Rentabilidade Investimento Imobiliário

[In. Fin. 8]

Olá Hippo.

Li os seus posts e pretendo entrar exactamente pelo mesmo caminho. Quero adquirir imóveis (de forma progressiva) em Portugal, unicamente para arrendar. Compreendo perfeitamente o aproveitamento de financiamento e quero entrar pela mesma via.

1. Procuro apartamentos com um payback de 15 anos ou menos assumindo uma taxa de utilização de 90%, tudo numa capital de distrito no interior do país!

Há duas coisas que as pessoas que postaram se esqueceram:

2. 1) Ao pedir empréstimo ao banco (para mim é a melhor opção, mesmo que haja liquidez), isso não quer dizer que o prejuizo são os juros do empréstimo, pois é possível colocar o capital próprio a render (potencialmente a uma taxa mais alta!).

2) Um payback de por exemplo 15 anos a nível financeiro é, na realidade, muito mais do que isso, porque retemos ainda o valor do imóvel. No fim dos 15 anos, se liquidar o imóvel 75% da venda (em média) é lucro.

3. Acho que este é o melhor negócio possível se (1) tiver o tempo para gastar com os imóveis e inquilinos, ou estiver disposto a entregá-lo a uma pessoa (potencialmente pagando uma comissão) (2) encontrar inquilinos e que sejam honestos, sérios, e que não danifiquem (mais do que o aceitável) o imóvel. Arrisco-me a dizer que tendo estas duas condições reunidas, qualquer pessoa pode transformar 100k em 1M€ em 15 anos.

Boa tarde scpuser,

Julgo poder afirmar que os nossos objectivos são convergentes, uma vez que procuro replicar esse tipo de investimento. Confesso que estou numa fase de análise e aquisição de conhecimentos.

1. Quanto a esta situação, os autores dos livros que li tem opiniões divergentes. Há quem defenda um período potencialmente grande de + 30 anos, suportado pela teoria de que quem paga os juros é o inquilino e que desta forma se consegue retirar algo para colocar de parte ou fazer face a despesas inesperadas. Esta opção baseia-se também no facto de não exceder o limite de endividamento através de uma mensalidade muito elevada. O limite de endividamento é de resto, fulcral para replicar a estratégia.

2. Concordo. O que li vai nesse sentido, mesmo tendo liquidez o objectivo é que o imóvel se pague com o "dinheiro dos outros".

3. "estiver disposto a entregá-lo a uma pessoa (potencialmente pagando uma comissão)" Mediante o custo, esta seria uma opção a encarar com bastante seriedade, uma vez que, provavelmente, estarei no estrangeiro.

Qual a rentabilidade mínima que procura para investir?

Cumprimentos

[scpuser 105]

Eu tenho uma opinião diferente Quim, embora não esteja a praticar neste mercado ainda. A minha opinião é que conseguindo pagar o imóvel com as rendas, de 10 a 15 anos, este é o melhor investimento que pode fazer. Em 10-15 anos pode continuar a ter uma renda mensal dos inquilinos ou liquidar o apartamento. Admitindo 0 valorização, só não lucra a inflação.

Eu reduzo a equação a ter inquilinos sérios, honestos e boas pessoas, que pagem o apartmento a 10-15 anos. Para isso acontecer, o melhor é (1) comprar um apartamento remodelado ou por remodelar, fazendo você o flip ou (2) comprar qualquer apartamento (desde que arrendável) a um preço muito abaixo do valor de mercado / arrendado acima do valor de mercado.

Em qualquer capital de destrito da zona Este de Portugal (fazendo um traço ao meio), consegue apartamentos de 50k com rendas de 250€ brutos ou 200 líquidos. Se comprar abaixo do valor de mercado - por 40k - para a mesma renda OU arrendar por 250 líquidos para os 50k (os dois com payback de 16 anos), entrou no tipo de negócio que considero ideal.

[scpuser 105]

Boa tarde scpuser,

Julgo poder afirmar que os nossos objectivos são convergentes, uma vez que procuro replicar esse tipo de investimento. Confesso que estou numa fase de análise e aquisição de conhecimentos.

1. Quanto a esta situação, os autores dos livros que li tem opiniões divergentes. Há quem defenda um período potencialmente grande de + 30 anos, suportado pela teoria de que quem paga os juros é o inquilino e que desta forma se consegue retirar algo para colocar de parte ou fazer face a despesas inesperadas. Esta opção baseia-se também no facto de não exceder o limite de endividamento através de uma mensalidade muito elevada. O limite de endividamento é de resto, fulcral para replicar a estratégia.

2. Concordo. O que li vai nesse sentido, mesmo tendo liquidez o objectivo é que o imóvel se pague com o "dinheiro dos outros".

3. "estiver disposto a entregá-lo a uma pessoa (potencialmente pagando uma comissão)" Mediante o custo, esta seria uma opção a encarar com bastante seriedade, uma vez que, provavelmente, estarei no estrangeiro.

Qual a rentabilidade mínima que procura para investir?

Cumprimentos

Boa tarde,

1. Na França, US, Alemanha um payback de 30 anos é perfeitamente adequado. No MEU caso, pretendo investir no interior do país (essencialmente por motivos pessoais) e o investimento a 30 anos é desadequado por diversos motivos. Eu procuro algo a 15 anos. No Porto por exemplo, não me importava que fosse a 20. Em Nova York não me importava que fosse a 30... Onde é que quer investir?

