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    Guest Ricardo Marques

    Fórmula de Cálculo "Crédito Habitação"

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    Guest Ricardo Marques

    Bom dia,

    Venho pedir a ajuda de alguém que saiba sobre o processo e a fórmula de cálculo das prestações do Crédito Habitação.

    Até hoje, eu pensava que não tinha grandes dúvidas e achava o cálculo mais ou menos simples mas desde a última semana que tenho partido a cabeça a tentar encontrar uma explicação.

    O meu actual crédito habitação possui as seguintes características principais:

    • Valor Financiamento: 187.500€
    • Nº Prestações total:  528 Meses
    • TAN inicial: 2,75% durante 3 anos 
    • Prestação mensal durante os 3 anos (e até ao pagamento 36) à volta dos 614,00€
    • Regime de prestações constantes (método francês)

    Actualmente estou em processo de rever a Taxa do crédito para uma Taxa Fixa a 5 Anos composta por: 2,05% (Tx Fixa) + 0,30% (Euribor 12M) = 2,35% e portanto 0.40% mais baixa do que a que tinha anteriormente. Tudo o resto se mantém, isto é, não há amortizações, não há alteração da duração do empréstimo, não há períodos de carência e nem valores residuais.

    Acontece que com esta nova taxa (2,35%) a simulação que o banco faz da prestação que irei pagar nos próximos 5 anos é de: 479,17€ a começar já na prestação nº 40 (estive 3 meses a pagar uma prestação à taxa de 3,541% enquanto negociava o crédito...)

     

    De todas as contas que fiz, nunca consigo obter este valor de prestação para esta taxa. Todos as contas e simuladores que usei dão um valor de cerca de 573,00€ como o valor correcto.

     

    Assim, contactei o meu gestor de conta e disse-lhe que o banco devia ter-se enganado nas contas e que esse valor de prestação não estava correcto de acordo com a taxa e o método de cálculo do CH. Ele, a meu pedido, foi verificar internamente e enviou-me no final da semana passada uma simulação onde efectivamente os valores são os referidos e confirmou-me que as contas estão certas e que não há engano nenhum.

    Mais, hoje recebo a aprovação das novas condições com o valor da nova prestação de 479,17€ com taxa de 2,35%.

    Mesmo sabendo que este resultado favorece-me, continuo a não conseguir perceber que contas foram feitas e que possam originar este valor.  

    Alguém consegue ter alguma ideia de como isto é possível ?

    Obrigado.

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    pauloaguia
    há 26 minutos, Visitante Ricardo Marques disse:

    Actualmente estou em processo de rever a Taxa do crédito para uma Taxa Fixa a 5 Anos composta por: 2,05% (Tx Fixa) + 0,30% (Euribor 12M) = 2,35% e portanto 0.40% mais baixa do que a que tinha anteriormente. Tudo o resto se mantém, isto é, não há amortizações, não há alteração da duração do empréstimo, não há períodos de carência e nem valores residuais.

    Esta frase está-me a fazer confusão - afinal a taxa é fixa a 5 anos ou indexada à Euribor 12M (o que a faria variar todos os anos)?

    há 26 minutos, Visitante Ricardo Marques disse:

    Acontece que com esta nova taxa (2,35%) a simulação que o banco faz da prestação que irei pagar nos próximos 5 anos é de: 479,17€ a começar já na prestação nº 40 (estive 3 meses a pagar uma prestação à taxa de 3,541% enquanto negociava o crédito...)

    De todas as contas que fiz, nunca consigo obter este valor de prestação para esta taxa. Todos as contas e simuladores que usei dão um valor de cerca de 573,00€ como o valor correcto

    Qual a taxa considerada ao fim dos 5 anos, quando a taxa deixar de ser fixa?

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    Guest Ricardo Marques

    Sim, a Taxa é uma taxa fixa a 5 Anos, ou seja o valor da prestação mensal será fixo durante os 5 anos. Mas enganei-me na sua decomposição. A descrição correcta é: 0.30% (Tx Fixa) + 2,05% spread = Total: 2.35%

    Ao final dos 5 anos, e se não existir nenhuma renegociação, será o resultado da Euribor 6M + 3.5% de spread.

    Obrigado.

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    pauloaguia

    As minhas contas coincidem com as tuas (a menos de uns cêntimos).

    Para conseguir os tais 479€ de prestação a taxa devia ser 1,35%. Será que alguém se enganou a fazer a simulação e colocou a taxa fixa nos 1,05%? :)

    Já agora, 3,5% de spread?!? Safa...

