Rentabilidade Investimento Imobiliário

[In. Fin. 8]

1. Para o valor do IMI o que conta é o valor patrimonial do imóvel e não o valor de aquisição. Assim, talvez tenha de colocar de lado um pouco menos do que a sua estimativa. O pagamento, a manterem-se as atuais regras, deverá ser efetuado em duas prestações caso o valor do IMI a pagar seja superior a 250€. O seguro de vida, talvez seja ligeiramente menos (se ainda tiver menos de 30 anos e para uma pessoa apenas) e o seguro de casa deverá rondar esse valor. Depende de companhia para companhia.

2. Não considerou a comissão (10-15% da renda mensal) a pagar a quem lhe trate das rendas com o inquilino e demais assuntos que surjam no decorrer do tempo.

3. Quando apresenta este quadro e aquele valor para o imóvel é porque já tem algo em vista ou trata-se de um cenário? Se for um cenário talvez fosse indicado procurar um imóvel mais em conta e investir então os tais 10000€ (ou algo menos) em obras para o colocar apresentável.

4. Não percebi como chegou ao valor das rendas liquidas. O acerto com as finanças faz-se com a entrega do IRS. Sobre as rendas incidem 28% mas este valor pode ser reduzido se apresentar despesas elegíveis (já referidas anteriormente). Creio que a renda liquida deveria ser algo próximo de 150€ não incluindo a tal comissão. Se incluir a tal comissão, da renda liquida resta-lhe menos de 100€. Se tem uma prestação bancária pelo CH na ordem dos 311€, o saldo será mais negativo do que o que apresenta (-200€ aproximadamente).

5. Tratando-se de um cenário, não considera eventual negociação na renda para que o inquilino aceite ir para aquele imóvel em detrimento de outro mais barato na redondeza, os meses em que não tem inquilinos ou se os tem, os eventuais estragos, atrasos e faltas de pagamento por parte destes.

6. Não sei se a comissão de 10-15% a pagar a quem lhe trate destes assuntos, enquanto está ausente, compensa...

Boa tarde ABCD,

1. No sentido de fazer os cálculos de um modo "pessimista", vou manter os números que utilizei. Agradeço o esclarecimento e informação.

2. Procedi a essa adição no quadro que se segue.

3. É apenas um cenário. Procuro criar uma tabela "automatizada" que me permita avaliar cada cenário com maior facilidade. Os custos com a escritura e restante burocracia acabaram por me impressionar.

4. Para chegar a esse valor segui o comentário do forista pauloaguia "Os 28% de IRS sobre os rendimentos prediais não incidem sobre as rendas mas sim sobre a diferença entre as rendas e o valor das despesas com o imóvel"! Descontei então o valor das despesas e sobre o resultado, retirei 28%.

5. Tento contemplar essa situação no próximo quadro.

6. Sim, realmente o cenário geral afigura-se um pouco mais negro que o que tinha idealizado, no entanto vou procurar submeter as realidades que mencionei, Coimbra e Mealhada, à tabela.

Outra questão que me preocupa, e que o ABCD já mencionou, é o facto de a prestação de arrendamento poder ficar mais cara, que a do pagamento de um crédito habitação para eventuais inquilinos, tendo dessa forma que abordar um público mais sazonal.

Obrigado

Cumprimentos

_______________________________________________________________________________________

Valor Imóvel	80.000 €			Despesas com Imóvel
Escritura + Custos com Empréstimo (10%)	8.000 €			IMI	40 €
Obras	10.000 €			Condomínio	30 €
Capitais Próprios (Escritura… + 20% Imóvel + Obras)	34.000 €			Seguro Vida	15 €
Valor Empréstimo (80%)	64.000 €			Seguro Casa	15 €
	Mensal	Anual
Rendas	350 €	4.200 €
Despesas com Imóvel	100 €	1.200 €
Rendas Líquidas (-28%)	180 €	2.160 €
TAN (4%) a 30 anos	311 €	3.732 €
Comissão de Gestão (15%)	35 €	420 €
Gastos Obras/Outras Despesas	100 €	1.200 €
Rendas Líquidas - Prestação Empréstimo	-266 €	-3.192 €

[pauloaguia 652]

Outra questão que me preocupa, e que o ABCD já mencionou, é o facto de a prestação de arrendamento poder ficar mais cara, que a do pagamento de um crédito habitação para eventuais inquilinos, tendo dessa forma que abordar um público mais sazonal.

