Crédito Habitação - Diário de Bordo

[gustaferra 228]

há 14 minutos, cibernauta disse:

não há muita vantagem na redução de prazo.

Pelo contrario há vantagens em reduzir o prazo poupas no custo do financiamento (juros + comissão de gestão), e  seguro vida que aumenta com a idade. 

Só se justifica não mexer no prazo se precisamos urgentemente uma folga mensal com a redução da mensalidade...

[fousa 106]

Se apenas amortizar capital periodicamente(por ex mensalmente) juntando o remanescente, reduz o prazo sem dar lugar a novo contrato.

[cibernauta 13]

há 19 minutos, gustaferra disse:

Pelo contrario há vantagens em reduzir o prazo poupas no custo do financiamento (juros + comissão de gestão), e  seguro vida que aumenta com a idade. 

Só se justifica não mexer no prazo se precisamos urgentemente uma folga mensal com a redução da mensalidade...

juros é sobre o capitavel em divida. vai dar quase igual segunda a app.
comissão de gestão? entra onde?

mas em relação as vantagens e desvantagens vou chamar reforços

@GMCristiano dá lá aqui uma ajuda nas vantagens de redução de prazo VS não redução de prazo , como mostraste na app que estás a desenvolver.

[parm 42]

há 32 minutos, cibernauta disse:

Tambem pensava assim até simular na app já falada aqui no forum onde se pode ver que, se continuarmos a pagar o mesmo valor, não há muita vantagem na redução de prazo.

Confesso que não conheço a aplicação mas não estou a perceber o modelo de continuar a pagar o mesmo valor.

Ao amortizar capital o banco calcula a nova prestação. Se o prazo for igual, a prestação será mais baixa. Se for esta a situação, a poupança no seguro de vida é significativa se reduzir o prazo.

Com o aumento da idade, aumenta o risco do seguro de vida e o respectivo prémio. Apesar de haver menos capital em dívida, o risco é maior e por isso os prémios de seguro têm impacto.

Usando o exemplo de um crédito a 30 anos e que se consegue com reduções de prazo pagar em 25 anos. São menos 60 mensalidades de seguros na altura em que ficaria mais caro (acima dos 50/60 anos).

[fousa 106]

Um exemplo extremo:

CH 100.000€, TAN: 1%, Prazo 24 meses, Taxa variável.

1º cenário, sem amortizações:

 

Cenário 2, com amortizações mensais de 20.000€ juntamente com o remanescente  , sem alteração de prazo. O crédito habitação em 5 meses fica pago.

 

* Retirado da aplicação android amortiza

Editado 11 de Dezembro de 2018 por fousa

[fousa 106]

No caso anterior, a prestação média mensal é 4210€

Ao se amortizar no primeiro mês 20000€, a segunda prestação acaba por ficar 3331.92€ (878,29€ a menos da prestação média mensal 4210€)

Esses 878.29€ são acrescentados à próxima amortização. Fazendo 20878.29€ de amortização no segundo mês. E por aí adiante..

[GMCristiano 71]

Já vim tarde.

vou dar outro exemplo.

Para CH 100000€, com TAN 1%, Prazo 480 meses, taxa variável e sem incluir seguros e outros encargos porque o prazo é o mesmo.

 

Numa simulação em que é amortizado 200€ por mês com remanescente, o CH fica pago em 20 anos e 5 meses.

O custo total de empréstimo em juros e encargos fica em 10934,64€ 

A alternativa equivalente de reduzir o prazo para 20 anos e 5 meses tem um custo total de 10596,87€.

Temos uma diferença de 337,77€.

Esta diferença fica maior se as amortizações forem feitas anualmente ou semestralmente (opção futura na aplicação)

Acho que aqui temos uma questão de gosto. Há quem tenha de lidar com bancos que dificultam as amortizações mensais, há quem prefira forçar o pagamento mensal, há quem prefira amortizar mensalmente e ter uma zona de conforto em que a qualquer momento deixa de amortizar. Para pior a situação ninguém consegue saber como vai estar a economia em 20 anos e todo o cuidado é pouco. Os anos de ouro antes da inflação bruta do euro vais começar a ser mais lenta e não creio que os próximos 40 anos, sejam iguais aos últimos 40.

Apesar de ter desenvolvido esta aplicação, ainda não comprei casa (Lisboa X-X) e não tive de lidar com todas as possibilidades presentes e futuras.

Deixo aqui um pouco da minha experiência neste tema e que me levou ao desenvolvimento desta app. Os meus pais tinham uma divida de 30K da Casa e foram ao banco CGD duas vezes para perguntar qual a vantagem de amortizar um grande quantia. A resposta foi sempre que não valia a pena porque os juros eram de 0,4% e as simulações que faziam do seguro eram apenas para 5K.