2. Essa é "a fórmula". Percebe bem inglês? Ver Jay Morrison https://www.youtube.com/watch?v=Qn3OE8VZOUw 

3. A ter um familiar que o possa fazer por si, melhor ainda.

A minha rentabilidade é qualquer uma que permita um payback de 15 anos, para a cidade onde vou investir.

Já agora, que idade tem? Isso é outro factor absolutamente crucial.

Um abraço

Editado 29 de Novembro de 2015 por scpuser

[In. Fin. 8]

Eu se tive capital fazia assim :

 

200.000€ de capital investido á taxa de 4,5% TANB com juros ao trimestre durante 5 anos, pede-se um empréstimo ( conta corrente ) de 100.000€ á taxa de 1,75% ( pesquisem que há bancos a fazerem estas taxas ).

Com os 100.000€ compra-se a casa e arrenda-se por exemplo por 500€/mês.

Os 200.000€ geram um juro liquido de 32.400€ em 5 anos.

A casa gera uma renda  ( não estou a contar com as despesas ) de 30.000€ em 5 anos.

O empréstimo ( recordo que é uma conta corrente e só paga juros, o capital pode ser adiado ad eternum ) paga 8.750€ em 5 anos.

Lucro: 53.650€ liquido em 5 anos, 10.730€/ano.

Boa tarde David,

Essa taxa de 4.5% é referida a DP ou F. Investimento? Quanto ao empréstimo de conta corrente, confesso que não conhecia, mas vou pesquisar. Com uma taxa de juro tão baixa, porque é que a maioria das pessoas utilizaria CH?

Fora a taxa de rentabilidade do investimento imobiliário e o facto de que não há DP com essa taxa (de que tenha conhecimento), a estratégia parece interessante.

Cumprimentos

[-------- 2582]

Boa tarde David,

Essa taxa de 4.5% é referida a DP ou F. Investimento? Quanto ao empréstimo de conta corrente, confesso que não conhecia, mas vou pesquisar. Com uma taxa de juro tão baixa, porque é que a maioria das pessoas utilizaria CH?

Fora a taxa de rentabilidade do investimento imobiliário e o facto de que não há DP com essa taxa (de que tenha conhecimento), a estratégia parece interessante.

Cumprimentos

Como deve de saber, não existe actualmente nenhum DP com uma taxa destas, temos euribors negativas!!!, F. de Investimento só se tivéssemos a falar em fundos com distribuição periódico ( existe fundos que distribuem taxas até superiores  a 10% ) no entanto não são taxas fixas %TANB, portanto estou a falar ( no caso em concreto ), em aplicações estruturadas de obrigações, mas também poderia estar a falar em Obrigações directas.

As pessoas fazem CH porque aos bancos lhes convêm esse tipo de crédito, ou créditos pessoais ou automóveis, raramente apresentam soluções diferentes.

De salientar, que no caso deste tipo de crédito, a garantia é dada pela aplicação, ou seja, no meu exemplo a aplicação onde estão os 200.000€ investidos são dados como garantia, portanto neste caso nem é o imóvel que é dado como garante, pelo que a casa não fica sequer hipotecada, são créditos feitos em 48h sem ser necessário comprovativos de rendimentos, em qualquer momento pode-se abater a conta corrente, no entanto a maioria das pessoas acabam por arrastar o pagamento do capital.

[ABCD 2331]

Eu se tive capital fazia assim :

 

200.000€ de capital investido á taxa de 4,5% TANB com juros ao trimestre durante 5 anos, pede-se um empréstimo ( conta corrente ) de 100.000€ á taxa de 1,75% ( pesquisem que há bancos a fazerem estas taxas ).

2. Com os 100.000€ compra-se a casa e arrenda-se por exemplo por 500€/mês.

Os 200.000€ geram um juro liquido de 32.400€ em 5 anos.

1. A casa gera uma renda  ( não estou a contar com as despesas ) de 30.000€ em 5 anos.

O empréstimo ( recordo que é uma conta corrente e só paga juros, o capital pode ser adiado ad eternum ) paga 8.750€ em 5 anos.

Lucro: 53.650€ liquido em 5 anos, 10.730€/ano.

1. Pois... mas é com estas, e com a ausência de receitas, que deve contar em primeiro lugar. Os cenários idílicos estão, essencialmente, na literatura...

2. Depende... se for com base na "casa dos sonhos", talvez prefiram pagar esse valor ao banco através de um CH...

Editado 29 de Novembro de 2015 por ABCD

[In. Fin. 8]

Boa tarde,

1. Na França, US, Alemanha um payback de 30 anos é perfeitamente adequado. No MEU caso, pretendo investir no interior do país (essencialmente por motivos pessoais) e o investimento a 30 anos é desadequado por diversos motivos. Eu procuro algo a 15 anos. No Porto por exemplo, não me importava que fosse a 20. Em Nova York não me importava que fosse a 30... Onde é que quer investir?