Se por público mais sazonal estás a pensar em arrendar a turistas, por exemplo, é de ter em atenção que esses provavelmente já não serão rendimentos da categoria F (taxada a 28%) mas sim da categoria B, onde tipicamente 75% do valor bruto da renda é que é taxado de acordo com o escalão de IRS (a menos que se tenha contabilidade organizada - aí a taxa de IRS incide sobre o lucro efetivo e não sobre 75% do valor bruto).

Mas uma casa, se bem anunciada (airBNB, Homelidays, etc), normalmente rende mais com arrendamentos de curta duração do que de longa, sim...

Gastos Obras/Outras Despesas	100 €	1.200 €

Dei comigo a pensar que 1200€ anuais de manutenção do imóvel é um bocado caro... as maiores despesas (como pintura da fachada ou resolver alguma infiltração) normalmente diluem-se no condomínio e são custeadas em boa parte pelo fundo de reserva... No interior da fração ocorre-me uma pintura do apartamento (talvez a cada 10 anos?) e eventuais reparações de canos ou substituição de uma janela partida (também raro), o que não chega nem de perto a esses valores...
Já se estivermos a falar de uma moradia, aí é capaz de ficar mais puxado. Mas, por outro lado, nesse caso não há lugar ao pagamento do condomínio todos os meses...

[maj.lraep 36]

Mas no caso dos arrendamentos de curta duração, já teremos que entrar com custos como água, energia eléctrica, gás, TV+NET (regra geral podem ter estes custos)

[In. Fin. 8]

O arrendamento a turistas dá realmente (por experiência de um conhecido meu) bastante lucro, no entanto não tenho disponibilidade para tal.

Estava a pensar em estudantes (onde só receberia 10 meses) e profissionais como por exemplo os da área da saúde.

Já procedi à redução do valor para 60€/mês.

O cenário em baixo, parece-me a mim, bastante parecido à realidade do local onde pretendo investir. As perspectivas estão longe de serem as melhores.

 

Valor Imóvel	50.000 €			Despesas com Imóvel
Escritura + Custos com Empréstimo (10%)	5.000 €			IMI	40 €
Obras	5.000 €			Condomínio	30 €
Capitais Próprios (Escritura… + 20% Imóvel + Obras)	20.000 €			Seguro Vida	15 €
Valor Empréstimo (80%)	40.000 €			Seguro Casa	15 €
TOTAL	60.000 €
	Mensal	Anual
Rendas	350 €	4.200 €
Despesas com Imóvel	100 €	1.200 €
Rendas Líquidas (-28%)	180 €	2.160 €
TAN (4%) a 25 anos	216 €	2.592 €
Comissão de Gestão (12%)	42 €	504 €
Gastos Obras/Outras Despesas	60 €	720 €
Rendas Líquidas - Prestação Empréstimo	-138 €	-1.656 €

 

[ABCD 2331]

Há algo que não percebi nesses cenários. Os capitais próprios vão-se alterando à medida que se ajustam os parâmetros do cenário. Não deveria manter-se constantes? Se tem efetivamente 30000€ para investir, porque considera apenas 20% do valor de aquisição? Subtraia o valor, não considere uma percentagem. A escritura e demais custos podem muito bem ser inferiores a esses 5000€ que considerou no cenário. Assim, o valor a pedir ao banco, deverá ser menor e consequentemente a prestação do empréstimo também.

