Rentabilidade Investimento Imobiliário

[scpuser 105]

Olá a todos,

Fiquei de dar feedback. Neste momento tenho o apartamento arrendado e inquilinos contentes com as condições.

Relativamente ao segundo apartamento, eu tinha dito que estava à procura e que estaria a pensar comprar em Março. O plano continua obviamente de pé mas só irei adquirir o apartamento daqui por 2 meses, em Maio. Isto acontece por vários motivos que não vale a pena partilhar, mas em nada tem a ver com pessimismo ou desânimo com o projecto, bem pelo contrário.

Na realidade até refinei o meu plano "para maior". Agora o plano é adquirir mais 1/2 imóveis até ao fim de 2016, com recurso parcial à banca (com taxas TAER de <=4,5%) e dentro dos próximos 6/7 anos planeio comprar um total de 12+2 = 14 apartamentos (onde cerca de 33% da equidade terá alavancagem) e uma ou duas lojas (para os apartamentos uso umas regras, para as lojas uso outras). Estou activamente à procura de apartamentos no interior do país (onde planeio comprar 12), um no norte (zona de Braga) e um na costa vicentina.

Quem tiver ideias ou contribuições poste no tópico, quem quiser saber mais do projecto mande PM.  

Um abraço

 

 

 

 

[Visitante Peter]

Qual é o ROI e ano de amortização que esperas para esses imóveis em média ?

Isto para as diferentes zonas ( Braga, Costa Vicentina etc ), pelo que vejo o custo de aquisição de bons imóveis ( T2 e T3 por ex ) em Braga é bastante apetecível / baixo, mas as rendas são igualmente reduzidas .. logo demorará algum tempo a amortizar ..

[daniel__ 109]

2 hours ago, scpuser said:

Olá a todos,

Fiquei de dar feedback.

Qual é afinal a rentabilidade liquida % desse 1º contrato de arrendamento?

Editado 18 de Março de 2016 por daniel__

[scpuser 105]

6,34%

Editado 18 de Março de 2016 por scpuser

[daniel__ 109]

2 minutes ago, scpuser said:

6,34%

Muito bom.

[scpuser 105]

2 hours ago, daniel__ said:

Muito bom.

Porque é que diz isso? Eu pessoalmente não acho esse número assim tão bom... os meus investimentos têm rendido pelo menos 10% ilíquidos (7,5% líquidos) nos últimos 2 anos. Edit: Para que fique claro, estes últimos números *não* são em imobiliário...

A vantagem que eu vejo em real estate é 1. eu vou buscar mais cerca de 50% de uma qualquer taxa (desde que injecte todas as rendas mal cheguem... e é preciso que mas contem) de investimento e 2. posso ter vantagens fiscais em determinadas coisas (além das deduções com custos de manutenção, o que o torna mais seguro).  

Editado 18 de Março de 2016 por scpuser

[daniel__ 109]

23 minutes ago, scpuser said:

Porque é que diz isso? Eu pessoalmente não acho esse número assim tão bom... os meus investimentos têm rendido pelo menos 10% ilíquidos (7,5% líquidos) nos últimos 2 anos.

A vantagem que eu vejo em real estate é 1. eu vou buscar mais cerca de 50% de uma qualquer taxa (desde que injecte todas as rendas mal cheguem... e é preciso que mas contem) de investimento e 2. posso ter vantagens fiscais em determinadas coisas (além das deduções com custos de manutenção, o que o torna mais seguro).  

Por isto:

Dados da Confidencial Imobiliário (Ci) para 2014 mostram que esta rentabilidade bruta para imóveis habitacionais era, em média, de 5,7% em Lisboa e de 6,2% na Área Metropolitana de Lisboa.

E por isto

A rentabilidade anual líquida nas principais zonas das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto varia entre 2,2% e 4,2% no caso de apartamentos com tipologia T1 e entre 2,5% e 3,9% para apartamentos T2, mostram as simulações da Proteste Investe.

[scpuser 105]

Percebo o que me diz mas esses números enganam, pois com certeza que não serão investidores. Serão pessoas que já têm os imóveis e arrendam porque não precisam deles.

Eu como investidor olho para uma taxa líquida de 2-4% e digo que é preservação de riqueza, não é investimento.

[ABCD 2331]

A 18/03/2016 at 13:13, scpuser disse:

6,34%

Pode dizer como chegou a esse valor?

Considerou a tributação fiscal?

[scpuser 105]

 

13 minutes ago, ABCD said:

Pode dizer como chegou a esse valor?

