Amortizar o crédito à habitação vale a pena?

[ildemaro 8]

Percentagem de capital amortizado: 4%

Se se deve 150.000 e amortiza 2.000, a percentagem não é de 1,33%?

[ABCD 2331]

Se se deve 150.000 e amortiza 2.000, a percentagem não é de 1,33%?

Não, porque contabilizo a redução da prestação mensal por 12 meses. Assim, posso comparar com uma aplicação a 12 meses!...

[ABCD 2331]

Eu posso explicar as contas.

...

Exemplo:

Capital em divida – 100000€

Média da euribor - 0.25%

Spread - 1.75%

Quantas prestações faltam pagar – 540 (45 Anos)

Assim teríamos

Valor da divida ao fim de 12 prestações – 98615.39€

Se amortizarmos 2000€ teremos o valor da divida – 96615.39€

Nova simulação com os novos dados:

Capital em divida – 96615.39€

Média da euribor - 0.25%

Spread - 1.75%

Quantas prestações faltam pagar – 528

Com os novos dados introduzidos teríamos

Valor da divida ao fim de 12 prestações – 95231.48€

Se amortizarmos 2000€ teremos o valor da divida – 93231.48€

E assim por diante até termos o valor da divida em 0€

...

Posso estar enganado nos dados por isso agradeço que me corrijam se estiver enganado.

Não consigo ler textos com letras em maiúsculas. Quando assim é, leio na diagonal. Uso este texto para saber se é possível indicar o valor da prestação mensal, antes da amortização, para o exemplo que referiu.

[FoxNinja 59]

Hoje fui ao banco e questionei se fizesse uma amortização de 2000€ qual era o impacto na minha prestação mensal... ora depois da simulação iria pagar sensivelmente menos 6€ do que estou a pagar atualmente.

Depois foi me informado que qualquer amortização teria uma penalização de 0.5% sobre o valor a amortizar, neste caso como a minha amortização era de 2000€ iriam-me debitar 10€.

[ABCD 2331]

Hoje fui ao banco e questionei se fizesse uma amortização de 2000€ qual era o impacto na minha prestação mensal... ora depois da simulação iria pagar sensivelmente menos 6€ do que estou a pagar atualmente.

Depois foi me informado que qualquer amortização teria uma penalização de 0.5% sobre o valor a amortizar, neste caso como a minha amortização era de 2000€ iriam-me debitar 10€.

E não questionou para o valor de 5000€?

Efectuando estimativa de acordo com os dados que deixou neste tópico, atente aos resultados dos dois exemplos que deixo a seguir.

Exemplo (como não sei o valor da prestação mensal apresento um valor estimado):

Capital em divida: 73813,28€

Prestação: 222€

Amortização: 2000€

Comissão: 0,5%

Taxa de juro (TANB) da melhor aplicação do mercado: 3%

Valor da nova prestação: 215,98€

Percentagem de capital amortizado: 3,61%

Diferença de prestações: 6,02€

Poupança relativa: 72,18€ (ganha 12,18€ relativamente ao juro a receber da aplicação)

Valor relativo a juro da aplicação: 60€

Valor da comissão: 10€

Dai o conselho para amortizar o maior valor possível. Ora observe a diferença:

Capital em divida: 73813,28€

Prestação: 222€

Amortização: 5000€

Comissão: 0,5%

Taxa de juro (TANB) da melhor aplicação do mercado: 3%

Valor da nova prestação: 206,96€

Percentagem de capital amortizado: 3,61%

Diferença de prestações: 15,04€

Poupança relativa: 180,46€ (Ganha 30,46€ relativamente ao juro a receber da aplicação)

Valor relativo a juro da aplicação: 150€

Valor da comissão: 25€

Não é que seja relevante, o valor da amortização, pois em ambos os casos compensa amortizar.

As razões, salvaguardando um mealheiro para despesas imprevistas, estão nas respostas que deixei no inicio deste tópico.

[ABCD 2331]

Usando valores apresentados pelo "visitante" obtenho os seguintes resultados:

Capital em divida: 98615,39€

Prestação: 281€

Amortização: 2000€

Comissão: 0,5%

Taxa de juro (TANB) da melhor aplicação do mercado: 3%

Valor da nova prestação: 275,30€

Percentagem de capital amortizado: 3,42%

Diferença de prestações: 5,70€

Poupança relativa: 68,39€ (ganho de 8,39€ relativo a juro da aplicação)

Valor relativo a juro da aplicação: 60,00€

Valor da dívida após amortização: 96615,39€

Valor da comissão: 10€

Conclusão enviesada: "A amortização passa a ser menor mensalmente, porque também desce a prestação mensal..."

Não é verdade. A prestação mensal do CH tem dois valores a considerar (considerando um CH habitual, sem pagamentos indeferidos de capital ou de juros...). Um refere-se a juros e outro refere-se a capital. O que passa a ser menor é o valor dos juros que o banco recebe em cada prestação mensal, após a amortização. O valor referente ao capital a amortizar aumenta até à nova revisão de euribor (caso seja taxa variável).

