Aumentar a prestação da casa para poupar dinheiro!

[Joao 0]

Não tinha ideia que a minha sugestão iria causar esta 'agitação'. 

Ainda bem.

Queria acrescentar o seguinte: caso o vosso banco designe um 'gestor de conta', chateiem-no até mais não.

Ele está lá para isso e é o trabalho dele.

Com as ferramentas que temos hoje ao nosso dispor não vejo razões para olharmos de lado e perdermos $ pela janela fora.

Estejam atentos, usem e abusem das funcionalidades online do vosso banco (alguns só dão certos produtos por esta via) e recolham os frutos mais tarde.

Bons investimentos e mais importante ainda: boas poupanças! 

[Visitante Michael Collins]

Michael,

Uma Pergunta:

Reduzir um crédito de 30 anos para 5  ou manter o credito de 30 anos e amortizar de forma a pagá-lo em 5 não é a mesma coisa??

Abraço,

Speedbird

Speedbird,

No essencial, o pauloaguia respondeu à questão. No entanto, não fiz ainda simulações, para saber se é ou não a mesma coisa. A mim, teoricamente, parece-me que não será a mesma coisa. Por contacto com o BPI Directo, essa foi também a ideia que me deram! Se reduzes o prazo do CH, a componente juros sobre o capital mutuado será menor, logo a tua dívida será menor. Na situação que apresentas, apesar das amortizações, há uma dilacção no tempo e portanto uma penalização em juros, acho eu! No entanto, nada como simular as duas situações. Não é tarde nem é cedo: vou ao Banco e coloco a questão. Até porque, sou candidato a esta possibilidade (redução do prazo). Depois direi alguma coisa!

P.S. - Simular a 1ª situação, parece-me relativamente fácil, já a 2ª é mais complicada e tem a ver com as possibilidades de cada um no exercício da amortização (que valor e que periodicidade)!

Abraço,

Michael Collins

[Nuno 0]

Aqui ha uns anos atras havia uns contratos cujo prazo variava com a taxa. A prestaçao mantinha sempre o valor e o prazo e´ que variava automaticamente (diminuindo quando a taxa descia e aumentando quando a taxa subia). A prestaçao so subia caso o prazo atingisse um determinado limite e nao pudesse cresces mais.

Ainda existe este tipo de produtos? Para quem estiver interessado na tactica apresentada neste topico mas com receio de uma subita subida das taxas, pode valer a pena perguntar no seu banco quanto custaria passar para um contrato deste tipo...

Há, pelo menos a CGD tem o T-Fixo

[Speedbird 2]

Michael,

Obrigado , fico no aguardo...Manda tb um copy paste do teu post como mensagem para mim para o caso de eu perder o rastro a este tópico.

Na verdade , eu acho que fica mais caro a amortização pelas penalizações. Mas a minha dúvida é se é só isso mesmo...

Abraço ,

Speedbird

[CS 0]

O.K., CS, poupar para poder amortizar é o que qualquer pessoa que tenha condições para isso, faz. Acredito, que nestes tempos de crise, se a maioria o fizer já é muito bom. Contudo, continuas com o prazo do contrato inalterável, o que é mau. A ideia do João, vai mais além  - poder reduzir o tempo de vida do crédito - para "ganhar" ao Banco, milhares de euros de juros! É claro que, isto é o ideal e poderá não estar ao alcance de todos! Muitos terão que seguir, justamente essa via que preconizas e que, ao fim e ao cabo já será positivo - poupar para amortizar -.

Tens razão, mas como tenho preferência pelos créditos de prestação fixa, em que varia os períodos em detrimento da prestação, logo a minha óptica ficou-se pela metade.

Mas continuo a achar que os bancos haverão de se precaver em relação a essas situações e muito provavelmente com variações de spreads. Pois continuo a pensar que a banca não dá nada a minguem e quando os proponentes tiverem necessidade de reformular o periodo do credito a banca irá negociar em seu favor.