2. Essa é "a fórmula". Percebe bem inglês? Ver Jay Morrison https://www.youtube.com/watch?v=Qn3OE8VZOUw 

3. A ter um familiar que o possa fazer por si, melhor ainda.

3. A minha rentabilidade é qualquer uma que permita um payback de 15 anos, para a cidade onde vou investir.

Já agora, que idade tem? Isso é outro factor absolutamente crucial.

Um abraço

1. Procuro investir na zona da Mealhada e/ou Coimbra

2. Exacto, vi e agradeço o video. É essa estratégia que procuro replicar. Infelizmente "tenho" que me cingir ao francês por questões de optimização de tempo.

3. Julgo poder concluir que procura uma rentabilidade mínima líquida de +/- 4.5%. Uma vez que segundo a regra do "70", 70/4.5= ~15.5 anos! 

Procura que essa rentabilidade faça face à prestação do empréstimo e a todos os custos inerentes ao arrendamento, correcto? (Isto seria o cenário ideal, julgo eu).

Tenho 29 anos. Estou numa idade em que tenho que tomar decisões em termos de investimento, quer seja Imobiliário ou Mobiliário (uma vez que sou adepto da gestão passiva, preciso de tempo para a capitalização dos juros). Também não procuro, para já, criar património para futuras gerações, pelo que, reforçando o que disse, é altura de tomar decisões para poder vir a usufruir do que eventualmente criar, com qualidade de vida.

Já agora e se me permite, qual é a sua idade? 

Quanto ao tipo de imóvel "ideal" para atingir rentabilidades elevadas, julgo que será algo do género: abaixo do preço de mercado e com necessidade de remodelação. Confesso no entanto que não domino a área da "bricolage", como tal, teria/terei que me rodear de pessoas próximas com competências na área. Julgo que o scpuser já fez uma descrição semelhante em cima. 

Nesse tipo de imóveis também haverá o problema da possível degradação das áreas comuns e eventuais obras no horizonte devido à degradação do edifício. No entanto, somos todos unânimes em constatar que cenários perfeitos não existem.

Cumprimentos

[In. Fin. 8]

1. Como deve de saber, não existe actualmente nenhum DP com uma taxa destas, temos euribors negativas!!!, F. de Investimento só se tivéssemos a falar em fundos com distribuição periódico ( existe fundos que distribuem taxas até superiores  a 10% ) no entanto não são taxas fixas %TANB, portanto estou a falar ( no caso em concreto ), em aplicações estruturadas de obrigações, mas também poderia estar a falar em Obrigações directas.

As pessoas fazem CH porque aos bancos lhes convêm esse tipo de crédito, ou créditos pessoais ou automóveis, raramente apresentam soluções diferentes.

2. De salientar, que no caso deste tipo de crédito, a garantia é dada pela aplicação, ou seja, no meu exemplo a aplicação onde estão os 200.000€ investidos são dados como garantia, portanto neste caso nem é o imóvel que é dado como garante, pelo que a casa não fica sequer hipotecada, são créditos feitos em 48h sem ser necessário comprovativos de rendimentos, em qualquer momento pode-se abater a conta corrente, no entanto a maioria das pessoas acabam por arrastar o pagamento do capital.

1. Quanto aos DP, tenho essa impressão, no entanto prefiro o "desconheço" ao "é impossível". Exacto, para ir de encontro ao que mencionou teria que haver distribuição periódica. Desconheço esse tipo de aplicações. É possível encaminhar-me para algum banco que as comercialize, de forma a poder ler a ficha de informação? O David utiliza a análise fundamental para analisar as empresas nas quais, eventualmente, investe através desse produto estruturado? Por acaso não se refere (também) a CLN's?

2. Agradeço a informação. Desconhecia por completo essa "modalidade". Tenho que investigar um pouco.

O David utiliza fundos que investem directamente no Imobiliário?

 

2. Depende... se for com base na "casa dos sonhos", talvez prefiram pagar esse valor ao banco através de um CH...

ABCD, parece-me que está a ironizar a situação, pode p.f. explicar porquê? 

 

Cumprimentos

[scpuser 105]

Eu pessoalmente em Coimbra não me importaria de fazer a coisa a 18-20 anos.

Sim, o cenário idílico é aquele em que uma taxa de ocupação de 80% por ano cobre os custos todos. Em Portugal, salvo em casos como Lisboa perto das universidades e afins, não se atinge isso. O meu objectivo é que a renda cubra 80% dos custos. Uma vez recuperado o investimento terei uma stream de dinheiro a entrar e é isso que procuro: gerar streams suficientes. O dinheiro não nos faz ricos, o dinheiro é um instrumento para nos fazer ricos. Quem não entende este conceito nunca vai ser rico; vai ser aquilo a que nos US dizemos "broke at a higher level", no máximo. 

Há duas hipóteses. Ou remodela ou compra já remodelado (há pouco tempo). As duas têm prós e contras (um requer que tenha amigos na área, o outro implica encontrar um bom negócio). Mas são estes dois que permitem custos de manutenção baixos por alguns bons anos e é isso que se quer. 