Para o mesmo exemplo, considero uma amortização superior:

Capital em divida: 98615,39€

Prestação: 281€

Amortização: 5000€

Comissão: 0,5%

Taxa de juro (TANB) da melhor aplicação do mercado: 3%

Valor da nova prestação: 266,75€

Percentagem de capital amortizado: 3,42%

Diferença de prestações: 14,25€

Poupança relativa: 170,97€ (ganho de 20,97€ sobre a aplicação)

Valor relativo a juro da aplicação: 150,00€

Valor da dívida após amortização: 93615,39€

Valor da comissão: 25€

Em ambos os casos compensa amortizar.

[FoxNinja 59]

Bem, agora que tenho mais informações tudo depende de mim.

Para já vou reforçar o meu "fundo de emergência" quando o tiver completo vou traçar objetivos... entre investimentos e poupança tentarei pelo menos uma vez por ano fazer uma amortização extra ao crédito habitação

EDIT: em relação aos dados da prestação os seus calculos não estavam muito longe...

Prestação: 221.14€

Seguro: 12,46€

Não percebo porque é que no banco os Srs que nos atendem não se desdobram a explicar o que o ABCD explicou.

Quase só respondem ao que se lhe pergunta... podiam por exemplo para interesse do cliente fazer mais simulações com valores diferentes...  :

[ABCD 2331]

Bem, agora que tenho mais informações tudo depende de mim.

Para já vou reforçar o meu "fundo de emergência" quando o tiver completo vou traçar objetivos... entre investimentos e poupança tentarei pelo menos uma vez por ano fazer uma amortização extra ao crédito habitação

EDIT: em relação aos dados da prestação os seus calculos não estavam muito longe...

Prestação: 221.14€

Seguro: 12,46€

Não percebo porque é que no banco os Srs que nos atendem não se desdobram a explicar o que o ABCD explicou.

Quase só respondem ao que se lhe pergunta... podiam por exemplo para interesse do cliente fazer mais simulações com valores diferentes...  :

É simples. Não lhes convém perder os juros que deixa de pagar pelo simples facto de amortizar a sua divida...

Atualizando os dados:

Capital em divida: 73813,28€

Prestação: 221,14€

Amortização: 2000€

Comissão: 0,5%

Taxa de juro (TANB) da melhor aplicação do mercado: 3%

Valor da nova prestação: 215,15€

Percentagem de capital amortizado: 3,60%

Diferença de prestações: 5,99€

Poupança relativa: 71,90€ (ganha 11,90€ relativamente ao juro a receber da aplicação)

Valor relativo a juro da aplicação: 60€

Valor da comissão: 10€

Valor da dívida após amortização: 71813,28€

Dai o conselho para amortizar o maior valor possível. Ora observe a diferença:

Capital em divida: 73813,28€

Prestação: 221,14€

Amortização: 5000€

Comissão: 0,5%

Taxa de juro (TANB) da melhor aplicação do mercado: 3%

Valor da nova prestação: 206,16€

Percentagem de capital amortizado: 3,60%

Diferença de prestações: 14,98€

Poupança relativa: 179,76€ (Ganha 29,76€ relativamente ao juro a receber da aplicação)

Valor relativo a juro da aplicação: 150€

Valor da comissão: 25€

Valor da dívida após amortização: 68813,28€

Se precisar de mais alguma simulação diga!

[sollis 13]

Ao amortizar ainda ganha em termos de seguros de vida: baixa o capital. Ou pelo menos atenua a subida com o aumento da idade.

Lembre-se é que precisa de avisar a seguradora de amortizações antecipadas.

[ABCD 2331]

Ao amortizar ainda ganha em termos de seguros de vida: baixa o capital. Ou pelo menos atenua a subida com o aumento da idade.

Lembre-se é que precisa de avisar a seguradora de amortizações antecipadas.

O seguro de vida depende essencialmente do capital em divida e da idade.

Varia também de companhia para companhia, dai que não haja uma fórmula geral para todos os casos.

O que é mais ou menos geral, é a parcela idade sobrepor-se à parcela capital em divida enquanto paga mensalmente a prestação do CH. Dai que o seguro de vida raramente diminua à medida que o tempo decorre.

Ao amortizar substancialmente (acima de 1000€ e de acordo com o que estiver no contrato) o capital em dívida, para além da prestação mensal diminuir, o seguro de vida também diminui (desde que comunicado à companhia de seguros, do banco ou externa ao banco, em tempo útil). Facto este, que quase nunca (ou muito raramente), é dito pelos funcionários ou gestores bancários. O que dizem é para investir porque a euribor está baixa - faz lembrar o outro, "Não lhe damos o capital do seu investimento devido à troika, ao mercado e ao..." - (No entanto, as contas provam o contrário)!...

