Mais valias

[Visitante Ana]

Boa noite.

Em 2012 comprei um apartamento por 34 000€, vendi-o no ano passado por 40 000€. Fiz algumas obras de melhoramento e tenho as despesas com IMT IS e escritura no valor de cerca de 3 000€. O apartamento estava avaliado, para cálculos de IMI em 60 000€.

Em 2014 comprei uma casa que ainda não estava terminada para habitação própria e permanente por 50 000€. Tenho despesas de cerca de 30 000€. Vendi-a também o ano passado através de uma permuta, em que foi atribuído o valor de 105 000€ à minha casa, e o valor de 240 000€ à nova casa. Contraí empréstimo no valor de 100 000€. A casa que vendi por 105 000€ estava avaliada nas finanças por 122 000€.

Quais são as mais valias?

[pauloaguia 652]

há 1 hora, Visitante Ana disse:

Em 2012 comprei um apartamento por 34 000€, vendi-o no ano passado por 40 000€. Fiz algumas obras de melhoramento e tenho as despesas com IMT IS e escritura no valor de cerca de 3 000€. O apartamento estava avaliado, para cálculos de IMI em 60 000€.

Mais valia = 60.000€ - 34.000€ - 3000€ = 23.000€

há 1 hora, Visitante Ana disse:

Em 2014 comprei uma casa que ainda não estava terminada para habitação própria e permanente por 50 000€. Tenho despesas de cerca de 30 000€. Vendi-a também o ano passado através de uma permuta, em que foi atribuído o valor de 105 000€ à minha casa, e o valor de 240 000€ à nova casa. Contraí empréstimo no valor de 100 000€. A casa que vendi por 105 000€ estava avaliada nas finanças por 122 000€.

Mais valia = 122.000€ - 50.000€ - 30.000€ = 42.000€

Em ambos os casos o valor patrimonial do imóvel é superior ao valor efetivamente recebido. Isso quer dizer que, por norma, serão usados os valores patrimoniais. A este respeito diz o CIRS:

Citação

Artigo 44.º
Valor de realização

 

1 - Para a determinação dos ganhos sujeitos a IRS, considera-se valor de realização:
a) No caso de troca, o valor atribuído no contrato aos bens ou direitos recebidos, ou o valor de mercado, quando aquele não exista ou este for superior, acrescidos ou diminuídos, um ou outro, da importância em dinheiro a receber ou a pagar;
...
f) Nos demais casos, o valor da respetiva contraprestação.

2 - Nos casos das alíneas a), e f) do número anterior, tratando-se de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecerão, quando superiores, os valores por que os bens houverem sido considerados para efeitos de liquidação de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis ou, não havendo lugar a esta liquidação, os que devessem ser, caso fosse devida.
...
5 - O disposto no n.º 2 não é aplicável se for feita prova de que o valor de realização foi inferior ao ali previsto.

6 - A prova referida no número anterior deve ser efetuada de acordo com o procedimento previsto no artigo 139.º do Código do IRC, com as necessárias adaptações

Ora, a menos que tenhas feito o procedimento de prova referido no ponto 6, acho que deves esperar que te sejam considerados valores bastante altos de mais valias...

[Visitante Ana]

Obrigada pelo esclarecimento.

E como é que eu faço essa prova?

Existe a escritura, mas isso não deve bastar,....

No caso da casa, eu fiz uma permuta, as mais valias não deveriam existir, mesmo considerando os 122 000€ das finanças, uma vez que investi 240 000€ na nova casa para habitação própria permanente, com um empréstimo de 100 000€. Mesmo assim dá um reinvestimento de 140 000€.... Ou estou a pensar mal?

[Visitante Ana]

há 15 minutos, Visitante Ana disse:

E como é que eu faço essa prova?

Existe a escritura, mas isso não deve bastar,....

Já percebi que já deveria ter feito a prova em janeiro deste ano, o que não fiz.... mas sei que quem me comprou o apartamento iria pedir nova avaliação, porque o valor estava bastante inflaccionado. Será que isso me serve de alguma coisa?

[pauloaguia 652]

há 10 minutos, Visitante Ana disse:

E como é que eu faço essa prova?

Até que parte do artigo 139º do CIRC é que conseguiste perceber? É que não me apetece estar a repetir aquilo tudo...

há 10 minutos, Visitante Ana disse:

No caso da casa, eu fiz uma permuta, as mais valias não deveriam existir, mesmo considerando os 122 000€ das finanças, uma vez que investi 240 000€ na nova casa para habitação própria permanente, com um empréstimo de 100 000€. Mesmo assim dá um reinvestimento de 140 000€.... Ou estou a pensar mal?

O reinvestimento pode fazer com que as mais valias não sejam tributadas, certo, mas não é por isso que deixa de haver mais valias (lucro) ou menos valias (prejuízo) com a venda ou permuta de uma casa... Neste caso da permuta, como a casa que foi permutada era habitação própria e permanente e admitindo que a nova também o vai ser, à partida não serás tributada, uma vez que o valor que vais investir é superior ao valor de realização da casa que cedeste.

há 1 minuto, Visitante Ana disse:

Já percebi que já deveria ter feito a prova em janeiro deste ano, o que não fiz.... mas sei que quem me comprou o apartamento iria pedir nova avaliação, porque o valor estava bastante inflaccionado. Será que isso me serve de alguma coisa?

Talvez... mas é uma questão que será melhor ires esclarecer a uma repartição de finanças (se possível da área do imóvel)

[Visitante Ana]

Agora que a situação me obrigou a ler mais atentamente o CIRS, diz lá no artigo 46º que o valor de aquisição é o que tiver servido para efeitos de liquidação de IMT.

Eu andei a ver na escritura do apartamento e quando o comprámos, o valor patrimonial era de 69.610€. Agora na venda a escritura declara um valor patrimonial de 72.220,38€.

Apesar de que o comprámos efetivamente por 34 000€ e vendemos por 40 000€.

Isto para perguntar se o valor de aquisição e de realização são o valor patrimonial, ou só o de realização é que é, por ser superior? Ou seja, eles ganham sempre...

 

[pauloaguia 652]

há 21 horas, Visitante Ana disse:

Agora que a situação me obrigou a ler mais atentamente o CIRS, diz lá no artigo 46º que o valor de aquisição é o que tiver servido para efeitos de liquidação de IMT.

...

Isto para perguntar se o valor de aquisição e de realização são o valor patrimonial, ou só o de realização é que é, por ser superior? 

Conforme disseste na primeira frase, o valor de aquisição é o que tiver servido para efeitos de liquidação de IMT. 2012 ainda não foi assim há tanto tempo, talvez te lembres que te pediram um acerto de IMT em função do valor patrimonial do imóvel...

há 21 horas, Visitante Ana disse:

Ou seja, eles ganham sempre...

Sendo usados os valore patrimoniais por acaso quem fica a ganhar és tu... ora faz lá as contas...