Jump to content
  • FORMAS DE POUPAR

  • intensity

    Crédito Habitação - Que medida tomar?

    Recommended Posts

    intensity

    Bom dia, antes de mais sinceros parabéns pelo fórum, conhecia a página à algum tempo e tem-me ajudado de sobremaneira em todos os aspectos.

    A dúvida que traz-me aqui prende-se com o meu crédito habitação e que medida hei-de tomar de acordo com os dados que se seguem:

    Montante: 45.000€

    Prazo: 300 meses (25 anos)

    Tipo: Crescente 0,2% pormês nos 1ºs 120 meses

    Spread: 0,5% / Euribor: 3 Meses / 360 dias ano

    Tendo este crédito à sensivelmente 1 ano e meio, tenho estado a pagar cerca de 240€, neste momento com a revisão em Fev desceu para os 183€ sendo obviamente grande parte do montante juros. A taxa que me foi comunicada neste momento é de 2,9570% TAN que corresponde a 3,3970% de TAE (não percebo esta conversão já com o spread incluído**).

    1ª Dúvida:

    Visto ter conseguido poupar cerca de 20mil euros debato-me com a dúvida se hei-de ou não amortizar este valor agora ou daqui a 3 meses com nova suposta descida, mantendo a mesma prestação mas diminuindo apenas o prazo, de forma a tentar poupar nos juros, ou se mantenho tudo como está e deixo o dinheiro sossegado em qualquer lado.

    2ª Duvída:

    Está relacionada com o spread, a título de exemplo no início do contrato tinha as seguintes taxas:

    TAN: 4,648% --> corresponde a uma taxa efectiva anual de 4,748% (Porquê??)

    TAE: 4,837% --> que raio de conta é esta tendo em conta que o spread é 0,5%? **Não deveria ser por ex 4,648% + 0,5%?

    Obrigado desde já a quem me puder elucidar e ajudar no esclarecimento destas dúvidas.

    Share this post


    Link to post
    Share on other sites
    pauloaguia

    1. Quanto a deixar o dinheiro sossegado nunca é boa ideia - é que o dinheiro parado não rende ;)

    Entre amortizar ou investir, a resposta também já é habitual - se não conseguires investir o dinheiro a uma taxa superior à do crédito, mais vale amortizar.

    Se aproveitares para reduzir o prazo, confirma apenas que continuas a conseguir suportar a prestação em caso de uma subida de 2% ou 3% dos juros. Seja como for, se o capital em dívida é menor e a componente de juros também, o impacto das variações da taxa nunca será tão grande como é agora.

    2. A TAN já inclui o spread. Por exemplo, para a TAN que indicas no início, corresponde uma média da Euribor de 4,148, uma vez que o spread é de 0,5%.

    A TAE leva em conta outros custos (comissões do banco, juros já pagos, seguros, etc) e é dificil de calcular, não há uma relação tão directa com a TAN pois depende desses outros factores. A TAE é útil para comparar empréstimos entre vários bancos, uma vez que os custos são diferentes e o spread, só por si, não chega. Mas para o cálculo dos juros no decorrer do teu empréstimo, o que te interessa é a TAN.

    Se estiveres mesmo interessado, o Portal do Cliente Bancário, tem umas fórmulas para cálculo da TAE: http://clientebancario.bportugal.pt/dsb/ProdutosBancarios/Chabitacao/Tjuro_Chabitacao.htm (boa sorte :P)

    Share this post


    Link to post
    Share on other sites
    intensity

    Olá Paulo

    Obrigado desde já pelos esclarecimentos, no entanto qual a razão que justifica o seguinte dado que constava da carta proveniente do banco (BPI)?

    "...TAN: 4,648%  que corresponde a uma taxa efectiva anual de 4,748%..."

    Eu estou decidido a amortizar visto ser o meu objectivo desde o início, terminar com a forca o mais depressa possível, tenho planeado seguir a seguinte janela temporal.

    - Deixar chegar mais 1 ou 2 revisões de taxa (em Maio e Agosto), e esperar que o movimento da mesma acompanhe esta recente decida do Banco Central, e possivelmente a futura descida de mais 0,25pp ou 0,5pp, e então aí sim amortizar o que me fôr possível.

    - Visto estar num regime de prestações mistas e crescentes nos 1º's 120 meses, pretendo amortizar o capital mas diminuindo apenas o prazo, retirando assim alguns anos ao mesmo e ganhando (espero eu!) igualmente nos juros.

    De acordo com os dados fornecidos e expectativas futuras concordas em termos pessoais com este plano de acção ou deverei ajustar o mesmo nalgum ponto?

    Cumprimentos

    Share this post


    Link to post
    Share on other sites
    pauloaguia

    Obrigado desde já pelos esclarecimentos, no entanto qual a razão que justifica o seguinte dado que constava da carta proveniente do banco (BPI)?

    "...TAN: 4,648%  que corresponde a uma taxa efectiva anual de 4,748%..."

    Uma razão legal, talvez? Acho que os bancos são obrigados a disponibilizar o valor da TAE sempre actualizado a cada nova revisão da taxa. Claro que a variação da TAN influencia a TAE (daí não ser incorrecto dizer que a uma nova TAN corresponde uma nova TAE) mas aonde eu queria chegar é que a relação não é directa - não podes simplesmente dizer que uma é a outra mais uns tantos por cento...

    Eu estou decidido a amortizar visto ser o meu objectivo desde o início, terminar com a forca o mais depressa possível, tenho planeado seguir a seguinte janela temporal.