Já pensou em procurar por imóveis que estejam à venda e com arrendamentos a decorrer? Pode ser vantajoso, em termos de negociação, sobre o valor de aquisição. Primeiro negoceia com o proprietário e depois com o inquilino, se tal se proporcionar.

Em relação a deixar "alguém" a tomar conta do arrendamento, terá de procurar muito bem. Se for apenas a uma imobiliária, pode-se dar o caso de eles ficarem com uma receita fácil, onde se limitam a aguardar que o inquilino lhes pague a renda e eles emitem o recibo e já consideram que estão a trabalhar muito... Se o inquilino não paga a hora, dizem que têm ali um problema muito grande, sem efetivamente nada resolverem... e outros acontecimentos semelhantes. São situações que devem ser prevenidas antes de assinar o quer que seja...

Editado 3 de Dezembro de 2015 por ABCD

[In. Fin. 8]

1. Há algo que não percebi nesses cenários. Os capitais próprios vão-se alterando à medida que se ajustam os parâmetros do cenário. Não deveria manter-se constantes? Se tem efetivamente 30000€ para investir, porque considera apenas 20% do valor de aquisição? Subtraia o valor, não considere uma percentagem. A escritura e demais custos podem muito bem ser inferiores a esses 5000€ que considerou no cenário. Assim, o valor a pedir ao banco, deverá ser menor e consequentemente a prestação do empréstimo também.

2. Já pensou em procurar por imóveis que estejam à venda e com arrendamentos a decorrer? Pode ser vantajoso, em termos de negociação, sobre o valor de aquisição. Primeiro negoceia com o proprietário e depois com o inquilino, se tal se proporcionar.

3. Em relação a deixar "alguém" a tomar conta do arrendamento, terá de procurar muito bem. Se for apenas a uma imobiliária, pode-se dar o caso de eles ficarem com uma receita fácil, onde se limitam a aguardar que o inquilino lhes pague a renda e eles emitem o recibo e já consideram que estão a trabalhar muito... Se o inquilino não paga a hora, dizem que têm ali um problema muito grande, sem efetivamente nada resolverem... e outros acontecimentos semelhantes. São situações que devem ser prevenidas antes de assinar o quer que seja...

Boa tarde ABCD,

A estratégia que me levou a pesquisar sobre o Imobiliário assenta na alavancagem através de crédito. Neste sentido, o ideal seria colocar 0€ do nosso bolso e utilizar o financiamento para Obras+Despesas Administrativas+Crédito. Pelo que li e tendo em conta o que me deram a conhecer, esse cenário não é exequível não realidade em que nos inserimos.

Considero que os 20%+Obras+Despesas Administrativas são o mínimo exigível para dar inicio ao processo. A alavancagem é a "alma" da forma de investir sobre a qual li e que pelos visto o scpuser também. Parece-me que é bastante popular nos US e pelo menos, tenho a certeza que o é em França.

Dessa forma e com um Imóvel que se auto financia temos:

1	1
100 K	20 K + Credito
	2
	20 K + Credito
	3
	20 K + Credito
	4
	20 K + Credito
	5
	20 K + Credito

A título demonstrativo e não levando em conta limites de endividamento, com a alavancagem conseguimos comprar 5 imóveis em vez de 1. O cenário está enviesado para o ponto que "defendo", mas só pretendo mostrar a ideia.

2. Não tinha equacionado esse cenário. Obrigado

3. Tem toda a razão. Vou guardar esse alerta.

Junto em baixo um foto tirada de um dos livros que li. O regime fiscal é completamente diferente. 

Cumprimentos

 

[scpuser 105]

Olá,

Como resido na Alemanha tive muita dificuldade em garantir crédito junto da banca. É necessário homolgar os meus rendimentos junto de um consulado. Desisti de pedir crédito para o imóvel que vou comprar. Alguém sabe se ao menos me basta um fiador para não ter que mostrar quaisquer rendimentos.