Considerou a tributação fiscal?

(Renda - IMI - seguro - condomínio - comissão_gestão - impostos (28%)) / Preço_compra = 6,34%

Editado 23 de Março de 2016 por scpuser

[Visitante]

boas

dei com este fórum há pouco e gostaria que alguém daqui tivesse a gentileza de me responder a duas questões :

- se um negócio de investimento imobiliário com 5% de taxa bruta anual, MAS com inquilino garantido (é o actual dono) e na periferia da Expo - Lisboa, seria atractivo para alguns investidores

- caso sim, e como não pretendo fazer aqui SPAM ou quaisquer PUB, me indicassem qual ou quais os melhores locais (nacionais ou estrangeiros) para chegar a esses potenciais investidores

grato pela atenção

[scpuser 105]

Bom dia

Adquiri o segundo imóvel este mês (últimos contratos assinados, falta a escritura) e desta vez tenho a convicção que fiz um negócio fabuloso. Ganhei facilmente 40K de equity (para não dizer mais) e adquiri um imóvel já alugado. A tipologia do imóvel é totalmente diferente do primeiro e mudei o mercado alvo (embora planeie operar nos dois a curto, médio e longo prazo). A razão da mudança foi a oportunidade de negócio, este mercado ser pelo menos tão bom quanto o primeiro (provavelmente até é melhor) e a diversificação natural.

Respondendo à pergunta do tópico:

A conta (Renda - IMI - seguro - condomínio - comissão_gestão - impostos (28%)) / Preço_compra dá 10,93% líquidos. Recorri à banca (que me deu o financiamento quase completo) e a conta (Renda - mensalidade_crédito - IMI - seguros - condomínio - comissão_gestão - impostos (28%)) dá-me um cash flow muito simpático.

O imóvel já se encontra alugado. Daqui a um ano posso dar feedback com valores reais (quer dizer, incluíndo manutenção e outros custos que possam haver - que acredito que sejam muito poucos neste imóvel).

Bons negócios a todos.

[scpuser 105]

On 4/4/2016 at 0:47 PM, Guest said:

boas

dei com este fórum há pouco e gostaria que alguém daqui tivesse a gentileza de me responder a duas questões :

- se um negócio de investimento imobiliário com 5% de taxa bruta anual, MAS com inquilino garantido (é o actual dono) e na periferia da Expo - Lisboa, seria atractivo para alguns investidores

- caso sim, e como não pretendo fazer aqui SPAM ou quaisquer PUB, me indicassem qual ou quais os melhores locais (nacionais ou estrangeiros) para chegar a esses potenciais investidores

grato pela atenção

A sua pergunta é demasiadamente genérica para se poder emitir uma opinião.

1. Não dá qualquer dado relativamente à ordem de grandeza do valor de compra, entre outros dados cruciais, o que dificulta muito a análise. Em todo o caso, para mim não, mas cada pessoa tem uma estratégia diferente. 5 brutos neste contexto é muito muito baixo (ainda para mais não sabendo quanto tenho que pagar para os líquidos). 5 brutos pode significar tanto 5 como 0 líquidos...

2. Não conheço a zona que fala, qual é a expectativa de apreciação de capital a 30 anos? É mercado para equity ou cash flow actualmente? Tudo isso conta e eu não quero estar a omitir uma opinião com tão poucos dados.

3. Duvido que consiga atrair algum investidor para esse negócio. Aconselho a ser mais comedido quando classifica o inquilino de "garantido", porque a não ser que assine um contrato por 20 anos, com rescisão indemnizatória (o que seria parcialmente ilegal em Portugal), nada é garantido. Seria mais fácil o inquilino negociar com um familiar ou amigo (especialmente se tiver crédito e puder fazer uma transferência do mesmo). 

Registe-se no fórum e mande-me uma PM com mais dados se quiser.

Editado 10 de Abril de 2016 por scpuser

[In. Fin. 8]

Bom dia,

@scpuser, os meus Parabéns pelo projecto e pela determinação. Continua a dar notícias sff.

Abraço

[quirino 72]

Gostei muito de ler este tópico e já consegui pelo menos chegar à conclusão de que aquilo que vem fazendo sentido na minha cabeça não é de facto tão descabido como quase toda a gente me vem dizendo... comprar um imóvel e rentabilizá-lo, e acima de tudo o conceito de alavancagem que é o que me fascina mais.

