Rentabilidade do aluguer

[gatoazul 21]

Boas,

 

Pretendo investir na compora de um apartamento para alugar.

Tenho visto aqui no forum dizer que para um aluguer X conseguem por exemplo 4% de rentabilidade , mas não entendo como chegam a este valor.

Por exemplo para um apartamento de 70.000 Euros alugado permanentemente a 350 Euros/mês , qual é a rentabilidade e como chegam a esse valor?

Vi no site da deco um valor de 3.3% de rentabilidade , mas não entendi como se chega a esse valor.

 

Obrigado.

 

Obrigado

[Greedy 67]

• Investimento = 70 000€
• Renda = 350€ / mês ( Recibos Eletrónicos )
• IMI Anual = ? ( 200€ ? )
• Condomínio Mensal = ? ( 25€ ? )

ROI Líquido:

( ( 350€ x 12 ) - ( (350€ x 12) * 28%) )  - 200€ - ( 25€ x 12 ) ) / 70 000€ = 3.6% líquidos

Mudas as variáveis IMI e Condomínio e tens o teu valor final

Inclui também o valor do Seguro

Nesse cenário que coloquei aí demorarás à volta de 28 anos para amortizar o investimento, partindo do pressuposto que pagas a pronto os 70 000€

Editado 7 de Dezembro de 2017 por Greedy

[gatoazul 21]

Greedy,  Obrigado,

 

Tenho visto esse calculo e percebo o valor Liquido  , mas sinceramente não entendo como rentabilidade.

Esses 3.6% Líquidos que toda a gente fala é apenas para amortizar o capital que investi na compra da casa e que por esses números demoro 29 anos a repor o meu capital investido na casa.

Onde é que está o meu Lucro, se é apenas para amortizar o valor investido? para isso ponho os 70.000 no banco e vou tirando 350 Brutos  por mês?

a rentabilidade não é o valor que o imóvel vale ao fim dos 29 anos?

Exemplo :

Compra da casa hoje 70.000 Euros

Valor do imóvel ao fim de 29 anos (Amortização dos 70.000 Euros pelas rendas) : 470000 (Apenas indicativo)

Valor ganho : 47.000 Euros

 

47000/29 ANOS= 1621 Euros por ano-----------> Rentabilidade de 2.3 % por ano durante 29 anos (Acho que é bruto porque se vendesse a casa ia ter de pagar as mais valias ou não?)

 

Pelos números espero não estar a dizer uma grande asneira, mas são as contas que para mim fazem sentido em termos de investimento.....

Já agora existe alguma formula que dê o valor previsto de desvalorização de um imóvel ao fim de cerca de 25 anos?

Editado 7 de Dezembro de 2017 por gatoazul

[Greedy 67]

Não existe uma fórmula mágica para a valorização / desvalorização de um Imóvel, há inúmeras variáveis que afectam directa ou indirectamente isso.

Repara que nos últimos anos os preços dos imóveis dispararam, até mesmo " barracas " sem jeito nenhum valorizaram 10K, 20K ou até mais ... mas tudo o que valoriza imenso acaba por desvalorizar em períodos de crise .. é cíclico ..

Quanto às contas, de facto é isso, demorarás à volta de 30 anos a amortizar o investimento caso o valor da renda mensal seja os tais 350€ sem interrupções ( taxa ocupação 100% durante ~30 anos ).

E isto pressupondo que a taxa mantém-se nos 28% nos recibos ... se baixarem para 10% se calhar baixa uns 4 - 5 anos .. se subir para 30 ou 35% ainda aumenta mais o número de anos mas isso só simulando cada caso ..

Pagando a pronto a realidade é essa, só após ~30 anos é que o valor que recebes líquido é de facto " lucro " .. até lá as rendas estão a amortizar a tua casa ..

Mas tens que ver as coisas de outro prisma .. esses 70K que aplicares na casa é como se fosse um DP a 30 anos com mobilização rígida que te dá 350€ / mês de juros ...

Ou seja, nada te impede daqui a 10 anos venderes a casa ( por 80K ou até por 60K ), funcionaria como uma mobilização antecipada num DP ... mas resgatar um DP é uma questão de minutos ... vender uma casa pode ser uma questão de semanas, meses ou até anos consoante a casa/localização em si ...

Tens que ver se precisas dos 70K ou não .. se for dinheiro que não te importas de empatar durante umas décadas então o investimento imobiliário pode compensar ... se tens volatilidade na necessidade de liquidez a curto-médio prazo e não tens muito mais dinheiro de lado então pode não ser a melhor jogada ( comprando a pronto )