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  • FORMAS DE POUPAR

  • meskita_kate

    Prazos a Cumprir pelo Banco - Solicitação de Taxa Fixa

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    meskita_kate

    Olá!

    Na semana passada (dia 23 de Outubro) solicitei ao banco, em impresso próprio, a mudança de uma taxa variável para uma taxa fixa a 25 anos.

    Fiz várias questões relacionadas com isto e as respostas foram as seguintes:

    1 - Se alterar para taxa fixa depois a cada amortização é cobrado 2% sobre o capital em dívida;

    2- Se quiser regressar a taxa variável tenho que pagar, igualmente, 2% sobre o capital em dívida;

    3- É necessário assinar novo contrato.

    4- As taxas a vigorar no contrato não são as que vigoram na altura do meu pedido, mas sim aquelas que se verificarem no dia da assinatura do contrato.

    Por último, deram-me um prazo de oito dias para terem tudo pronto a assinar e no entanto já passaram e ninguém me contactou e quando me fui informar pessoalmente disseram para esperar.

    Isto é assim!?

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    pauloaguia

    1 - o máximo é 2% sobre o montante amortizado, não sobre o capital em dívida, era o que mais faltava

    2 - a lei é omissa, acho eu, mas parece-me perfeitamente aceitável essa interpretação.

    3 - sim

    4 - como de costume

    Se te dão um prazo e não o cumprem, reclama.

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    pauloaguia

    Outra opção que alguns bancos dão é a de fixar a taxa durante um período de tempo (5 anos, p. ex) e depois optar por passar a variável ou manter fixa (ao valor que estiver em vigor na altura)

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    meskita_kate

    tá certo, tá certo......o primeiro ponto da amortização é sobre o valor a amortizar:) :)

    Enganei-me....lol

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    CS

    No BPI só cobram esses 2% no caso de transferência do credito para outra instituição ou se amortizares mais de 33% do valor em divida no inicio do ano.

    Ou seja, se no inicio do ano tivermos uma divida de 100.000€ podemos amortizar até 33.000€ de cada vez.

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    D@vid

    CS eu sou cliente BPI, e estou seriamente a pensar em alterar o meu contrato para taxa fixa no próximo ano, ainda não contactei o banco, mas gostaria desde já ter algumas luzes como o BPI trabalha nesse aspecto das taxas fixas, eu estava a pensar num largo periodo tipo 30 anos?? com taxa fixa, no site não disponibilizam, pelo menos que eu tenha visto, as taxas praticadas por eles.

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    CS

    À data de hoje, a taxa usada pelo BPI é de 4,72%, ou seja 4.02 + 0.7 (Spread).

    Podemos alegar que é um spread pouco simpático, mas a verdade é que quando comparado com um mesmo credito com euribor 3M + 0.45 Spread apresenta prestações mais baixas.

    Não tenho em mente, mas creio que apresenta uma TAE mais baixa em 0.1, por isso neste momento não dá para ter muitas duvidas.

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    D@vid

    Já agora CS como sabes que é essa a taxa praticada pelo BPI? spread de 0.70 é mais baixo do que tenho actualmente (0.85)  ;D

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    CS

    Já agora CS como sabes que é essa a taxa praticada pelo BPI? spread de 0.70 é mais baixo do que tenho actualmente (0.85)  ;D

    Se lá fores pedir uma simulação (taxa fixa), não terás acesso ao spread, pois eles colocam a soma (tx base + spread).

    Por acaso, ontem fiz lá uma simulação e depois fui procurar a taxa que se usou de base. Daí deduzi que estavam a usar um spread de 0,7.

    Embora, me fosse possível optar por um regime de prestação fixa indexado à Euribor com um spread de 0,45, verifiquei que a TAEG era superior em quase 0,1.

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    Vampire

    À data de hoje, a taxa usada pelo BPI é de 4,72%, ou seja 4.02 + 0.7 (Spread).

    Podemos alegar que é um spread pouco simpático, mas a verdade é que quando comparado com um mesmo credito com euribor 3M + 0.45 Spread apresenta prestações mais baixas.

    Não tenho em mente, mas creio que apresenta uma TAE mais baixa em 0.1, por isso neste momento não dá para ter muitas duvidas.

    4.72% ????

    As simulações que tenho feito no BES e Barclays andam em volta dos 3.11% a 3.78% e subiram desde o dia de ontem...

    Para 30 anos tens uma taxa de 3.29%.

