Ajuda na decisão da escolha de crédito habitação - SANTANDER VS CGD

[lcfigueiredo 0]

Olá a todos,

Descobri recentemente este fórum, dando desde já os parabéns pela excelência de conteudos.

Tal como muitos outros utilizadores, encontro-me neste momento à procura do melhor banco para fazer o meu crédito. Assim, e após uma primeira pesquisa, encontro-me neste momento indeciso entre estas duas situações. Gostaria por isso da vossa opinião para as questões que coloco no final.

SANTANDER TOTTA - SUPER CRÉDITO HABITAÇÃO TAXA VARIÁVEL

Dados da simulação - Crédito Habitação

Montante do empréstimo - 96.000,00 €

Valor de escritura do imóvel - 96.000,00 €

Valor de avaliação do imóvel - 125.000,00 €

Prazo do empréstimo - 47 anos

Nº prestações mensais - 564

Carência de capital - primeiros 5 anos

Tipo de habitação - Residência permanente usada

Regime: Reg. Geral

Finalidade: Aquisição

Modalidade - Taxa variável

Taxas:

TAN - (todos os periodos) 1,437 %

3EM EURIBOR 3M + 0,700%

TAE - 1,495% (nesta taxa vem a rodapé a dizer: "O valor da TAE indicado não inclui os prémios de Seguros (vida e multiriscos) nem dispensa a leitura da Ficha Europeia de Informação Normalizada em anexo. O valor da TAE incluindo prémios de Seguros (Vida e multiriscos) é de 2,497%"

Valor da taxa 3EM EURIBOR 3M - 0,738%

Prestações :

Primeiros 5 anos: 115,04 €

Perídos seguintes - 253,86 €

Seguro de vida (valor mensal) - 16,14 €

Seguro multiriscos (valor mensal) - 13,57 €

PRESTAÇÃO MENSAL TOTAL (durante os primeiros 5 anos): 144,75 €

PRESTAÇÃO MENSAL TOTAL (após os primeiros 5 anos): 283,57 €

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CGD - CRÉDITO À HABITAÇÃO: COM CARÊNCIA DE 5 ANOS + CAPITAL DIFERIDO DE 30%

Dados da simulação - Crédito Habitação

Montante do empréstimo - 96.000,00 €

Valor de escritura do imóvel - 96.000,00 €

Valor de avaliação do imóvel - 125.000,00 €

Prazo do empréstimo - 45 anos

Nº prestações mensais - 540

Carência de capital - primeiros 5 anos

Capital diferido (valor residual) - 28.800,00 € (30%)

Tipo de habitação - Residência permanente usada

Regime: Reg. Geral

Finalidade: Aquisição

Modalidade - Taxa variável

Taxas:

TAN - (todos os periodos) 1,738 %

3EM EURIBOR 3M + 1,000%

SPREAD - 1,000%

TAE APÓS PERÍODO PROMOCIONAL - 2,504%

TAER - 2,546 %

Valor da taxa 3EM EURIBOR 3M - 0,738%

Prestações :

Primeiros 5 anos: 139,04 €

Perídos seguintes - 236,07 €

Seguro de vida (valor mensal) - 20,23 €

Seguro multiriscos (valor mensal) - 7,53 €

PRESTAÇÃO MENSAL TOTAL (durante os primeiros 5 anos): 168,20 €

PRESTAÇÃO MENSAL TOTAL (após os primeiros 5 anos): 265,23 €

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A minha intenção é dentro de alguns anos abater cerca de 50 000 euros no empréstimo, e sei que dentro de 5 anos o meu ordenado será o dobro do que é agora (uma vez que sou sócio gerente de uma empresa e por isso sei qual a estrutura de crescimento planeada), daí ter optado por carência e valor residual (sendo que no santander não acumulam as duas situações) para assim diminuir o encargo mensal nesta fase.

Sempre fui cliente CGD e tenho com o balcão uma boa relação, a questão é que a CGD não consegue acompanhar o SPREAD do Santander, embora me tenham informado que iam tentar por escrito pedir cerca 0,85% de SPREAD. Mas como isso não seria garantido preciso de pensar com estas duas propostas.

Em termos de Produtos e serviços a obrigação é igual (cartão crédito, domiciliação de ordenado, 2 pagamentos de águas luz, etc).

1- Será que mesmo sendo o spread do Santander mais baixo, deverei optar pela CGD por me garantir uma prestação depois dos 5 anso mais baixa (devido ao valor residual)?

2- Quem me garante que no Santander quando avançar com o processo não me podem subir o spread para 0,80 por exemplo (na caixa essa questão n se põe porque se disponibilizaram a fazer um pedido por escrito sem custos, servindo de pré aprovação)?

