Rentabilidade Investimento Imobiliário

[scpuser 105]

Claro que já inclui tudo!

Há a TAER que engloba todos os custos.

[ABCD 2331]

 

Como resido na Alemanha tive muita dificuldade em garantir crédito junto da banca. É necessário homolgar os meus rendimentos junto de um consulado. Desisti de pedir crédito para o imóvel que vou comprar....

No contexto, o comentário teve por base esta informação.

Peço desculpa ABCD, mas não consigo perceber nada do seu post.

Vamos aos factos:

Você disse "1. Se for ao banco, já viu a "complicação" que será... onera-o mais a si, o que o impedirá de obter liquidez por um período superior!..."

Isto não é verdade. Neste momento tenho 50000€ de liquidez (para efeitos de discussão). Caso eu tenha uma renda líquida superior à mensalidade do crédito, e que dê para pagar todas as outras despesas com o apartamento (IMI, condomínio, comissão gestor, etc), eu ganho liquidez, não perco. Ganho porque além dos 50k€ ganho ainda o remanescente da renda depois de pagar as despesas.

 

Se não recorre ao CH, tem de de se desfazer desses 50000€ para investir na aquisição de um imóvel. Aqui tem perdas, que só irão ser recuperadas daqui a alguns anos...

Em alternativa, recorre a empréstimo familiar. Em vez de pagar ao banco, paga à família num prazo talvez mais curto. Isso terá de decidir por si.

No cenário que apresentou, não refere nenhuma TAER, nem que a mensalidade do empréstimo inclui as demais despesas inerentes ao CH. Como não sou adivinho, deixei a indicação que se deveria acautelar relativamente a despesas não contabilizadas...

E com toda esta troca de impressões/cenários, fico sem saber qual é a sua verdadeira dúvida...

[ABCD 2331]

Para os eventuais investidores deste "mercado", mas com atividade profissional fora de Portugal.

Uma vez que o ano está a acabar, deveriam avançar para a aquisição e escritura do imóvel apenas em Janeiro de 2016. Se o fizerem ainda este mês, terão de pagar IMI já em 2016, caso não estejam em condições de pedir isenção. Se avançarem apenas em Janeiro, tenham ou não condições de isenção, só irão pagar IMI relativo ao imóvel que adquiriram em 2017!...

[scpuser 105]

Obrigado ABCD, era esse o meu plano. Já agora, pode dizer mais sobre isenção de IMI? Que persupostos são necessários?

[pauloaguia 652]

Já fui a vários bancos, sim. 

Num dos créditos que me agradou, terei uma mensalidade de <100€ a 30 anos, e conseguirei uma renda líquida de 122€. Vou ganhar +22€ de liquidez mensal.

Percebe?

E esses 22€ mensais chegam para pagar IMI, condomínio, impostos, manutenção do imóvel e outros custos que tais? É que, em caso negativo, pelo menos durante a vigência do empréstimo, não estás a ganhar mas sim a injetar mais dinheiro no mesmo...

Já agora, pode dizer mais sobre isenção de IMI? Que persupostos são necessários?

A isenção do IMI é só para habitação própria e permanente. Sendo para arrendamento, o imóvel não terá direito a isenção, nem vale a pena preocupar-se com isso...

[scpuser 105]

Paulo,

O meu conceito de renda líquida é a prestação mensal ao banco - 1/12 * IMI - condomínio. Não inclui manutenção e "outros" custos.

PS: É claro que não espero aumentar a minha liquidez assim, apenas não perco (ou não perco significativamente), e isso é muito importante. Também conto pagar 2-4 prestações do empréstimo do meu bolso a cada 4 anos (por a casa ficar livre entre troca de inquilinos). Não me importo, visto que tenho rendimentos desafogados. Sobre a propriedade que falo, não planeio ter manutenção relevante em 10 anos.

Um abraço

Editado 6 de Dezembro de 2015 por scpuser

[pauloaguia 652]

O meu conceito de renda líquida é a prestação mensal ao banco - 1/12 * IMI - condomínio. Não inclui manutenção e "outros" custos.

