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jpfon

Investir em imobiliário

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jpfon

Eu estou a mudar de ventos e ando a comprar casa onde as rendas tem lucros que chegam aos 14% ao ano e com tendencia de os preços começarem a subir se nada de mal acontença em portugal ou europa

Boas, esses 14% em arrendamento são bastante apeteciveis, significa que o investimento se paga em 5/6 anos; em que zona é e qual o preço das casas?

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Bushy

Eu só compro no distrito de Lisboa porque sou daqui, como exemplo compras a 30k metes custos e obras fica 35k e alugas entre 350 e 400, claro que tens que esmiuçar a coisa para encontrar e chatear muita gente e agência para achares negócios assim, mas achas.

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PedroPinto

Bushy, podias exemplificar para percebermos como chegas aos 14% que referes?

O negócio de comprar e alugar parece-me bom, principalmente nos tempos que correm, mas não nos podemos esquecer que isso implica IMIs, custos de manutenção, faltas de pagamento de rendas entre muiiitos outros problemas/despesas...

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D@vid

Não queres comprar a minha?  ;D ;D a 20 minutos da costa alentejana  :laugh: :laugh: mas não é 30k de certeza LOL.

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D@vid

São achados que deve de haver 1 em 1000... isso são tiros de sorte  :o 5000€ gastas só numa casa de banho  :D

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ABCD

São achados que deve de haver 1 em 1000... isso são tiros de sorte  :o5000€ gastas só numa casa de banho  :D

Não sendo a casa de banho de um gabinete ministerial, parece-me que para os tempos que correm essa casa de banho deve estar muito estragadinha!...  :laugh: :laugh: :laugh: ... Sorry!...  ;)

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Katolo

Vão aparecendo alguns imóveis penhorados relativamente acessíveis (mas algo degradados) para venda nas finanças...

Não me meto nisso porque, embora possa dar dinheiro, dá muitas chatices e dores de cabeça...

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Bushy

Garanto que não são achados esta semana comprei 2, claro que é preciso fuçar muito para achar mas acha-se, claro que temos os imi´s, receber as rendas, fazer obras..... mas como todo o negocio tem riscos e a tendencia é de subir o preço, logo PARA MIM é a melhor altura de comprar, quanto a rend. é simples se compras por 30k gastas 1k em impostos e escritura, se tem obras metes 3 ou 4 k, mas tb se compra sem obras, mais dificil, mas compra-se e se alugas um t2 por 400€ por exemplo e gastas-te 35k tens uma rendibilidade  de 13.71 brutos claro.

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Sleazydream

Garanto que não são achados esta semana comprei 2, claro que é preciso fuçar muito para achar mas acha-se, claro que temos os imi´s, receber as rendas, fazer obras..... mas como todo o negocio tem riscos e a tendencia é de subir o preço, logo PARA MIM é a melhor altura de comprar, quanto a rend. é simples se compras por 30k gastas 1k em impostos e escritura, se tem obras metes 3 ou 4 k, mas tb se compra sem obras, mais dificil, mas compra-se e se alugas um t2 por 400€ por exemplo e gastas-te 35k tens uma rendibilidade  de 13.71 brutos claro.

Bushy,

Nesta area estou no meu metier ou seja em casa!! E tenho a dizer que anda ja a cerca de um ano a acompanhar o mercado imobiliario  com mais detalhe porque tambem achei que podia ser boa altura para entrar mas ainda nao descobri pechinchas que cubram o meu premio de risco para entrar no imobiliario que para mim se situa nos  10% liquidos, isto para nao falar doss riscos associados desde taxas de ocupacao inferiores a 100%, inquilino que pague certinho ou que provoque danos, obras de manutencao da propria fraccao e de partes comuns,  desvalorizacao do imovel ao contrario do que acontecia nos anos 80/90 e 2000 assim como investimento com liquidez smais condicionada, porque seguro imi condominio facilmente se faz projeccao de custo com margem de erro reduzida.