Entretanto a nível de imóveis, continuei a procura (uma vez que queria fechar negócio até ao fim do ano e tenho o mês de Dezembro inteiro para o fazer). Posso ter encontrado qualquer coisa, depende se o proprietário aceite a minha proposta.

PS: Apenas considero não pedir crédito e gastar liquidez uma vez que consigo gerar 20k de liquidez por ano e nestes 2 próximos anos vai-me render muito pouco. 

Editado 4 de Dezembro de 2015 por scpuser

[ABCD 2331]

Boa tarde ABCD,

A estratégia que me levou a pesquisar sobre o Imobiliário assenta na alavancagem através de crédito. Neste sentido, o ideal seria colocar 0€ do nosso bolso e utilizar o financiamento para Obras+Despesas Administrativas+Crédito. Pelo que li e tendo em conta o que me deram a conhecer, esse cenário não é exequível não realidade em que nos inserimos.

Considero que os 20%+Obras+Despesas Administrativas são o mínimo exigível para dar inicio ao processo. A alavancagem é a "alma" da forma de investir sobre a qual li e que pelos visto o scpuser também. Parece-me que é bastante popular nos US e pelo menos, tenho a certeza que o é em França.

Dessa forma e com um Imóvel que se auto financia temos:

1	1
100 K	20 K + Credito
	2
	20 K + Credito
	3
	20 K + Credito
	4
	20 K + Credito
	5
	20 K + Credito

A título demonstrativo e não levando em conta limites de endividamento, com a alavancagem conseguimos comprar 5 imóveis em vez de 1. O cenário está enviesado para o ponto que "defendo", mas só pretendo mostrar a ideia.

2. Não tinha equacionado esse cenário. Obrigado

3. Tem toda a razão. Vou guardar esse alerta.

4. Junto em baixo um foto tirada de um dos livros que li. O regime fiscal é completamente diferente. 

Cumprimentos

 

 

4. O regime fiscal é diferente... a realidade dos países é diferente... Acautele-se!

 

Olá,

Como resido na Alemanha tive muita dificuldade em garantir crédito junto da banca. É necessário homolgar os meus rendimentos junto de um consulado. Desisti de pedir crédito para o imóvel que vou comprar. Alguém sabe se ao menos me basta um fiador para não ter que mostrar quaisquer rendimentos.

Entretanto a nível de imóveis, continuei a procura (uma vez que queria fechar negócio até ao fim do ano e tenho o mês de Dezembro inteiro para o fazer). Posso ter encontrado qualquer coisa, depende se o proprietário aceite a minha proposta.

PS: Apenas considero não pedir crédito e gastar liquidez uma vez que consigo gerar 20k de liquidez por ano e nestes 2 próximos anos vai-me render muito pouco. 

É uma situação complicada. É preferível avançar com capitais próprios e suportar as despesas com os rendimentos que vai auferindo na Alemanha. Mas convém que elabore uma tabela com as despesas (aquisição e impostos), receitas certas (rendimentos do trabalho) e receitas previstas (rendimento de rendas), por forma a analisar o espaço temporal para recuperação do investimento.

Editado 4 de Dezembro de 2015 por ABCD

[scpuser 105]

Sim, eu elaborei aqui uma tabela. Para mim, pedir crédito é sempre melhor do que avançar unicamente com capitais próprios. No entanto, dá-se esta situação complicada. A minha ideia é pedir crédito a familiares ao mesmo juro do banco, isso resolve-me um pouco o problema, só não queria era estar a pagar-lhes algo a 10 anos, acho que faz pouco sentido. 

Sabe se tendo um fiador tenho que fazer prova de quaisquer rendimentos? Estaria muito mais confortável a fazer este empréstimo junto do banco...

