Herança de imóvel - Aquisição por parte de um dos herdeiros

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Boa tarde. 

Existe um imóvel que por falecimento da mãe, foi herdado pelos seus três filhos. A vontade é que um dos herdeiros fique com a casa, por isso a ideia é a de que esse herdeiro adquira os restantes 2/3 do imóvel. A compra será feita via empréstimo bancário.

A minha questão tem a ver com o facto de um dos herdeiros que será vendedor, pretende abdicar da sua parte neste negócio, ou seja, o herdeiro comprador só terá de pagar 1/3 do valor do imóvel.
Que passos se devem tomar para que esta ideia possa ser concretizada?

Obrigado!

Editado 18 de Abril de 2017 por Puntz

[Visitante PJA]

Seja A o irmão que vai ficar com o imóvel, B o irmão que vai abdicar dele e C o irmão que vai receber as tornas.

Na prática isso configura uma doação de B para A. Doação essa sujeita ao pagamento de imposto de selo (por parte do irmão que fica com o imóvel e a uma taxa substancialmente superior à que terá de pagar pela sua quota parte da herança, uma vez que a doação será entre irmãos e não entre ascedentes e descendentes).
B terá ainda de declarar a alienação da sua parte do imóvel na declaração de IRS do ano seguinte. À partida isso não terá consequências, uma vez que não terá mais valias.
Caso A o venha a vender, no entanto, o custo de aquisição do imóvel, sendo substancialmente inferior ao valor do imóvel, aumenta as probabilidades de que venha a ter mais valias com a venda e pagar IRS sobre as mesmas (mas isso só quando vender, naturalmente)

Uma alternativa seria A pagar efectivamente a B no momento da escritura (para ficar registado o valor real de aquisição do imóvel e não ser considerado doação) e depois B devolver o dinheiro a A. Isto resolve o problema das eventuais mais valias extra na altura de uma futura venda do imóvel por A. No entanto, obriga à contratação de um empréstimo de valor superior, com os custos acrescidos que eventualmente daí advenham (mesmo que amortize uma parte substancial do empréstimo depois de B lhe devolver o dinheiro).
Para além disso, continua a haver uma doação (neste caso em dinheiro) de B para A, que daria origem à mesma ao pagamento de imposto de selo. Embora a doação do dinheiro seja mais fácil de escapar à fiscalização da AT, a verdade é que cada vez mais há monitorização das transferências de grande valor e que podem despertar a atenção da AT.

Uma outra hipótese seria B renunciar à herança (se é que ainda vai a tempo). Neste caso a sua parte seria distribuída pelos dois irmãos. B deixaria de ter de pagar imposto de selo pela herança, mas A e C veriam aumentar este imposto em 50% (uma vez que em vez de terem direito a 1/3 do imóvel passariam a ter direito a 1/2). Para além disso, C sairia beneficiado uma vez que teria de receber de tornas mais 50% do que nos cenários anteriores. E A sairia prejudicado pois, para além do aumento no imposto de selo da herança, teria de pagar mais 50% de tornas. Eventualmente C poderia combinar devolver 1/3 do dinheiro recebido mas coloca-se novamente a questão da doação dos cenários anteriores, embora com valores mais baixos. B sai claramente beneficiado pois deixa de se preocupar com qualquer questão neste cenário.

Isto, claro, sem ter em conta outros eventuais bens que a herança possa ter - aí as contas podem ficar ainda mais confusas (ou não).O melhor provavelmente é passarem por um balcão de heranças e/ou pela AT e colocarem a questão com todos os dados do vosso caso concreto.

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Obrigado pelo esclarecimento sobre as possibilidades existentes. Já deu luzes que não tínhamos e dá para fazer algum trabalho de casa de forma a confrontar com aquilo que possam dizer no balcão de heranças. Um cartório poderá ser um local de esclarecimento também?

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Interessante!

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Sobre esta situação coloco mais uma questão. Eu sou marido da pessoa que pretende adquirir a parte dos irmãos. Para que a compra fosse só feita às duas partes, o nome da minha mulher pode aparecer em conjunto com o meu no empréstimo e consequente escritura, ou só pode estar o nome dela como compradora?
 

 

[Visitante PJA]

há 3 horas, Puntz disse:

Eu sou marido da pessoa que pretende adquirir a parte dos irmãos. Para que a compra fosse só feita às duas partes, o nome da minha mulher pode aparecer em conjunto com o meu no empréstimo e consequente escritura, ou só pode estar o nome dela como compradora?

A escritura pode estar em nome dos dois. Quer dizer que a casa vai ser dos dois e não apenas dela (ou, pelo menos, as partes que forem compradas aos irmãos - o quinhão hereditário a que ela tem direito continua a ser só dela).

Independentemente da escritura ser ou não feita em nome dos dois, o empréstimo também pode ser feito em nome de um ou dos dois. Aí já é uma questão de o banco concordar...