Um abraço

Editado 23 de Março de 2016 por scpuser

[-------- 2582]

Hippo8 começando pelo fim, não invisto e não recomendo investir em fundos de investimento de imobiliário directo, basta ver as rentabilidades desses fundos nos últimos 7/8 anos, existem uns muitos conhecidos como Fundimo ( CGD ) , Imofomento ( BPI ), que só têm trazido rentabilidades e perdas de rendimento a quem investe neles, mas, existem os fundos de investimento de imobiliário indirecto ( investem em acções de empresas de construção, imobiliárias etc ), e esses sim, estão com rentabilidades médias acima dos 18%/ano nos últimos 5 anos, mas não tenho nenhum fundo destes sectores.

Falo basicamente em aplicações estruturadas de notes sim, onde o risco neste tipo de aplicação são os seus activos subjacentes, se estamos a falar em Credit Linked Notes , estamos a falar em risco de crédito das empresas envolvidas, como por exemplo acontece nas obrigações, ou se formos mais longe, o que acontece num certificado de aforro ou DP, porque não deixam de todos serem empréstimos e estamos a sujeitos a bom pagamento dessas mesmas entidades.

Quanto a bancos que comercializem fundos de distribuição, todos os têm, a questão é se prefere ir á loja de bairro ( CGD, BPI, NB, Santander Etc.. ) onde a oferta é muito escassa, ou prefere ir a um hipermercado ( BiG, ActivoBank, Best, Invest,.. ).

Atenção que, neste caso, os fundos de investimento não estão sujeitos a risco de crédito mas sim de mercado ( do sobe e desce ), e como no exemplo que dei acima, eu faria esse crédito dando como garantia algo mais certo, com taxa e capital garantido (na maturidade ), até porque poderia usar os juros recebidos para abater o próprio crédito periodicamente, com os fundos também poderia, mas arrisco-me a colocar lá 200.000€ e ao fim de 1 ano ter lá 180.000€ ou menos, e o que me interessa é não me descapitalizar, seja numa compra de casa seja nos investimentos, no entanto, o montante da linha de crédito segue uma regra de rácios, onde os fundos de investimento podem até permitir uma linha maior, no caso das aplicações estruturadas tenho a certeza que é de 50%, coloca 10 e eles emprestam 5.

Fale com o banco ou os bancos com quem mais trabalha, foi apenas uma ideia que sei que tem sido seguida por muita gente, porque existem pelo menos duas coisas no qual eu acho excelentes nesta modalidade, a 1ª é o spread abaixo dos 2%  ( esqueci de referir a linha tem spread + Eur1Ano, que nos tempos actuais basicamente só paga o spread. ), e a possibilidade de ir amortizando quando quer e sem obrigatoriedade, se fizer o crédito por exemplo para 1 ano, acaba o ano e basta renovar e só paga os juros.

[pauloaguia 652]

Acho que actualmente não há TANBs de 4.5% nem mesmo para 200k... Onde foi buscar isso? Obrigado

Provavelmente estás à procura em depósitos a prazo... mas há mais formas de investir para lá dessa que a médio / longo prazo são mais rentáveis... sobretudo quando se começa a falar de montantes dessa ordem de grandeza.

Pelo que tenho lido, a valorização do imóvel, apesar de não ser "esquecida", é colocada um pouco de lado. A rentabilidade está orientada para a relação entre as rendas pagas (todos os custos com o imóvel) e o valor de aquisição do mesmo.

A inflação é sempre uma coisa difícil de ter em conta. É sempre mais fácil fazer análises a preços correntes. E, no caso dos imóveis até há outras variáveis (uma casa no meio de nenhures, que passa a estar a um km ou dois de um acesso a uma importante autoestrada, provavelmente terá uma valorização muito superior à da inflação).
Mas, já agora, considerando apenas a inflação, normalmente as análises a preços correntes são válidas se todos os fatores forem afetados da mesma forma, o que não é o caso quando se metem empréstimos ao barulho. Por exemplo, voltando a pegar nas demonstrações que fiz lá atrás, podemos assumir que com o passar dos anos as rendas e as despesas com o imóvel aumentam mais ou menos na mesma proporção, ao ritmo da inflação. Mas os custos com o empréstimo são os mesmos que no início (admitindo que a taxa média do empréstimo não foge significativamente da inicial). Ou seja, se as rendas forem suficientes para cobrir as despesas, a rentabilidade do investimento vai aumentando com o passar dos anos, porque o empréstimo vai tendo um peso cada vez menor, à medida que tudo o resto vai aumentando...

Outra situação transversal a todos ou quase todos os livros, é que o Imobiliário é atractivo pelo facto de se poder contrair um empréstimo para investir, o que não acontece com os mercados financeiros (excluindo a alavancagem, que julgo ter juros mais elevados que o CH). O que pensa desta situação?

Já lá atrás chamei a atenção para que, mesmo com o custo dos empréstimos, as soluções com empréstimos se tornavam mais rentáveis do que entrar com o dinheiro a pronto, ao fim de algum tempo. E isto sem levar em conta, como bem chamaram a atenção, com o rendimento que se podia dar ao dinheiro que entretanto se mantinha de lado.

Como em todas as formas de alavancaem (e é disso que se trata quando falamos em investir com dinheiro emprestado), quando há lucro, estes são potenciados; se por acaso houver prejuízo, este aumenta bastante também.

