Compra de habitaçao

[STiNGeR 1]

Boa tarde,

Sou novo nestas andanças da compra e venda de casa e como tal tenho imensas duvidas que espero que me possam elucidar algumas, senão todas.
É o seguinte:

Já possuo um T2 mas como a família vai crescer, pretendo adquirir um T3. Depois de meses e meses a pesquisar e visitar encontrei finalmente UM que me encheu as medidas a 100%. As duvidas começam agora.

Pedem 160.000€ (esta agenciado por uma imobiliária) mas apenas pretendo oferecer no máximo 150.000€.
A casa na caderneta esta registada como T2+1 com cerca de 88m2 mas actualmente é um T3+1 com 135m2 com tudo legalizado ( entre o condomínio claro, pq estas alterações foram feitas pelo próprio construtor pouco tempo depois do prédio estar construído, mas não as registou em caderneta ). Entretanto desde essa altura ( cerca de 40anos ) já a casa teve 2 proprietários que não tiveram complicações com a lei com isso, acham que poderei ter??

Como não entendo nada disto, a minha duvida é: Em principio tenho  50.000e para dar de entrada, sendo que preciso de 100.000 de empréstimo. Sei que o banco vai avaliar a casa tendo por base que ela é um T2+1 e que só dará no máximo 85% do valor, mas como é que eu sei +- qual o valor dessa avaliação? Tenho de pagar ao banco por essa avaliação ou existem outras formas de saber?

Por outro lado, sempre pensei vender a minha casa sem a ajuda de nenhuma agência, não só porque peço um valor aceitável tendo em conta o valor que vejo das casas a venda na minha zona ( e a minha esta remodelada ) mas também por viver numa zona bastante requisitada para o efeito. Mas acontece que os proprietários do imóvel que pretendo adquirir estão interessados eles próprios na compra de um T2 na minha zona, sendo que sugeri ao vendedor uma permuta pela minha com o devido ajuste de valores. O vendedor apenas aceita esta proposta se eu fizer contrato com a agência.

Daqui tenho algumas questões também:

1- O valor que pretendo receber terá de ser sempre aquele que idealizei mas com a taxa  das imobiliárias o preço de venda terá de subir. Se os proprietários do imóvel que pretendo comprar aceitarem a permuta, a taxa que a imobiliária cobra é sobra o valor entre a venda da deles e a minha e neste caso é pago por mim ou incide individualmente sobre cada uma?

Tenho mais duvidas que se relacionam com o empréstimo mas isso deixarei para mais tarde. peço desculpa pelo testamento e espero que me tenha feito entender.
Aguardo ansiosamente pela vossa ajuda
Cumprimentos, Rui

 

 

[pauloaguia 652]

Pedem 160.000€ (esta agenciado por uma imobiliária) mas apenas pretendo oferecer no máximo 150.000€.
A casa na caderneta esta registada como T2+1 com cerca de 88m2 mas actualmente é um T3+1 com 135m2 com tudo legalizado ( entre o condomínio claro, pq estas alterações foram feitas pelo próprio construtor pouco tempo depois do prédio estar construído, mas não as registou em caderneta ). Entretanto desde essa altura ( cerca de 40anos ) já a casa teve 2 proprietários que não tiveram complicações com a lei com isso, acham que poderei ter??

Poder podes. Supostamente a casa já foi avaliada com as novas regras, mas essa avaliação é sempre feita com base nos dados constantes da caderneta predial. Se estão desatualizados, naturalmente que a avaliação estará desajustada também. Isso vai ter impacto no cálculo do IMT (que é uma percentagem do valor da casa) e, mais tarde, no cálculo anual do IMI.

Eu tentava usar isso como ponto de negociação - ou eles pagam a legalização do imóvel ou então abatem ao preço, porque terás depois de ser tu a suportar esse encargo...

Como não entendo nada disto, a minha duvida é: Em principio tenho  50.000e para dar de entrada, sendo que preciso de 100.000 de empréstimo. Sei que o banco vai avaliar a casa tendo por base que ela é um T2+1 e que só dará no máximo 85% do valor, mas como é que eu sei +- qual o valor dessa avaliação? Tenho de pagar ao banco por essa avaliação ou existem outras formas de saber?