Aqui ha uns anos atras havia uns contratos cujo prazo variava com a taxa. A prestaçao mantinha sempre o valor e o prazo e´ que variava automaticamente (diminuindo quando a taxa descia e aumentando quando a taxa subia). A prestaçao so subia caso o prazo atingisse um determinado limite e nao pudesse cresces mais.

Ainda existe este tipo de produtos? Para quem estiver interessado na tactica apresentada neste topico mas com receio de uma subita subida das taxas, pode valer a pena perguntar no seu banco quanto custaria passar para um contrato deste tipo...

Sim é verdade que existe em alguns bancos, como sejam, o BPI, a Caixa e o BCP. Pelo menos estes, sei que sim.

[EdMarques 0]

Michael,

Uma Pergunta:

Reduzir um crédito de 30 anos para 5  ou manter o credito de 30 anos e amortizar de forma a pagá-lo em 5 não é a mesma coisa??

Abraço,

Speedbird

Estive a efectuar uns cálculos que deixo aqui para análise:

Cenário 1

   Valor em débito: 100.000 €

   Prazo: 30 anos (360 Meses)

   Spread: 0.400 %

   Euribor: 2.457

   Prestação: 413.93 €

   Total de Juros pagos: 49.015,29 €

Cenário 2

   Valor em débito: 100.000 €

   Prazo: 5 anos (60 Meses)

   Spread: 0.400 %

   Euribor: 2.457

   Prestação: 1.790,52 €

   Total de Juros pagos: 7.431,31 €

Cenário 3

   Valor em débito: 100.000 €

   Prazo: 5 anos (60 Meses) No final de cada ano, amortiza-se 18.666,79 €

   Spread: 0.400 %

   Euribor: 2.457

   Prestação do Ano 1: 413,93 €

   Prestação do Ano 2: 334,95 €

   Prestação do Ano 3: 254,80 €

   Prestação do Ano 4: 172,04 €

   Prestação do Ano 5: 87,17 €

   Total de Juros pagos: 8.370,36 €

Isto são cálculos efectuados, mantendo alguns pressupostos, como a euribor ser igual durante o período todo do contrato, as amortizações do cenário 3 serem sempre iguais...

Também não estão contabilizados os juros que poderemos auferir com o dinheiro que vamos poupando para efectuar a amortização (cenário 3) nem os abatimentos possíveis em IRS, que também não são de desprezar.

Como existem várias váriáveis, torna-se complicado encontrar a verdade.

O ideal, é amortizar logo que possível. Excepto se tivermos os €€ a render mais do que aquilo que pagamos ao banco ( ;D).

Ed.

P.S: A vermelho estão valores rectificados, pois tinha-me enganado num dos anos, onde coloquei apenas 11 meses. As minhas desculpas a que já tinha lido.

[Visitante Michael Collins]

Viva Ed!

Depois de analisar as simulações que fizeste, reparei logo muma coisa: os cenários 2 e 3, são algo irrealistas. Ou seja:

1 - Passar de uma prestação de 413,93 Eur., para 1.790,52 Eur., é gravoso de mais. É claro que tomaste em consideração a hipótese de o CH, passar de 30 para 5 anos. Seria um encargo impossível de suportar pela esmagadora maioria das famílias. Quem tem capacidade para suportar isso, certamente terias optado pela aquisição a pronto pagamento.

2 - No cenário 3, também me parece difícil, fazer amortizações, cuja média resulta em mais de 1500 Eur./mês!

É óbvio (refiro-o mais uma vez), que partiste da hipótese que o Speedbird sugeriu, e que penso eu, era meramente indicativa!

De qualquer forma, dá para ver, (ao contrário do que imaginava), que a diferença entre diminuição do prazo de vida do CH e amortizações, não é assim tão grande, no que aos juros diz respeito !

Já agora, Ed, dá para simular os mesmos valores e taxas, mudando "apenas", a diminuição de 20 para 10 anos?

[EdMarques 0]

Viva Ed!