A minha situação:

29 anos, solteiro, relativamente boa capacidade de poupança mensal (500€) mas ainda assim pouco capital inicial disponível (20K).

Moro em Lisboa, zona do técnico, num T4 arrendado a 4 jovens estudantes e trabalhadores e malta erasmus por 300€ cada quarto (sem recibo, que eu como arrendatario faria questão de passar a ter).

Prédio antigo mas relativamente bem conservado e com bom aspeto, quem conhece a Alameda e a Guerra Junqueiro tem uma ideia do estilo de prédio.

A casa não está propriamente cuidada a 100% mas tem optimas áreas, todos os quartos com grandes janelas, 1 varanda e 2 salas.

Estou aqui à cerca de 1 ano e a taxa de ocupação foi em média de 80%, não é mais porque o senhorio é de longe e os meses que algum quarto fica vago é porque ele não se dá ao trabalho de vir mostrar a casa. Acontece mais no Verão quando o quarto é ocupado por estudantes. De qualquer dos modos com a enchente de turistas em Lisboa suponho que seja possível o arrendamento à semana ou ao dia a estrangeiros, não estou bem por dentro dessa parte mas eventualmente até seria mais vantajoso mesmo.

Não sei IMI, nem condominios nem muitos mais pormenores desses porque isto é só uma ideia completamente raw que tem andado dentro da minha cabeça.

Mas o prédio não tem elevadores nem grandes luxos.

Ao fim de algum tempo aqui e ver a facilidade com que se arrenda um quarto não se demora mutio para começar a fazer contas mentais... os 3600€ que pago para morar aqui num ano podiam tornar-se em 0... e ir buscar o dos outros 3 quartos.

Conseguiria fiador no meu pai, o senhorio herdou a casa há cerca de 2 anos e já percebi por conversas dele que vender a casa não é algo que lhe ande muito longe da ideia e em consequencia de ter herdado não lhe tem apego qualquer.

Posto isto, e só com estes valores um bocado genéricos e uns cálculos um bocado básicos da minha parte mostram-me que por cerca de 200K conseguiria um ROI acima de 7% sem grande stress.

O meu próximo passo é ver de facto que valor ele pede por ela e por que valor eu conseguiria de facto convence-lo... mas da parte de vocês que por aqui andam com mais experiência nisto algum feedback que me possam dar?

Alguma coisa que achem que eu não estou a ver bem e que não é bem assim tão simples como me parece a mim?

É que o feedback que tenho tido de familiares e de amigos tem sido todo um pouco desmotivante, mas também é malta que de poupanças e investimentos pouco percebe de facto.

 

Qualquer comentário será bem-vindo, obrigado.

 

 

 

Editado 13 de Julho de 2016 por quirino

[Greedy 67]

Tendo em conta essa localização, sendo um T4 e o proprietário "marreco" de saber que terá sempre uma taxa de ocupação superior a 80% ad eternum por essa ordem de valores mensais ( 1000 - 1200€ ), das duas uma:

Ou ele está desesperado por dinheiro ( não me parece tendo em conta esse cenário que disse em cima ) ou então nunca venderá esse imóvel por menos de 250 000 - 300 000€

Um T4 desse género com áreas porreiras, tendo em conta a antiguidade do prédio, o IMI deverá rondar os 300 - 400€ / ano e o condomínio entre 20€ - 45€ / mês

Se comprasses o imóvel por 200 000€, terias ainda que pagar o IMT que rondará os 6 000€

Por 200 000€, com 1000€ limpos / mês ( ~1500€ com recibos ), 300€ de IMI / ano e 25€ / mês de condomínio o teu ROI líquido rondaria os 5% ... neste cenário demorarias cerca de 19 anos só para amortizar o investimento ... só após esses 19 anos é que seria lucro propriamente dito sem teres trabalho / empate capital ..

Se eventualmente adquirisses por 200 000€ o imóvel, presumo que seria com recurso ao crédito bancário.

Tendo em conta as taxas de crédito para aquisição de 2ª habitação, esse ROI líquido em vez de 5% seria esmagado para uns 3% ... e o tempo de amortização talvez para uns 25 - 28 anos ..... visto que tens 29 anos de idade, significaria que essa casa só estaria amortizada quando tivesses 54 - 57 anos de idade .. e isto partindo da premissa que os pressupostos que coloquei em cima seriam cumpridos ( taxa ocupação de >80% durante esses 25 - 28 anos, valor de rendas etc )

200 000€ para aquisição acho que era um cenário muito muito favorável ... duvido sinceramente .. apontava mais para os 300 000 - 350 000€ porque o proprietário se não andar a dormir, sabe que isso tem potencial para continuar a pingar durante muitos e muitos anos .. 

