Crédito Habitação - Diário de Bordo

[JRJordao 2929]

A maioria dos CH estão indexados à Euribor 6m, certo? Utiliza-se o valor do último dia útil, ou alguma média? Suponho que com o spread já devem ir para 2,5%-3% na próxima atualização.

Editado 21 de Setembro de 2022 por JRJordao

[andre611 927]

há 2 minutos, JRJordao disse:

A maioria dos CH estão indexados à Euribor 6m, certo? Utiliza-se o valor do último dia útil, ou alguma média? Imagino que com o spread já devem ir para perto de 2,5% na próxima atualização.

Ultimamente era a E12M, mas houve muito tempo que foi a E3M. Não sei qual a maioria.

Geralmente é a média do mês anterior ao da revisão da taxa.

[Marijongouveia 153]

há 1 minuto, JRJordao disse:

A maioria dos CH estão indexados à Euribor 6m, certo? Utiliza-se o valor do último dia útil, ou alguma média? Imagino que com o spread já devem ir para perto de 2,5% na próxima atualização.

Eu penso que é  a média dos últimos seis meses, mas não tenho a certeza. Também quria saber porque o meu actualizará em Outubro. Actualmente com o spread ainda está em 0,18%. Depois vou chorar!

[JRJordao 2929]

há 12 minutos, andre611 disse:

Ultimamente era a E12M, mas houve muito tempo que foi a E3M. Não sei qual a maioria.

Geralmente é a média do mês anterior ao da revisão da taxa.

Nas notícias costumam dizer que a E6M é a mais utilizada, mas talvez se refiram aos contratos celebrados na última década.

Felizmente já acabei com o meu há muito tempo, por isso não tenho experiência própria relevante.

há 14 minutos, Marijongouveia disse:

Eu penso que é  a média dos últimos seis meses, mas não tenho a certeza. Também quria saber porque o meu actualizará em Outubro. Actualmente com o spread ainda está em 0,18%. Depois vou chorar!

Ser a média de 6 meses ou a do último mês (ou dia) irá fazer uma grande diferença!

Se for o segundo cenário, nem os CA a darem os 3,5% máximos (~2,5% líquidos), algo que ainda está longe de acontecer, irão compensar na generalidade dos casos.

[Diogo Duarte 409]

há 1 hora, Marijongouveia disse:

O normal não é as pessoas morrerem antes dos 60 anos, altura em que termina o meu empréstimo. Por isso, os seguros são para dar dinheiro às seguradoras. Depois há mil exclusões...Tive a sorte de ter conseguido dois empréstimos para duas casas, sem o seguro de vida no Santader. Um já terminou e no segundo já só devo 19000 euros.

É obrigatório fazer seguro vida, só se tens CH muito antigo 

há 37 minutos, JRJordao disse:

A maioria dos CH estão indexados à Euribor 6m, certo? Utiliza-se o valor do último dia útil, ou alguma média? Suponho que com o spread já devem ir para 2,5%-3% na próxima atualização.

No meu caso é 12M e atualiza sempre ao valor do dia em Novembro para os 12 meses seguintes 

Euribor acima de 2% ira se manter uns anos pelo que se tem lido, logo compensa sempre abater os CH e não fazer os CA

[Marijongouveia 153]

há 2 horas, Diogo Duarte disse:

É obrigatório fazer seguro vida, só se tens CH muito antigo 

No meu caso é 12M e atualiza sempre ao valor do dia em Novembro para os 12 meses seguintes 

Euribor acima de 2% ira se manter uns anos pelo que se tem lido, logo compensa sempre abater os CH e não fazer os CA

É obrigatório mas eu não tenho, foi uma condição especial dada pelo Santander na altura que fiz os dois empréstimos. A taxa usada é a média da Euribor nos últimos seis meses por isso irei ficar com uma taxa de 1,4% em Outubro. Dado que a taxa dos CA será 2-2,1% em Outubro, para mim continua a compensar esta opção. Sendo que, nos meses subsequentes a taxa dos CA continuará a aumentar e a do crédito à habitação se manterá 6 meses no novo valor. Ainda há o "pequeno promenor" de se ter que pagar 0,5% de comissão de amortização antecipada.

[JRJordao 2929]

há 3 minutos, Marijongouveia disse:

A taxa usada é a média da Euribor nos últimos seis meses por isso irei ficar com uma taxa de 1,4% em Outubro. Dado que a taxa dos CA será 2-2,1% em Outubro, para mim continua a compensar esta opção.

Deves comparar a taxa líquida dos CA com a do CH, exceto se consegues reaver no IRS os 28% retidos.

[Marijongouveia 153]

há 1 hora, JRJordao disse:

Deves comparar a taxa líquida dos CA com a do CH, exceto se consegues reaver no IRS os 28% retidos.

Sim, eu comparo. Mas acho que quem está a pensar amortizar não está a acrescentar os 0,5% que vai ter que pagar de comissão de amortização antecipada do empréstimo. O que compensa largamente os 28% para IRS.

