Crédito Habitação - Que medida tomar?

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Bom dia, antes de mais sinceros parabéns pelo fórum, conhecia a página à algum tempo e tem-me ajudado de sobremaneira em todos os aspectos.

A dúvida que traz-me aqui prende-se com o meu crédito habitação e que medida hei-de tomar de acordo com os dados que se seguem:

Montante: 45.000€

Prazo: 300 meses (25 anos)

Tipo: Crescente 0,2% pormês nos 1ºs 120 meses

Spread: 0,5% / Euribor: 3 Meses / 360 dias ano

Tendo este crédito à sensivelmente 1 ano e meio, tenho estado a pagar cerca de 240€, neste momento com a revisão em Fev desceu para os 183€ sendo obviamente grande parte do montante juros. A taxa que me foi comunicada neste momento é de 2,9570% TAN que corresponde a 3,3970% de TAE (não percebo esta conversão já com o spread incluído**).

1ª Dúvida:

Visto ter conseguido poupar cerca de 20mil euros debato-me com a dúvida se hei-de ou não amortizar este valor agora ou daqui a 3 meses com nova suposta descida, mantendo a mesma prestação mas diminuindo apenas o prazo, de forma a tentar poupar nos juros, ou se mantenho tudo como está e deixo o dinheiro sossegado em qualquer lado.

2ª Duvída:

Está relacionada com o spread, a título de exemplo no início do contrato tinha as seguintes taxas:

TAN: 4,648% --> corresponde a uma taxa efectiva anual de 4,748% (Porquê??)

TAE: 4,837% --> que raio de conta é esta tendo em conta que o spread é 0,5%? **Não deveria ser por ex 4,648% + 0,5%?

Obrigado desde já a quem me puder elucidar e ajudar no esclarecimento destas dúvidas.

[pauloaguia 652]

1. Quanto a deixar o dinheiro sossegado nunca é boa ideia - é que o dinheiro parado não rende

Entre amortizar ou investir, a resposta também já é habitual - se não conseguires investir o dinheiro a uma taxa superior à do crédito, mais vale amortizar.

Se aproveitares para reduzir o prazo, confirma apenas que continuas a conseguir suportar a prestação em caso de uma subida de 2% ou 3% dos juros. Seja como for, se o capital em dívida é menor e a componente de juros também, o impacto das variações da taxa nunca será tão grande como é agora.

2. A TAN já inclui o spread. Por exemplo, para a TAN que indicas no início, corresponde uma média da Euribor de 4,148, uma vez que o spread é de 0,5%.

A TAE leva em conta outros custos (comissões do banco, juros já pagos, seguros, etc) e é dificil de calcular, não há uma relação tão directa com a TAN pois depende desses outros factores. A TAE é útil para comparar empréstimos entre vários bancos, uma vez que os custos são diferentes e o spread, só por si, não chega. Mas para o cálculo dos juros no decorrer do teu empréstimo, o que te interessa é a TAN.

Se estiveres mesmo interessado, o Portal do Cliente Bancário, tem umas fórmulas para cálculo da TAE: http://clientebancario.bportugal.pt/dsb/ProdutosBancarios/Chabitacao/Tjuro_Chabitacao.htm (boa sorte )

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Olá Paulo

Obrigado desde já pelos esclarecimentos, no entanto qual a razão que justifica o seguinte dado que constava da carta proveniente do banco (BPI)?

"...TAN: 4,648%  que corresponde a uma taxa efectiva anual de 4,748%..."

Eu estou decidido a amortizar visto ser o meu objectivo desde o início, terminar com a forca o mais depressa possível, tenho planeado seguir a seguinte janela temporal.

- Deixar chegar mais 1 ou 2 revisões de taxa (em Maio e Agosto), e esperar que o movimento da mesma acompanhe esta recente decida do Banco Central, e possivelmente a futura descida de mais 0,25pp ou 0,5pp, e então aí sim amortizar o que me fôr possível.

- Visto estar num regime de prestações mistas e crescentes nos 1º's 120 meses, pretendo amortizar o capital mas diminuindo apenas o prazo, retirando assim alguns anos ao mesmo e ganhando (espero eu!) igualmente nos juros.

De acordo com os dados fornecidos e expectativas futuras concordas em termos pessoais com este plano de acção ou deverei ajustar o mesmo nalgum ponto?

Cumprimentos

[pauloaguia 652]

Obrigado desde já pelos esclarecimentos, no entanto qual a razão que justifica o seguinte dado que constava da carta proveniente do banco (BPI)?

"...TAN: 4,648%  que corresponde a uma taxa efectiva anual de 4,748%..."

