Fundos de Investimento ( Mutual Funds - SICAV )

[Ricardo2028 19]

há 4 horas, D@vid disse:

Eu não me esqueço da crise financeira de 2007 que se prolongou muito tempo nomeadamente no mercado imobiliário, as casas desvalorizaram e a liquidez reduziu bastante, não conseguias vender casas porque ninguém as comprava porque não tinham acesso ao crédito, e se vendias vendias com desvalorizações enormes.

Quando se diz que o mercado está caro, na verdade e se formos a ver a fotografia mais lata no tempo, por exemplo 20 anos, tens por exemplo um apartamento comprado por 75.000€ em 2000 que valeria 100.000€ em 2007 e que provavelmente em 2010 ( 10 anos depois ) valeria de novo os 75.000€ ou até menos, hoje provavelmente valerá 150.000€, ou pelos menos colocado à venda por esse valor, estamos a falar em dobrar o nosso investimento em 20 anos!!! 5% ao ano...para mim muito fraco, há até alguns estudos que fala numa média de 4%.

Haverá sempre bons negócios mas...olhando para as rentabilidades de alguns fundos imobiliários como VIP, CA Património ou até mesmo o novo no BB que rendeu 3%, apostar hoje em dia em imobiliário directo só se eu tivesse de facto muito capital, porque se for numa lógica de Buy&Hold arrendar há sempre riscos, vender risco de não se conseguir vender, se for para Fix & Flip acredito que possa haver bons negócios mas é preciso algum investimento na compra, recuperação do imóvel para vender.

Qualquer das formas existe no fórum um separador de Imóveis, talvez por lá tenhas mais informações e testemunhos, aqui é investimento em fundos de investimento.

Obrigado pela partilha. Começando pelo fim, coloquei aqui o post como uma possível alternativa/complemento aos fundos no sentido de poder dar mais estabilidade a uma carteira. Mas se acharem que não se enquadra eu posso remover claro.

O meu post foi apenas no sentido de investir para arrendamento. Basicamente, com uma entrada inicial própria, o remanescente emprestado pelo banco poderá ser pago eventualmente pela renda dos inquilinos à medida que vamos pagando ao banco...

E referi este tipo de instrumento até mais num cenário hipotético de crise sem precendentes / guerra / covid extremo / algum fator externo que não possamos prever... Ou seja, se eventualmente poderia ser, ou não, um bom complemento (e não substituto) dos nossos fundos/etfs sendo um ativo menos correlacionado (pelo menos diretamente) com os mercados.

Suponho que nesses cenários extremos, e face a uma eventual perda de poder de compra sem precedentes, um imóvel será sempre um imóvel, um refúgio que temos palpável.

 

[Louie 129]

há 4 horas, 5coroas disse:

Quem fabrica/vende material militar aos "bons" para se defenderem dos "maus" não são ESG ?

Isso dava pano para mangas. Começando logo por quem decide quem são os bons e os maus? 😄

 

há 2 horas, Patanisca disse:

No final de contas, se houver um crash, pode-se sempre ir dormir para o bem.
 

Deste modo, parece-me fazer sentido diversificar em imobiliário. Porém, há casos e casos. Imobiliário direto implica lidar com pessoas e isso acarreta sempre risco, tanto pode correr tudo bem, como pode arranjar uma grande dor de cabeça.

Primeiro tens que sacar de lá o inquilino, o que nalguns casos pode ser difícil... Se queres poupar trabalho e chatices, podes sempre contratar um gestor de propriedades. O imobiliário é porreiro para quem anda dentro da área ou tem contactos dentro da área, porque arranjando bons negócios e investindo para aumentar o cashflow consegue-se ir escalando o património com recurso a alavancagem, sem ter que se despender todo o capital. Mas lá está é pouco líquido. Embora haja sempre a hipótese das permutas, não é muito fácil encontrar esses negócios.

[Ricardo2028 19]

há 2 horas, Patanisca disse:

Mas o imóvel se estiver arrendado, tens que meter em cima disso a renda mensal dos inquilinos. E aí os números já ficam mais alegres. 