[quim 16]

Boa tarde quim,

Pelo que tenho lido, a valorização do imóvel, apesar de não ser "esquecida", é colocada um pouco de lado. A rentabilidade está orientada para a relação entre as rendas pagas (todos os custos com o imóvel) e o valor de aquisição do mesmo.

Como referi em cima, a literatura estrangeira aconselha a obter no mínimo +/- 10% ilíquidos e a "nossa" proteste, aconselha a obter no mínimo 5% líquidos. O que acha destes valores?

Outra situação transversal a todos ou quase todos os livros, é que o Imobiliário é atractivo pelo facto de se poder contrair um empréstimo para investir, o que não acontece com os mercados financeiros (excluindo a alavancagem, que julgo ter juros mais elevados que o CH). O que pensa desta situação?

Obrigado 

Cumprimentos

Boa noite

A literatura vale o que vale...a realidade é bem diferente...não quero com isto dizer que não haja casos de sucesso...se tudo correr como o SCPUSER disse em cima (Acho que este é o melhor negócio possível se (1) tiver o tempo para gastar com os imóveis e inquilinos, ou estiver disposto a entregá-lo a uma pessoa (potencialmente pagando uma comissão) (2) encontrar inquilinos e que sejam honestos, sérios, e que não danifiquem (mais do que o aceitável) o imóvel. Arrisco-me a dizer que tendo estas duas condições reunidas, qualquer pessoa pode transformar 100k em 1M€ em 15 ano). eu ainda acrescentaria mais uma condição..se não for uma pessoa nervosa e não explode com facilidade) ...não duvido que é um excelente negócio.. mas, continuo a dizer; não é fácil encontrar uma agulha num palheiro...Se assim o desejar poderei colocar aqui um testemunho do meu ultimo problema com um rendeiro só para ficar com uma pequena noção e assim começar a preparar-se para este tipo de negócio

Cumprimentos

[scpuser 105]

Quim, diga por favor qual foi o problema, penso ser do interesse de todos. Obrigado e um abraço

[zero 5]

Há fundos de imobiliário directo a darem 3,81% desde comercializado (acho que vai para onze anos), e 3.06% YTD liquidos. Tudo o que for abaixo disto, ou que traga mais que certas dores de cabeça, não sei muito bem qual o interesse.

http://www.squaream.pt/pt/content/13-ca-patrimonio-crescente-capc/34-quadro-de-rendibilidades

Editado 30 de Novembro de 2015 por zero

[In. Fin. 8]

 Boa noite,

A questão do investimento tem a ver com a idade daí lhe perguntar. Mas mais ainda, tem a ver com as poupanças que acumulámos. Eu já atingi os 50k€ e todos os dias que passam sem os investir são dias que perco dinheiro. E quanto mais dinheiro se tem (sem estar investido) mais dinheiro se perde. Tenho 25 anos.

Concordo inteiramente e é isso que também tenho procurado fazer. Neste momento o meu património dispõe-se +/- da seguinte maneira:

50% - Carteira de fundos (35% acções / 65% obrigações) com horizonte temporal de +5a. Foi constituída à menos de um ano, numa altura em que não considerava o imobiliário como opção.

20% - CTPM Subscrevi-os à pouco mais que 1 ano

30% - DP

Dentro de um perfil Conservador/Moderado procuro rentabilizar da melhor forma o que tenho.

1. Hippo8 começando pelo fim, não invisto e não recomendo investir em fundos de investimento de imobiliário directo, basta ver as rentabilidades desses fundos nos últimos 7/8 anos, existem uns muitos conhecidos como Fundimo ( CGD ) , Imofomento ( BPI ), que só têm trazido rentabilidades e perdas de rendimento a quem investe neles, mas, existem os fundos de investimento de imobiliário indirecto ( investem em acções de empresas de construção, imobiliárias etc ), e esses sim, estão com rentabilidades médias acima dos 18%/ano nos últimos 5 anos, mas não tenho nenhum fundo destes sectores.

2. Falo basicamente em aplicações estruturadas de notes sim, onde o risco neste tipo de aplicação são os seus activos subjacentes, se estamos a falar em Credit Linked Notes , estamos a falar em risco de crédito das empresas envolvidas, como por exemplo acontece nas obrigações, ou se formos mais longe, o que acontece num certificado de aforro ou DP, porque não deixam de todos serem empréstimos e estamos a sujeitos a bom pagamento dessas mesmas entidades.

2. Quanto a bancos que comercializem fundos de distribuição, todos os têm, a questão é se prefere ir á loja de bairro ( CGD, BPI, NB, Santander Etc.. ) onde a oferta é muito escassa, ou prefere ir a um hipermercado ( BiG, ActivoBank, Best, Invest,.. ).

2. Atenção que, neste caso, os fundos de investimento não estão sujeitos a risco de crédito mas sim de mercado ( do sobe e desce ), e como no exemplo que dei acima, eu faria esse crédito dando como garantia algo mais certo, com taxa e capital garantido (na maturidade ), até porque poderia usar os juros recebidos para abater o próprio crédito periodicamente, com os fundos também poderia, mas arrisco-me a colocar lá 200.000€ e ao fim de 1 ano ter lá 180.000€ ou menos, e o que me interessa é não me descapitalizar, seja numa compra de casa seja nos investimentos, no entanto, o montante da linha de crédito segue uma regra de rácios, onde os fundos de investimento podem até permitir uma linha maior, no caso das aplicações estruturadas tenho a certeza que é de 50%, coloca 10 e eles emprestam 5.

