Amortizar o crédito à habitação vale a pena?

[paizinho 22]

Eu prefiro sempre amortizar, considera também em caso de amortização:

- Pagarás menos seguros;

- Se colocas dinheiro noutra aplicação és disciplinado o suficiente para reservares esse dinheiro + juros para futuras amortizações e não gastar em algo menos urgente (maior custo de oportunidade)?

- Viver a vida sem dívidas é maravilhoso: palavra de honra;

Nem mais, concordo com tudo e é o meu conselho.

[ABCD 2331]

...

No meu caso, e estando no inicio de vida pedi um Crédito à Habitação de 60.000€ em Janeiro deste ano. Penso amortizar todos os anos cerca de 1000€ (se for possível mais, assim o farei). No entanto tendo em conta algumas condições diferentes que o meu crédito acarreta, é bastante mais complicado fazer as contas, se bem que segundo as contas que já fiz, compensa sempre amortizar.

Ora ficam aqui as condições do meu crédito:

Montante Total: 60.000,00€

Montante em Dívida: 59.498,08€

Prazo Total: 300 meses

Prazo Restante: 291 meses

Taxa de juro anual nominal variável a rever trimestralmente (Euribor a 3 meses)

Spread: 3,8%.

Prestações crescentes nos primeiros 125 meses em 0,25%/Mês e constantes nos restantes.

Em caso de amortização:

0,25% sobre o capital reembolsado + imposto do selo

...

Para além de spread "elevado" tem prestações crescentes em 125 das 300 prestações contratadas para pagar o CH.

Embora não possa efetuar amortizações parciais suplementares de valor mais elevado é aconselhável que o faça regularmente afim de diminuir o efeito das prestações crescentes...

Não podia ter constituido o CH com prestações constantes?

Se pretender amortizar no prazo, basicamente está a pedir para fazer novo contrato. Nesse caso, as condições do banco podem ser piores ou não... Poderá ter de pagar um novo contrato e manter as atuais condições... Deve indagar com o banco, mas nesta fase inicial deve tentar reduzir no capital.

Não podia ter refletido no prazo, antes de contratar o CH?

Atendendo aos valores que apresenta, efetuando essas amortizações parciais deverá conseguir reduzir cerca de 5€ na prestação mensal e alguns cêntimos no seguro de vida.

[Badjouras 204]

Para além de spread "elevado" tem prestações crescentes em 125 das 300 prestações contratadas para pagar o CH.

Embora não possa efetuar amortizações parciais suplementares de valor mais elevado é aconselhável que o faça regularmente afim de diminuir o efeito das prestações crescentes...

Não podia ter constituido o CH com prestações constantes?

Se pretender amortizar no prazo, basicamente está a pedir para fazer novo contrato. Nesse caso, as condições do banco podem ser piores ou não... Poderá ter de pagar um novo contrato e manter as atuais condições... Deve indagar com o banco, mas nesta fase inicial deve tentar reduzir no capital.

Não podia ter refletido no prazo, antes de contratar o CH?

Atendo aos valores que apresenta, efetuando essas amoritzações parciais deverá conseguir reduzir cerca de 5€ na prestação mensal e alguns cêntimos no seguro de vida.

Obrigado pela resposta.

Quanto às questões

Não podia ter constituido o CH com prestações constantes?

Se tivesse constituído com prestações constantes o montante pago no final iria ser superior em cerca 14,000,00€ e a prestação mensal seria cerca de 135€ superior mensalmente. A parcela a amortizar era maior por mês é um facto mas os juros também aumentavam bastante.

Pareceu-me melhor esta opção porque no final pagaria menos, e em inicio de vida seria menos intrusivo em termos de prestações. Pareceu-me loucura pagar cerca de 415€ mensais por um crédito de apenas 60.000€...

Não podia ter refletido no prazo, antes de contratar o CH

O prazo que contratei foi o que me pareceu ideal na altura e o que me foi aconselhado. Sempre tive ideia de ir amortizando 1000€/ano mas não tinha a certeza de que o conseguiria pois na altura a minha companheira estava desempregada e não sabia se ela iria ou não arranjar emprego facilmente.