Depois de analisar as simulações que fizeste, reparei logo muma coisa: os cenários 2 e 3, são algo irrealistas. Ou seja:

1 - Passar de uma prestação de 413,93 Eur., para 1.790,52 Eur., é gravoso de mais. É claro que tomaste em consideração a hipótese de o CH, passar de 30 para 5 anos. Seria um encargo impossível de suportar pela esmagadora maioria das famílias. Quem tem capacidade para suportar isso, certamente terias optado pela aquisição a pronto pagamento.

2 - No cenário 3, também me parece difícil, fazer amortizações, cuja média resulta em mais de 1500 Eur./mês!

É óbvio (refiro-o mais uma vez), que partiste da hipótese que o Speedbird sugeriu, e que penso eu, era meramente indicativa!

De qualquer forma, dá para ver, (ao contrário do que imaginava), que a diferença entre diminuição do prazo de vida do CH e amortizações, não é assim tão grande, no que aos juros diz respeito !

Já agora, Ed, dá para simular os mesmos valores e taxas, mudando "apenas", a diminuição de 20 para 10 anos?

Exacto, foi puramente académica.

Suponho que fosse de 30 para 10.

Mudando o Cenário 2 e 3 (passando de 5 para 10 anos)

Cenário 2

  Valor em débito: 100.000 €

  Prazo: 10 anos (120 Meses)

  Spread: 0.400 %

  Euribor: 2.457

  Prestação: 959,03 €

  Total de Juros pagos: 15.082,43 €

Cenário 3

  Valor em débito: 100.000 €

  Prazo: 10 anos (120 Meses) No final de cada ano, amortiza-se 8.672,52 €

  Spread: 0.400 %

  Euribor: 2.457

  Prestação do Ano  1: 413,93 €

  Prestação do Ano  2: 377,25 €

  Prestação do Ano  3: 340,45 €

  Prestação do Ano  4: 302,02 €

  Prestação do Ano  5: 262,60 €

  Prestação do Ano  6: 222,12 €

  Prestação do Ano  7: 180,47 €

  Prestação do Ano  8: 137,57 €

  Prestação do Ano  9: 93,28 €

  Prestação do Ano 10: 47,48 €

  Total de Juros pagos: 15.082,02 €

Aqui, a diferença é menor (irrisória  ;D) no valor do juro.

Como estou cansado, depois coloco para uma redução de 30 para 20 anos e fica ao vosso critério a análise dos valores...

[Visitante Michael Collins]

Viva Ed!

Grato pelo esforço. A julgar por esta nova simulação, dá para verificar que aumentar a prestação, encurtando o prazo de pagamento do CH, não compensa! De facto, amortizar é a solução mais correcta.

Obrigado

Michael

[rjmsilva 0]

A diferença de juros num caso e noutro não pode ser tão pequena, deve ter havido qualquer erro no método de cálculo.

Refiz os cálculos para o cenário 3

  Valor em débito: 100.000 €

  Prazo: 10 anos (120 Meses) No final de cada ano, amortiza-se 8.672,52 €

  Spread: 0.400 %

  Euribor: 2.457

1ºano

    Prestação....................................959,02€

    Juros pagos..................................2742,81€

    Capital em divida após amortização...82462,81€

2ºano

    Prestação....................................867,86€

    Juros pagos..................................2252,47€

    Capital em divida após amortização...65727,70€

3ºano

    Prestação....................................766,70€

    Juros pagos..................................1781,19€

    Capital em divida após amortização...49636,02€

4ºano

    Prestação....................................652,79€

    Juros pagos..................................1333,71€

    Capital em divida após amortização...34473,70€

5ºano

    Prestação....................................521,58€

    Juros pagos..................................915,30€

    Capital em divida após amortização...20457,54€

6ºano

    Prestação....................................366,30€

    Juros pagos..................................534,17€

    Capital em divida após amortização...7923.64€

7ºano

    Prestação....................................174,88€

    Juros pagos..................................201,67€

    Capital em divida após amortização...-2645,82€

Juros Pagos durante o empréstimo: 9761,32€

Em 7 anos paga-se o empréstimo e ainda sobram cerca de 2600€ após a ultima amortização no final do 7ºano.