Fale com o banco ou os bancos com quem mais trabalha, foi apenas uma ideia que sei que tem sido seguida por muita gente, porque existem pelo menos duas coisas no qual eu acho excelentes nesta modalidade, a 1ª é o spread abaixo dos 2%  ( esqueci de referir a linha tem spread + Eur1Ano, que nos tempos actuais basicamente só paga o spread. ), e a possibilidade de ir amortizando quando quer e sem obrigatoriedade, se fizer o crédito por exemplo para 1 ano, acaba o ano e basta renovar e só paga os juros.

1. Estava a perguntar a titulo de curiosidade. Houve uma altura em que analisei esse tipo de fundos por não terem correlação com o mercado, o que podia ajudar em termos de diversificação. No entanto acabei por não ficar encantado com uma queda de 20% num dos fundos que seguia. Além disso sou partidário da gestão maioritariamente passiva. O "problema" dos fundos de imobiliário indirectos é a correlação com o mercado. Digo problema porque na altura procurava a tal diversificação. Aliás, procurava analisar a replicação de uma estratégia que vi indicada para o mercado Brasileiro, mas que por insuficiência de oferta em PT, não me pareceu exequível. 

2. Já tinha lido sobre CLN's, mas nunca tinha aprofundado. É algo sobre o qual vou ter que ler. Tenho ideia que há 2 empresas implicadas e que o pagamento pressupõe que nenhuma das duas entre em falência até à data da maturidade. O que acabei de dizer é lógico ou está aproximado à realidade? 

Quando falei dos bancos, queria referir-me às CLN's e não aos FI.

No caso das aplicações estruturadas, pode dizer qual a taxa aplicada nessa linha de crédito? 

 

1. Provavelmente estás à procura em depósitos a prazo... mas há mais formas de investir para lá dessa que a médio / longo prazo são mais rentáveis... sobretudo quando se começa a falar de montantes dessa ordem de grandeza.

2. A inflação é sempre uma coisa difícil de ter em conta. É sempre mais fácil fazer análises a preços correntes. E, no caso dos imóveis até há outras variáveis (uma casa no meio de nenhures, que passa a estar a um km ou dois de um acesso a uma importante autoestrada, provavelmente terá uma valorização muito superior à da inflação).
Mas, já agora, considerando apenas a inflação, normalmente as análises a preços correntes são válidas se todos os fatores forem afetados da mesma forma, o que não é o caso quando se metem empréstimos ao barulho. Por exemplo, voltando a pegar nas demonstrações que fiz lá atrás, podemos assumir que com o passar dos anos as rendas e as despesas com o imóvel aumentam mais ou menos na mesma proporção, ao ritmo da inflação. Mas os custos com o empréstimo são os mesmos que no início (admitindo que a taxa média do empréstimo não foge significativamente da inicial). Ou seja, se as rendas forem suficientes para cobrir as despesas, a rentabilidade do investimento vai aumentando com o passar dos anos, porque o empréstimo vai tendo um peso cada vez menor, à medida que tudo o resto vai aumentando...

2. Já lá atrás chamei a atenção para que, mesmo com o custo dos empréstimos, as soluções com empréstimos se tornavam mais rentáveis do que entrar com o dinheiro a pronto, ao fim de algum tempo. E isto sem levar em conta, como bem chamaram a atenção, com o rendimento que se podia dar ao dinheiro que entretanto se mantinha de lado.

Como em todas as formas de alavancaem (e é disso que se trata quando falamos em investir com dinheiro emprestado), quando há lucro, estes são potenciados; se por acaso houver prejuízo, este aumenta bastante também.

1. pauloaguia, a que aplicações te referes?

2. Exactamente. Concordo a 100%, como já tínhamos visto.

Boa noite

A literatura vale o que vale...a realidade é bem diferente...não quero com isto dizer que não haja casos de sucesso...se tudo correr como o SCPUSER disse em cima (Acho que este é o melhor negócio possível se (1) tiver o tempo para gastar com os imóveis e inquilinos, ou estiver disposto a entregá-lo a uma pessoa (potencialmente pagando uma comissão) (2) encontrar inquilinos e que sejam honestos, sérios, e que não danifiquem (mais do que o aceitável) o imóvel. Arrisco-me a dizer que tendo estas duas condições reunidas, qualquer pessoa pode transformar 100k em 1M€ em 15 ano). eu ainda acrescentaria mais uma condição..se não for uma pessoa nervosa e não explode com facilidade) ...não duvido que é um excelente negócio.. mas, continuo a dizer; não é fácil encontrar uma agulha num palheiro...Se assim o desejar poderei colocar aqui um testemunho do meu ultimo problema com um rendeiro só para ficar com uma pequena noção e assim começar a preparar-se para este tipo de negócio

Cumprimentos

Quim, teria todo o gosto em ler e aprender com a sua experiência.

Há fundos de imobiliário directo a darem 3,81% desde comercializado, e 3.06% YTD. Tudo o que for abaixo disto não sei muito bem qual o interesse.

http://www.squaream.pt/pt/content/13-ca-patrimonio-crescente-capc/34-quadro-de-rendibilidades

zero, obrigado pela partilha.