Felizmente conseguiu e ambos fomos aumentados entretanto. Eu conseguiria facilmente em Dezembro deste ano abater 3000€ que foi uma parte do "extra" que obtivemos entretanto mas parece-me pouco prudente usar todo o extra no CH pois pode sempre existir alguma eventualidade, assim apliquei os 2000€ num reforço de um Fundo de Investimento e penso em usar apenas 1000€/ano para ir amortizando a dívida.

[pauloaguia 652]

Se tivesse constituído com prestações constantes o montante pago no final iria ser superior em cerca 14,000,00€ e a prestação mensal seria cerca de 135€ superior mensalmente. A parcela a amortizar era maior por mês é um facto mas os juros também aumentavam bastante.

Pareceu-me melhor esta opção porque no final pagaria menos, e em inicio de vida seria menos intrusivo em termos de prestações. Pareceu-me loucura pagar cerca de 415€ mensais por um crédito de apenas 60.000€...

A questão do ABCD é pertinente - regra geral, num sistema de prestações crescentes, como se amortiza muito menos logo de início, os juros acabam por ser bastante superiores.

No entanto, dizes que ocorreria o oposto? E com uma diferença bastante substancial...

Só por curiosidade, ainda tens as duas simulações? Podias partilhar? É que não é mesmo nada habitual...

[Badjouras 204]

A questão do ABCD é pertinente - regra geral, num sistema de prestações crescentes, como se amortiza muito menos logo de início, os juros acabam por ser bastante superiores.

No entanto, dizes que ocorreria o oposto? E com uma diferença bastante substancial...

Só por curiosidade, ainda tens as duas simulações? Podias partilhar? É que não é mesmo nada habitual...

Terei que procurar, com a mudança de casa e dado o desfasamento de tempo em que foram feitas as simulações e a escritura não sei onde andarão as simulações. Vou procurar e se encontrar anexo-as aqui.

No entanto posso acrescentar que a modalidade é "Prestações Mistas" do Banco BPI.

Quando questionei o mesmo no balcão (antes de ver a simulação) a resposta que me foi dada foi algo como o que dizes: Inicialmente pagaria a maior fatia dos juros e menos amortização, enquanto futuramente começaria a amortizar a dívida numa percentagem relativamente superior e numa percentagem de juros bastante inferior.

No outro regime, apesar de os juros serem inferiores inicialmente aos da modalidade "Mista" os mesmos seriam praticamente constantes ao longo da vida do empréstimo e a amortização também.

A longo prazo o papel ter-se-ia invertido e estaria a pagar mais juros com a prestação "Fixa" do que com a "Mista".

Foi também ainda adicionado um outro factor que seria a incerteza futura quanto à Euribor subir. Se o mesmo acontecesse a diferença ainda seria maior no total pago no final do empréstimo (em ambas as modalidades mas com maior incidência na de prestação "fixa").

[pauloaguia 652]

No outro regime, apesar de os juros serem inferiores inicialmente aos da modalidade "Mista" os mesmos seriam praticamente constantes ao longo da vida do empréstimo e a amortização também.

Os juros não são constantes ao longo do empréstimo porque o valor em dívida vai diminuindo e os juros são calculados sempre como o valor em dívida multiplicado pela taxa de juro (mensal); o valor total da prestação é que é constante.

Dito isto pode dar-se o caso de esses pagamentos irem aumentando de tal forma que acabe por compensar. Mas continua a parecer-me estranho, só isso...

[Badjouras 204]

Os juros não são constantes ao longo do empréstimo porque o valor em dívida vai diminuindo e os juros são calculados sempre como o valor em dívida multiplicado pela taxa de juro (mensal); o valor total da prestação é que é constante.

Dito isto pode dar-se o caso de esses pagamentos irem aumentando de tal forma que acabe por compensar. Mas continua a parecer-me estranho, só isso...

Entendo o que dizes e faz todo o sentido, mas essa foi a explicação que me foi dada e por isso disse "praticamente constantes" porque foi exactamente isso que me disseram na altura e que me comprovaram com as simulações.

O que me fez descartar logo a "prestação fixa" foi exactamente ter de pagar mais no final de vida do empréstimo e pagar demasiado mensalmente com o mesmo. Sinceramente não olhei muito a detalhes nessa simulação pois foi quase descartada à cabeça.

