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  • FORMAS DE POUPAR

  • duvida compra imóvel herança


    jopsilveira

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    jopsilveira

    Espero que isto não venha a ser um testamento, mas gostaria de colocar aqui algumas questões, a ver se alguém pode dar alguma ajuda:


    Os únicos herdeiros do meu pai, sou eu e o meu irmão. Eu sou o cabeça de casal.
    Em termos de imóveis, o meu pai possui:
    - um prédio na Amadora, com 8 fracções em propriedade total (com muitos inquilinos com rendas baixas, em que algumas frações não passaram para NRAU)
    - uma mercearia em Amadora de 2 fracções
    - um apartamento no centro de Lisboa.

    O apartamento de Lisboa foi adquirido em conjunto pelo meu pai e a minha mãe. O meu irmão e eu temos mães diferentes. A minha mãe faleceu em 2007, e 25% desse apartamento de Lisboa ficou para mim e 75% para o meu pai. A partilha contudo ainda não está efectuada.
    Com o falecimento do meu pai, o meu irmão fica com 37,50% desse apartamento de Lisboa e eu com 62,50%.
    Todos os restantes imóveis de Amadora deverão ser divididos a 50%.

    Falei ontem com o meu irmão, e ele disse que queria receber os 37,50% em dinheiro.
    Pergunta que coloco: qual o valor do imóvel a ter em conta? O valor patrimonial? O valor patrimonial do imóvel são 160.000 €, só que em termos de mercado está acima dos 500.000 €. Como e quem é que determina o valor do imóvel? Não será certamente a partir de uma agência imobiliária, que sempre inflaciona os imóveis…

    Eu disse ao meu irmão que por uma questão sentimental eu queria ficar com o apartamento de Lisboa, e portanto queria ficar com os 37,50% dele. Não faz sentido vender o apartamento de Lisboa, pois foi comprado em 1979 e a venda irá originar uma grande mais valia, e portanto elevados impostos a pagar, devido ao valor de compra baixo.

    Eu disse-lhe que a minha ideia seria transformar o prédio de Amadora de propriedade total para propriedade horizontal, e dar-lhe um número maior de frações por forma a eu ficar com os 37,50%. Contudo o que ele me está a dizer que deseja receber os 37,50% em dinheiro. Se tomarmos como valor de referência 500.000 €, então 37,50% correspondem a 187.500 €. Eu poderia efectivamente dar-lhe esse capital da conta bancária que era do meu pai, contudo a conta não tem essa quantia de dinheiro.
    Pergunta: pensei que a partilha teria de ser obrigatoriamente só com os bens que pertencem ao falecido. E que o meu irmão não poderá receber 37,50% vindos de fora, pois isso significaria que ficaria com um valor de bens superior ao que existe no bolo total a ser partilhado.

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    jopsilveira

    Pergunta básica:

    Deverei ter que ir participar o óbito junto das Finanças. 

    A ida às finanças deverá ser marcada de alguma forma, ou é só passar por lá um dia qualquer?

    A participação é efectuada pelo cabeça de casal no Modelo 1 do Imposto de selo: tenho de levar este modelo impresso, ou vai-me ser facultado lá?

    Também terei que fazer a habilitação de herdeiros num notário. Esta habilitação de herdeiros deverá ser feito após ida às finanças? Ou não tem ordem relevante?

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    JRJordao

    Em relação às Finanças, o melhor será agendar pelo 217 206 707. Certamente te fornecerão no local toda a documentação a preencher.

    Segundo o guia abaixo, é habitual tratar da habilitação de herdeiros após a comunicação às finanças.

    https://justica.gov.pt/Guia-do-Espaco-Obito/Primeiros-passos

    https://justica.gov.pt/Guia-do-Espaco-Obito/Primeira-vinda-ao-Espaco-Obito

    https://justica.gov.pt/Guia-do-Espaco-Obito/Segunda-vinda-ao-Espaco-Obito

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    JoaoSousa

    Para ficares com a parte do teu irmão vai ter de haver uma venda, logo, mais valias, mas quem as pagas é o teu irmão.

    O valor, é aquele que negociardes entre vós, que deverá ser baseado no valor de mercado do imóvel.

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    jopsilveira
    On 1/2/2022 at 12:41 AM, JoaoSousa said:

    Para ficares com a parte do teu irmão vai ter de haver uma venda, logo, mais valias, mas quem as pagas é o teu irmão.

    O valor, é aquele que negociardes entre vós, que deverá ser baseado no valor de mercado do imóvel.

    Porquê é que vai ter que haver uma venda? E venda de que? E porque seria o meu irmão a pagar as mais valias?

    O valor de mercado tem muito que se lhe diga. Como vai ser este valor determinado? Não será certamente através de agências imobiliárias, pois estes inflacionam sempre muito os imóveis.