Por esse tipo de rentabilidades acabo por preferir fundos de outros sectores, com uma gestão mais transparente, preferencialmente o mais próxima do índice de referência possível.

 

O meu muito obrigado pela vossa colaboração.

Cumprimentos

[zero 5]

    zero, obrigado pela partilha.

Por esse tipo de rentabilidades acabo por preferir fundos de outros sectores, com uma gestão mais transparente, preferencialmente o mais próxima do índice de referência possível.

Quais? Eu estou interessado em todo o tipo de investimentos que me dê perto de 4 liquidos a longo prazo e que tenha esta curva, como é o caso do fundo em questao.

 

Editado 30 de Novembro de 2015 por zero

[In. Fin. 8]

Quais? Eu estou interessado em todo o tipo de investimentos que me dê perto de 4 liquidos a longo prazo e que tenha esta curva, como é o caso do fundo em questao.

zero, não pretendo, de forma alguma, afirmar que a minha ideia é a mais correcta, no entanto, eu prefiro uma gestão passiva e é dessa forma que me sinto bem enquanto investidor.

Como tinha dito em cima:

Pode consultar este fundo: MFS Meridian Glbl Total Return A1 EUR. Trata-se de um fundo misto, com uma rentabilidade a 10 anos de 4.5% líquidos e uma queda em 2008 de 11.59%.

Não pretendo com isto promover o fundo, até porque não sugiro de todo, o investimento num único fundo. No entanto, a replicação desta estratégia trará, potencialmente, bons resultados.

A curva que refere é fantástica, a ver vamos, até quando, porque o fundo que acompanhei e que infelizmente já saiu de circulação tb a tinha, até que de um dia para o outro perdeu 20%. Ora isto tb pode acontecer com o que acabei de indicar, mas com a vantagem de conseguir perceber o porquê.

Em baixo, um exemplo do que mencionei. Quero dizer, que do meu ponto de vista e não sendo um conhecedor digno desse nome de fundos directos de imobiliário, a relação risco/retorno não é a melhor.

Cumprimentos

 

[zero 5]

  A curva que refere é fantástica, a ver vamos, até quando, porque o fundo que acompanhei e que infelizmente já saiu de circulação tb a tinha, até que de um dia para o outro perdeu 20%. Ora isto tb pode acontecer com o que acabei de indicar, mas com a vantagem de conseguir perceber o porquê.

Em baixo, um exemplo do que mencionei. Quero dizer, que do meu ponto de vista e não sendo um conhecedor digno desse nome de fundos directos de imobiliário, a relação risco/retorno não é a melhor.

Cumprimentos

 

Não conhecia essa fundo, mas está bem explicito na prospecto: Escalão de Risco: Alto

De qualquer forma esse fundo está com 40% em acções e 30% em liquidez. Nem sei bem que tipo de fundo é, mas de imobiliario directo tem pouco.

Editado 30 de Novembro de 2015 por zero

[ABCD 2331]

 

O David utiliza fundos que investem directamente no Imobiliário?

 

A frase deve ser contextualizada no restante texto. Houve um período, em Portugal, que era fácil emprestar dinheiro. A maioria recorria ao crédito à habitação para comprar casa e os bancos facilitavam o empréstimo. Se estavam a pagar 500€ numa casa arrendada, recorrendo ao crédito, ficavam "proprietários" (no papel) de um imóvel pagando uma prestação bem inferior ao que pagavam anteriormente. A "atração" para este tipo de "negócio" era efetuada com recurso a frases apelativas: "a casa dos sonhos"... "casa para a vida"...

Muitos dos que se aventuraram, viram-se aflitos... e o resto é história. Hoje, provavelmente não se aventuravam num CH (para a vida) em, detrimento de um arrendamento (para a vida, também)...

O paralelismo do valor apresentado (500€ por uma renda) pode induzir em falsas rentabilidades, pois perante a possibilidade de aquisição (renda ao banco) a um custo mais em conta, face a um arrendamento (renda a um senhorio) a um valor mais elevado, provavelmente opta-se pela primeira solução... Quando não se tem condições para ir para a primeira solução, então de certeza que não há condições para a segunda solução e tratam-se de inquilinos que dão "chatices"...

 

[ABCD 2331]

Já não sei agora onde e quem disse que coloca a hipótese de pagar uma comissão a alguém para tratar do arrendamento, enquanto está fora de Portugal. É uma hipótese que deve ser efetivamente considerada, exatamente, pela proximidade com o inquilino (face a eventuais necessidades de ordem diversa). Assim, há que considerar nos cenários que estão por aqui (15-18-20-30 anos), que a rentabilidade deve ser subtraída no valor desta comissão. Comissão esta, que deve sofrer alterações com o tempo (se a renda aumentar, a comissão aumenta porque deverá estar associada a uma percentagem sobre esta)...

 

[In. Fin. 8]

 

O paralelismo do valor apresentado (500€ por uma renda) pode induzir em falsas rentabilidades, pois perante a possibilidade de aquisição (renda ao banco) a um custo mais em conta, face a um arrendamento (renda a um senhorio) a um valor mais elevado, provavelmente opta-se pela primeira solução... Quando não se tem condições para ir para a primeira solução, então de certeza que não há condições para a segunda solução e tratam-se de inquilinos que dão "chatices"...

