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    sematik

    Crédito habitação: renegociar spread ou transferir

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    sematik

    Bom dia,

    Em Julho de 2009 adquiri uma habitação através de um crédito efectuado no Millenium.

    As condições são as seguintes: montante 78000€, avaliação 90000€, 588 meses, spread 1.8, euribor 3 meses, sendo que

    há o compromisso de ter 5 produtos associados (até tenho mais do que os 5). Na altura foi o crédito possível,

    com um spread que não me agradava mas as nossas condições não eram as melhores: só eu estava empregado e com um

    rendimento de 11900€/ano (sem quaisquer outros encargos) mas com fiadores claro. Na escritura diz que o spread nunca pode

    ser inferior a 1.5.

    Neste momento as nossas condições melhoraram um pouco estou com contrato sem termo e a minha esposa tem um contrato a termo,

    sendo o rendimento anual de 21000€ e gostaria de avaliar a possibilidade de renegociar o meu crédito e / ou transferir o mesmo.

    Não há filhos (por enquanto).

    A partir do início de 2009 avaliei junto de diversos bancos a possibilidade de obter o crédito, sendo que a CGalicia

    pedia mais fiadores (4), o BPI exigia seguro de vida para os fiadores (o que onerava imenso o crédito pela idade dos mesmos),

    o Barklays tinha custos elevados.

    Acabamos por contratar o crédito no BCP e por isso gostava de renegociar o spread actual antes de pensar em transferir, estamos

    satisfeitos com o voto de confiança que nos deram apesar de em simultâneo nos penalizarem no spread. Por outro lado não tenho bem

    acente quais os custos envolvidos numa transferência.

    As minhas questões:

    - qual a abordagem correcta para requerer uma revisão do spread? Nunca pode baixar dos 1.5 certo? (devido à escritura)

    - Tenho uma simulação do BBVA com spread de 1,45 para 40 anos, e basicamente é isso, parece-me impossível um spread abaixo

    de 1 nas condições actuais. Há algum banco que me possa oferecer um spread mais competitivo nesta altura?

    - quais os custos reais de transferir o crédito para outro banco?

    - há alguma vantagem em contratar uma percentagem de Valor Residual?

    Agradeço o tempo dispensado,

    Cumprimentos,

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    pauloaguia

    As minhas questões:

    - qual a abordagem correcta para requerer uma revisão do spread? Nunca pode baixar dos 1.5 certo? (devido à escritura)

    Fala com o teu gestor de conta ou manda uma mensagem ao banco a colocar essa questão. Explica os motivos pelos quais achas que a tua situação mudou e deveria ser revista. Não te esqueças nunca de perguntar quais são os custos de uma eventual revisão da situação...

    Não esquecer de referir que a concorrência apresenta propostas melhores, etc, etc, etc rolleyes.gif

    - Tenho uma simulação do BBVA com spread de 1,45 para 40 anos, e basicamente é isso, parece-me impossível um spread abaixo

    de 1 nas condições actuais. Há algum banco que me possa oferecer um spread mais competitivo nesta altura?

    Penso que a Caixa Galicia ainda apresenta spreads abaixo de 1%. Visto que a vossa situação se alterou talvez já sejam tão exigentes relativamente à existência de fiadores...

    - quais os custos reais de transferir o crédito para outro banco?

    Depende do que estiver previsto na escritura. No máximo o banco actual pode cobrar uma comissão de 0,5% do valor ainda em dívida. Pode também haver lugar às habituais comissões de dossier e afins no banco de destino. E claro, os custos com os registos porque a hipoteca tem que ser cancelada e passada para o novo banco.

    Em alguns casos o novo banco suporta em parte ou na totalidade estes custos, é uma questão a colocar-lhes. Tipicamente há contrapartidas (se o empréstimo for transferido para um terceiro banco antes de X anos poderás ter de reembolsar estes custos).

    - há alguma vantagem em contratar uma percentagem de Valor Residual?

    A única vantagem é que baixa o valor da prestação a pagar

    As desvantagens são duas e bem grandes, na minha opinião - pagas muito mais de juros ao longo do empréstimo; e, se não fores fazendo amortizações extraordinárias, chegas ao fim do empréstimo com uma "mega-prestação" para pagar...

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    CFinanceiro

    O Spread em relação ao que se pratica no mercado neste momento não é mau até porque as avaliações também não estão famosas. Mas podes por exemplo tentar fazer os seguros fora a melhor preço!

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    Goncalo

    O Spread em relação ao que se pratica no mercado neste momento não é mau até porque as avaliações também não estão famosas. Mas podes por exemplo tentar fazer os seguros fora a melhor preço!

    Era isto que ia dizer, antes de contactares o teu Gestor, faz uma simulação no site do Banco, e aproveita os simuladores doutros para perceberes à priori em que situação estás.

    Outra coisa. O LTV que tens segundo os dados que forneces é de 87%. Hoje em dia os Bancos estão a limitar a 80%, exepto a CGD, salvo erro.

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    sematik

    Agradeço o vosso feedback!

    Contactei o meu Gestor, de facto informou-me que a única possibilidade que tenho para baixar o meu spread é mediante a subscrição de mais produtos; sendo que não baixará dos 0.3 de desconto (já tenho 0.1).

    Outras revisões implicariam a alteração da escritura o que me levaria a partir do spread de grelha praticado actualmente (3.2%!) Falou-me também no LVT e que os 1.8 são actualmente praticados para rácios de 60%.

    Confrontada com outras propostas disse que a banca portuguesa não consegue competir com os spreads que mencionei, penso que isto poderá ter algo de verdade mas não justifica tanta disparidade. 

    Como tenho no momento 7 produtos vou usufruir de 0,2% de desconto, poupando 4,5€/mês relativamente ao que já pago. Se conseguir a transferência para a Caixa Galicia pouparia 10 vezes mais  >:(

    Penso que vou contactar a Caixa Galicia presencialmente e avaliar a situação, num ano conseguiria poupar imenso e pagaria a maior parte dos custos da transferência, qual a vossa opinião.

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    CFinanceiro

    É uma opção mas deves ter em atenção que este não será o melhor momento, as avaliações estão muito complicadas.

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