Desconheco o mercado de Lisboa a nao ser que os valores sao mais altos do que na zona norte Porto/Braga, mas parece-me pelo valor que falas de 30k em Lx muito reduzido ou seja estara o apart em muito mau estado  e os 5k nao chegarao para operacao de cosmetica ou entao nao conseguiras cobrar uma renda de 400€!

Na minha opiniao os precospara aquisicao ainda tem de baixar para a logica de investimento, mas estou de acordo que o arrendamento ira crescer em % face a compra e as rendas a aumentar no longo prazo porque nao nos esquecamos que uma reduzida % da populacao tem capacidade actualmente para suportar rendas na ordem dos 400 ou 500 mensais.

Resumindo continuo atento de uma oportunidade que preencha os requisitos que defini como minimos!

Abraco

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Bushy

Bushy,

Nesta area estou no meu metier ou seja em casa!! E tenho a dizer que anda ja a cerca de um ano a acompanhar o mercado imobiliario  com mais detalhe porque tambem achei que podia ser boa altura para entrar mas ainda nao descobri pechinchas que cubram o meu premio de risco para entrar no imobiliario que para mim se situa nos  10% liquidos, isto para nao falar doss riscos associados desde taxas de ocupacao inferiores a 100%, inquilino que pague certinho ou que provoque danos, obras de manutencao da propria fraccao e de partes comuns,  desvalorizacao do imovel ao contrario do que acontecia nos anos 80/90 e 2000 assim como investimento com liquidez smais condicionada, porque seguro imi condominio facilmente se faz projeccao de custo com margem de erro reduzida.

Desconheco o mercado de Lisboa a nao ser que os valores sao mais altos do que na zona norte Porto/Braga, mas parece-me pelo valor que falas de 30k em Lx muito reduzido ou seja estara o apart em muito mau estado  e os 5k nao chegarao para operacao de cosmetica ou entao nao conseguiras cobrar uma renda de 400€!

Na minha opiniao os precospara aquisicao ainda tem de baixar para a logica de investimento, mas estou de acordo que o arrendamento ira crescer em % face a compra e as rendas a aumentar no longo prazo porque nao nos esquecamos que uma reduzida % da populacao tem capacidade actualmente para suportar rendas na ordem dos 400 ou 500 mensais.

Resumindo continuo atento de uma oportunidade que preencha os requisitos que defini como minimos!

Abraco

Desculpem a minha ausência mas ando nas obras das casas que falei, resumindo a coisa e real não é ideias, dando um exemplo prático que estou a viver, comprei um T2 junto à estação de comboios do Cacém, por 32k, já fiz as contas todas e vou ficar nos 39k após impostos, escrituras e obras totais. Preço de arrendamento é 375 a 400 mobilado e casa impecávél logo boa rendibilidade face aos custo, arranjar inquilinos é como tudo é preciso estudar e reduzir o risco tal como fazemos nos investimentos ( irs e declaração de divida do BP, já ajuda muito), quanto a partirem a casa toda é simples, vistoria de 6 em 6 meses à casa e um seguro que cubra tudo que custa 60€ por ano na AXA. Se tem riscos, sim claro tem, mas digam-me um negocio sem risco que eu entro de cabeça por favor. :)

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ABCD

Desculpem a minha ausência mas ando nas obras das casas que falei, resumindo a coisa e real não é ideias, dando um exemplo prático que estou a viver, comprei um T2 junto à estação de comboios do Cacém, por 32k, já fiz as contas todas e vou ficar nos 39k após impostos, escrituras e obras totais. Preço de arrendamento é 375 a 400 mobilado e casa impecávél logo boa rendibilidade face aos custo, arranjar inquilinos é como tudo é preciso estudar e reduzir o risco tal como fazemos nos investimentos ( irs e declaração de divida do BP, já ajuda muito), quanto a partirem a casa toda é simples, vistoria de 6 em 6 meses à casa e um seguro que cubra tudo que custa 60€ por ano na AXA. Se tem riscos, sim claro tem, mas digam-me um negocio sem risco que eu entro de cabeça por favor. :)