Já fiz uma tabela, mas confesso que ignorei os custos fixos iniciais (acrescentei 1000€ ao preço do imóvel). Os números são:

VPT ========== 27500

P. Aquisição ==== 30000

Renda bruta ==== 200

Custos mensais* = 23

Cash Flow líquido 121

Anos até Payback 20.5

Os custos mensais são o IMI e condomínio divididos por 12. Assumo que o apartamento está sempre alugado (estou convicto que não estará livre por mais de 1 ou no máximo 2 meses). O apartamento está em óptimas condições de conservação e não espero ter que fazer obras em 10 anos. Daqui a 2 anos poderei beneficiar de uma taxa melhor que a liberatória, pois considero vir um ou dois anos para Portugal, sem rendimentos tributáveis, e farei o englobamento (que neste momento até 7000€ é tributado a 15%). Isto acelararia o payback até aos 16 anos, que é o que procuro.

O valor de venda é actualmente 35000 negociáveis, eu ofereci 29000, que é o preço que me permite fazer um bom negócio.

 

 

 

[quim 16]

Bom dia

Gostaria (se possível) de um esclarecimento na seguinte situação:

Tenho um prédio arrendado do qual estou a receber 300€ mensais, estive a simular o meu irs com e sem recibos  e reparei que pago cerca de 100€ por cada recibo passado.

Tenho um filho com 24 anos que reentrou este ano no ensino superior para fazer um novo curso que lhe vai levar pelo menos 6 anos a terminar.

Pergunta; Como ele terá que começar a fazer o seu irs não seria benéfico eu fazer-lhe uma doação do prédio e assim poupar-mos uns euros nos impostos

Como não vai ter mais rendimentos, apenas vai ter despesas, pelos meus cálculos não iria pagar impostos, certo? 

[ABCD 2331]

Bom dia

Gostaria (se possível) de um esclarecimento na seguinte situação:

Tenho um prédio arrendado do qual estou a receber 300€ mensais, estive a simular o meu irs com e sem recibos  e reparei que pago cerca de 100€ por cada recibo passado.

Tenho um filho com 24 anos que reentrou este ano no ensino superior para fazer um novo curso que lhe vai levar pelo menos 6 anos a terminar.

Pergunta; Como ele terá que começar a fazer o seu irs não seria benéfico eu fazer-lhe uma doação do prédio e assim poupar-mos uns euros nos impostos

Como não vai ter mais rendimentos, apenas vai ter despesas, pelos meus cálculos não iria pagar impostos, certo? 

E quem paga as propinas, material, livros?

Se for "ele" (imagino que deverá ser sempre o progenitor...), com a receita dessas rendas e com as despesas inerentes ao prédio, julgo que será uma boa solução.

A doação também tem custos, mas parece-me ser preferível doar agora do que deixar o bem para herança no futuro (onerando-o fiscalmente no presente)... e sempre será uma forma de o responsabilizar (se de facto, assim for) pelo bem que recebe.

Depois, terá de registar o novo contrato (pagar novamente o imposto de selo) no portal das finanças e emitir os recibos por esse meio, mas em nome dele...

[scpuser 105]

Na minha família pensou-se em algo similar. Cuidado!

1) Pode vir a ter que pagar um imposto retroactivo sobre essa doação se a lei mudar dentro dos próximos 4 anos.

2) Se o seu filho lhe quiser doar o prédio de novo, pode vir a pagar um imposto grande e pode inclusivamente levantar suspeitas de evasão fiscal, porque doações recíprocas é o método número 1 de evasão fiscal.

3) Impostos paga sempre. Pode é ser taxado a uma taxa mais baixa. Não percebo porque é que diz que não vai pagar nada. Até 7000€ anuais neste momento, optando pelo englobamento, nunca paga menos de 14,5%.

[ABCD 2331]

Sim, eu elaborei aqui uma tabela. Para mim, pedir crédito é sempre melhor do que avançar unicamente com capitais próprios. No entanto, dá-se esta situação complicada. A minha ideia é pedir crédito a familiares ao mesmo juro do banco, isso resolve-me um pouco o problema,

1. só não queria era estar a pagar-lhes algo a 10 anos, acho que faz pouco sentido. 