Ok, do que tinhas dito antes não tinha ficado com essa ideia...

PS: É claro que não espero aumentar a minha liquidez assim, apenas não perco (ou não perco significativamente), e isso é muito importante. Também conto pagar 2-4 prestações do empréstimo do meu bolso a cada 4 anos (por a casa ficar livre entre troca de inquilinos). Não me importo, visto que tenho rendimentos desafogados. Sobre a propriedade que falo, não planeio ter manutenção relevante em 10 anos.

Concordo que é importante. Até porque, quando o empréstimo estiver pago, há aí uma fonte de rendimento importante...

Esperemos é que as taxas de juro não subam tão cedo - porque não tens muita margem para evitar transformar esses ganhos em perdas (ainda que temporárias)...

[scpuser 105]

Olá Paulo

Como espero pagar este imóvel dentro de 16-20 anos tenho a certeza que as taxas de depósito a prazo vão subir nesse período. Além disso, posso sempre comprar outro imóvel com liquidez anual de 5% líquidos, parece-me ser muito possível.

Outra coisa, estou a optar por taxas fixas no CH. Acho ser uma vantagem dado a estar em mínimos históricos.

Um outro dado: se comprar já com o meu dinheiro, pedindo depois ao banco uma hipoteca, as condições finais serão semelhantes certo?

Abraço

 

[Visitante Ducas (visitante)]

A isenção do IMI é só para habitação própria e permanente. Sendo para arrendamento, o imóvel não terá direito a isenção, nem vale a pena preocupar-se com isso...

Certo...a não ser que se trate da primeira transmissão do imóvel. Caso em que pode ficar isento, de acordo com o artigo 46.º, n.º 3, do EBF.

[ABCD 2331]

Obrigado ABCD, era esse o meu plano. Já agora, pode dizer mais sobre isenção de IMI? Que persupostos são necessários?

A isenção inicia-se com o contrato de arrendamento e desde que o imóvel tenha um valor inferior a 125000€.

Como não tem a certeza de conseguir efetuar um contrato de arrendamento nos primeiros 6 meses, talvez possa solicitar a dita isenção por 3 anos desde que indique durante os primeiros 6 meses que o imóvel seja para habitação própria e permanente... Ora, por este processo talvez não dê uma vez que está fora de Portugal mais de 6 meses...

...Além disso, posso sempre comprar outro imóvel com liquidez anual de 5% líquidos, parece-me ser muito possível.

1. Outra coisa, estou a optar por taxas fixas no CH. Acho ser uma vantagem dado a estar em mínimos históricos.

...

 

Afinal, é-lhe fácil contrair empréstimo bancário ou não?

Anteriormente deixou a indicação que não deveria optar por essa solução devido às burocracias/complicações exigidas para o efeito...

1. Porquê? Se a taxa fixa for de 2% e a taxa variável for de 1,5%, aproveitando os tais mínimos históricos, porque será mais vantajoso optar pela taxa fixa? Qual o prazo, estimado, que considera para o CH?

Editado 8 de Dezembro de 2015 por ABCD

[scpuser 105]

Olá ABCD,

As questões do crédito ainda não estão 100% fixas porque diferentes bancos oferecem e exigem diferentes coisas. Ainda estou a ver.

Relativamente à isenção de IMI... se eu tiver 2 casas arrendadas tenho isenção de IMI? Se sim durante quanto tempo?

O Paulo disse-me para esquecer. É um processo complicado? Pode-me apontar para legislação legal?

Obrigado

[ABCD 2331]

Olá ABCD,

As questões do crédito ainda não estão 100% fixas porque diferentes bancos oferecem e exigem diferentes coisas. Ainda estou a ver.

Relativamente à isenção de IMI... se eu tiver 2 casas arrendadas tenho isenção de IMI? Se sim durante quanto tempo?

O Paulo disse-me para esquecer. É um processo complicado? Pode-me apontar para legislação legal?