Apenas com estes dados e não sabendo o valor da avaliação nem do IMI (tem despesas de condomínio?), diria que no primeiro ano e admitindo que arranja inquilinos para o ano inteiro a 375€, dá uma rentabilidade negativa de 4,54%. Já se a renda for de 400€, a rentabilidade será ligeiramente menos negativa. Sobe para 3,63%!...

A partir do segundo ano, a rentabilidade torna-se positiva, desde que tenha inquilinos e que não causem muitos estragos!...  ;)

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Bushy

Apenas com estes dados e não sabendo o valor da avaliação nem do IMI (tem despesas de condomínio?), diria que no primeiro ano e admitindo que arranja inquilinos para o ano inteiro a 375€, dá uma rentabilidade negativa de 4,54%. Já se a renda for de 400€, a rentabilidade será ligeiramente menos negativa. Sobe para 3,63%!...

A partir do segundo ano, a rentabilidade torna-se positiva, desde que tenha inquilinos e que não causem muitos estragos!...  ;)

Condominio 30€, imi 180€ e não entendi essa da rendibilidade negativa , invisto 39k e recebo 4500 ao ano o que dá 11,5% ao ano brutos se tirar os 180 anuais e 360 de condominio fica 3960 liquidos o que dá 10% ao ano, claro que não estou a por aqui o irs, a logica é igual ao das ob.

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D@vid

Condominio 30€, imi 180€ e não entendi essa da rendibilidade negativa , invisto 39k e recebo 4500 ao ano o que dá 11,5% ao ano brutos se tirar os 180 anuais e 360 de condominio fica 3960 liquidos o que dá 10% ao ano, claro que não estou a por aqui o irs, a logica é igual ao das ob.

Investes não, gastaste 39k lol, saiu do teu capital, logo precisas de 7 anos para recuperar o dinheiro atendendo a uma renda 400€ lol.

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ABCD

Investes não, gastaste 39k lol, saiu do teu capital, logo precisas de 7 anos para recuperar o dinheiro atendendo a uma renda 400€ lol.

A rentabilidade negativa, é um valor aproximado, resulta da diferença entre a renda esperada (logo não garantida) de 400€ (total anual de 4800€) e das despesa obrigatórias para manter e conservar o imóvel (7000€ logo de entrada para obras, mobilias, impostos...; 360€/ano condomínio; IMI de 180€ - não me parece que seja tanto atendendo ao valor que pagou, mas como não disse qual o valor da avaliação assumo que seja esse o valor; 60€/ano para o seguro) 7600€.

Ora, (+)4800€-7600€=(-)2800€.

A rentabilidade líquida, neste primeiro ano, e note-se que não estou a entrar com o valor que pagou pelo imóvel (caso esse valor entrasse a rentabilidade sofreria um aumento de vários zeros à esquerda da vírgula), é de -5,90%.

A partir do segundo ano, assumindo que tem inquilinos fixos e as despesas são menores porque já não precisa de gastar em obras, a rentabilidade poderá tornar-se positiva. Antes disso, reveja o seu método de cálculo (os valores a considerar para que seja válido)!...

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Bushy

Seguindo essa logica entao se não tiver despesas com a casa no segundo ano teria uma rendibilidade brutal, prefiro fazer a logica de custos totais - 39k e lucro anual 4800-(360+180+60(cond.+imi+seguro)) o que significa que a casa em 9 anos está paga(+/- 11%), se não a vender claro. Penso que é melhor pensar assim porque eu investi 39k e não 7k, onde são reembolsáveis a preço de mercado hoje, pois as casas totalmente remodeláveis são mais caras que 39k. Mas entendo a logica apresentada. O imi da casa está nos 49k actualmente, dai os 180 +/- de IMI.