2. Sabe se tendo um fiador tenho que fazer prova de quaisquer rendimentos? Estaria muito mais confortável a fazer este empréstimo junto do banco...

Já fiz uma tabela, mas confesso que ignorei os custos fixos iniciais (acrescentei 1000€ ao preço do imóvel). Os números são:

VPT ========== 27500

P. Aquisição ==== 30000

Renda bruta ==== 200

Custos mensais* = 23

Cash Flow líquido 121

Anos até Payback 20.5

Os custos mensais são o IMI e condomínio divididos por 12. Assumo que o apartamento está sempre alugado (estou convicto que não estará livre por mais de 1 ou no máximo 2 meses). O apartamento está em óptimas condições de conservação e não espero ter que fazer obras em 10 anos. Daqui a 2 anos poderei beneficiar de uma taxa melhor que a liberatória, pois considero vir um ou dois anos para Portugal, sem rendimentos tributáveis, e farei o englobamento (que neste momento até 7000€ é tributado a 15%). Isto acelararia o payback até aos 16 anos, que é o que procuro.

O valor de venda é actualmente 35000 negociáveis, eu ofereci 29000, que é o preço que me permite fazer um bom negócio.

1. Se for ao banco, já viu a "complicação" que será... onera-o mais a si, o que o impedirá de obter liquidez por um período superior!...

2. E está disposto a passar a batata quente a um fiador? E se ele pedir o beneficio de excussão e o banco aceitar? Tem sempre de apresentar rendimentos ou bens que possam eventualmente servir de garantia para uma eventual penhora... Pode não ser assim em todos os bancos. Terá de procurar saber, isto se quiser seguir por esse caminho.

3. Supondo que tem aquela receita "garantida", não conta que os custos sejam aqueles também? Considerou, outros custos? Basta que surjam outras despesas, sem rendas, para que os anos de "payback" aumentarem...

[scpuser 105]

ABCD,

1. Não percebo. Se pedir crédito ao banco assumindo o mesmo (que o apartamento está sempre alugado) e tendo uma prestação 20% menor do que a renda líquida... ainda ganho liquidez, nunca perco! Os 50k que já tenho de liquidez não são tocados.

2. O fiador seria o meu pai, não é batata quente porque o meu pai conhece os meus rendimentos (ao contrário do banco) e nunca pederia o benefício de excussão.

3. Quais? Pode dizer-me alguns? De facto não contei com mais nada.

Editado 4 de Dezembro de 2015 por scpuser

[quim 16]

 

 

E quem paga as propinas, material, livros?

Se for "ele" (imagino que deverá ser sempre o progenitor...), com a receita dessas rendas e com as despesas inerentes ao prédio, julgo que será uma boa solução.

A doação também tem custos, mas parece-me ser preferível doar agora do que deixar o bem para herança no futuro (onerando-o fiscalmente no presente)... e sempre será uma forma de o responsabilizar (se de facto, assim for) pelo bem que recebe.

Depois, terá de registar o novo contrato (pagar novamente o imposto de selo) no portal das finanças e emitir os recibos por esse meio, mas em nome dele...

As despesas escolares terei que ser eu sempre a pagar

Editado 4 de Dezembro de 2015 por quim

[quim 16]

Na minha família pensou-se em algo similar. Cuidado!

1) Pode vir a ter que pagar um imposto retroactivo sobre essa doação se a lei mudar dentro dos próximos 4 anos.

2) Se o seu filho lhe quiser doar o prédio de novo, pode vir a pagar um imposto grande e pode inclusivamente levantar suspeitas de evasão fiscal, porque doações recíprocas é o método número 1 de evasão fiscal.

3) Impostos paga sempre. Pode é ser taxado a uma taxa mais baixa. Não percebo porque é que diz que não vai pagar nada. Até 7000€ anuais neste momento, optando pelo englobamento, nunca paga menos de 14,5%.