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    Guest Ricardo Marques

    Pois, exactamente.

    Os 1.35% seria a taxa "correcta" para esse valor de prestação. 

    Nao consigo encontrar nenhuma forma de chegar aos valores que o banco refere....

    Pensei que poderia existir alguma "excepção" ou um método alternativo para a situação de mudança de taxa a meio do empréstimo. Mas em tudo o que procurei não há grandes "invenções" possíveis. 

    E o banco continua a confirmar estes valores e é isso que a mim não faz sentido nenhum....

     

    Como a situação me favorece é óbvio que vou aceitar mas não consigo deixar de pensar que pode haver aqui algum "gato com o rabo de fora" que eu não esteja a ver ou que não me estejam a dizer (isto com os bancos nem sempre o que parece é).

    Enfim...vou aguardar pelo débito da prestação para ter a certeza do que vai mesmo acontecer. 

     

    Em em relação aos 3.5% de spread, pois...em 2012 não havia grandes alternativas e este foi mesmo o mais baixo que encontrei na altura ;)

    Mas como tive a "oferta" da taxa fixa a 3 anos a 2.75% não foi muito mau. Agora, no final destes 3 anos voltei a negociar e consegui uma taxa melhor a 5 Anos (2.35%), o que permite continuar no banco onde estou. Daqui a 5 anos volta-se a renegociar ou transfere-se o crédito para outro banco.

    Vai ter que ser assim...

    Nada a fazer :)

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    pauloaguia

    O que me preocupa é que, ao pagar menos, estarás a amortizar menos ao empréstimo... isso vai ter que se refletir mais cedo ou mais tarde...

    Pede uma simulação das prestações para o resto de vida do empréstimo. De certeza que há aí qualquer coisa mal...

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    sandraql

    Boa tarde.
    Gostaria de obter ajuda, se possível, para a seguinte questão.
    Detenho crédito à habitação (própria e permanente) na CGD desde 1998, com prazo a 30 anos, euribor a 6 meses e spread a 0,9590. Neste momento, em virtude de situação de desemprego, pretendo renegociar o prazo de pagamento para 40 anos. A prestação actual é de 280€ . Alguém sabe ajudar-me a calcular o valor que viria a pagar em caso de alteração? 
    Obrigada

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    Wakka
    A 17/06/2016 at 14:47, sandraql disse:

    Boa tarde.
    Gostaria de obter ajuda, se possível, para a seguinte questão.
    Detenho crédito à habitação (própria e permanente) na CGD desde 1998, com prazo a 30 anos, euribor a 6 meses e spread a 0,9590. Neste momento, em virtude de situação de desemprego, pretendo renegociar o prazo de pagamento para 40 anos. A prestação actual é de 280€ . Alguém sabe ajudar-me a calcular o valor que viria a pagar em caso de alteração? 
    Obrigada

    Renegociares neste momento um crédito desses não me parece viável. Vais ficar com um spread de mais do dobro....além de que ias passar para a euribor a 12 meses...
    Além disso só com esses dados não se consegue calcular qualquer prestação.

    Para calcular precisamos do montante do empréstimo inicial, montante em dívida, prestações já pagas/em falta. Acho que não me esqueci de nada.

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    sandraql

    Boa tarde.

    Grata pela resposta.

    Relativamente ao dados em falta, informo que o montante de empréstimo inicial foi de 74000€. Em dívida estão 38000€. Prestações pagas são 218. Em falta são 142. 

    Obrigada.

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    pauloaguia
    A 6/17/2016 at 14:47, sandraql disse:

    Detenho crédito à habitação (própria e permanente) na CGD desde 1998, com prazo a 30 anos, euribor a 6 meses e spread a 0,9590. Neste momento, em virtude de situação de desemprego, pretendo renegociar o prazo de pagamento para 40 anos. A prestação actual é de 280€ . Alguém sabe ajudar-me a calcular o valor que viria a pagar em caso de alteração? 

    Este simulador ajuda a responder à questão: http://www.financaspessoais.pt/creditos/simulador-de-credito

    De qualquer forma, como notou o Wakka, é bem possível que para aceitar essa alteração o banco aproveite para contra propor outras (embora as situações de desemprego tenham alguma proteção - creio é que não é especificamente para esse tipo de alteração)... claro que tu és livre de aceitar a contra proposta ou de deixar tudo na mesma...

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