Uma razão legal, talvez? Acho que os bancos são obrigados a disponibilizar o valor da TAE sempre actualizado a cada nova revisão da taxa. Claro que a variação da TAN influencia a TAE (daí não ser incorrecto dizer que a uma nova TAN corresponde uma nova TAE) mas aonde eu queria chegar é que a relação não é directa - não podes simplesmente dizer que uma é a outra mais uns tantos por cento...

Eu estou decidido a amortizar visto ser o meu objectivo desde o início, terminar com a forca o mais depressa possível, tenho planeado seguir a seguinte janela temporal.

- Deixar chegar mais 1 ou 2 revisões de taxa (em Maio e Agosto), e esperar que o movimento da mesma acompanhe esta recente decida do Banco Central, e possivelmente a futura descida de mais 0,25pp ou 0,5pp, e então aí sim amortizar o que me fôr possível.

- Visto estar num regime de prestações mistas e crescentes nos 1º's 120 meses, pretendo amortizar o capital mas diminuindo apenas o prazo, retirando assim alguns anos ao mesmo e ganhando (espero eu!) igualmente nos juros.

De acordo com os dados fornecidos e expectativas futuras concordas em termos pessoais com este plano de acção ou deverei ajustar o mesmo nalgum ponto?

O principal ajuste a fazer parece-me ser só um - porquê esperar uns meses para amortizar? Se tens o dinheiro disponível agora, porque não amortizar já e ir poupando desde já nos juros (tornando a componente da amortização maior o que, por sua vez, faz com que a dívida se vá ainda mais depressa).

Se fizeres as contas chegas facilmente à conclusão que poupas mais amortizando 1000€ em cada mês do que 12.000€ de uma vez no fim do ano.

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Olá Paulo - e dou as boas vindas a outros utilizadores que queiram ajudar - esclarece-me se possível esta questão:

Tendo por exemplo 20.000€ para amortizar, qual a maneira mais indicada de o fazer?

- O que eu tinha sugerido ao meu banco era manter a mesma prestação que tenho de momento e amortizar o prazo, isto é possível? É a melhor estratégia?

- O valor amortizado incide apenas sobre o capital pedido inicialmente ao banco, ou estou a amortizar o valor com os juros calculados de momento?

Obrigado desde já, até porque nesta componente da amortização sinto-me um autêntico leigo.

[rjmsilva 0]

Olá Paulo - e dou as boas vindas a outros utilizadores que queiram ajudar - esclarece-me se possível esta questão:

Tendo por exemplo 20.000€ para amortizar, qual a maneira mais indicada de o fazer?

- O que eu tinha sugerido ao meu banco era manter a mesma prestação que tenho de momento e amortizar o prazo, isto é possível? É a melhor estratégia?

- O valor amortizado incide apenas sobre o capital pedido inicialmente ao banco, ou estou a amortizar o valor com os juros calculados de momento?

Obrigado desde já, até porque nesta componente da amortização sinto-me um autêntico leigo.

Intensity,

O que pretende é possível, mas tem que fazer duas operações distintas:

1º Tem que amortizar a divida, o valor que amortizar vai abater no capital em divida, os juros não entram nas contas.

2º Pede uma redução do prazo, usando o simulador existente no blog, faz as continhas para ver quantos meses pode diminuir de forma a manter sensivelmente a mesma prestação, fica logo com a ideia que vai poupar muitíssimo em juros.

Não se surpreenda se o seu banco tentar colocar alguma resistência a essa sua ideia, é que eles vão perder muito dinheiro, mas seja inflexível e diga que já fez as suas contas e que prefere fazer assim.

[D4Dpower 1]

atenção também às comissões que os bancos cobram no caso de amortizações superiores a 50% do capital (não sei se será o caso) e corrijam-me por favor se não for assim...

[rjmsilva 0]

As amortizações são até um máximo de 0,5% do valor amortizado, podendo não ser nada, depende do contrato de cada um, em 20000€, 0,5% são 100€ por isso as comissões não devem ser um entrave ás amortizações, já que os ganhos em muito ultrapassam essa despesa.

[Semper 0]

(...) no entanto qual a razão que justifica o seguinte dado que constava da carta proveniente do banco (BPI)?

"...TAN: 4,648%  que corresponde a uma taxa efectiva anual de 4,748%..."

Atenção que Taxa Efectiva Anual é diferente da TAE! A Taxa efectiva anual é a "divisão" da Taxa nominal em 12 meses. Simplificando: a taxa nominal seria aplicada se só pagasses uma prestação por ano.. mas pagas 12, portanto tem de ser "dividida"

A TAE é apenas uma taxa de referência, não é utilizada para fazer qq cálculo

[CFinanceiro 14]

- Visto estar num regime de prestações mistas e crescentes nos 1º's 120 meses, pretendo amortizar o capital mas diminuindo apenas o prazo, retirando assim alguns anos ao mesmo e ganhando (espero eu!) igualmente nos juros.

Isso é uma das coisas que deves tentar negociar passar já para regime normal