    Já pensei em pedir uma avaliação bancária ou mesmo uma avaliação de um perito, como por exemplo um avaliador deste tipo: https://www.avaliadordeimoveis.pt

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    JRJordao
    há 49 minutos, jopsilveira disse:

    Porquê é que vai ter que haver uma venda? E venda de que? E porque seria o meu irmão a pagar as mais valias?

    O valor de mercado tem muito que se lhe diga. Como vai ser este valor determinado? Não será certamente através de agências imobiliárias, pois estes inflacionam sempre muito os imóveis.

    Já pensei em pedir uma avaliação bancária ou mesmo uma avaliação de um perito, como por exemplo um avaliador deste tipo: https://www.avaliadordeimoveis.pt

    O teu irmão vai vender a ti os 37,50% do imóvel que são dele. Se há troca por dinheiro (teu), é uma venda. Quem vende paga (normalmente) mais-valias.

    Penso que o valor poderá ser "qualquer" acordado entre ambos. Mas se se desviar muito dos valores de mercado poderá atrair a atenção da AT.

    Faz todo o sentido pedir uma avaliação.

    Pergunta: Não haverá nenhum/ns dos outros imóveis em que os teus 50% valham aproximadamente (VPT) os 37,50% deste imóvel? Ou já abordaste essa possibilidade e não houve interesse?

    Edited by JRJordao
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    jopsilveira
    24 minutes ago, JRJordao said:

    Pergunta: Não haverá nenhum/ns dos outros imóveis em que os teus 50% valham aproximadamente (VPT) os 37,50% deste imóvel? Ou já abordaste essa possibilidade e não houve interesse?

    Sim, essa foi claramente a minha 1ª abordagem: sugeri dar-lhe outros apartamentos que tivessem sensivelmente o mesmo valor, ao qual ele disse claramente que o que queria era dinheiro.

    Não sabia que ele terá de pagar mais-valias sobre os 37,50%. O apartamento foi comprado em 1979, logo com um valor de compra muito baixo, o que certamente vai originar mais-valias grandes a pagar, certo ?

    A minha ideia inicial era não vender a totalidade do apartamento, logo eu ficar com 62,50%, pois caso eu vendesse, teria de pagar grandes mais-valias. Mas então ao fim ao cabo ele vai ter que pagar estas mais-valias de qualquer forma...

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    JRJordao

    Se souberes o valor patrimonial do imóvel no momento do óbito e o rendimento coletável de quem vende, podes ficar com uma ideia usando este simulador. Tens de indicar venda em 2021, para 2022 ainda não funciona.

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    jopsilveira

    Obrigado.

    O valor patrimonial do imóvel no momento do óbito é relevante para que? Corresponderá ao valor de compra? O valor de compra não foi o valor de compra efectivo do apartamento no ano de 1979 ?

    O imóvel foi adquirido em 1979 pela minha mãe e pelo meu pai.

    A minha mãe falece em 2007 e 25% da minha mãe passam para mim e os restantes 25% para o meu pai. Eu estou portanto com direito de 25% e o meu pai com direito a 75%. E não foram feitas partilhas. O valor patrimonial do apartamento em 2007 era de 160.000 Euros.

    Agora, com o falecimento do meu pai, o valor patrimonial do imóvel irá ser recalculado automáticamente. Portanto o "valor patrimonial do imóvel no momento do óbito" a que te referes, refere-se ao valor patrimonial no óbito da minha mãe em 2007, ou momento do óbito do meu pai (cujo valor ainda não se sabe) ?

    E o que significa "rendimento coletável de quem vende" ? É o meu rendimento bruto a nível do IRS obtido em 2021? Não percebo a importância deste valor para os cálculos.

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    JRJordao

    Para os herdeiros, a "aquisição" do imóvel é no momento do óbito, momento em que passam a ser detentores (de parte) dele. Não vos interessa a compra original, essa só interessaria se fosse o teu pai a vender (e ele teria isenção de mais-valias, por ter comprado antes de 1989).

    A declaração de venda no IRS e o cálculo de mais-valias é feito em separado para cada parcela.

    Segundo descreves, tu tens (não interessa se não foram feitas partilhas)

    1) parcela de 25% adquirida no mês de óbito da tua mãe em 2007 por (160.000 x 25%) 40.000

    2) parcela de 37,50% adquirida no mês de óbito do teu pai ao valor patrimonial do momento

    O rendimento coletável, na maioria dos casos, corresponde ao rendimento bruto - 4.101. Mas se consultares o documento de liquidação de IRS encontrarás o valor exato.

    Esse valor é necessário pois as mais-valias não são tributadas em separado. São somadas aos restantes rendimentos englobados (salários, pensões, etc) e sobre esse total é calculado o IRS.

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