Obrigado

Já lhe referiram a legislação umas mensagens atrás. O período de isenção, caso reuna as condições para o efeito, é de 3 anos como também referi anteriormente...

A decisão, de avançar ou de esquecer, é consigo.

[scpuser 105]

@Hippo8

Já compraste algum imóvel?

Eu já comprei o meu (escriturado esta semana). Conto ter uma rentabilidade líquida de 5.5% - 10%* e conto pagar o imóvel (já com as obras) em menos de 15 anos. Consegui um excelente negócio no que diz respeito à compra propriamente dita, mas dado a zona onde está o imóvel, posso ter dificuldade em arrendar / ter inquilinos de um extrato social que passe por dificuldades. No fundo, os contras estão encapsulados nos prós.

*Aqui depende de questões fiscais muito variáveis. Neste primeiro ano conto com 5.5%, mas em determinados anos vou ter mais.

[scpuser 105]

É possível deduzir despesas com novos móveis de cozinha em sede de IRS, como despesa de manutenção do imóvel?

[pauloaguia 652]

É possível deduzir despesas com novos móveis de cozinha em sede de IRS, como despesa de manutenção do imóvel?

Estás a falar do ponto de vista de arrendamento, certo? Se for da tua habitação própria, digo-te já que são dedutíveis na categoria de despesas familiares (o que, na prática, quer dizer que não são dedutíveis porque provavelmente mesmo sem essa despesa já atingiste o limite).

Relativamente à questão da dedução aos rendimentos de arrendamento, diz o Código do IRS:

SECÇÃO V
Rendimentos prediais

Artigo 41.º
Deduções

1 - Aos rendimentos brutos referidos no artigo 8.º deduzem-se, relativamente a cada prédio ou parte de prédio, todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou garantir tais rendimentos, com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração.

E diz o Código Civil:

Artigo 203.º (Classificação das coisas) As coisas são imóveis ou móveis, simples ou compostas, fungíveis ou não fungíveis, consumíveis ou não consumíveis, divisíveis ou indivisíveis, principais ou acessórias, presentes ou futuras.

Artigo 204.º (Coisas imóveis) 1. São coisas imóveis:  a) Os prédios rústicos e urbanos;  b ) As águas;  c) As árvores, os arbustos e os frutos naturais, enquanto estiverem ligados ao solo;  d) Os direitos inerentes aos imóveis mencionados nas alíneas anteriores;  e) As partes integrantes dos prédios rústicos e urbanos.  2. Entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.  3. É parte integrante toda a coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência.

Artigo 205.º (Coisas móveis) 1. São móveis todas as coisas não compreendidas no artigo anterior.  2. As coisas móveis sujeitas a registo público é aplicável o regime das coisas móveis em tudo o que não seja especialmente regulado.

Portanto, de acordo com o Código Civil, não me parece que os móveis de cozinha sejam mobiliário.
Admitindo que tens uma fatura que identifica o imóvel onde a instalação foi feita e apenas diz respeito aos armários de cozinha (se aproveitaste para comprar a mesa e as cadeiras, então já não conta), então eu diria que podes deduzir. Ainda assim, por via das dúvidas, eu sugeria esclarecer a questão junto das Finanças... 

[scpuser 105]

Muito obrigado Paulo. Vamos lá ver o que isto dá, conto arrendar assim que possível e começar a brincar ao monopólio. :-)

Já agora, seguros multi-riscos são também dedutíveis certo?

Abraço

[pauloaguia 652]

Já agora, seguros multi-riscos são também dedutíveis certo?

Certo

[In. Fin. 8]

@Hippo8

Já compraste algum imóvel?

Eu já comprei o meu (escriturado esta semana). Conto ter uma rentabilidade líquida de 5.5% - 10%* e conto pagar o imóvel (já com as obras) em menos de 15 anos. Consegui um excelente negócio no que diz respeito à compra propriamente dita, mas dado a zona onde está o imóvel, posso ter dificuldade em arrendar / ter inquilinos de um extrato social que passe por dificuldades. No fundo, os contras estão encapsulados nos prós.