ABCD,

Trata-se de facto de um ponto bastante pertinente. Uma forma de contornar a situação é visar um público sazonal, como por exemplo estudantes e/ou profissionais de saúde. Se me permite, como é que fazia a gestão desta situação?

Obrigado

Cumprimentos

[-------- 2582]

http://lifestyle.sapo.pt/vida-e-carreira/dinheiro-e-carreira/artigos/comprar-para-arrendar-vale-a-pena

[pauloaguia 652]

http://lifestyle.sapo.pt/vida-e-carreira/dinheiro-e-carreira/artigos/comprar-para-arrendar-vale-a-pena

Concordo com:
"Tomando em consideração todos estes custos, as contas são simples. Bastará dividir o valor do seu “lucro” (rendas menos custos menos impostos) pelo valor do seu investimento inicial (sugerimos que considere o valor da aquisição acrescido do custo da escritura e do IM)."
e
"Se o investimento for com recurso a financiamento bancário, não se esqueça que terá de considerar nos seus cálculos eventuais benefícios fiscais e os juros suportados."

Mas depois acrescenta "Neste caso, a avaliação do seu retorno é mais simples: basta fazer a diferença entre o que recebe de rendas e o que paga ao banco e ao Estado (com uma margem de segurança para os seguros, as obras e outros custos de contexto)." - então onde ficam os custos referidos no início? Eu diria que têm um peso bem maior do que uma simples "margem de segurança"

E espalha-se ao comprido quando refere custos anuais de 1500€ por ano, o que corresponde praticamente aos juros do empréstimo - onde ficam todos os outros custos referidos no início do artigo?

 

No geral concordo com a forma como as coisas estão explicadas, só é pena que este valor anual de despesas tenha sido metido meio à pressa... Mas, mesmo considerando o dobro do valor, com as contas apresentadas o investimento parece, ainda assim, rentável... é como diz o artigo - "depende"

[In. Fin. 8]

Boa tarde,

Tendo em conta os comentários efectuados e a tabela anteriormente elaborada pelo pauloaguia, vou procurar replicar uma situação o mais próximo possível da realidade. Peço-vos ajuda no sentido de aproximar os valores que apresento àquilo que efectivamente se pratica.

Independentemente do resultado final, concordam com os valores apresentados? Ou estou a cometer erros?

Muito Obrigado

Cumprimentos

 

Valor Imóvel	80.000 €			Despesas com Imóvel
Escritura + Custos com Empréstimo (10%)	8.000 €			IMI	40 €
Obras	10.000 €			Condomínio	30 €
Capitais Próprios (Escritura… + 20% Imóvel + Obras)	34.000 €			Seguro Vida	15 €
Valor Empréstimo (80%)	64.000 €			Seguro Casa	15 €
	Mensal	Anual
Rendas	350 €	4.200 €
Despesas com Imóvel	100 €	1.200 €
Rendas Líquidas (-28%)	180 €	2.160 €
TAN (4%) a 30 anos	311 €	3.732 €
Rendas Líquidas - Prestação Empréstimo	-131 €	-1.572 €

[ABCD 2331]

Para o valor do IMI o que conta é o valor patrimonial do imóvel e não o valor de aquisição. Assim, talvez tenha de colocar de lado um pouco menos do que a sua estimativa. O pagamento, a manterem-se as atuais regras, deverá ser efetuado em duas prestações caso o valor do IMI a pagar seja superior a 250€. O seguro de vida, talvez seja ligeiramente menos (se ainda tiver menos de 30 anos e para uma pessoa apenas) e o seguro de casa deverá rondar esse valor. Depende de companhia para companhia.

Não considerou a comissão (10-15% da renda mensal) a pagar a quem lhe trate das rendas com o inquilino e demais assuntos que surjam no decorrer do tempo.

Quando apresenta este quadro e aquele valor para o imóvel é porque já tem algo em vista ou trata-se de um cenário? Se for um cenário talvez fosse indicado procurar um imóvel mais em conta e investir então os tais 10000€ (ou algo menos) em obras para o colocar apresentável.

Não percebi como chegou ao valor das rendas liquidas. O acerto com as finanças faz-se com a entrega do IRS. Sobre as rendas incidem 28% mas este valor pode ser reduzido se apresentar despesas elegíveis (já referidas anteriormente). Creio que a renda liquida deveria ser algo próximo de 150€ não incluindo a tal comissão. Se incluir a tal comissão, da renda liquida resta-lhe menos de 100€. Se tem uma prestação bancária pelo CH na ordem dos 311€, o saldo será mais negativo do que o que apresenta (-200€ aproximadamente).

Tratando-se de um cenário, não considera eventual negociação na renda para que o inquilino aceite ir para aquele imóvel em detrimento de outro mais barato na redondeza, os meses em que não tem inquilinos ou se os tem, os eventuais estragos, atrasos e faltas de pagamento por parte destes.

Não sei se a comissão de 10-15% a pagar a quem lhe trate destes assuntos, enquanto está ausente, compensa...