Mais valias e outros

[Visitante sato]

Boa noite

Sou uma fã absoluta deste blog e deste fórum, que considero uma iniciativa fabulosa de alguém que de facto quer ajudar os outros e o faz de forma correcta e útil. Parabéns a todos, e em particular ao Pedro.

Tenho neste momento uma decisão importante para tomar, e gostaria que alugém me pudesse esclarecer algumas questões.

A situação é a seguinte:

Tenho uma casa de 1967 para vender e 2 apartamentos para comprar com o valor da venda. A casa é a minha habitação própria permanente, e um dos apartamentos também será.

Casa para venda:

- Preço de venda: 325.000 €, comissão de 4% para imobiliária

- Valor da escritura de compra, em 1999: 99.759 € para aquisição e + 12.469,95 € para obras (na mesma escritura)

- Valor do crédito a liquidar actualmente: 86.108,77 € (inclui crédito para valor de aquisição - 61.185 € - e para obras – o restante)

Apartamento 1:

- Valor da escritura de compra (1999): 63.000 € aquisição e + 37.800 € para obras (escrituras separadas)

- Valor do crédito a liquidar actualmente: 96.573 €

Apartamento 2:

- Valor da escritura de compra (2007): 80.000 € aquisição

- Valor do crédito a liquidar actualmente: 95.037 €

Questões:

1.       Como se processam as mais-valias neste caso? Qual seria o valor máximo de venda da casa que me isentaria de mais valias, optando por um dos apartamentos para viver (a decidir)?

2.       Havendo mais-valias (concerteza será o caso), como posso simular o valor do imposto a pagar sobre elas (sou pensionista, taxa

IRS actual 17,5%)

Peço imensa desculpa pelo atrevimento de tantas perguntas, mas de facto, depois de ler tudo o que encontrei sobre este assunto, tenho receio de não ter interpretado as coisas correctamente e, para tomar uma decisão destas, todos os factores têm que ser devidamente ponderados.

Podem ajudar-me?

Muito obrigada.

Sato

[Visitante VitorC]

Como a casa foi adquirida antes de 1 de Janeiro de 1989 está isento de Mais-Valias, pelo que, terá apenas que declarar a venda do imóvel no anexo G1 (mais valias não tributadas).

[pauloaguia 652]

Cálculo da mais-valia:

NOTA 1: Não percebi bem qual era o valor de aquisição. Vou considerar que são apenas os 99.759 (vou arredondar para 100.000, para simplificar).

NOTA 2: Vou usar o factor de actualização como se a casa tivesse sido vendida em 2010. Não sei se já saíram as tabelas para este ano...

NOTA 3: O valor da mais valia pode ser menor ainda se forem incluídas as despesas com os registos e com a Sisa na altura da compra (claro que tem de ter os comprovativos).

Mais-Valia = 325.000 - 100.000 * 1,3 - 325.000 * 4% = 182.000€

Disto metade está sujeita a IRS (ou seja, é como se tivesse tido um rendimento de mais 91.000€ a somar aos rendimentos normais - vai subir alguns escalões... - já agora, não há nenhum escalão de 17,5%; o 2º escalão é de 14% e o 3º é de 24,5%)

Quanto ao resto não percebi nada - então os apartamentos vão ser comprados com ou sem recurso ao crédito? Que significa aquela menção do crédito a liquidar?

Para ser considerado reinvestimento (e dar direito a isenção parcial de tributação), o apartamento que vai ser comprado para habitação própria e permanente tem de ser comprado a pronto, sem recurso ao crédito.

Por exemplo, assumindo que compra a pronto o apartamento de 80.000€:

80.000 / 325.000 ~= 24,62%

Ou seja, só seriam sujeitos a IRS 91.000€ * (100% - 24,62%) ~= 68.600€

Quanto é que isto corresponde exactamente, em termos de imposto, é como diz o FORR€TA - só sabendo o resto dos rendimentos. Mas deve dar para ficar com uma ideia do escalão em que se vai ficar. Assumindo que vai parar o escalão dos 43,5%, dá quase 30.000€ de IRS só pelas mais-valias...

(Ou seja, deduzindo aos 325.000€ aquilo que ainda tem de liquidar do empréstimo, dá para pagar o IRS das mais valias, os dois apartamentos a pronto e ainda sobram cerca de 60.000€ se não me falham as contas...).

A consulta desta página pode ser útil, tem alguns exemplos práticos no fim relacionados com o reinvestimento das mais-valias, um deles é um caso de reinvestimento parcial:

http://www.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6015/601520/article.jhtml?articleID=2743

[pauloaguia 652]

Como a casa foi adquirida antes de 1 de Janeiro de 1989 está isento de Mais-Valias, pelo que, terá apenas que declarar a venda do imóvel no anexo G1 (mais valias não tributadas).

A casa é de 1967 mas, se bem percebi, foi adquirida pela sato só em 1999, logo isso não se aplica.

[Visitante VitorC]

A casa é de 1967 mas, se bem percebi, foi adquirida pela sato só em 1999, logo isso não se aplica.

Tem razão, não reparei nesse aspecto.