[scpuser 105]

 @quirino

Na minha opinião, imobiliário é dos melhores negócios que pode fazer se souberes o que estás a fazer.

De facto a alavancagem é um conceito lindo. Como sabes se acompanhas o meu blog, sabes que tenho dois créditos habitação e estou a caminho de contrair um terceiro.

Eu pessoalmente tentava preservar os 20k que tens, e tentava fazer leverage no teu salário para pedir um CH.

 

No teu caso, estás num sweet spot do mercado: perto de universidade, podes partilhar a casa e controlar as rendas, por isso é perfeito.

 

O que eu faria era procurar um apartamento o mais velho possível, num prédio com excelente estrutura. Remodelar o apartamento (aponta só para T4s e T5s). Num ano consegues ir buscar 10k brutos se alugares 3 quartos e retorno real de 13k se contares a tua renda. Por isso, a 7 anos, consegues gastar até 91k-132k (compra e remodelação).

 

 

Aproveito para dar um update da minha situação:

10 unidades de aluguer, com mais um prédio de 5 em vista e em negociação.

Rendas brutas actuais: €1215

Rendas brutas esperadas até ao fim de Junho: €1500

Potencial total de rentas brutas (depois de remodelar 3 unidades que tenho para remodelar): €2100

Total de rendas brutas estimadas com próxima aquisição: €3250.

Depois de comprar a quarta propriedade vou fazer uma pausa no mercado imobiliário e virar-me para outras coisas (que já estou a fazer).

Editado 19 de Março de 2017 por scpuser

[quim 16]

Bom dia

Mais uma vez venho alertar todos os seguidores deste tópico para terem o devido cuidado e fazerem as suas próprias analises a tudo o que por aqui se diz e escreve : Não quero com isto criar crispações com alguém, um alerta é sempre um alerta e vale o que vale..Um abraço e bons negócios

[gfaseed 12]

22 hours ago, scpuser said:

 @quirino

Na minha opinião, imobiliário é dos melhores negócios que pode fazer se souberes o que estás a fazer.

De facto a alavancagem é um conceito lindo. Como sabes se acompanhas o meu blog, sabes que tenho dois créditos habitação e estou a caminho de contrair um terceiro.

Eu pessoalmente tentava preservar os 20k que tens, e tentava fazer leverage no teu salário para pedir um CH.

 

No teu caso, estás num sweet spot do mercado: perto de universidade, podes partilhar a casa e controlar as rendas, por isso é perfeito.

 

O que eu faria era procurar um apartamento o mais velho possível, num prédio com excelente estrutura. Remodelar o apartamento (aponta só para T4s e T5s). Num ano consegues ir buscar 10k brutos se alugares 3 quartos e retorno real de 13k se contares a tua renda. Por isso, a 7 anos, consegues gastar até 91k-132k (compra e remodelação).

 

 

Aproveito para dar um update da minha situação:

10 unidades de aluguer, com mais um prédio de 5 em vista e em negociação.

Rendas brutas actuais: €1215

Rendas brutas esperadas até ao fim de Junho: €1500

Potencial total de rentas brutas (depois de remodelar 3 unidades que tenho para remodelar): €2100

Total de rendas brutas estimadas com próxima aquisição: €3250.

Depois de comprar a quarta propriedade vou fazer uma pausa no mercado imobiliário e virar-me para outras coisas (que já estou a fazer).

 

excelente post. obrigado por partilhares.

[Visitante ariops]

A 23/03/2016 at 07:45, scpuser disse:

 

(Renda - IMI - seguro - condomínio - comissão_gestão - impostos (28%)) / Preço_compra = 6,34%

Desculpe-me, mas tenho uma dúvida:

 

(Renda - IMI - seguro - condomínio - comissão_gestão - impostos (28%)) / Preço_compra = 6,34%

ou 

(Renda Anual - IMI - seguro - condomínio anual - comissão_gestão - impostos (28%)) / "down payment" = X

?

Obrigado.