O banco só vai fazer a avaliação depois de lhe pagarem para o fazer (ou de se comprometerem a isso, pelo menos).

Podes sempre usar o simulador do portal das finanças - normalmente a avaliação do banco vai ficar acima desse valor...

Por outro lado, sempre pensei vender a minha casa sem a ajuda de nenhuma agência, não só porque peço um valor aceitável tendo em conta o valor que vejo das casas a venda na minha zona ( e a minha esta remodelada ) mas também por viver numa zona bastante requisitada para o efeito. Mas acontece que os proprietários do imóvel que pretendo adquirir estão interessados eles próprios na compra de um T2 na minha zona, sendo que sugeri ao vendedor uma permuta pela minha com o devido ajuste de valores. O vendedor apenas aceita esta proposta se eu fizer contrato com a agência.

Isso é sempre a situação ideal - o IMT sai bastante mais baixo nesses casos... E resolve-se o problema de ficar com uma casa nas mãos.

Daqui tenho algumas questões também:

1- O valor que pretendo receber terá de ser sempre aquele que idealizei mas com a taxa  das imobiliárias o preço de venda terá de subir. Se os proprietários do imóvel que pretendo comprar aceitarem a permuta, a taxa que a imobiliária cobra é sobra o valor entre a venda da deles e a minha e neste caso é pago por mim ou incide individualmente sobre cada uma?

O melhor é perguntar à imobiliária. Eles não mordem

[STiNGeR 1]

Muito obrigado pelo esclarecimento.

Quanto à compra da casa estou como um doido a meio da ponte lol

Porque só pagando a avaliação do banco saberei por quanto a avaliam e quanto me emprestam e aí perceber o quanto posso oferecer pela casa e esperar uma resposta positiva, se bem que não estou com grande feeling infelizmente. E como tal custa-me dar 250€ pela avaliação que provavelmente será dinheiro pro galheiro.

 

[pauloaguia 652]

Mas se do outro lado estão interessados na permuta... isso não resolve o problema de pedir um empréstimo ao banco? A diferença de valor entre os dois imóveis é assim tão grande? (e, mesmo que seja, quer dizer que tens de pedir bem menos ao banco - seja qual for o valor da avaliação, certamente cobrirá essa pequena quantia, não?)

[STiNGeR 1]

Boas,

 

Quanto à permuta de que inicialmente falei, ainda é tudo uma incógnita pq ainda estou a negociar com a agência as condições e só depois os proprietários dão a resposta deles. No entanto, a troca seria a minha casa mais 30.000E sendo que já tenho um empréstimo no valor de 60.000 da minha casa actual. Logo a diferença é mínima. Só ficaria a ganhar no facto da escritura ser conjunta e no valor de IMT que seria bem menor.

 

PS: em termos de avaliação do banco o valor de ambas as casas deverá ser ela por ela por na caderneta serem ambas T2 ( a minha com menos 13m2) mas em termos de valor pedido pelos proprietários a diferença é maior por a deles ter 130m2 úteis ( como expliquei anteriormente não estão na caderneta predial )

[ABCD 2331]

No caso da permuta deverá ter de pagar o ónus que ainda detém sobre o seu imóvel, certo?

Assim, o valor a pedir ao banco será algo mais do que esses 30000€, ou não?

Julgo que para que o "negócio" se processe deverá ter de pagar os 60000€ ao banco e os 30000€ que a outra parte pretende.

Tem esse capital ou tem de recorrer ao crédito (não acompanhei o tópico desde o início)?

Se tem de recorrer ao crédito, então será importante a avaliação. Esta tem custos e se não for usada, servirá apenas de referência.

Convinha que efetuasse uma pesquisa por alguns bancos por simulações antes de pedir uma avaliação. Mediante as condições de empréstimo, optava pela instituição que lhe satisfizesse no decorrer do período do empréstimo bancário. Só nessa altura avançaria então para a simulação!...