Depois de explicar aos meus pais que tinham de ignorar o que o banco diz e que o problema estava nos seguros, depois de abaterem 50% do 30K que faltavam pagar, passaram de um seguro de vida conjunto de 100€ para 30€ e a prestação de 200€ para 100€. Ou seja passaram de 300€ mensais para 130€. De certeza muito mais vantajoso que ter 15K parados no banco a dar juros de 0,001%. Infelizmente os funcionários do banco fazem isto e são obrigados omitir este tipo de informação... 

 

Boas amortizações para quem pode  e já não tem onde investir o que sobra das poupanças.
 

Editado 11 de Dezembro de 2018 por GMCristiano

[Apostad0r 44]

Excelente informação GMCristiano.

Obrigado pela partilha! 

No que me diz respeito, e na continuação do "pequeno diário", irei sondar o mercado no final/principio do ano para renegociar a % dos CH que temos.

Ouvi uns zunzus de 1% e até ligeiramente menos, vamos ver o que consigo e se vale o esforço.

[parm 42]

há 21 horas, parm disse:

Confesso que não conheço a aplicação mas não estou a perceber o modelo de continuar a pagar o mesmo valor.

Já percebi o modelo.

O ponto de decisão é o seguinte:

1) O banco permite amortizar qualquer valor em qualquer altura e queremos fazer a gestão ou

2) O banco não permite amortizar valor a mais "sem preencher 4 resmas de papel"

No caso 1, não é necessário reduzir prazo porque a gestão vai sendo feita por nós. Dá mais trabalho mas resulta.

No caso 2, a solução é em cada amortização extra reduzir o prazo.

Até hoje só conheci bancos do caso 2.

No entanto o importante é como aqui foi dito, fazer a melhor gestão possível para reduzir o custo dos seguros.

 

[GMCristiano 71]

há 4 horas, parm disse:

Já percebi o modelo.

O ponto de decisão é o seguinte:

1) O banco permite amortizar qualquer valor em qualquer altura e queremos fazer a gestão ou

2) O banco não permite amortizar valor a mais "sem preencher 4 resmas de papel"

No caso 1, não é necessário reduzir prazo porque a gestão vai sendo feita por nós. Dá mais trabalho mas resulta.

No caso 2, a solução é em cada amortização extra reduzir o prazo.

Até hoje só conheci bancos do caso 2.

No entanto o importante é como aqui foi dito, fazer a melhor gestão possível para reduzir o custo dos seguros.

 

Concordo.

Qualquer dia meto na app um reportório da facilidade com que alguns bancos lidam com amortização mensal.

Editado 12 de Dezembro de 2018 por GMCristiano

[Apostad0r 44]

A 11/12/2018 às 19:39, Apostad0r disse:

Excelente informação GMCristiano.

Obrigado pela partilha! 

No que me diz respeito, e na continuação do "pequeno diário", irei sondar o mercado no final/principio do ano para renegociar a % dos CH que temos.

Ouvi uns zunzus de 1% e até ligeiramente menos, vamos ver o que consigo e se vale o esforço.

Desloquei-me ao Totta, e "consegui" um spread de 1,15% .. Já a fiz chegar ao AB. 

[cibernauta 13]

há 1 hora, Apostad0r disse:

Desloquei-me ao Totta, e "consegui" um spread de 1,15% .. Já a fiz chegar ao AB. 

o AB já dá 1,15% de spread

o bankinter já dá 1,1%

[Apostad0r 44]

O bankinter e o totta já fazem a 1.0%. O AB faz 1,15% desde Abril.

[GMCristiano 71]

Pretendo comprar casa, mas tanto a eu como a minha namorada não temos contratos efectivos. A taxa de esforço seria muito baixa de acordo com os nosso rendimentos, e temos o necessário para pelo menos 40% da casa.

Será que é possível algum banco aceitar um empréstimo sem a garantia de efectividade, por exemplo, cativando saldo bancário que pode ser usado em caso de falha de pagamento?

[YARA 19]

A 18/12/2018 às 22:35, Apostad0r disse:

O bankinter e o totta já fazem a 1.0%. O AB faz 1,15% desde Abril.

O Bankinter e o Santander fazem 1% mas para empréstimos iguais ou superiores a 150.000€ e com seguros no banco...

[hsl 0]

os bancos actualmente emprestam 80% do valor de compra e temos sempre que ter o valor para a entrada os outros 20%
E se a avaliacao for mais alta que o valor de compra efectivo, terá vantagens? poderemos usar essa margem para a entrada?