A sensibilidade que tenho é que com jeito, no imobiliário as taxas reais andam entre os 3 e 5% líquidos contabilizando apenas rendas-despesas e excluindo a valorização do imóvel.

No final de contas, se houver um crash, pode-se sempre ir dormir para o bem.
 

Deste modo, parece-me fazer sentido diversificar em imobiliário. Porém, há casos e casos. Imobiliário direto implica lidar com pessoas e isso acarreta sempre risco, tanto pode correr tudo bem, como pode arranjar uma grande dor de cabeça.

Eu sempre me debati com essa mesma questão de ou ter tudo em FI ou ter uma parte em imobiliário direto, mas só o facto de ter que andar a lidar com pessoas diretamente para mim não dá. Previligio muito a facilidade em sentar-me ao computador e gerir a plenitude dos meus ativos em minutos. Ou seja, os FI são um instrumento extremamente líquido.

Dou um exemplo: Na semana passada fiz uns pequenos rebalanceamentos na carteira em alguns minutos e com isso ajustei a minha estratégia. Com imobiliário direto, se de repente se alterarem as condições da vizinhança e eu quiser fazer ajustes, ou seja, trocar aquele ativo por outro noutro lado mais atrativo, não o vou conseguir fazer em alguns minutos.

Em suma, se se acha que se tem demasiado património alocado em apenas FI e se há capacidade para diversificar para imobiliário direto, se for desse tipo de pessoa que gosta de andar a tratar das coisas e a lidar com os inquilinos e a resolver problemas físicos no imóvel, parece-me bem. Por outro lado, não há só FI de acções. Há FI até de imobiliário direto que acaba por ser uma boa alternativa a adquirir e gerir diretamente o imóvel. Claro que a conveniência de se delegar essa gestão tem o seu custo na rendibilidade líquida do fundo. É como tudo. Nada se faz sem trabalho e não há almoços grátis.

Verdade, concordo com as potenciais dores de cabeça adicionais. Claro que, escolhendo uma zona com uma maior procura e um imóvel com maior potencial também minimiza essas dores de cabeça, mas por outro lado certamente o investimento necessário será superior nesse caso.

Quanto aos FI de imobiliário, não estou totalmente por dentro, mas julgo que será sempre um instrumento muito relacionado com os mercados. Um aumento brutal da inflação teria naturalmente muito maior impacto neste caso, quando comparado com um ativo físico. (Claro está que não em caso de querermos vender o instrumento, aí no caso de um imóvel será muito mais difícil/dor de cabeça a venda em cenário extremo de crise).

[atlas 129]

há 13 horas, Ricardo2028 disse:

Verdade, concordo com as potenciais dores de cabeça adicionais. Claro que, escolhendo uma zona com uma maior procura e um imóvel com maior potencial também minimiza essas dores de cabeça, mas por outro lado certamente o investimento necessário será superior nesse caso.

Quanto aos FI de imobiliário, não estou totalmente por dentro, mas julgo que será sempre um instrumento muito relacionado com os mercados. Um aumento brutal da inflação teria naturalmente muito maior impacto neste caso, quando comparado com um ativo físico. (Claro está que não em caso de querermos vender o instrumento, aí no caso de um imóvel será muito mais difícil/dor de cabeça a venda em cenário extremo de crise).

@Ricardo2028 eu segui a estratégia que indicaste (diversificar, com algum imobiliário, para arrendamento). Porém, não a segui em 2022. Comecei há quase 10 anos atrás.

Para quem se vai meter neste negócio, o (i) preço de compra, (ii) a localização, a (iii) escolha criteriosa de inquilinos, (iv) a honestidade (tanto no relacionamento com os inquilinos, como no valor justo e sóbrio da renda que se pede) e (iv) a sorte, são fatores essenciais. 

O "cenário extremo de crise" é o melhor amigo do investidor, tenha ele capital. Não estou a ver outra altura melhor para adquirir imóveis. É que o preço de compra acaba por afetar todas as contas que possas efetuar em termos de rentabilidade. Os piores inimigos: o incumprimento dos inquilinos; e a rotatividade de inquilinos.