Estive a simular o irs e coloquei 3600€ de rendas, 1500€ educação e 200€ saude..deu-me 42€ pagar...estará correto 

[pauloaguia 652]

Tenho um prédio arrendado do qual estou a receber 300€ mensais, estive a simular o meu irs com e sem recibos  e reparei que pago cerca de 100€ por cada recibo passado.

Tenho um filho com 24 anos que reentrou este ano no ensino superior para fazer um novo curso que lhe vai levar pelo menos 6 anos a terminar.

Pergunta; Como ele terá que começar a fazer o seu irs não seria benéfico eu fazer-lhe uma doação do prédio e assim poupar-mos uns euros nos impostos

Como não vai ter mais rendimentos, apenas vai ter despesas, pelos meus cálculos não iria pagar impostos, certo? 

Se ele não tem mais rendimentos não teria de começar a meter a declaração de IRS... ao dar-lhe rendimentos prediais é que o vai obrigar a fazer.

Para além de tudo o que já foi dito, não esquecer que a responsabilidade de pagar o IMI passa também para ele. É ele que vai receber a guia de pagamento e se não for paga é atrás dele que as finanças vão pedir o dinheiro com coimas e juros.

De resto também acho que entre as deduções das despesas familiares, de educação (propinas e outras despesas da faculdade) e de restauração, o mais provável é ele acabar por não ter de pagar IRS sobre as rendas. Mas do IMI não escapa...

Na minha família pensou-se em algo similar. Cuidado!

1) Pode vir a ter que pagar um imposto retroactivo sobre essa doação se a lei mudar dentro dos próximos 4 anos.

Fiquei com curiosidade acerca deste alerta. Podes dar mais detalhes? Qual foi o imposto que foi cobrado retroativamente e porquê?

[scpuser 105]

É simples. Se a lei mudar, pode ter efeitos fiscais retroactivos até 4 anos. Se as doações forem tributadas (para qualquer valor), podem ter que se pagar retroactivamente.

[quim 16]

É simples. Se a lei mudar, pode ter efeitos fiscais retroactivos até 4 anos. Se as doações forem tributadas (para qualquer valor), podem ter que se pagar retroactivamente.

Estive hoje no notário a perguntar em quanto me iria ficar esta doação, disseram-me que será á volta de 600€ com todos os registos.

Será que um dia destes ainda me venham pedir mais dinheiro?

[ABCD 2331]

Estive hoje no notário a perguntar em quanto me iria ficar esta doação, disseram-me que será á volta de 600€ com todos os registos.

Será que um dia destes ainda me venham pedir mais dinheiro?

Se for pelo serviço da casa pronta, fica mais em conta...

As despesas escolares terei que ser eu sempre a pagar

E declara-as no seu IRS? Então ele entra no seu IRS como dependente? Tem de optar por uma situação ou outra... Se lhe entrega a responsabilidade de gerir os rendimentos prediais, então também terá de ser ele a efetuar o pagamento das despesas (IMI, seguro, condomínio, obras,...).

[ABCD 2331]

ABCD,

1. Não percebo. Se pedir crédito ao banco assumindo o mesmo (que o apartamento está sempre alugado) e tendo uma prestação 20% menor do que a renda líquida... ainda ganho liquidez, nunca perco! Os 50k que já tenho de liquidez não são tocados.

2. O fiador seria o meu pai, não é batata quente porque o meu pai conhece os meus rendimentos (ao contrário do banco) e nunca pederia o benefício de excussão.