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TiagoF

Não aprovo essa forma de contabilizar o investimento ABCD, para mim investiu os 39000€, tem os custos com IMI, condomínio, seguro e IRS e o que restar é ganho.

EDIT: Aparentemente escrevi ao mesmo tempo que o Bushy...

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ABCD

Seguindo essa logica entao se não tiver despesas com a casa no segundo ano teria uma rendibilidade brutal,

prefiro fazer a logica de custos totais - 39k e lucro anual 4800-(360+180+60(cond.+imi+seguro)) o que significa que a casa em 9 anos está paga(+/- 11%), se não a vender claro.

Penso que é melhor pensar assim porque eu investi 39k e não 7k, onde são reembolsáveis a preço de mercado hoje, pois as casas totalmente remodeláveis são mais caras que 39k. Mas entendo a logica apresentada. O imi da casa está nos 49k actualmente, dai os 180 +/- de IMI.

E porque não há-de ter despesas no segundo ano?

Continua a ter despesas, mais ou menos fixas, todos os anos, independentemente de ter inquilinos ou não.

Creio que as contas que apresentei são claras, dentro das aproximações estimadas. Pode continuar a "ver" pelo seu prisma até porque o capital investido foi o seu.

Os 7000€ resulta da diferença entre o que pagou pelo imóvel e todas as despesas necessárias. O valor do imóvel será sempre um activo, que tanto pode valorizar como desvalorizar. Depende do "mercado".

Sendo o valor da avaliação da casa 49000€, deverá pagar um IMI à volta de 150€.

Com este dado novo, efetuando uma estimativa de acordo com os dados anteriormente avançados, a rentabilidade anual relativa ao primeiro ano, desde que tenha inquilinos, é de (-)6,00%...

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ABCD

Não aprovo essa forma de contabilizar o investimento ABCD, para mim investiu os 39000€, tem os custos com IMI, condomínio, seguro e IRS e o que restar é ganho.

EDIT: Aparentemente escrevi ao mesmo tempo que o Bushy...

Leu com atenção o que foi escrito?

Fez alguma conta?

Dito dessa forma, não tem qualquer validade...

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TiagoF

Leu com atenção o que foi escrito?

Fez alguma conta?

Dito dessa forma, não tem qualquer validade...

Li sim, se acha que não tem validade é a sua opinião. Eu olho para este investimento específico da forma que já expliquei, no total o Imóvel remodelado ficou por 39.000€, a partir daí terá os custos do condomínio, IMI, seguro e o respectivo IRS, o que restar será na minha opinião considerado o rendimento, quase como um pagamento de cupão ou de dividendos.

Não complique as coisas.

Bom fim de semana!

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ABCD

Li sim, se acha que não tem validade é a sua opinião.

Eu olho para este investimento específico da forma que já expliquei, no total o Imóvel remodelado ficou por 39.000€, a partir daí terá os custos do condomínio, IMI, seguro e o respectivo IRS, o que restar será na minha opinião considerado o rendimento, quase como um pagamento de cupão ou de dividendos.

Segundo a sua perspectiva o lucro (ou "ganho") advem do que restar da renda (caso haja) após deduzir os custos com condominio, IMI, seguro (e o respectivo IRS). Feitas as contas, ao que se gastou e ao que se recebe, continua a considerar que se trata de lucro (ou rendimento)?

Se tiver um pouco de vagar, faça as contas (considere os 39000€ no campo das despesas como afirmou que deveria ser) e verifique se há lugar a lucro (pagamento de cupão ou de dividendos) nos primeiros anos e qual o rendimento (em termos percentuais, positivo ou negativo) para o primeiro ano...

