Aconselhamento - Investimento

[santosbruno 1]

Boa noite,

Gostava de uma opinião sobre o seguinte...

Ideia

Tenho um Projeto para a construção de uma Padaria / Pastelaria + 2 apartamentos T2 (já aprovado na autarquia pronto a levantar o alvará de construção)

Investimento

O Investimento total é de 421.884,096€ (valor já com IVA)

O projeto tem um apoio de um sistema de incentivos no valor de 150.998,28 (Incentivo não reembolsável)

Financiamento

Crédito bancário -multifunções (30 anos) no valor de 130mil€ (devido à taxa de esforço)

Penso em colocar os dois apartamentos para venda mesmo ainda em construção (valor mercado local 120mil€)

Bens de garantia

- Tenho uma casa de um familiar que se disponibiliza para servir como garantia bancária (seria usada para o tal crédito multifunções) que o valor mercado local (300.000€ a 350.000€)

- Tenho o próprio edifício que vou construir (Padaria/ Pastelaria + 2 T2)

 

Gostava de ouvir a vossa opinão sobre este cenário, pois o banco diz que para empresa não dá para fazer empréstimo porque não existe historial...

Fico a pensar que se vender os 2 apartamentos por 100mil€ cada são 200mil€ depois os 150mil€ do sistema de incentivos prevaz um total de 350€ para um investimento de 422mil€ ficaria com uma dívida de 72mil€, na teoria os 130mil eram suficientes, mas sabemos como funcionam os apoios do sistema de incentivos, temos de adiantar e aguardar pagamento e necessitaria sempre de ter esse fundo de maneio para as coisas acontecerem, se vender os apartamentos ainda em fase de construção é que era mesmo bom.

Os apartamentos poderia ficar fora das contas porque se não tens para que fazer apartamentos, mas como o sistema de incentivos apoio para a construção da padaria alguns valores dos apartamentos foram incluídos na construção da padaria e dai ficar mais barato a construção dos apartamentos.

Sei que quem quer fazer as coisas vê tudo mais cor de rosa e quem empresta tudo mais cinza, gostava de ouvir opiniões ou soluções que poderia encontrar para levar este projeto para a frente, pois é algo que estou envolvido à mais de 2 anos, já tive de investir algum dinheiro que tinha poupado, Projetos, Especialidades, Terrenos...

E não gostava nada que morresse à beira mar...

Como tinha uma dúvida sobre IVAs procurei na Net foruns e encontrei este e só depois vi que também tinham uma parte de investimentos.

Ouvi falar em pessoal que emprestam dinheiro em forma particular, não sei que garantias e como funcionam essas coisas, pois não quero enganar ninguém e claro não ser enganado.

Obrigado

Bruno Santos

 

 

 

 

[master-chief 60]

Nós por acaso compramos um apartamento faz uns 20 anos, apartamento esse que estava em papel, projecto... mas, foi porque o construtor era um dos mais respeitados na cidade

Não sei até que ponto hoje, 2019, as pessoas embarcam na aventura de comprar um apartamento em papel ou em fase de construção... porque do que se lê um grave problema é encontrar um construtor que não seja aldrabão

 

Uma questão, sobre a padaria visto teres apartamentos provavelmente por cima, a questão do isolamento sonoro porque o pão é feito na sua maioria à noite, o teu arquitecto teve em conta esses pormenores dos ruídos?

[santosbruno 1]

Muito muito obrigado pela tua participação e por me ajudares a perceber e ver as coisas noutras perspectivas

- apartamento esse que estava em papel, projecto

A ideia não é vender no papel, mas se tudo correr bem até ao final desde ano vou dar inicio à construção e como é óbvio será algo que já está a ganhar forma, pensei nesta solução porque seria sempre uma solução interessante para recuperar algum capital e também para quem compra ainda dá para conseguir alterar algumas coisas a seu gosto, por exemplo a cozinha, ou chão ou cores de paredes esses pormenores

Em relação ao empreiteiro, vivo numa localidade "pequena" "toda" gente sabe quem é quem e no caso do empreiteiro é um individuo com trabalho reconhecido localmente.

- questão do isolamento sonoro

Sem dúvida a ENORME dor de cabeça que tenho e sempre tive, mais que os engenheiros e arquitetos (porque o barulho para mim faz muita confusão) encontrei uma solução que me parece muito boa para o problema em questão e era o que estava a pensar em implementar no espaço

Neste site - https://portal.danosa.com/danosa/CMSServlet?node=descargamultisis&lng=4&site=3

Eles apresentam uma solução para padaria/pastelarias (PANIFICADORAS), muito interessante não só com isolamento acustico mas também por vibração, pareceu-me muito interessante implementar todo o sistema na zona de fabrico e apenas os tetos nas restantes zonas.

Também pelo engenheiro que me fez o projeto térmico sugeriu colocar um chão flutuante com isolamento de cortiça para ajudar, até agora sou o único que penso neste sistema , como disse anteriormente, engenheiros, arquitetos dizem que não é preciso isso tudo que como a separação é feito por laje maciça é mais do que suficiente com um teto falso e um chão flutuante com cortiça é suficiente.

 

 

Muito muito obrigado pela tua chamada de atenção só me ajuda a pensar em solução e pode aparecer sempre algum problema que nunca tinha pensado

 

Obrigado

 

[P2P Money Maker 35]

Consegues detalhar que sistema de incentivos é esse que referes?

[santosbruno 1]

Boas,

Pode consultar neste link mais informação

http://www.azores.gov.pt/NR/rdonlyres/0E002464-5969-4927-8225-A186E7A70015/606233/EJPanfleto5.pdf

Obrigado

 

[master-chief 60]

"laje maciça é mais do que suficiente com um teto falso e um chão flutuante com cortiça é suficiente."

não sendo arquitecto

não sendo construtor

fico sempre de pé atrás

mas quem sabe...

que máquinas é que uma padaria tem que façam muito ruido?! A não ser vozes.... o forno deverá ser electrico nao é?

[santosbruno 1]

Sim eu também não sou engenheiro mas sabemos muito bem como são essas coisas facilita-se e depois quando tiver lá pessoal a viver é que começam os problemas e quando tiver que remediar sai mais caro e nunca fica 100% do que fazer já de raiz, daí eu optar por esta solução

Ruido tem os motores dos equipamentos a trabalhar, da amassadeira, batedeira, depois tem o som dos utensílios (formas, tabuleiros), o forno é eléctrico sim, existe sempre barulho e claro desde do primeiro dia que a minha preocupação foi criar um isolamento pelo menos na área de fabrico extrema pois um som às 5h da manhã não tem o mesmo impacto se for às 10h da manhã, propaga-se muito mais.

No fundo o sistema que é aqui proposto nada é mais do que fazer um quarto dentro de outro quarto separado por materiais que não permitam a passagem de som de uma estrutura para outra estrutura acho que vai correr muito bem essa parte estou confiante.