[JRJordao 2929]

há 2 minutos, Marijongouveia disse:

Sim, eu comparo. Mas acho que quem está a pensar amortizar não está a acrescentar os 0,5% que vai ter que pagar de comissão de amortização antecipada do empréstimo. O que compensa largamente os 28% para IRS.

Mas a maioria está também a pagar seguro de vida e talvez outros custos só por ter conta num banco tradicional.

Será uma questão de fazer as contas...

[Marijongouveia 153]

há 6 minutos, JRJordao disse:

Mas a maioria está também a pagar seguro de vida e talvez outros custos só por ter conta num banco tradicional.

Será uma questão de fazer as contas...

Exato, daí eu dizer que cada caso é um caso.

[lfp 365]

5 hours ago, JRJordao said:

A maioria dos CH estão indexados à Euribor 6m, certo? Utiliza-se o valor do último dia útil, ou alguma média? Suponho que com o spread já devem ir para 2,5%-3% na próxima atualização.

Média aritmética dos 30 dias do mês anterior ao da celebração.

Fonte: Acabei de ler proposta de crédito para transferência que vou assinar para a semana (onde vou levar um agravamento de 45% da prestação mensal ). Pelo menos ainda os consegui forçar a assinar este mês , se fosse em outubro a E12 não era "só" 1,249% 

[Marijongouveia 153]

há 25 minutos, lfp disse:

Média aritmética dos 30 dias do mês anterior ao da celebração.

Fonte: Acabei de ler proposta de crédito para transferência que vou assinar para a semana (onde vou levar um agravamento de 45% da prestação mensal ). Pelo menos ainda os consegui forçar a assinar este mês , se fosse em outubro a E12 não era "só" 1,249% 

Então se a taxa for revista em Outubro, a taxa que serve de base é a média aritmética de todos os dias de setembro?

[lfp 365]

6 minutes ago, Marijongouveia said:

Então se a taxa for revista em Outubro, a taxa que serve de base é a média aritmética de todos os dias de setembro?

Sim.

Diferentes contratos poderão ter formas diferentes de cálculo, mas no meu caso vai passar a ser isso (média aritmética 30 dias do mês anterior - os contratos costumam ter base/360).

 

EDIT: no meu novo contrato diz o seguinte

Quote

 

O capital mutuado vencerá juros, em regime de taxa de juro variável, à taxa de juro contratual apurada e atualizável anualmente, com base na média aritmética simples das Taxas Euribor (European Interbank Offer Rate) a doze meses, dos dias úteis do mês civil anterior, arredondada à milésima, nos termos do n.o 3 do artigo 21 .o do decreto-lei n.o 74-A/2017 , de 23 de junho, acrescida do spread.

 

Verifica no teu documento complementar, estará lá esta (ou outra) informação.

Editado 21 de Setembro de 2022 por lfp

[JRJordao 2929]

há 26 minutos, lfp disse:

Diferentes contratos poderão ter formas diferentes de cálculo, mas no meu caso vai passar a ser isso (média aritmética 30 dias do mês anterior - os contratos costumam ter base/360).

Será então o valor médio do mês de calendário anterior. Não se pode dizer que seja de 30 dias pois só há valor para os dias úteis.

[lfp 365]

2 hours ago, JRJordao said:

Será então o valor médio do mês de calendário anterior. Não se pode dizer que seja de 30 dias pois só há valor para os dias úteis.

Será algo assim, na verdade como os empréstimos são calculados com Base Actual/360, é capaz de haver outros pormenores ou detalhes no cálculo para "normalizar" nos meses com menos ou mais que 30 dias.

Na FINE lê-se:

Quote

O valor do indexante corresponderá à Euribor a 12 meses apurada pela média aritmética simples das taxas Euribor a 12 meses , na base de 360 dias, divulgadas durante o mês anterior, arredondada para a milésima mais próxima, revista mensalmente e divulgada pela REUTEURS, página EURIBOR01 e consultável, também, em http://www.emmi-benchmarks.eu.

Deve dar para testar fazendo a média aritmética simples dos dias úteis e ver se corresponde, por exemplo em Agosto é 1,249% a que está a ser aplicada.

[Paranoid 23]

há 7 horas, Marijongouveia disse:

Então se a taxa for revista em Outubro, a taxa que serve de base é a média aritmética de todos os dias de setembro?

A que serve de referência é a de agosto.

[Luka 59]

A 20/09/2022 às 23:02, Diogo Duarte disse:

Se tens a euribor 12M tens de ver quando renova ( mês em que fizeste a escritura). 

Spread de 1.4% é alto nos dias que correm. Liga para o teu gestor e exige que baixem. 

Eu comecei com 2% há 7 anos e já vou em 1%

Ha que "chorar" de vez em quando. Resulta sempre 

Renova daqui por 2 meses. Digo que quero renovar com spread mais baixo, até porque a Euribor vai aumentar? O que aconselhas escrever/dizer? Se eu renovar já, perco ainda estes 2 meses de mensalidade baixos, mas ao mesmo tempo, se esperar mais 2 meses para renovar, a Euribor pode aumentar ainda mais...

há 20 horas, lfp disse:

Média aritmética dos 30 dias do mês anterior ao da celebração.