    - Deixar chegar mais 1 ou 2 revisões de taxa (em Maio e Agosto), e esperar que o movimento da mesma acompanhe esta recente decida do Banco Central, e possivelmente a futura descida de mais 0,25pp ou 0,5pp, e então aí sim amortizar o que me fôr possível.

    - Visto estar num regime de prestações mistas e crescentes nos 1º's 120 meses, pretendo amortizar o capital mas diminuindo apenas o prazo, retirando assim alguns anos ao mesmo e ganhando (espero eu!) igualmente nos juros.

    De acordo com os dados fornecidos e expectativas futuras concordas em termos pessoais com este plano de acção ou deverei ajustar o mesmo nalgum ponto?

    O principal ajuste a fazer parece-me ser só um - porquê esperar uns meses para amortizar? Se tens o dinheiro disponível agora, porque não amortizar já e ir poupando desde já nos juros (tornando a componente da amortização maior o que, por sua vez, faz com que a dívida se vá ainda mais depressa).

    Se fizeres as contas chegas facilmente à conclusão que poupas mais amortizando 1000€ em cada mês do que 12.000€ de uma vez no fim do ano.

    Share this post


    Link to post
    Share on other sites
    intensity

    Olá Paulo - e dou as boas vindas a outros utilizadores que queiram ajudar - esclarece-me se possível esta questão:

    Tendo por exemplo 20.000€ para amortizar, qual a maneira mais indicada de o fazer?

    - O que eu tinha sugerido ao meu banco era manter a mesma prestação que tenho de momento e amortizar o prazo, isto é possível? É a melhor estratégia?

    - O valor amortizado incide apenas sobre o capital pedido inicialmente ao banco, ou estou a amortizar o valor com os juros calculados de momento?

    Obrigado desde já, até porque nesta componente da amortização sinto-me um autêntico leigo.

    Share this post


    Link to post
    Share on other sites
    rjmsilva

    Olá Paulo - e dou as boas vindas a outros utilizadores que queiram ajudar - esclarece-me se possível esta questão:

    Tendo por exemplo 20.000€ para amortizar, qual a maneira mais indicada de o fazer?

    - O que eu tinha sugerido ao meu banco era manter a mesma prestação que tenho de momento e amortizar o prazo, isto é possível? É a melhor estratégia?

    - O valor amortizado incide apenas sobre o capital pedido inicialmente ao banco, ou estou a amortizar o valor com os juros calculados de momento?

    Obrigado desde já, até porque nesta componente da amortização sinto-me um autêntico leigo.

    Intensity,

    O que pretende é possível, mas tem que fazer duas operações distintas:

    1º Tem que amortizar a divida, o valor que amortizar vai abater no capital em divida, os juros não entram nas contas.

    2º Pede uma redução do prazo, usando o simulador existente no blog, faz as continhas para ver quantos meses pode diminuir de forma a manter sensivelmente a mesma prestação, fica logo com a ideia que vai poupar muitíssimo em juros.

    Não se surpreenda se o seu banco tentar colocar alguma resistência a essa sua ideia, é que eles vão perder muito dinheiro, mas seja inflexível e diga que já fez as suas contas e que prefere fazer assim.

    Share this post


    Link to post
    Share on other sites
    D4Dpower

    atenção também às comissões que os bancos cobram no caso de amortizações superiores a 50% do capital (não sei se será o caso) e corrijam-me por favor se não for assim...

    Share this post


    Link to post
    Share on other sites
    rjmsilva

    As amortizações são até um máximo de 0,5% do valor amortizado, podendo não ser nada, depende do contrato de cada um, em 20000€, 0,5% são 100€ por isso as comissões não devem ser um entrave ás amortizações, já que os ganhos em muito ultrapassam essa despesa.

    Share this post


    Link to post
    Share on other sites
    Semper

    (...) no entanto qual a razão que justifica o seguinte dado que constava da carta proveniente do banco (BPI)?

    "...TAN: 4,648%  que corresponde a uma taxa efectiva anual de 4,748%..."

    Atenção que Taxa Efectiva Anual é diferente da TAE! A Taxa efectiva anual é a "divisão" da Taxa nominal em 12 meses. Simplificando: a taxa nominal seria aplicada se só pagasses uma prestação por ano.. mas pagas 12, portanto tem de ser "dividida"

    A TAE é apenas uma taxa de referência, não é utilizada para fazer qq cálculo

    Share this post


    Link to post
    Share on other sites
    CFinanceiro

    - Visto estar num regime de prestações mistas e crescentes nos 1º's 120 meses, pretendo amortizar o capital mas diminuindo apenas o prazo, retirando assim alguns anos ao mesmo e ganhando (espero eu!) igualmente nos juros.

    Isso é uma das coisas que deves tentar negociar passar já para regime normal ;)

    Share this post


    Link to post
    Share on other sites

    Your content will need to be approved by a moderator

    Guest
    You are commenting as a guest. If you have an account, please sign in.
    Reply to this topic...

    ×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

      Only 75 emoji are allowed.

    ×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

    ×   Your previous content has been restored.   Clear editor

    ×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.


    ×
    FinancasPessoais.pt

    Subscreva a newsletter e tenha acesso a todas as novidades do grupo de sites FinancasPessoais.pt e a conteúdos exclusivos.

    Os sites FinancasPessoais.pt respeitam a sua privacidade e vontade:

    Não mostrar mais esta caixa