[EdMarques 0]

A diferença de juros num caso e noutro não pode ser tão pequena, deve ter havido qualquer erro no método de cálculo.

Refiz os cálculos para o cenário 3

   Valor em débito: 100.000 €

   Prazo: 10 anos (120 Meses) No final de cada ano, amortiza-se 8.672,52 €

   Spread: 0.400 %

   Euribor: 2.457

1ºano

     Prestação....................................959,02€

     Juros pagos..................................2742,81€

     Capital em divida após amortização...82462,81€

2ºano

     Prestação....................................867,86€

     Juros pagos..................................2252,47€

     Capital em divida após amortização...65727,70€

3ºano

     Prestação....................................766,70€

     Juros pagos..................................1781,19€

     Capital em divida após amortização...49636,02€

4ºano

     Prestação....................................652,79€

     Juros pagos..................................1333,71€

     Capital em divida após amortização...34473,70€

5ºano

     Prestação....................................521,58€

     Juros pagos..................................915,30€

     Capital em divida após amortização...20457,54€

6ºano

     Prestação....................................366,30€

     Juros pagos..................................534,17€

     Capital em divida após amortização...7923.64€

7ºano

     Prestação....................................174,88€

     Juros pagos..................................201,67€

     Capital em divida após amortização...-2645,82€

Juros Pagos durante o empréstimo: 9761,32€

Em 7 anos paga-se o empréstimo e ainda sobram cerca de 2600€ após a ultima amortização no final do 7ºano.

Atenção que nos cálculos que incluiam a amortização, mantive sempre os 360 meses sempre como expectativa. Nunca havia "redução do prazo". A amortização era sempre "um extra".

Senão estariamos a alterar 2 variáveis: duração e capital em dívida (pela amortização).

Do cenário 1 para o 2, alterei a duração do contrato.

Do cenário 1 para o 3, introduzi amortizações (mas mantive sempre a expectativa dos 360 meses).

As contas que fizeste, deves ter alterado duração e incluíste amortização, certo?

Assim, claro que é mais vantajoso, estás a reduzir ao máximo o pagamento de juros, pois a parte da prestação que é amortização torna-se mais elevada.

[rjmsilva 0]

Queres dizer então que no final de cada ano, aumentavas o prazo em mais 12 meses? as contas que eu fiz, foi deixar o empréstimo decorrer normalmente e apenas ir fazendo as amortizações anuais.

[Speedbird 2]

Olá a todos,

Depois de muitos cálculos , o melhor é manter o contrato a 30 anos e ir amortizando , correcto?

Eu fiz a pergunta pq é o mesmo o que estou querendo.Posso diminuir o prazo e ou amortizar e não sabia qual era a melhor opção. Só nã sabia o que era mais vantjoso.

Na verdade vou amortizando mês a mês conforme forem entrando os salários.

Muito Obrigado pelas respostas e continuarei atento ao tópico , em busca de novas conclusões.

Abraço a todos ,

Speedbird

[rjmsilva 0]

Se amortizar e reduzir o prazo acaba por poupar mais dinheiro em juros, se está a querer amortizar todos os meses, isso quer dizer que pode suportar uma prestação superior, então porque não reduzir o prazo de forma a poupar em juros? Por outro lado  com o aumentar da prestação ao reduzir o prazo, fica com menos dinheiro para ir amortizando.

[EdMarques 0]

Deixo aqui as folhas do Excel para verem como fiz as contas.

[Cardoso24 587]

Deixo aqui as folhas do Excel para verem como fiz as contas.

Aonde estão essas folhas de Excel que não as vi?

Aproveito para perguntar (não sei se fará muito sentido) mas é aconselhável/preferível comprar casa nos tempos em que as taxas de juro estão baixas ou altas?Como Seria o spread nestas condições? (Taxas baixas spread alto, taxas altas spread baixo?)

Obrigado