Fonte: Acabei de ler proposta de crédito para transferência que vou assinar para a semana (onde vou levar um agravamento de 45% da prestação mensal ). Pelo menos ainda os consegui forçar a assinar este mês , se fosse em outubro a E12 não era "só" 1,249% 

Um aumento de 45%, mesmo com transferencia de crédito?! Porque tanto?!

[JRJordao 2929]

há 1 hora, Luka disse:

Um aumento de 45%, mesmo com transferencia de crédito?! Porque tanto?!

A E12m há um ano era -0,50%, há seis meses era 0%, em setembro passou os 2%.

Suponho que seja por isso.

Quem tenha crédito E12m a renovar a partir de Outubro vai ter um choque. E os com E6m não estarão muito melhor.

Editado 22 de Setembro de 2022 por JRJordao

[Diogo Duarte 409]

A minha prestação vai aumentar mais de 1/3 em Novembro 

[lfp 365]

1 hour ago, Luka said:

Um aumento de 45%, mesmo com transferencia de crédito?! Porque tanto?!

 

28 minutes ago, JRJordao said:

A E12m há um ano era -0,50%, há seis meses era 0%, em setembro passou os 2%.

Suponho que seja por isso.

Quem tenha crédito E12m a renovar a partir de Outubro vai ter um choque. E os com E6m não estarão muito melhor.

Tinha crédito bonificado com 65% da MRO e passei para contrato de retalho normal com spread+Euribor. Se fosse com a média de setembro seria ainda pior, consegui 0,9 spread + 1,249 (E12 de Agosto).

[Luka 59]

há 2 horas, Diogo Duarte disse:

A minha prestação vai aumentar mais de 1/3 em Novembro 

Como sabes? Fizeste o calculo ou?

há 2 horas, JRJordao disse:

A E12m há um ano era -0,50%, há seis meses era 0%, em setembro passou os 2%.

Suponho que seja por isso.

Quem tenha crédito E12m a renovar a partir de Outubro vai ter um choque. E os com E6m não estarão muito melhor.

Há alguma maneira de calcular para saber quanto vai aumentar?

há 2 horas, lfp disse:

 

Tinha crédito bonificado com 65% da MRO e passei para contrato de retalho normal com spread+Euribor. Se fosse com a média de setembro seria ainda pior, consegui 0,9 spread + 1,249 (E12 de Agosto).

Em qual banco?

________________________

Numa nota à parte, reparei que o BK está a fazer uma promo mas está a usar EURIBOR 3M para essa promo... isto significa que a prestação iria subir a cada 3 meses não? (enquanto a Euribor subir). Não vejo qual o beneficio de 3M, apesar de ter spread de 1.1% e TAEG 2.4%.

Editado 22 de Setembro de 2022 por Luka

[Diogo Duarte 409]

há 4 minutos, Luka disse:

Como sabes? Fizeste o calculo ou?

Há alguma maneira de calcular para saber quanto vai aumentar?

Em qual banco?

________________________

Numa nota à parte, reparei que o BK está a fazer uma promo mas está a usar EURIBOR 3M para essa promo... isto significa que a prestação iria subir a cada 3 meses não? (enquanto a Euribor subir). Não vejo qual o beneficio de 3M, apesar de ter spread de 1.1% e TAEG 2.4%.

Tens diversos sites na Internet em que é possível calcular. 

https://conselhosdoconsultor.com/calculadora-da-nova-prestacao-na-revisao-da-euribor/

Dados que necessitas.. 

Número prestações em falta no CH

Valor atual em dívida 

Valor de spread 

Euribor que tens 

 

[lfp 365]

27 minutes ago, Luka said:

Em qual banco?

NB.

O Bankinter tem CH muito mau e com vendas cruzadas normalmente.

Na minha opinião, deves sempre procurar sem seguros obrigatórios na IC mutuante.

[Luka 59]

há 1 hora, lfp disse:

NB.

O Bankinter tem CH muito mau e com vendas cruzadas normalmente.

Na minha opinião, deves sempre procurar sem seguros obrigatórios na IC mutuante.

No BK, na simulação online, podes não escolher os seguros. Vou experimentar simular no NB.

Edit: Estive agora no simulador do NB... que condições horríveis. Como é possível? 

No BK, a taxa fixa a 5 anos por exemplo é 2%; no NB é 5-6% lol. A variável no BK é menos de 2%, no NB é ~4%. Wtf?

Editado 22 de Setembro de 2022 por Luka

[lfp 365]

Esquece isso, vai através de intermediários de crédito.

Estou a usar o que patrocina este fórum, passo a publicidade. Contactei mais 3, mas foi este que primeiro me arranjou uma proposta vantajosa o suficiente. O ComparaJa arranjou-me 0,8%+E12 nos CTT depois, mas quero fechar já isto para ainda assinar com a E12 de Agosto.

Há muitos mais, no contexto actual consegues de certeza spread a rondar 1% sem seguros vinculados.

Reforço: usa intermediários de crédito.