Pensa bem se este momento de hipervalorização exagerada do preço de compra das casas é a melhor altura para te meteres nisto (e se vais recorrer ao crédito, com indícios de subida das taxas de juro do BCE para controlar a inflação, pior ainda...).  

 

 

[vila 17]

Eu investi em 2021 em imobiliario na otica de investimento para arrendamento. Obviamente fazendo todos os cálculo e apesar da rentabilidade liquida não passar dos 3.5% sinto me confortável. A renda mensal paga pelo inquilino cobre 2 meses de emprestimo bancário por isso mesmo correndo o risco de incumprimento e o  aumento das taxas de juro a prestação bancária não se torna um sufoco. Se considerar apenas os capitais próprios que coloquei no negocio e a rentabilidade estamos a falar de 15-16% ao ano. Investi em cidade universitária e com grande turismo. Se eventualmente correr mal no arrendamento tradicional posso sempre tentar o alojamento local ou na pior das hipoteses vender novamente. E sim, apesar do risco de lidar com pessoas esta quebra acentuada nos mercados veio mostrar que o imobiliario faz sempre de contra balanço e tornamos a dor das perdas em mercados bolsistas mais "toleraveis" . :)

 

Bom Carnaval

 

 

[Ricardo2028 19]

A 01/03/2022 às 13:15, atlas disse:

@Ricardo2028 eu segui a estratégia que indicaste (diversificar, com algum imobiliário, para arrendamento). Porém, não a segui em 2022. Comecei há quase 10 anos atrás.

Para quem se vai meter neste negócio, o (i) preço de compra, (ii) a localização, a (iii) escolha criteriosa de inquilinos, (iv) a honestidade (tanto no relacionamento com os inquilinos, como no valor justo e sóbrio da renda que se pede) e (iv) a sorte, são fatores essenciais. 

O "cenário extremo de crise" é o melhor amigo do investidor, tenha ele capital. Não estou a ver outra altura melhor para adquirir imóveis. É que o preço de compra acaba por afetar todas as contas que possas efetuar em termos de rentabilidade. Os piores inimigos: o incumprimento dos inquilinos; e a rotatividade de inquilinos.

Pensa bem se este momento de hipervalorização exagerada do preço de compra das casas é a melhor altura para te meteres nisto (e se vais recorrer ao crédito, com indícios de subida das taxas de juro do BCE para controlar a inflação, pior ainda...).  

 

 

Obrigado pela partilha.

Não estando por dentro do ramo, concordo que os fatores que identificas são preponderantes antes de tomar a decisão de avançar no imobiliário.

Quanto ao valor dos imóveis neste momento... dizem que está caro. Mas, desconhecendo o futuro, tudo o que se possa dizer sobre os preços das casas, com maior ou menor grau, não passa de especulação. Por isso continuo a ponderar, caso encontre uma boa oportunidade tendo em conta os fatores mencionados, que pode ser uma alternativa válida, neste momento ou num futuro próximo. Se estivermos à espera que o momento perfeito chegue, isto é, uma crise que leve a uma baixa generalizada no preço das casas, podemos perder o combóio pois esse momento pode nunca chegar.

O optar por não ou crédito seria mais um fator a ponderar, mas eventualmente até pode compensar manter a alocação atual em fundos/etfs e pedir um crédito, do que resgatar por forma a não recorrer ao crédito. Dependerá sempre muito do momento, das condições, sendo certo que existe sempre a hipótese de resgate e amortização caso as taxas de juro subam.

A 01/03/2022 às 18:04, vila disse:

Eu investi em 2021 em imobiliario na otica de investimento para arrendamento. Obviamente fazendo todos os cálculo e apesar da rentabilidade liquida não passar dos 3.5% sinto me confortável. A renda mensal paga pelo inquilino cobre 2 meses de emprestimo bancário por isso mesmo correndo o risco de incumprimento e o  aumento das taxas de juro a prestação bancária não se torna um sufoco. Se considerar apenas os capitais próprios que coloquei no negocio e a rentabilidade estamos a falar de 15-16% ao ano. Investi em cidade universitária e com grande turismo. Se eventualmente correr mal no arrendamento tradicional posso sempre tentar o alojamento local ou na pior das hipoteses vender novamente. E sim, apesar do risco de lidar com pessoas esta quebra acentuada nos mercados veio mostrar que o imobiliario faz sempre de contra balanço e tornamos a dor das perdas em mercados bolsistas mais "toleraveis" .

