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  • ccastro

    Crédito Habitação c/ período de carência

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    ccastro

    Boas.

    Em tempos coloquei-vos umas questões acerca do meu crédito habitação. Por conselho vosso tb procurei esclarecimento junto do banco mas continuo com algumas dúvidas. Aqui vai a resposta do banco:

    "Sobre a dúvida que nos coloca, informamos que o cálculo da taxa de juro encontra-se em conformidade com o disposto no Decreto-Lei 240/2006, de 21 de Dezembro.

    Determina o referido diploma que para cálculo do indexante passa a aplicar-se a média aritmética simples do valor diário da Euribor a 3 meses do mês anterior ao do início de cada novo período de contagem de juros. A média mensal Euribor é definida no início de cada mês e é aplicável a todos os empréstimos contratados ou cuja renovação ocorra nesse mês.

    Determina também que o arredondamento da taxa de juro é feito à milésima, incidindo sobre a taxa de juro, sem adição do spread.

    Assim, aplicando as regras supra mencionadas aos financiamentos titulados por V. Ex.ª, tendo a última indexação ocorrido em 25 de Janeiro de 2008, foi considerada para efeitos de renovação de taxa a média aritmética simples dos valores diários da Euribor a 3 meses relativa ao mês de Dezembro (4,916%), acrescida dos spreads de 0,7%, dando origem, à taxa de 5,616%, aplicável para cálculo das prestações de Fevereiro, Março e Abril.

    Da mesma forma, será a taxa revista em 25 de Abril, sendo então aplicada a média aritmética simples do valor diário da Euribor a três meses ocorrida no mês de Março, aplicando-se a nova taxa nas prestações de Maio, Junho e Julho.

    Em 7 de Abril de 2007, a fórmula de calculo dos juros foi também alterada pelo Decreto-Lei 51/2007, passando de base 360 dias para a base de 365 dias, pelo que em consequência, as prestações só de juros passaram a variar em função do n.º de dias, ou seja, é cobrado o número de dias efectivamente contados entre cada data de pagamento das mensalidades, variando as prestações caso seja o mesmo de 28, 29, 30 ou 31 dias"

    Agora pergunto eu novamente:

    - será mesmo assim, ou seja, em Fevereiro estou a pagar a Euribor de Dezembro?

    - no caso do período que estive apenas a pagar juros não deviam essas prestações variar apenas de 3 em 3 meses?

    - e se contratei uma taxa de juros com base em 360 dias agora o banco altera para 365 com base nesse DL?

    Obrigada.

    CCastro

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    pauloaguia

    Agora pergunto eu novamente:

    - será mesmo assim, ou seja, em Fevereiro estou a pagar a Euribor de Dezembro?

    Não. Está a pagar o empréstimo, a Euribor não precisa de ser paga. ;D

    Mas de acordo com o que o banco lhe indicou (e que está de acordo com a lei) é suposto que em Fevereiro a sua taxa se baseie na Euribor de Dezembro, sim. (Agora, se é efectivamente assim só confirmando os extractos e as taxas que lhe estavam a ser aplicadas nesse período. A calculadora de prestações que está no blog é capaz de dar uma ajuda a confirmar as contas - não sei é se tem em linha de conta o facto de os juros variarem com os dias do mês).

    - no caso do período que estive apenas a pagar juros não deviam essas prestações variar apenas de 3 em 3 meses?

    Uma vez mais, de acordo com o que lhe foi dito pelo banco (e que corresponde a uma interpretação da lei), o cálculo dos juros varia em função do número de dias do mês. Como não há 3 meses seguidos com o mesmo número de dias, é impossível que a prestação se mantenha constante durante 3 meses.

    - e se contratei uma taxa de juros com base em 360 dias agora o banco altera para 365 com base nesse DL?

    Sim, porque o DL a isso obriga. Nomeadamente:

    Artigo 2.

    Âmbito

    O disposto no presente decreto-lei aplica-se aos contratos

    de crédito referidos no artigo anterior que venham

    a ser celebrados após a sua entrada em vigor, bem como

    aos contratos que se encontrem em execução à mesma

    data, ressalvados, neste último caso, o cálculo da taxa

    anual efectiva (TAE), o cálculo de juros e os reembolsos

    antecipados já efectuados.

    Em abono do Governo, quando o decreto-lei foi publicado a intenção não era que os bancos "inventassem" uma Euribor base 365 dias, mas essa foi a intrepretação que muitos bancos aproveitaram para dar (entretanto já foi ou está em vias de ser publicado um DL que corrige isso e impõe novamente a Euribor 360)

    Pode consultar todos os DLs referidos no Diário da República Electrónico, através do endereço http://www.dre.pt/gratis/historico/diplomas1s.asp , é só escolher o tipo "Decreto-Lei" e indicar o respectivo número/ano.

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    ccastro

    Paulo,

    Obrigada pelos esclarecimentos.

    O meu caso complicou-se porque o banco, passado o período de carência, não indexou a prestação à amortização do capital. Daí que, após pedido de esclarecimento e de correcção da minha parte, tenham procedido ao acerto de 5 meses de prestações mas praticando a mesma taxa.

    Eu já tinha andado a pesquisar os DLs e as médias da Euribor mas fiquei com essas dúvidas.