[Ecouser 1]

Boa noite. Com o pouco capital que tinha investi numa garagem numa zona nobre da cidade. O investimento total ficou a 10,9k eur (escritura, imposto, etc incluídos), e está arrendada por 130 eur mês. O valor da mesma, anda entre os 15 e os 20k caso a queira vender. Despesas tenho o condomínio, luz e o IMI, que fazem um total de 200 eur por ano, ou seja líquidos recebo 1360 eur por ano. Em 8 anos recupero o investimento, sem contar se a quiser vender neste instante ainda lucro. Para o ano quero investir num apartamento ou assim, mas vejo que nunca iria conseguir margens de lucro como as que tenho agora, 12.5% ao ano. Gostava de pedir crédito mas um crédito que se pagasse a ele mesmo no máximo em 15 anos, isto é possível? Devo vender a garagem ou manter a mesma a arrendar? Não tenho interesse de momento em vender pois o retorno é enorme, mas como a consegui a um preço bastante bom, tinha um grande lucro. A zona da cidade é de excelência e a procura por compra/arrendamento é bastante alta. Obrigado desde já.

Editado 29 de Maio de 2017 por Ecouser

[frugal 4]

Oi

Nao sera melhor ter um ETF de imobiliario REIT ?

Isso de rendas é só problemas.

Cmps

[master-chief 61]

A 2017-5-29 às 22:42, Ecouser disse:

Boa noite. Com o pouco capital que tinha investi numa garagem numa zona nobre da cidade. O investimento total ficou a 10,9k eur (escritura, imposto, etc incluídos), e está arrendada por 130 eur mês. O valor da mesma, anda entre os 15 e os 20k caso a queira vender. Despesas tenho o condomínio, luz e o IMI, que fazem um total de 200 eur por ano, ou seja líquidos recebo 1360 eur por ano. Em 8 anos recupero o investimento, sem contar se a quiser vender neste instante ainda lucro. Para o ano quero investir num apartamento ou assim, mas vejo que nunca iria conseguir margens de lucro como as que tenho agora, 12.5% ao ano. Gostava de pedir crédito mas um crédito que se pagasse a ele mesmo no máximo em 15 anos, isto é possível? Devo vender a garagem ou manter a mesma a arrendar? Não tenho interesse de momento em vender pois o retorno é enorme, mas como a consegui a um preço bastante bom, tinha um grande lucro. A zona da cidade é de excelência e a procura por compra/arrendamento é bastante alta. Obrigado desde já.

Atenção que tu nao sabes se vais ter os 8 anos arrendados...

 

eu tambem aluguei uma garagem... alugava...

 

 tive um primeiro "cliente" tudo ok, ia pagando o aluguer da garagem

o segundo "cliente" pagou uns meses e depois deixou de pagar ... uma dor de cabeça

Nunca mais deu noticias, levou comandos, arrombou o portao da garagem depois de ter-mos mudado a fechadura, pois tinha ainda coisas dele lá dentro, que pouco ou nada dava para vender e tentar pagar os meses que nao pagou

em ultima instancia, foi colocada à venda, uns 2 3 anos depois vendi e acabei essa dor de cabeça!

Arrendamentos + pessoas honestas = procurar alfinetes ali no palheiro do ti jaquim!

[quim 16]

há 20 horas, master-chief disse:

 

Arrendamentos + pessoas honestas = procurar alfinetes ali no palheiro do ti jaquim!

hahahahahah....Realidade  Nua e Crua ...e ainda mais ...Sou Jaquim e tenho um palheiro, só me falta lá perder o alfinete, mas, posso-vos adiantar que seria quase impossível encontra-lo  

[master-chief 61]

há 2 horas, quim disse:

hahahahahah....Realidade  Nua e Crua ...e ainda mais ...Sou Jaquim e tenho um palheiro, só me falta lá perder o alfinete, mas, posso-vos adiantar que seria quase impossível encontra-lo  

Só quem está no ramo ou esteve sabe que isto é literalmente real

e todos aqueles posts no facebook que procuram casas eu não os mando irem para o carxxx pois pela cara não se consegue definir se a pessoa é realmente decente e educada para lhe arrendar a casa!

A lista de historias que já tenho e de amigos vizinhos até arrepia.

A ultima de Maio de 2017 de um amigo vizinho... quem saiu do apartamento, deixou a zona do fogao toda preta, devido a uma explosao de uma panela, azuleijos partidos e pretos e chamine danificada, paredes danificadas

E agora? São 200€ mês que pagam os arranjos? Mas voces pensam que este tipo de gente assim se prontifica a deixar a casa como encontrou?

A única porcaria que aproveito ao ler o titulo do topico é... rentabilidade em investimento imobiliario sim, se comprares e venderes o apartamento terreno ou garagem ou afins! NUNCA arrendar!


ehehehehe