A modalidade de "Prestações Mistas" só me foi apresentada como alternativa após eu rejeitar a primeira por achar demasiado elevado, ou seja foi-me apresentado como um melhor plano relativamente ao proposto inicialmente, o que se comprovou no total pago no final do empréstimo e no que iria ser pago mensalmente.

Não sou nenhum perito em finanças nem algo que se pareça. O que fiz foi informar-me aos balcões pedir simulações, alternativas, compará-las e fazer as minhas contas relativamente ao que poderia pagar e ao que achava satisfatório ou não pagar. Vou tratar de procurar essas 2 simulações de forma a poder partilhar a diferença.

Obrigado.

[Badjouras 204]

Já agora, existe diferença em termos de IRS se abater 1000€ ao crédito durante este ano ou é aconselhável fazê-lo somente em 2015?

[pauloaguia 652]

Já agora, existe diferença em termos de IRS se abater 1000€ ao crédito durante este ano ou é aconselhável fazê-lo somente em 2015?

Este ano ainda o podes deduzir no IRS. Para o ano já não (a menos que invoques a cláusula de salvaguarda - e mesmo assim, creio que a dedução será menor)

[paizinho 22]

Este ano ainda o podes deduzir no IRS. Para o ano já não (a menos que invoques a cláusula de salvaguarda - e mesmo assim, creio que a dedução será menor)

As amortizações de capital já não entram para IRS desde o ano passado. Logo se amortizares para o IRS nada é contabilizado. Em creditos anteriores a 2011 é apenas possivel deduzir juros até um limite máximo de 502 euros.

[fousa 106]

Preciso da vossa opinião na abordagem a um crédito habitação (casal, valor emprestado: 50k)

- Alargar o período (20 anos), prestação mensal abaixo de níveis confortáveis (13-18% taxa esforço) e efetuar um plano de amortizações anuais.

- Diminuir o período (15 anos), prestação mensal em níveis confortáveis (17-23% taxa esforço), sem ou reduzidas amortizações anuais.

As taxas de esforço têm em conta a possível subida da euribor em 2/3%. Qual o período que deverei optar?

[pauloaguia 652]

- Alargar o período (20 anos), prestação mensal abaixo de níveis confortáveis (13-18% taxa esforço) e efetuar um plano de amortizações anuais.

- Diminuir o período (15 anos), prestação mensal em níveis confortáveis (17-23% taxa esforço), sem ou reduzidas amortizações anuais.

As taxas de esforço têm em conta a possível subida da euribor em 2/3%. Qual o período que deverei optar?

Pessoalmente, iria para o período mais curto - o total de juros tem tendência a ser mais baixo; e não é preciso pagar a comissão pelas amortizações extraordinárias... Além disso a amortização também vai acontecendo mais depressa - se algum dia precisares de renegociar as condições do contrato, o facto de estares a dever menos pode ser uma vantagem...

[ABCD 2331]

Preciso da vossa opinião na abordagem a um crédito habitação (casal, valor emprestado: 50k)

a) - Alargar o período (20 anos), prestação mensal abaixo de níveis confortáveis (13-18% taxa esforço) e efetuar um plano de amortizações anuais.

- Diminuir o período (15 anos), prestação mensal em níveis confortáveis (17-23% taxa esforço), sem ou reduzidas amortizações anuais.

As taxas de esforço têm em conta a possível subida da euribor em 2/3%. Qual o período que deverei optar?

Situando-se as prestações em níveis confortáveis deve optar pela hipótese . Paga menos juros pelo empréstimo global e caso necessite por alguma razão de ordem orçamental, pode sempre negociar um alargamento do prazo!...

As amortizações parciais sobre o capital em dívida têm uma comissão de 0,5%, mais imposto de selo, se estiver na taxa variável e de 2%, mais imposto de selo, se estiver na taxa fixa!

[Visitante Busto!]

