Credito habitação - alteração

[DarkAngel 0]

Ola a todos,

Tenho um credito habitação na CGD com taxa variavel a 3 meses e ainda faltam 23 anos para liquidar. Neste momento estamos a pensar seriamente em alterar para taxa fixa. já perguntei no banco quais as taxas e eles informaram que ao spread que tenho (1%) teria um acrescimo de 1.28%. quando recebi a simulação verifico que aumentam-me as taxas todas para mais do triplo que tenho. Ora se apenas somaria o valor de 1.28% ao spread como é possivel ter estes valores:

Valor pedido: 85000€    Valor em divida: 71549,48€    prazo pedido:30anos prazo em falta: 281 meses

Valores atuais: 

Taxa nonimal: 0.874%

Taxa efetiva: 0.878%
TAE: 1.607%
Spread: 1%

Prestação: 283.53€

 

Valores da Simulação: 

Taxa nominal: 3.89%
TAE: 4.487%

TAER 4.556%

Prestação: 384.44€

Não consigo entender estes valores. Alguem me pode ajudar?

 

[ABCD 2331]

A 21/03/2016 at 12:22, DarkAngel disse:

Ola a todos,

Tenho um credito habitação na CGD com taxa variavel a 3 meses e ainda faltam 23 anos para liquidar. Neste momento estamos a pensar seriamente em alterar para taxa fixa. já perguntei no banco quais as taxas e eles informaram que ao spread que tenho (1%) teria um acrescimo de 1.28%. quando recebi a simulação verifico que aumentam-me as taxas todas para mais do triplo que tenho. Ora se apenas somaria o valor de 1.28% ao spread como é possivel ter estes valores:

Valor pedido: 85000€    Valor em divida: 71549,48€    prazo pedido:30anos prazo em falta: 281 meses

Valores atuais: 

Taxa nonimal: 0.874%

Taxa efetiva: 0.878%
TAE: 1.607%
Spread: 1%

Prestação: 283.53€

 

Valores da Simulação: 

1. Taxa nominal: 3.89%
TAE: 4.487%

TAER 4.556%

Prestação: 384.44€

Não consigo entender estes valores. Alguem me pode ajudar?

 

1. Estando a euribor negativa, a soma pelo acréscimo de 1,28%, nunca daria 3,89%. Supondo que o acréscimo era aplicado na taxa nominal de 0,874%, deveria obter 2,154%. Ora, como a simulação apresentou o valor 3,89%, mais 1,736%, significa que lhe alteraram as condições contratuais (basicamente devem-lhe ter aplicado a simulação a novo cliente).

Deixe-se estar como está, caso contrário paga muito mais juros para o mesmo prazo do crédito. Esqueça a taxa fixa. O seu spread até é bom face aos tempos atuais. E estando indexado à média mensal da euribor a 3 meses melhor fica pois como já deve ter reparado, o seu spread tem vindo a reduzir-se...

Efetue amortizações suplementares com as prestações mensais.

[DarkAngel 0]

Pois, mas ainda faltam muitos anos pra liquidar o empréstimo e se as taxas forem para niveis tão altos como estiveram há uns anos atras eu não tenho como suportar esses aumentos, dai queres uma estabilidade neste caso. 

Eu sei que as taxas são mais elevadas mas só não entendo o porque destes valores ate porque fazendo uma simulação no site deles e com um spread mais alto as taxas eram mais baixas que esta simulação que me enviaram. eu gostava era de saber se é legal eles fazerem estas alterações.

 

[pauloaguia 652]

Tens que ver qual é o indexante. Os contratos de taxa fixa não estão indexados à Euribor. Para comparar a taxa final de um contrato de taxa variável e um contrato de taxa fixa não basta olhar só para o spread

[YARA 19]

Desculpe a pergunta mas há alguma razão especial para querer ir para taxa fixa estando com um bom spread e uma Euribor a 3M?

[DarkAngel 0]

O nosso motivo era poder ter segurança uma vez que ainda nos faltam 23 anos para pagar o emprestimo e as taxas não vão ficar como estão neste momento para sempre.. e saber que tinha aquele valor fixo era uma segurança.. mas ja vi que neste momento é esquecer isso pois fica sp mt alto o valor a pagar..

[ABCD 2331]

Se era assim tão importante ter "segurança" no crédito que constituiu porque não aderiu logo à taxa fixa? Não passou já pelo período onde as taxas rondavam os 5%? Os bancos nessa altura preocupavam-se com as prestações elevadas dos seus clientes?

Numa altura em que a prestação ao banco diminui regularmente de 3 em 3 meses, pensar que mudando para taxa fixa a prestação fica mais "segura", revela que deveria procurar informar-se melhor acerca de todos os valores, percentagens e significados que lhe apresentam por parte da entidade bancária.

Citação

...

O seu spread até é bom face aos tempos atuais. E estando indexado à média mensal da euribor a 3 meses melhor fica pois como já deve ter reparado, o seu spread tem vindo a reduzir-se...

Efetue amortizações suplementares com as prestações mensais.

... fruto do indexante.

[YARA 19]

Também sou da opinião que apesar de tudo, sejam quais forem elas, mais vale as flutuações do mercado (Euribor) do que estar preso a uma taxa fixa para sempre...

Além da desvantagem da taxa fixa em si, para amortizar a comissão é maior (2% acho).