 

Bom Carnaval

 

 

Obrigado pela partilha.

Por curiosidade, tens outro tipo de investimentos no teu portfolio, ou o imobiliário tomou a totalidade ou quase do mesmo?

Tento perceber uma estratégia combinada de investimento em imobiliário mas sem descurar o meu portfolio atual. O que tenho neste momento continuarei a reforçar, por ser aquilo em que acredito.

O imobiliário poderia ser visto como forma de balancear a carteira, no meu caso.

[-------- 2582]

https://www.bloomberg.com/news/newsletters/2022-03-03/russian-stocks-you-may-have-russia-market-exposure-and-not-know-it?srnd=premium-europe

[vila 17]

há 7 horas, Ricardo2028 disse:

Obrigado pela partilha.

Não estando por dentro do ramo, concordo que os fatores que identificas são preponderantes antes de tomar a decisão de avançar no imobiliário.

Quanto ao valor dos imóveis neste momento... dizem que está caro. Mas, desconhecendo o futuro, tudo o que se possa dizer sobre os preços das casas, com maior ou menor grau, não passa de especulação. Por isso continuo a ponderar, caso encontre uma boa oportunidade tendo em conta os fatores mencionados, que pode ser uma alternativa válida, neste momento ou num futuro próximo. Se estivermos à espera que o momento perfeito chegue, isto é, uma crise que leve a uma baixa generalizada no preço das casas, podemos perder o combóio pois esse momento pode nunca chegar.

O optar por não ou crédito seria mais um fator a ponderar, mas eventualmente até pode compensar manter a alocação atual em fundos/etfs e pedir um crédito, do que resgatar por forma a não recorrer ao crédito. Dependerá sempre muito do momento, das condições, sendo certo que existe sempre a hipótese de resgate e amortização caso as taxas de juro subam.

Obrigado pela partilha.

Por curiosidade, tens outro tipo de investimentos no teu portfolio, ou o imobiliário tomou a totalidade ou quase do mesmo?

Tento perceber uma estratégia combinada de investimento em imobiliário mas sem descurar o meu portfolio atual. O que tenho neste momento continuarei a reforçar, por ser aquilo em que acredito.

O imobiliário poderia ser visto como forma de balancear a carteira, no meu caso.

Olá. O imobiliário é apenas uma parte do portefolio. Continuo a investir em bolsa por etf, FI e PPR e é nestas vertentes que vou investindo mensalmente. 

O excesso de renda que me.sobra após o pagamento da prestação é investido nos mercados uma vez que a rentabilidade tem sido superior. O objectivo final seria 2 apartamentos para arrendamento comprado com credito representando a parte do portefolio mais estavel e o restante em mercados bolsistas.

Indo e vendo..

[tiao 56]

há 7 horas, Ricardo2028 disse:

Obrigado pela partilha.

Não estando por dentro do ramo, concordo que os fatores que identificas são preponderantes antes de tomar a decisão de avançar no imobiliário.

Quanto ao valor dos imóveis neste momento... dizem que está caro. Mas, desconhecendo o futuro, tudo o que se possa dizer sobre os preços das casas, com maior ou menor grau, não passa de especulação. Por isso continuo a ponderar, caso encontre uma boa oportunidade tendo em conta os fatores mencionados, que pode ser uma alternativa válida, neste momento ou num futuro próximo. Se estivermos à espera que o momento perfeito chegue, isto é, uma crise que leve a uma baixa generalizada no preço das casas, podemos perder o combóio pois esse momento pode nunca chegar.