    Hoje recebi um telefonema do banco para explicarem o que me tinham escrito.

    Fiquei esclarecida e isso é o mais importante.

    Ah, é verdade...eu sei que não pago a Euribor ;D

    Obrigada.

    CCastro

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    Guest Marci

    Ola!Tenho um apartamento em comum ao meu ex companheiro,ha alguma hipotese de eu ficar na casa a pagar menos??O emprestimo foi feito na CGD,como funciiona isso do periodo de carencia?Findo esse periodo o que é que acontece??Muito obrigada.

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    pauloaguia
    Tenho um apartamento em comum ao meu ex companheiro,ha alguma hipotese de eu ficar na casa a pagar menos??O emprestimo foi feito na CGD,como funciiona isso do periodo de carencia?Findo esse periodo o que é que acontece??

    Hipótese há sempre mas diria que é pouco provável. Não dizes as condições atuais do empréstimo, mas supondo que está em nome dos dois e queres que passe só para o teu nome, é altamente improvável que o banco vá manter as mesmas condições quando tem muito menos garantias...

    Quanto ao período de carência é o nome dado a um período de tempo em que apenas se pagam juros, sem amortizar o empréstimo. Ou seja, a prestação até fica mais baixa no imediato mas ao fim desse tempo ainda deves o mesmo (apesar de já teres pago balúrdios, muitas vezes) e, a longo prazo, o empréstimo acaba por ficar mais caro. Por exemplo, se deves 100.000€ num empréstimo com uma TANB de 3% e um período de carência de um ano, quer dizer que pagas 250€ / mês, ao fim do ano pagaste 3000€ em juros e deves exatamente o mesmo... E depois a prestação aumenta...

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    Guest marci

    Hipótese há sempre mas diria que é pouco provável. Não dizes as condições atuais do empréstimo, mas supondo que está em nome dos dois e queres que passe só para o teu nome, é altamente improvável que o banco vá manter as mesmas condições quando tem muito menos garantias...

    Quanto ao período de carência é o nome dado a um período de tempo em que apenas se pagam juros, sem amortizar o empréstimo. Ou seja, a prestação até fica mais baixa no imediato mas ao fim desse tempo ainda deves o mesmo (apesar de já teres pago balúrdios, muitas vezes) e, a longo prazo, o empréstimo acaba por ficar mais caro. Por exemplo, se deves 100.000€ num empréstimo com uma TANB de 3% e um período de carência de um ano, quer dizer que pagas 250€ / mês, ao fim do ano pagaste 3000€ em juros e deves exatamente o mesmo... E depois a prestação aumenta...

    Hipótese há sempre mas diria que é pouco provável. Não dizes as condições atuais do empréstimo, mas supondo que está em nome dos dois e queres que passe só para o teu nome, é altamente improvável que o banco vá manter as mesmas condições quando tem muito menos garantias...

    Quanto ao período de carência é o nome dado a um período de tempo em que apenas se pagam juros, sem amortizar o empréstimo. Ou seja, a prestação até fica mais baixa no imediato mas ao fim desse tempo ainda deves o mesmo (apesar de já teres pago balúrdios, muitas vezes) e, a longo prazo, o empréstimo acaba por ficar mais caro. Por exemplo, se deves 100.000€ num empréstimo com uma TANB de 3% e um período de carência de um ano, quer dizer que pagas 250€ / mês, ao fim do ano pagaste 3000€ em juros e deves exatamente o mesmo... E depois a prestação aumenta...

    Hipótese há sempre mas diria que é pouco provável. Não dizes as condições atuais do empréstimo, mas supondo que está em nome dos dois e queres que passe só para o teu nome, é altamente improvável que o banco vá manter as mesmas condições quando tem muito menos garantias...

    Quanto ao período de carência é o nome dado a um período de tempo em que apenas se pagam juros, sem amortizar o empréstimo. Ou seja, a prestação até fica mais baixa no imediato mas ao fim desse tempo ainda deves o mesmo (apesar de já teres pago balúrdios, muitas vezes) e, a longo prazo, o empréstimo acaba por ficar mais caro. Por exemplo, se deves 100.000€ num empréstimo com uma TANB de 3% e um período de carência de um ano, quer dizer que pagas 250€ / mês, ao fim do ano pagaste 3000€ em juros e deves exatamente o mesmo... E depois a prestação aumenta...

    Ola,outra vez!Nao seria necessario alterar o contrato,manter-se-ia no nome dos dois,nao sei quanto dura o tempo de carencia, mas a ideia era durante esse tempo a casa ser posta á venda, e ter a (grande)sorte de a vender,só que eu é que ficava na casa,visto estarmos separados...Mas como nenhum de nós pode financiramente assumir a divida sozinho,pelo menos um de nós ficava na casa enqunto estivesse para venda.A questao é, nao a conseguindo vender durante o tal periodo de carencia o que acontece?Ja pensamos po-la a arrendar,mas alem de termos algum receio em la por estranhos,ficavamos"presos"um ao outro atraves do banco...Nao sei se me faço entender...O que me aconselha,ou sugere??Obrigada :-\

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    pauloaguia

    Mais uma vez: findo o período de carência, como devem o mesmo, a prestação volta a aumentar (se a taxa de juro for a mesma, voltará ao valor que tem agora).

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