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TiagoF

Eu estou a considerar o custo da remodelação como se de um 'reforço de capital' se tratasse, e acho o mais correto pois certamente uma remodelação veio valorizar o investimento, não posso olhar para tal como um custo neste momento. Você está a meter esse valor ao mesmo nível do custo com condomínio, IMI, IRS, o que no meu entender é errado.

Valor investido:

39000€

Rendimento bruto anual(a 400€ mês):

4800€ (12,3%)

Retirando os custos:

4800€-360€-180€-60€=4200€

Dá um rendimento líquido de 10,76% ao ano, é claro que ainda não retirei o IRS pois não sei qual é o escalão em que o Bushy se insere e\ou se vai declarar as obras que fez na casa, tudo coisas que podem fazer o lucro variar. Apenas como exemplo, retirando 25% ainda dá 8,07% líquidos ao ano, não me parece mau e sempre tem uma fonte de rendimento para além de produtos financeiros que também têm o seu risco associado.

Não vejo nenhuma razão para continuarmos esta discussão A la Monty Python. Concordemos em discordar.

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Katolo

Pois a mim parece-me um bom investimento para diversificar risco. E património imobiliário também deverá fazer parte de uma carteira equilibrada. Desde que haja paciência para gerir os problemas constantes... Eu também o farei, um dia, mas neste momento estou focado no mercado de ações enquanto a vaca der leite. Quando acabar, logo se vê! Obrigações High Yield e que nunca mais...

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ABCD

Eu estou a considerar o custo da remodelação como se de um 'reforço de capital' se tratasse, e acho o mais correto pois certamente uma remodelação veio valorizar o investimento, não posso olhar para tal como um custo neste momento. Você está a meter esse valor ao mesmo nível do custo com condomínio, IMI, IRS, o que no meu entender é errado.

Valor investido:

39000€

Rendimento bruto anual(a 400€ mês):

4800€ (12,3%)

Retirando os custos:

4800€-360€-180€-60€=4200€

Dá um rendimento líquido de 10,76% ao ano, é claro que ainda não retirei o IRS pois não sei qual é o escalão em que o Bushy se insere e\ou se vai declarar as obras que fez na casa, tudo coisas que podem fazer o lucro variar. Apenas como exemplo, retirando 25% ainda dá 8,07% líquidos ao ano, não me parece mau e sempre tem uma fonte de rendimento para além de produtos financeiros que também têm o seu risco associado.

Não vejo nenhuma razão para continuarmos esta discussão A la Monty Python. Concordemos em discordar.

Apesar desta última resposta estar mais bem apresentada, não apresenta qualquer novidade. Por duas vezes, repetiu o argumento usado pelo comprador. E quando solicitado a validar o argumento não só se repetiu como pediu para acabar a "discussão".

Para além de se repetir na argumentação é pouco "elegante" mandar alguém calar-se. Que eu saiba, estamos num fórum onde todos trocam impressões de acordo com os seus saberes, e não num clube de amigos de acesso restrito como por vezes parece. Ninguém é dono da palavra de ninguém. Podemos corrigir ou alertar para este ou aquele ponto de vista. Não devemos sobrepor a falta de argumentos com "despedidas" ou "encerramentos antecipados" só porque entendemos que deve ser assim.

Pelo menos esta é a minha forma de ser e de estar.

Se dissesse, por exemplo, tenho (ou, ele tem) 39600€ numa instituição bancária cuja rentabilidade anual liquida é de 867,24€ (3% - TANB). Acho que consigo melhorar a rentabilidade se investir no mercado imobiliário. Considero a descapitalização de 39600€ e espero receber 4800€. Rentabilidade anual, esperada, de 12,1%.

Investiu, descapitalizando-se. Um argumento, com riscos, mas válido.

Agora, repetir-se, afirmando (corroborando a ideia do comprador) que se investir 39000€ e obtiver renda de 4200€ dá uma rentabilidade de 10,76%, trata-se de um mero exercício teórico sem qualquer correspondência com a realidade a 100%.