Aguardo a vossa opinião!

[pauloaguia 642]

Alguns pormenores a tomar em atenção:

1 - É certo que a avaliação vai ser assim tão alta? Se for 10% que seja mais baixa, a taxa de financiamento já ultrapassa os 85%, sendo quase certo que o spread dessas avaliações aumentará um bom bocado nesse caso.

2 - Pessoalmente sempre recomendei às pessoas que evitassem o período de carência e o capital residual. O primeiro, em particular, faz com que ao fim dos 5 anos ainda se esteja a dever exactamente o mesmo. Aliás, com as taxas baixas como estão agora, parece-me que seria de aproveitar e pagar uma prestação normal; quando as taxas subirem, se for necessário, activa-se o período de carência. É que daqui a 5 anos provavelmente as taxas já não serão tão baixas e o pouco que se for amortizando agora dá algumas poupanças no futuro (podes usar o mapa de juros para fazer este tipo de simulações).

Agora respondendo às questões:

1 - Atenção que essa prestação mais baixa é ilusória - a contrapartida é o pagamento dos 28.800€ adicionais. Feitas as contas, a CGD fica sempre mais cara (daí a TAE ser mais alta).

2 - Qualquer um dos dois provavelmente subirá o spread caso a avaliação fique abaixo das expectativas. A simulação deve ter uma data - mantendo-se as condições (ou seja, tipicamente até ao fim do mês, e desde que a avaliação se mantenha no valor esperado) a aprovação do crédito deve vir também com os mesmos valores... caso contrário é perfeitamente legítimo reclamar do banco e eles não gostam de ter que apanhar um puxão de orelhas do BdP...

[CFinanceiro 14]

Alguns pormenores a tomar em atenção:

1 - É certo que a avaliação vai ser assim tão alta? Se for 10% que seja mais baixa, a taxa de financiamento já ultrapassa os 85%, sendo quase certo que o spread dessas avaliações aumentará um bom bocado nesse caso.

2 - Pessoalmente sempre recomendei às pessoas que evitassem o período de carência e o capital residual. O primeiro, em particular, faz com que ao fim dos 5 anos ainda se esteja a dever exactamente o mesmo. Aliás, com as taxas baixas como estão agora, parece-me que seria de aproveitar e pagar uma prestação normal; quando as taxas subirem, se for necessário, activa-se o período de carência. É que daqui a 5 anos provavelmente as taxas já não serão tão baixas e o pouco que se for amortizando agora dá algumas poupanças no futuro (podes usar o mapa de juros para fazer este tipo de simulações).

Agora respondendo às questões:

1 - Atenção que essa prestação mais baixa é ilusória - a contrapartida é o pagamento dos 28.800€ adicionais. Feitas as contas, a CGD fica sempre mais cara (daí a TAE ser mais alta).

2 - Qualquer um dos dois provavelmente subirá o spread caso a avaliação fique abaixo das expectativas. A simulação deve ter uma data - mantendo-se as condições (ou seja, tipicamente até ao fim do mês, e desde que a avaliação se mantenha no valor esperado) a aprovação do crédito deve vir também com os mesmos valores... caso contrário é perfeitamente legítimo reclamar do banco e eles não gostam de ter que apanhar um puxão de orelhas do BdP...

Assino por baixo, acrescento só o valor dos seguros e essa questão da carta "vale o que vale" o que conta são as cartas de aprovação.

[lelocan 0]

Quando eu fiz a minha proposta para o meu credito no SANTANDER, a proposta que eu tinha era 0.7 primeiros 5 anos ,depois passava para 0.8.

Depois de eles fazerem a avaliação do imovel, em vez dos 0.7 nos primeiros 5 anos, eles fizeram-me 0.6 e depois dos 5 anos passa para 0.8, sem eu lhes pedir nada.

Eu tinha varias contas noutros bancos em depositos a prazo, e como tive que levantar o dinheiro para pedir menos de credito, fechei as outras contas, e disse nesses bancos que fechei a conta porque tinha melhores condições no santander para o meu crédito e mostrei-lhes a proposta do santender, até eles ficaram admirados. ( eu mostrei a proposta aos outros bancos para eles criticarem para eu saber se não estavam a ser enganado pelo santander, e eles disseram-me que era uma boa proposta.

[D@vid 1,039]

Porquê só pedir simulações em dois bancos? aconselhava a passar pelo Barclays e pelo Deutche Bank também.

[Jonsi 0]

Concordo com o D@vid. Quanto mais simulações melhor. Até lhe dará algum poder para negociar/renegociar noutros bancos.