta thread estava empregado com um contrato a termo de 6 meses numa função muito abaixo das minhas qualificações a ganhar pouco mais que o ordenado mínimo. Assim não me safava. Desde então a entidade patronal fez o favor de me rescindir o contrato (e não estou a ser sarcástico, foi realmente um favor que me fizeram) o que significa que agora estou desempregado a receber subsídio, que é baixo e acabará em breve; mas também tenho um part-time como formador numa universidade online. O lado bom é ganhar numa hora sem sair de casa mais do que ganhava num dia como trabalhador não-qualificado e dado que estou em regime de prestação de serviços posso acumular com o subsidio de desemprego. O lado mau é a instabilidade. Estou em regime de prestação de serviços portanto estou sempre dependente de haver alunos suficientes para o curso abrir e de a coordenação me continuar a convidar para lecionar aquelas cadeiras. Ambas as situações são expectáveis, mas há sempre um grau de incerteza. Para além disso tenho ganho algum dinheiro com apostas desportivas. Mais uma vez, não é a atividade mais fiável do mundo.

Ou seja, tenho um "salário" mais alto do que alguma vez tive mas a volatilidade das minhas fontes de rendimento faz com que represente um risco para os bancos. Neste momento a minha estratégia é continuar a acumular capital, a este ritmo dentro de meses poderei fazer uma viagem à Alemanha para trazer um ou dois carros usados (comparei os preços e mesmo contando com as despesas de viagem, transporte e legalização devo fazer 2 ou 3k em cada um) e se resultar continuar com isso, mantendo sempre o imobiliário ou possíveis oportunidades profissionais debaixo de olho.

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Este conteúdo terá de ser aprovador por um moderador

Visitante
Está a comentar como Visitante. Se já se registou, por favor entre com o seu Nome de Utilizador.
Responder a este tópico

×   Colou conteúdo com formatação.   Paste as plain text instead

  Only 75 emoticons maximum are allowed.

×   Foi criada uma pré-visualização automática a partir da ligação que colocou.   Mostrar apenas como ligação

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.


×
FinancasPessoais.pt

Subscreva a newsletter e tenha acesso a todas as novidades do grupo de sites FinancasPessoais.pt e a conteúdos exclusivos.

Os sites FinancasPessoais.pt respeitam a sua privacidade e vontade:

Não mostrar mais esta caixa