Para os que procuram e acham "impossível" encontrar apartamentos a 30000€ na área de Lisboa, encontram aqui imóveis de várias tipologias e até bem mais abaixo da fasquia dos 30000€: http://ind.millenniumbcp.pt/pt/Particulares/viver/Imoveis/Pages/imoveis.aspx#/search.aspx?mca=1&gp=60000&sort=1

Não são achados (1 em 1000...), não há falta de imóveis para venda e a oferta é maior que a procura! Todos, ou muitos, conhecem casos de "investidores" que compraram por 120000€, no tempo das vacas gordas e com recurso a empréstimo bancário, devem 90000€ e o imóvel vale 70000€ no mercado atual...

Oferta essa, que deveria ser efetuada por empresas apropriadas, vulgo imobiliárias, são encontradas na esquina de qualquer agência bancária! As próprias entidades bancárias, também já se dedicam a "arranjar" e arrendar os imóveis que possuem em carteira. A CGD, por exemplo, também se virou para esse nicho de mercado.

O que podia e deveria ser feito era uma análise o mais aproximada à realidade possível. Foi isso que fiz e esperava "abrir" um pouco mais as mentes. Mas parece que foi o contrário...

T2 - Lisboa (zona do Cacém):

Aquisição: 32000€

Avaliação: 49000€ (Parece-me um óptimo preço. Se bem que o vendedor perdeu bastante capital, face à avaliação, para conseguir vender o imóvel)

Obras/despesas aquisição: 7000€

Condomínio: 30€/mês = 360€/ano

Seguro: 60€ na AXA (se incluir multiriscos e recheio, é um preço muito competitivo)

IMI: 180€ (pelas minhas estimativas, andará perto dos 150€, mas em Abril irá ter a certeza)

Renda esperada: 375€ a 400€ por mês.

Hipótese 1: se considerar apenas como despesas o condomínio, IMI, seguro e o IRS, assim como se a renda anual for de 4800€, então a rentabilidade líquida será de (+)9,16%

Hipótese 2: Se considerar as despesas com obras, condomínio, IMI e seguro (sobre o IRS será nulo porque não há "mais valias"), então a rentabilidade será de (-)4,54%

Consequência (no 2º ano): Considera as despesas não abatidas no ano anterior mais as despesas habituais com condomínio, IMI, seguro e IRS (neste segundo ano já há "mais valias", logo acresce esta parcela a abater no lucro derivado das rendas), então a rentabilidade será de (+)5,90%

E por ai fora... Não fossem estas apenas estimativas teóricas realizadas no imediato.

Não basta comprar um imóvel, arranjar e pagar despesas "obrigatórias". Indo para a realidade do problema/investimento/descapitalização, precisa de ter inquilino(s) a pagar a tempo e horas e que não causem problemas (no imóvel, no prédio, na vizinhança...).

Atendendo a que se espera mais um corte de 5% nos vencimentos dos que não têm outras fontes de rendimento (os do costume, portanto), parece-me que a possibilidade de pedir rendas altas diminui.

Se o imóvel está mobilado, deve ter intenção de arrendar a estudantes. É uma boa escolha devido à sazonalidade deste sector. Não garante que permaneçam o ano todo e que não arranjem problemas no condomínio (quando se afastam da alçada dos progenitores, não são todos claro, costumam exceder-se). Precisa de se inteirar do RC. E se neste constar que é proibido a criação de "hósteis"? Ou que o nível de ruído é acima do permitido naquela fracção? E se é necessário alguma obra, cuja quota ou o FCR não cubra? E se necessitar de uma quotização extra? E as reuniões? Se for convocado e não comparecer, caso haja maioria tem de acatar a decisão...

Pela quantidade de se's, se pode ver que a realidade é muito diferente da teoria.

Pode ser um bom investimento se se tiver consciência de alguns destes fatores...

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