E sempre bom não esquecer o seguro de vida... Muitos euros.....e esse também vai descendo ou pelo menos não sobe com o avançar da idade 

[marcolopes 187]

A 06/04/2017 às 23:55, Visitante Busto! disse:

E sempre bom não esquecer o seguro de vida... Muitos euros.....e esse também vai descendo ou pelo menos não sobe com o avançar da idade 

A não ser que a pessoa queira um seguro de vida! EU tenho os meus feitos fora dos bancos e quero manter os ditos cujos... são boas apólices que agora não se fazem (agora, temos de morrer SENTADOS e quietos... e cuidado, depende da posição!!!!!) ?

[GMCristiano 71]

Se calhar já venho tarde, mas deixo aqui para os mais distraídos o link para a aplicação que fiz exclusivamente para este tipo de operações.

https://play.google.com/store/apps/details?id=com.ccapps.amortiza

Se gostarem deixem feedback para apoiar o projecto. 

Acho que não preciso de dizer a minha opinião. Continuação de boas amortizações ?

[Rockatansky 49]

Ao que parece esta temática vai ser abordada no "Contas-Poupança" de hoje. Fica o aviso para quem tiver curiosidade.

[GMCristiano 71]

há 22 horas, Rockatansky disse:

Ao que parece esta temática vai ser abordada no "Contas-Poupança" de hoje. Fica o aviso para quem tiver curiosidade.

Vinha aqui falar disso ;), pelos vistos vai ser para a semana.

Quem quiser, aproveite para fazer rply ao meu comentário sobre a minha app android.

[Visitante Elsinore]

Boa tarde, 

tendo ouvido nos últimos dias várias conversas a propósito da amortização antecipada do crédito à habitação,  fui consultar o meu empréstimo e a informação online que o banco me fornece (são tecnicamente dois créditos) é que a COMISSÃO DE AMORTIZAÇÃO é de 3% para cada um deles e ainda havará uma COMISSÃO DE CANCELAMENTO (não sei o que é de 2%). 

Pergunto como é que é possível, sendo que tenho ouvido dizer repetidamente que a lei fixa a taxa de amortização antecipada num máximo de 0,5% (no meu caso porque é variável)?

 

obrigada pela atenção

 

 

[YARA 19]

A 18/11/2019 às 20:17, Visitante Elsinore disse:

Boa tarde, 

tendo ouvido nos últimos dias várias conversas a propósito da amortização antecipada do crédito à habitação,  fui consultar o meu empréstimo e a informação online que o banco me fornece (são tecnicamente dois créditos) é que a COMISSÃO DE AMORTIZAÇÃO é de 3% para cada um deles e ainda havará uma COMISSÃO DE CANCELAMENTO (não sei o que é de 2%). 

Pergunto como é que é possível, sendo que tenho ouvido dizer repetidamente que a lei fixa a taxa de amortização antecipada num máximo de 0,5% (no meu caso porque é variável)?

 

obrigada pela atenção

 

 

 

Isso é um pouco estranho mas verifique no seu contrato (escritura) com o banco.

[5coroas 1402]

A 18/11/2019 às 20:17, Visitante Elsinore disse:

Boa tarde, 

tendo ouvido nos últimos dias várias conversas a propósito da amortização antecipada do crédito à habitação,  fui consultar o meu empréstimo e a informação online que o banco me fornece (são tecnicamente dois créditos) é que a COMISSÃO DE AMORTIZAÇÃO é de 3% para cada um deles e ainda havará uma COMISSÃO DE CANCELAMENTO (não sei o que é de 2%). 

Pergunto como é que é possível, sendo que tenho ouvido dizer repetidamente que a lei fixa a taxa de amortização antecipada num máximo de 0,5% (no meu caso porque é variável)?

 

obrigada pela atenção

 

 

Não lhe podem exigir mais do que 0,5% + IS; vá ao seu Banco e pergunte se é isto que tem que pagar  e caso não o seja, solicite informação por escrito sobre o porquê de não cumprirem a lei; dependendo da resposta, pondere reclamar para o Banco de Portugal; existem coimas pesadas para os bancos incumpridores.

[SABRE 20]

A minha escritura diz 0.5% +IS nas amortizações parciais

[5coroas 1402]

há 21 horas, SABRE disse:

A minha escritura diz 0.5% +IS nas amortizações parciais

Mesmo que dissesse outra coisa ( e é provável que estabeleça outros valores mais elevados para liquidações), as condições fixadas na lei prevalecem sobre o que está escrito na escritura.