[Gonçalo Borges 0]

Acho que nao tens vantagens em que a avaliação esteja por cima. Mas gostava de ouvir outras opiniões.

Os bancos actualmente emprestam 80% do valor menor entre compra e avaliação. Mas atenção que banco ctt empresta até 85%.

Por exemplo se uma casa tiver um preco de 100 000 e o valor da avaliação for de 110 000, o banco empresta 80 000 porque é o menor valor entre 100 ou 110.

O pior cenário é mesmo quando o valor da avaliação é menor que o valo da casa. Se a casa é avaliada por 90 000, este é o menor valor, por isso o banco so empresta 72 000 (90 000 x 0,80).

Portanto, respondendo à tua pergunta, acho que nao podes usar a margem de entrada.

[Visitante João]

Boa noite, apenas gostaria de saber, se há um prazo, ao fim de quanto tempo do empréstimo é que este pode ser renegociado com outro banco.

 

 

[Apostad0r 44]

há 16 horas, Visitante João disse:

Boa noite, apenas gostaria de saber, se há um prazo, ao fim de quanto tempo do empréstimo é que este pode ser renegociado com outro banco.

 

 

Julgo que não há qq prazo, no entanto questione o seu gestor de conta e diga nos a resposta.

 

 

[Visitante João]

A 23/02/2019 às 15:13, Apostad0r disse:

Julgo que não há qq prazo, no entanto questione o seu gestor de conta e diga nos a resposta.

 

 

Há de facto um prazo de dois anos desde a assinatura da escritura até se poder regnociar a os empréstimos.

[GMCristiano 71]

Para quem anda a pensar investir no pagamento antecipado do crédito ou que tem em mente amortizar anualmente em vez de mensalmente, finalmente meti essa opção. Não é muito mas é o que consigo arranjar dado o tempo que tenho

Agradeço o feedback e a classificação na play store é importante para dar credibilidade à aplicação.

Versão 1.0.8

https://play.google.com/store/apps/details?id=com.ccapps.amortiza

Novidades:
• Período de amortização antecipada mensal, trimestral, semestral e anual. ?
• Lista de prestações separado por anos.
• Melhoramentos visuais do relatório com poupança total em destaque.
• Novos Screenshots.
• Suporte de Android 5.0+

Em breve:
• Data de Inicio
• Juros no relatório e Botão para aumentar juros -0,1% +0,1%
• Resumo anual de juros
• Export CSV

Editado 14 de Abril de 2019 por GMCristiano

[GMCristiano 71]

https://www.publico.pt/2019/05/04/economia/noticia/70-proprietarios-alteraram-preco-casas-decidiram-reduzilo-1871447

A mama começa acabar? 

Editado 4 de Maio de 2019 por GMCristiano

[camisola25 0]

Bom dia,

Preciso da V/ ajuda:

 Estou a renegociar o spread atual (2%) do meu empréstimo da casa, cujo contrato é recente (cerca de 2,5 anos) no entanto as condições praticadas agora são bastante melhores que as que me deram na altura. O banco onde tenho o crédito apresentou-me uma proposta de revisão, que apesar de abaixo do atual contrato, é superior ao spread praticado pelo mercado. Informo ainda que o meu grau de risco é maior que no inicio do contrato (entretanto nasceu +1 dependente, sem alteração significativa de vencimento).

 Os bancos concorrentes, apesar de apresentar spread menores, exigem uma reavaliação ao imóvel (que pode ajudar ou não…). Ou seja, existe também um risco que depois inviabilizar a transferência (para além do risco mencionado acima).

A minha dúvida é a seguinte:

Se aceitar as condições da renegociação, quais são os constrangimentos que irei ter em negociar a transferência com outros bancos? Posso assinar este novo contrato (ou seja, melhor a condição atual) e mesmo assim continuar a procurar alternativas melhores ? Ou fico limitado?

Obrigado 

João B.

[Visitante PJA]

há 7 horas, camisola25 disse:

Se aceitar as condições da renegociação, quais são os constrangimentos que irei ter em negociar a transferência com outros bancos? Posso assinar este novo contrato (ou seja, melhor a condição atual) e mesmo assim continuar a procurar alternativas melhores ? Ou fico limitado?

Depende das condições que aceitar nessa renegociação e/ou que aceitou no contrato original. Por exemplo, se aceitar uma cláusula que lhe imponha penalidades caso revogue o contrato antes de 1 ano, diria que fica limitado?

[Apostad0r 44]

Há por ai qualquer coisa a falar de dois anos sem poder transferir o CH para outro banco após o novo CH e/ou a renegociação, julgo que até estará na página anterior... 

Melhor era questionar o seu gestor. Qual é o banco e o spread proposto?