*Aqui depende de questões fiscais muito variáveis. Neste primeiro ano conto com 5.5%, mas em determinados anos vou ter mais.

Boa tarde scpuser,

Não, não comprei e confesso que de momento não estou à procura.

A rentabilidade potencial, dos casos que analisei, não cumpria com o que pretendia.

Aproveito no entanto para te felicitar pelo negócio. Como está a correr o projecto?

Abraço

[scpuser 105]

Já agora, quantos casos viste? Eu analizei cerca de 45 apartamentos, 4 ou 5 eram bons negócios, acabei por fechar o melhor. Acredito que em tempos normais seja preciso ver 100, mas estamos numa excelente altura e aparecem muito bons negócios. À partida em Março adquiro outro. Para já está tudo a correr como planeado mas vou dando feedback.

[ABCD 2331]

...

Eu já comprei o meu (escriturado esta semana). Conto ter uma rentabilidade líquida de 5.5% - 10%* e conto pagar o imóvel (já com as obras) em menos de 15 anos. Consegui um excelente negócio no que diz respeito à compra propriamente dita, mas dado a zona onde está o imóvel, posso ter dificuldade em arrendar / ter inquilinos de um extrato social que passe por dificuldades. No fundo, os contras estão encapsulados nos prós.

*Aqui depende de questões fiscais muito variáveis. Neste primeiro ano conto com 5.5%, mas em determinados anos vou ter mais.

Apenas a partir do momento que o arrendar...

[scpuser 105]

Pelo menos para este primeiro ano já está arrendado. Obrigado pela preocupação ABCD.

[ABCD 2331]

Já agora, quantos casos viste? Eu analizei cerca de 45 apartamentos, 4 ou 5 eram bons negócios, acabei por fechar o melhor. Acredito que em tempos normais seja preciso ver 100, mas estamos numa excelente altura e aparecem muito bons negócios. À partida em Março adquiro outro. Para já está tudo a correr como planeado mas vou dando feedback.

Em termos de feedback, pode esclarecer se adquiriu o imóvel já com inquilinos ou se arranjou os inquilinos imediatamente a seguir à compra?

[scpuser 105]

Imediatamente a seguir à compra, visto que identifiquei um mercado com alta procura. Planeio atacar o mesmíssimo mercado no segundo imóvel que adquirir, provavelmente em Março, com recurso parcial à banca. 

 

[quim 16]

Imediatamente a seguir à compra, visto que identifiquei um mercado com alta procura. Planeio atacar o mesmíssimo mercado no segundo imóvel que adquirir, provavelmente em Março, com recurso parcial à banca. 

 

Nem mais. É de pessoas assim que o país precisa.

Tem  atenção à idade do edifício. Evita investir em edifícios com mais de 20 anos, para que  daqui por 30  (na melhor das hipóteses) quando a rentabilidade pagar o apartamento não tenhas que investir tudo o que recebeste na remodelação do mesmo

[scpuser 105]

Viva

Depois da análise que fiz, os melhores negócios eram todos em (pequenos) apartamentos em prédios de 25-30 anos. A minha ideia é rentabilizar 10 anos, recuperar 75% do investimento e trocar por propriedades cada vez mais novas se os problemas de manutenção começarem a aparecer em força. Caso não apareçam, continuo com ele.

Em todo o caso, neste apartamento renovei toda a canalização e esgotos - em 40 anos não vou ter problemas com isso. :-) Segundo a teoria, para quem tem poder para investir, comprar mais de 50% de um prédio é excelente, para que se possa gerir o condomínio de uma maneira mais eficaz e comprar cada vez mais facilmente. O plano é nos próximos 6/7 anos conseguir ter 10 apartamentos de valor idêntico (com payback a 15 anos) com taxa de utilização de 90%, agora se consigo ou não isso já é outra história :-)

Obrigado,

Abraço

Editado 19 de Janeiro de 2016 por scpuser