[YARA 19]

Boa noite a todos/as

Queria saber se alguém tem conhecimentos que me possa esclarecer dois pontos sobre uma amortização.

1º ponto:

Em Dezembro fui informar-me como teria de proceder para fazer uma amortização e a CGD informou-me que teria de avisar com 7 dias úteis de antecedência e bater certo com a data da prestação do CH.

Dia 2/1/2020 fui ao banco e entreguei o papel de entrega voluntária de X valor e perguntei como funcionava a articulação com o seguro de vida uma vez que é retirado todos os meses dia 27 (quando o dia 27 calha ao fim-de-semana é retirado no dia útil imediatamente a seguir)

O funcionário disse-me que comunicariam imediatamente à Fidelidade e que o valor do final de Janeiro seria já atualizado.

Qual não é meu espanto quando ontem vejo o débito do valor da Fidelidade e é mais 6€ que em Dezembro, ou seja, pareceu-me logo que não teriam feito a atualização do valor em dívida, mas que tinham considerado que em 2020 aumentava a idade e por isso teria aumentado...

Para piorar o cenário, hoje tinha uma carta no correio da Fidelidade emitida a 21/1/2020 em que diz que o valor a partir de 1/2/2020 passaria a ser X em função do valor em dívida (já contabilizando o valor amortizado).

Mas se eu amortizei a 15/1/2020 e a carta foi emitida a 21/1/2020 o valor retirado ontem da conta não teria de estar atualizado com o valor à data?

 

2º ponto:

Uma vez que avisei dia 2/1/2020 que iria fazer uma amortização, a prestação retirada no dia 15/1/2020 não teria de ser já atualizada em relação à amortização extraordinária que efetuei?

 

Aguardo os vossos comentários.

Obrigado.

 

[paizinho 22]

há 6 horas, YARA disse:

Boa noite a todos/as

Queria saber se alguém tem conhecimentos que me possa esclarecer dois pontos sobre uma amortização.

1º ponto:

Em Dezembro fui informar-me como teria de proceder para fazer uma amortização e a CGD informou-me que teria de avisar com 7 dias úteis de antecedência e bater certo com a data da prestação do CH.

Dia 2/1/2020 fui ao banco e entreguei o papel de entrega voluntária de X valor e perguntei como funcionava a articulação com o seguro de vida uma vez que é retirado todos os meses dia 27 (quando o dia 27 calha ao fim-de-semana é retirado no dia útil imediatamente a seguir)

O funcionário disse-me que comunicariam imediatamente à Fidelidade e que o valor do final de Janeiro seria já atualizado.

Qual não é meu espanto quando ontem vejo o débito do valor da Fidelidade e é mais 6€ que em Dezembro, ou seja, pareceu-me logo que não teriam feito a atualização do valor em dívida, mas que tinham considerado que em 2020 aumentava a idade e por isso teria aumentado...

Para piorar o cenário, hoje tinha uma carta no correio da Fidelidade emitida a 21/1/2020 em que diz que o valor a partir de 1/2/2020 passaria a ser X em função do valor em dívida (já contabilizando o valor amortizado).

Mas se eu amortizei a 15/1/2020 e a carta foi emitida a 21/1/2020 o valor retirado ontem da conta não teria de estar atualizado com o valor à data?

 

2º ponto:

Uma vez que avisei dia 2/1/2020 que iria fazer uma amortização, a prestação retirada no dia 15/1/2020 não teria de ser já atualizada em relação à amortização extraordinária que efetuei?

 

Aguardo os vossos comentários.

Obrigado.

 

Olá Yara,

Relativamente ao 1º ponto é necessário acautelar que no início de cada ano aumenta também a idade atuarial (o termo poderá não ser este mas de momento não me recordo), dessa forma não significa obrigatoriamente que o prémio passe a ser inferior, depende de ambas as variáveis (capital em dívida e idade dos proponentes segurados). 

2º ponto, apenas após a amortização o banco comunica à seguradora e normalmente no mês seguinte já vem atualizado (atenção que estamos a falar de bancos e todo o cuidado é pouco). Fique atenta. 

Obrigado.