O optar por não ou crédito seria mais um fator a ponderar, mas eventualmente até pode compensar manter a alocação atual em fundos/etfs e pedir um crédito, do que resgatar por forma a não recorrer ao crédito. Dependerá sempre muito do momento, das condições, sendo certo que existe sempre a hipótese de resgate e amortização caso as taxas de juro subam.

Obrigado pela partilha.

Por curiosidade, tens outro tipo de investimentos no teu portfolio, ou o imobiliário tomou a totalidade ou quase do mesmo?

Tento perceber uma estratégia combinada de investimento em imobiliário mas sem descurar o meu portfolio atual. O que tenho neste momento continuarei a reforçar, por ser aquilo em que acredito.

O imobiliário poderia ser visto como forma de balancear a carteira, no meu caso.

Eu, de há um tempo para cá, meti-me em alguns negócios imobiliários.

Acho que claramente pode fazer parte um portfólio. 

Eu, no meu caso, apostei uma boa parte. Acho que é uma parte do portfólio mais conservadora. Penso que continua a ser uma aposta relativamente segura.

Claro que pode haver um evento qualquer que faça a cotação destas baixar, mas o risco está em todo o lado. 

O que tenho está em arrendamento anual. Normalmente, não passa os 3.5% que falavam. Há uns a dar mais e outros que podem dar menos. Eu, por exemplo, prefiro ter menos rentabilidade no arrendamento mas ter algo que caso queira vender, seja mais fácil.  Fujo de rxs, de prédios sem elevador,... Conseguia mais rentabilidade num prédio sem elevador e com um condomínio barato mas também sei que há muito mais resistência na compra destes.

Depois como nos fundos tens os juros compostos, nas casas, além da renda, tens a valorização do imóvel. Normalmente, em largos períodos de tempo, ela acontece. Normalmente...

Depois falas na questão do crédito. Aí, é mais difícil. Se pensármos nos últimos anos, compensaria pedir dinheiro e ter o nosso investido em fundos/etfs. No futuro? Não sei...

Dá mais trabalho que manter um fundo? Dá. Mas também não tem que ser chato de todo. Ter sorte, como em tudo, é importante.

Dito isto, já ultrapassei o que queria nesta área. Não pensava comprar nesta altura mas depois, por vezes, aparecem negócios que nos parecem interessantes. Em janeiro meti-me num por ser numa zona que gosto bastante  e achei um valor porreiro. E agora apareceu-me um negócio muuuuito bom. 😁 Este sim, dos que comprei é a melhor compra, daí ter avançado sem pensar duas vezes. 

Melhor compra é como quem diz! A melhor compra foi aquela que foi feita há 20 anos pelo meu pai quando fui estudar para o porto. Foi com crédito. Posso dizer que dos 20 anos, paguei apenas 5 enquanto estava a estudar. Desde então, tem estado arrendada. 15 anos que deu para pagar a prestação, condomínio, imi e para comprar um máquina ou outra, uma pintura ao apartamento e ainda sobra dinheiro. Ainda faltam 10 anos. É deixá-la.   Neste momento, vale o dobro do que valia quando foi comprada.

Fundos, etfs e ações serão sempre a outra parte do portfólio a manter. Pena tenho eu de ter despertado tarde e não ter feito mais investimentos nisto  há uns anos. Agora é ir mantendo e carregando sempre que possível!

 

[-------- 2582]

https://fundspeople.com/pt/o-que-dizem-os-profissionais-da-gestao-de-ativos-nacional-sobre-o-conflito-entre-a-russia-e-ucrania/

[-------- 2582]

[Patanisca 1223]

há 24 minutos, D@vid disse:

Não sei se percebo, David. Aqui no presente, a Invasão já começou há 8 dias e só vejo quedas

 

[Virtua 1302]

há 2 horas, Patanisca disse:

Não sei se percebo, David. Aqui no presente, a Invasão já começou há 8 dias e só vejo quedas

 

E vai cair pelo menos mais uma semanita. Mas o dax está-se a pôr a jeito!!

[JM_ 33]

Traduz “está-se a pôr a jeito” 😀 

Editado 4 de Março de 2022 por JM_

[Virtua 1302]

há 3 horas, JM_ disse:

Traduz “está-se a pôr a jeito” 😀 

Para comprar algum...