3. Quais? Pode dizer-me alguns? De facto não contei com mais nada.

Repare, você tem rendimentos e poupanças. Se os declarasse em portugal, facilmente obteria crédito para o efeito que pretende. Mas, no seu caso, tem rendimentos e poupanças no exterior. O banco (qualquer que ele seja) vai pedir-lhe garantias. Apresenta um, dois..., fiador. Ele assume a responsabilidade perante o banco no caso de deixar de cumprir com as suas obrigações. No lugar dele, pedir o beneficio de excussão para defender o seu legado. Primeiro, chamam-no a si (mas já disse que não está interessado em manifestar as suas poupanças, pois é algo burocrático) e só depois vão aos bens/vencimentos/reformas do fiador. Entre, este compromisso algo lesivo para o seu progenitor e um empréstimo familiar a uma taxa de juro acordada (1%, por exemplo), não seria preferível? Se o seu progenitor, por algum motivo precisar de contrair algum crédito, uma vez que se "regista" com seu fiador, é provável que a entidade credora, no caso dele, ou não lhe conceda o crédito ou conceda mas com condições mais gravosas (em termos de spread, garantias,... e imagine-se, fiadores também...).

1. Ao pedir crédito ao banco fica obrigado a contratar seguros (de vida, multiriscos,...) entre outras obrigações. Não tem só a despesa relativa ao IMI e condomínio (se o houver). E verba para obras imprevistas? Estando fora de portugal, consegue gerir estas situações? Entrega esta situação a algum familiar? Contrata alguém para resolver estes situações (emissão de recibos, pagar despesas,...)?

3. Assim sendo, o tal "payback" aumenta consideravelmente...

 

Estive a simular o irs e coloquei 3600€ de rendas, 1500€ educação e 200€ saude..deu-me 42€ pagar...estará correto 

Tem de entrar com as despesas relativas ao imóvel em si. Despesas essas, que deverão passar a estar em nome do seu filho...

Editado 5 de Dezembro de 2015 por ABCD

[scpuser 105]

Peço desculpa ABCD, mas não consigo perceber nada do seu post.

Vamos aos factos:

Você disse "1. Se for ao banco, já viu a "complicação" que será... onera-o mais a si, o que o impedirá de obter liquidez por um período superior!..."

Isto não é verdade. Neste momento tenho 50000€ de liquidez (para efeitos de discussão). Caso eu tenha uma renda líquida superior à mensalidade do crédito, e que dê para pagar todas as outras despesas com o apartamento (IMI, condomínio, comissão gestor, etc), eu ganho liquidez, não perco. Ganho porque além dos 50k€ ganho ainda o remanescente da renda depois de pagar as despesas.

 

[ABCD 2331]

Peço desculpa ABCD, mas não consigo perceber nada do seu post.

Vamos aos factos:

Você disse "1. Se for ao banco, já viu a "complicação" que será... onera-o mais a si, o que o impedirá de obter liquidez por um período superior!..."

Isto não é verdade. Neste momento tenho 50000€ de liquidez (para efeitos de discussão). Caso eu tenha uma renda líquida superior à mensalidade do crédito, e que dê para pagar todas as outras despesas com o apartamento (IMI, condomínio, comissão gestor, etc), eu ganho liquidez, não perco. Ganho porque além dos 50k€ ganho ainda o remanescente da renda depois de pagar as despesas.

 

Já experimentou ir a um banco pedir uma simulação para o caso que apresenta?

Talvez assim perceba...

[scpuser 105]

Já fui a vários bancos, sim. 

Num dos créditos que me agradou, terei uma mensalidade de <100€ a 30 anos, e conseguirei uma renda líquida de 122€. Vou ganhar +22€ de liquidez mensal.

Percebe?

Editado 5 de Dezembro de 2015 por scpuser

[ABCD 2331]

Já fui a vários bancos, sim. 

Num dos créditos que me agradou, terei uma mensalidade de <100€, e conseguirei uma renda líquida de 122€. Vou ganhar +22€ de liquidez mensal.

Percebe?

E não fica obrigado a contratar seguros (de vida e multiriscos pelo menos) e a aceitar cartões de débito/crédito, entre outros?

É que se está a dizer que a mensalidade inferior a 100€, já inclui isso tudo o que referi então o figurino muda. Eu é que não percebi isso, dai tentar expor que há outras despesas, obrigatórias, para além da prestação pelo CH!...