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  • FORMAS DE POUPAR

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    LuisPereira

    Construi casa quero vender e imigrei qual as mais valias

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    LuisPereira

    Ola a todos,

     

    Em 2000 o meu pai dou um terreno com o valor patrimonial de 22 euros.

    Em 2010 efetuei uma desanexação do terreno para construir numa parte do mesmo e o valor patrimonial do terreno para construção passou a ser de 26 mil euros.

    Construi a casa tendo faturas de construção no valor total de 150 mil euros.

    A avaliação das finanças da casa terminada é de 109 mil euros.

    Sou emigrante e tenho rendimentos de rendas anuais em Portugal no valor 3000 euros , como calculo as mais valias no caso de venda da casa?

     

    Obrigado

     

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    pauloaguia

    Diz o Código do IRS:

    Artigo 46.º
    Valor de aquisição a título oneroso de bens imóveis

    1 - No caso da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, se o bem imóvel houver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis (IMT).

    2 - Não havendo lugar à liquidação de IMT, considera-se o valor que lhe serviria de base, caso fosse devida, determinado de harmonia com as regras próprias daquele imposto.

    3 - O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

    4 - Para efeitos do número anterior, o valor do terreno será determinado pelas regras constantes dos n.os 1 e 2 deste artigo.

    5 - Nos casos de bens imóveis adquiridos através do exercício do direito de opção de compra no termo da vigência do contrato de locação financeira, considera-se valor de aquisição o somatório do capital incluído nas rendas pagas durante a vigência do contrato e o valor pago para efeitos de exercício do direito de opção, com exclusão de quaisquer encargos.

    Eu diria que o valor das mais valias será igual a

    «valor de venda» - (26.000 + 150.000) * «coeficiente de atualização» - «custo do registo da desanexação (ou seria do registo da casa construída?)» -  «encargos dos últimos 5 anos»

    De qualquer forma, o caso parece-me complexo o suficiente, para justificar que sejam as finanças a responder a essa pergunta...

    Edited by pauloaguia

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    LuisPereira

     

    Realmente é complexo, por isso pedi ajuda.

    Obrigado Paulo

     

    Qual o coeficiente de actualização?

    Edited by LuisPereira

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    pauloaguia

    Qual o coeficiente de actualização?

    Creio que ainda não foram publicados os coeficientes para imóveis vendidos este ano, mas podes dar uma vista de olhos aos do ano passado, não devem ser muito diferentes...

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    LuisPereira

    Segundo a formula que colocou seria, vamos supor

    250000-(26000-150000)*1.05-2000 = 63200 euros

     

    isto seria o valor das mais valias ou o valor sobre o que seriam calculado as mais valias?

     

    Sendo residente no estrangeiro será 28% sobre os 63200 euros, ou seja, 17696 euros, correcto?

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    pauloaguia

    250000-(26000-150000)*1.05-2000 = 63200 euros

    isto seria o valor das mais valias ou o valor sobre o que seriam calculado as mais valias?

    Isso seria o valor das mais valias. Mais valias é apenas mais um sinónimo de lucro. O imposto é calculado sobre 50% desse valor 
    ADITAMENTO: Apercebi-me agora que os 50% só se aplicam a residentes...

    Sendo residente no estrangeiro será 28% sobre os 63200 euros, ou seja, 17696 euros, correcto?

    A taxa creio que é essa, sim. Face ao que disse antes, o valor seria metade desse...

     

    De qualquer forma, eu pedia um esclarecimento às finanças para confirmar que o valor de aquisição é mesmo calculado dessa forma...

    Edited by pauloaguia
    Os 50% só se aplicam aos residentes.

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    LuisPereira

    Mais uma vez obrigado,

     

    sim vou tentar me esclarecer junto das finanças sobre esse valor.

     

    Na declaração de IRS, estive a simular devo colocar no Anexo G

    valor de venda - 250 mil

    valor de aquisição - 26 mil (aqui reside a duvida a esclarecer)

    valor de despesas - todas as despesas "burocráticas" mais o valor das faturas da construção ou o valor patrimonial actual. As faturas não podem ter mais de 5 anos, correto?

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    pauloaguia

    Eu acho que o valor das faturas de construção, e de acordo com a legislação transcrita acima, deve entrar no valor de aquisição (é importante porque este é que apanha com o coeficiente de atualização em cima).

    Quanto aos encargos com o imóvel contam as obras feitas no 5 anos antes da venda, sim.

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    LuisPereira

    Obras no imóvel contam apenas para facturas com 5 anos e as facturas de construção? São também 5 anos?

    Nas finanças informaram-me que o valor de aquisição é o de 22 euros :-(, valor quando a doação foi efectuada.

     

    Pelos vistos não conta a mudança de rustico para urbano e não conta o aumento de area.

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    pauloaguia

    Até percebo que contem os 22€ em vez dos 26.000€. Mas as obras de construção deviam entrar para o valor de aquisição...

    O que responderam quando referiste o ponto 3 do artigo 46º que indiquei acima?

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    LuisPereira

    Pois não referi o artigo, apenas questionei.

     

    Tenho de lá voltar :-)

     

    Pelo que percebi pelo que me explicaram era de que o valor de aquisição seria os 22 euros.

    E no valor de despesas poderia colocar o valor das facturas de construção mas não podem ter mais de 5 anos.

     

    Ou seja se o valor patrimonial da casa for de 100 mil e eu tiver gasto 200 mil a construir e passado 6 anos vendo por 250 mil, para as finanças o meu "lucro" foi de 150 mil o que não faz sentido.

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