    Ontem estava a 2.91% a 30 anos...

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    CS

    4.72% ????

    As simulações que tenho feito no BES e Barclays andam em volta dos 3.11% a 3.78% e subiram desde o dia de ontem...

    Para 30 anos tens uma taxa de 3.29%.

    Ontem estava a 2.91% a 30 anos...

    Na quarta-feira (dia 3) a taxa estava a 4.02%.

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    Semper

    No BPI só cobram esses 2% no caso de transferência do credito para outra instituição ou se amortizares mais de 33% do valor em divida no inicio do ano.

    Ou seja, se no inicio do ano tivermos uma divida de 100.000€ podemos amortizar até 33.000€ de cada vez.

    Regras anteriores ao decreto de lei que veio limitar as comissões de amortização antecipada. Os contratos posteriores regem-se por, qualquer que seja o valor amortizado a comissão é de 2%. Não há "borlas"! :)

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    CS

    Regras anteriores ao decreto de lei que veio limitar as comissões de amortização antecipada. Os contratos posteriores regem-se por, qualquer que seja o valor amortizado a comissão é de 2%. Não há "borlas"! :)

    "Não há borlas"

    Não creio que essa interpretação seja assim, mas tambem não li o decreto.

    Assim sem ler, creio que se legislou de forma a harmonizar as comissões, onde se previu o máximo a ser cobrado em 2%. (mas como já disse, tenho de ir ler o artigo).

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    Semper

    "Não há borlas"

    Não creio que essa interpretação seja assim, mas tambem não li o decreto.

    Assim sem ler, creio que se legislou de forma a harmonizar as comissões, onde se previu o máximo a ser cobrado em 2%. (mas como já disse, tenho de ir ler o artigo).

    Antes da publicação do decreto, os bancos cobravam as comissões que queriam, e permitiam aos clientes beneficiar de isenção da comissão, caso a amortização fosse inferior a determinada percentagem do capital em dívida (os tais 33% - que chegaram a ser 50% em alguns bancos em tempos ainda mais remotos). Com a entrada em vigor do decreto, foi imposto um limite de comissão, mas não foi imposto que os bancos mantivessem a tal isenção dos 33% ou 50%.

    Quem tinha/tem contratos que referem a tal isenção, ela continua a vigorar. Nos contratos novos, essa isenção já não é aplicada. O que eu queria dizer com o facto de não haver "borlas" é que apesar das comissões terem descido, os bancos retiraram a isenção da comissão para amortizações parciais, que para muita gente eram benéficas e se calhar preferíveis aos limites das comissões de penalização.

    Os Bancos, como qualquer empresa têm que gerar lucro (ou pelo menos assim se espera). O único banco do qual deveriamos esperar lucro 0 e que fosse benemérito para com os clientes é a CGD, os restantes regem-se pelo mesmo objectivo das empresas onde trabalhamos: maximizar o lucro. É certo que nos custa pagar um serviço "não-palpável" e por vezes incompreensivel, mas o certo é que de uma maneira ou de outra isso vai acontecer, nem que para isso, uns paguem o dos outros.

    As limitações impostas pelo BP e Governo podem ser benéficas à 1ª vista, mas se formos a ver com detalhe, elas são prejudiciais para muita gente. Esta última da revisão de spreads é ainda pior que a questão das penalizações. Todos ficamos contentes, mas quero ver quem é que daqui para a frente vai conseguir uma renegociação de spread com que banco for. A não ser em casos específicos de possível transferência vs. cliente de grande importância, poucos serão os que conseguirão negociar o que quer que seja!

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    pauloaguia

    A verdade é que há muitos bancos que dantes praticavam algum tipo de isenção sobre a chamada comissão por amortização de reembolso antecipado e o continuam a fazer, mesmo para novos contratos. Veja-se a Caixa Galicia, por exemplo.

    É certo que há bancos que retiraram essa possibilidade como forma de compensar as "perdas" a que foram forçados com a introdução do novo Decreto-Lei. Mas há vários que as mantiveram... e para os que as retiraram, nada impede os novos clientes de tentar negociar condições mais próximas ao seu interesse...

    Os Bancos, como qualquer empresa têm que gerar lucro (ou pelo menos assim se espera). O único banco do qual deveriamos esperar lucro 0 e que fosse benemérito para com os clientes é a CGD, os restantes regem-se pelo mesmo objectivo das empresas onde trabalhamos: maximizar o lucro. É certo que nos custa pagar um serviço "não-palpável" e por vezes incompreensivel, mas o certo é que de uma maneira ou de outra isso vai acontecer, nem que para isso, uns paguem o dos outros.