[JM_ 33]

11 hours ago, Virtua said:

Para comprar algum...

Ok, pensei que estivesses a monitorizar algum indicador técnico que estivesse prestes a ser atingido. Realmente o DAX está apetecível - 20% do ATH e subida pós-covid erodida.

[Virtua 1302]

há 1 hora, JM_ disse:

indicador técnico que estivesse prestes a ser atingido

não sou cartomante há mais de 15 anos 

Editado 5 de Março de 2022 por Virtua

[-------- 2582]

há 19 horas, Patanisca disse:

Não sei se percebo, David. Aqui no presente, a Invasão já começou há 8 dias e só vejo quedas

 

Se fores a ver uns posts atrás em que falo nas médias de dias a cair e depois o tempo de recuperação, e facilmente se pode ver isso basta pesquisar no google, está perfeitamente dentro da média, a tendência é de cair mais em relação ao evento em si, mas as notícias e duração do evento é fulcral.

O NB Obrigações Europa, segundo a evolução da performance semanal enviada pelo investing hoje, subiu +2,50%, o que me ajudou a ter uma queda semanal global na minha carteira de -0,15%.

[-------- 2582]

Para vocês seus capitalistas 🤣

 

Fundo da Pimco rende perto de 30% este ano, Pimco GIS Commodity Real Return.

Aposta na gasolina rende quase 29%, DWS Invest Enh Commodity Strategy.

Vontobel Commodity rende 28,7%.

Fundo NN Energy dispara 26% no ano.

BlackRock World Energy sobe 26,3%.

Goldman Sachs 25,5% de desempenho.

Vontobel Non Food Commodity dá 25% aos investidores.

Schroders ISF Global Energy 25,2%.

BNP Paribas Brazil Equity dispara 24% no ano.

BNY Mellon Brazil Equity 23,3%.

 

in: Jornal de Negócios

 

[-------- 2582]

https://fundspeople.com/pt/relatorio-preliminar-de-danos-lista-de-fundos-e-etf-de-acoes-russas-e-emergentes-suspensos/

Não tenho qualquer fundo ou exposição directa à Rússia, mas acredito que neste momento fundos e ETFs comercializados em Portugal já esteja tudo suspenso, mais uma vez se prova que investir em certas zonas geográficas fora EUA e Europa pode dar para o torto, é preciso ter algum cuidado em não ter exposições altas.

Também fundos emergentes com exposição à Rússia podem estar já suspensos de compra e venda.

[Virtua 1302]

Por isso é que nunca curti emergentes. É um risco político que não vejo a ser recompensado... Nem todo o risco se mede só pela volatilidade!!

[5coroas 1402]

há 15 horas, Virtua disse:

Por isso é que nunca curti emergentes. É um risco político que não vejo a ser recompensado... Nem todo o risco se mede só pela volatilidade!!

Estás a referir-te só a posições em paises emergentes considerados individuamente ou também a todo o setor de emergentes englobados em etfs/fundos?

[Virtua 1302]

há 2 horas, 5coroas disse:

Estás a referir-te só a posições em paises emergentes considerados individuamente ou também a todo o setor de emergentes englobados em etfs/fundos?

De uma forma geral nem a países desenvolvidos me exponho individualmente. Referia-me a emergentes como um todo. Mas é uma posição pessoal, os números/backtests etc não alinham exactamente com a minha visão. Entra naquilo que considero "Quanto mais confortáveis com o investimento mais provável continuarmos o rumo"

[5coroas 1402]

há 2 horas, Virtua disse:

De uma forma geral nem a países desenvolvidos me exponho individualmente. Referia-me a emergentes como um todo. Mas é uma posição pessoal, os números/backtests etc não alinham exactamente com a minha visão. Entra naquilo que considero "Quanto mais confortáveis com o investimento mais provável continuarmos o rumo"

Nem quando incluidos num World?

[Virtua 1302]

há 30 minutos, 5coroas disse:

Nem quando incluidos num World?

tb não precisamos de ser tão dogmáticos  algo tipo VWCE é bom!!!