    Ainda hei de perceber porque é que muita gente vê a CGD como um banco à parte :)

    As Cajas de Ahorro espanholas, por exemplo, são associações privadas cujo objectivo principal não é o lucro, uma vez que são associações sem fins lucrativos. Por cá, temos o Montepio que é uma associação mutualista que, pelo que percebi, também não tem no lucro o seu principal objectivo.

    Quem lê a parte insitutcional do site da CGD não fica nada com essa noção - a CGD persegue o lucro e não tem qualquer referência a ser benemérita para com os seus clientes. Tem uma secção de responsabilidade social mas onde se incluem acções externas de beneficiência que hoje em dia qualquer empresa faz para poder abater nos impostos...

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    CS

    Amigos, eu continuo a acreditar no "peixe" que o meu gestor de conta me quer vender.

    Ele garante que posso fazer amortizações até 33% sem encorrer em comissões.

    Isto no BPI, pois o BCP não me dá essa possibilidade.

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    Semper

    Amigos, eu continuo a acreditar no "peixe" que o meu gestor de conta me quer vender.

    Ele garante que posso fazer amortizações até 33% sem encorrer em comissões.

    Isto no BPI, pois o BCP não me dá essa possibilidade.

    Num crédito novo ou num crédito que já está contratado?

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    CS

    Semper, tou a falar de credito novo.

    No meu caso para construção, ou seja, só dentro de 1 ano ou 2 é que vou fazer escritura.

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    hsfarao

    Semper, tou a falar de credito novo.

    No meu caso para construção, ou seja, só dentro de 1 ano ou 2 é que vou fazer escritura.

    Como é que é essa de por ser um crédito para construção só se fazer a escritura daqui a 1 ou 2 anos?

    Há aqui algum lapso.

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    Semper

    Semper, tou a falar de credito novo.

    No meu caso para construção, ou seja, só dentro de 1 ano ou 2 é que vou fazer escritura.

    acho muito estranho o teu gestor conseguir aprovar essa isenção dos 33% (eu sei do que falo), mas pronto.. se fosse a ti pedia-lhe para te por isso por escrito..

    fazes a escritura já.. o dinheiro é que te vai sendo entregue por fases no máximo durante 2 anos.

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    hsfarao

    (...)

    fazes a escritura já.. o dinheiro é que te vai sendo entregue por fases no máximo durante 2 anos.

    Assim está correcto. Deu-me a entender que era disponibilizado o dinheiro e quando a cas estivesse feita fazias a escritura.

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    CS

    Creio que há um mal entendido.

    Como é que podia fazer a escritura dando como hipoteca uma coisa que não existe?

    Como é óbvio a escritura do credito só poderá ser feita quando a moradia estiver concluída e na posse do certificado de habitabilidade.

    Será nessa altura que se fixará a taxa se optar por esse regime.

    No entanto, não vos sei dizer como será feito o enquadramento das verbas que me irão disponibilizar. Certo que nunca me irão dispor de um capital superior a estimativa do que já foi construído. Coisa que não me vem importando, pois já tenho cerca de 30% da empreitada final concluída.

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    Semper

    Creio que há um mal entendido.

    Como é que podia fazer a escritura dando como hipoteca uma coisa que não existe?

    Dás de hipoteca o terreno e tudo o que venha a ser construido no mesmo.

    Como é óbvio a escritura do credito só poderá ser feita quando a moradia estiver concluída e na posse do certificado de habitabilidade.

    Será nessa altura que se fixará a taxa se optar por esse regime.

    O banco vai-te disponibilizando o dinheiro à medida que fores fazendo as obras, havendo eventuais vistorias (pagas) à obra por parte do engº do banco. Normalmente a licença de habitabilidade é apresentada ao banco para libertação da última tranche, embora não seja obrigatório.

    Quanto à questão da taxa ela é estabelecida na semana da escritura (no início!) pois vais pagar juros do valor que já te foi disponibilizado, e esses juros terão de ser calculados com base em alguma taxa..

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    CS

    O que me foi comunicado é que a taxa é fixada na escritura que irá ter lugar no fim da construção (não ponho em causa que haja uma no início deste processo).

    Até essa escritura, os juros serão pagos à taxa variável indexada á Euribor (não sei precisar se mensal ou outro período).

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