[Klab 2]

No meu caso não compensa amortizar.

Tenho um CH Euribor3M+0,6% (TAN <0,9%) consigo 3,5% de rendimento com esse capital, pago os juros do CH + Seguros e ainda sobra bastante

[ABCD 2331]

Citação de: futsal78 em 22 Janeiro 2014, 16:32:49<blockquote>será mesmo a melhor opção?

No meu caso paguei 50€/mês de juros durante o ano 2013 e recebia mais de juros/Mês...

</blockquote>

E pode divulgar o produto que permite receber mais de 50€/mês com entregas próximas de 500€/mês?

No meu caso não compensa amortizar.

Tenho um CH Euribor3M+0,6% (TAN <0,9%) consigo 3,5% de rendimento com esse capital, pago os juros do CH + Seguros e ainda sobra bastante

E com essas generalidades pretende passar que mensagem?

Que capital?

Qual o montante pedido?

Qual o montante em divida?

Qual a prestação?

Qual o produto que lhe permite rendimento de 3,5% e capital mínimo para usufruir essa taxa?

Que capital tem disponível para amortizar/aplicar?

[Klab 2]

Tenho 100% do valor em dívida, pelo que poderia amortizar a totalidade do CH 

No entanto optei por colocar o capital num DP a 3,5% actualmente(a taxa no passado era melhor), que me paga o juro do CH mais os seguros e ainda fico com algum no bolso, não tenho qualquer beneficio em liquidar o CH, se as condições se alterarem amortizo e já está, até lá o capital trabalha para mim

Bottom Line:

Peço emprestado a um banco por <0,9% e empresto a outro por 3,5% => pago os 0,9% e fico com o resto, bom negócio, não?

[ABCD 2331]

Tenho 100% do valor em dívida, pelo que poderia amortizar a totalidade do CH 

No entanto optei por colocar o capital num DP a 3,5% actualmente(a taxa no passado era melhor), que me paga o juro do CH mais os seguros e ainda fico com algum no bolso, não tenho qualquer beneficio em liquidar o CH, se as condições se alterarem amortizo e já está, até lá o capital trabalha para mim

Bottom Line:

Peço emprestado a um banco por <0,9% e empresto a outro por 3,5% => pago os 0,9% e fico com o resto, bom negócio, não?

Trata-se de um caso particular... que não está ao alcance da maioria!

Este depósito é promocional (para novos montantes. E no passado já foi superior...). Findo o prazo terá de procurar verificar se será vantajoso continuar a aplicar.

Sem a resposta às questões anteriores não consigo averiguar se de facto é vantajoso aplicar ou amortizar (quando diz que tem spread 0,6% e que este é menor que 3,5% TANB, só com esses dados não chega para concluir nada). Só consigo averiguar que não precisa do crédito à habitação, pois está a pagar 0,6% de juros a uma determinada instituição bancária e a receber 3.5% (TANB) de outra quando podia receber a totalidade de juros da aplicação [podia receber 2,52% (TANL) e recebe 2,52-0,9=1,62%, isto em linhas gerais]... A não ser para efeitos fiscais... que dentro em breve deixará de existir!...

[daniel__ 109]

Só consigo averiguar que não precisa do crédito à habitação, pois está a pagar 0,6% de juros a uma determinada instituição bancária e a receber 3.5% (TANB) de outra quando podia receber a totalidade de juros da aplicação [podia receber 2,52% (TANL) e recebe 2,52-0,9=1,62%, isto em linhas gerais]... A não ser para efeitos fiscais... que dentro em breve deixará de existir!...

Mas para receber a totalidade dos juros iria implicar não ter a habitação, ou seja, não ter feito o credito. Logo seria impossivel receber a 2.52 TANL.

De qualquer forma, outro dos problemas é que consumindo uma boa parte dos juros, o dinheiro se não for capitalizado de algum lado a longo prazo não me parece grande ideia.

[ABCD 2331]

1. Mas para receber a totalidade dos juros iria implicar não ter a habitação, ou seja, não ter feito o credito. Logo seria impossivel receber a 2.52 TANL.

2. De qualquer forma, outro dos problemas é que consumindo uma boa parte dos juros, o dinheiro se não for capitalizado de algum lado a longo prazo não me parece grande ideia.

1. Esse é o juro que deveria receber se tivesse uma aplicação "pura". No "jogo" do deve/recebe tem saldo efetivo de 1,62%.

2. Não sei se percebi a frase. Usando os juros (1,62%) para amortizar o CH e os seguros fica praticamente sem capital para investir novamente. É isso? "Ele" fica sempre com o capital do investimento e mais algum quando acabar o período promocional. Caso não seja esta a ideia, pode articular o conteúdo da frase de outra forma?

Seja como for, tudo isto são teorias, pois sem os dados (que não é obrigado a fornecer) pedidos não é possível verificar se compensa aplicar ou amortizar.

[daniel__ 109]

2. Não sei se percebi a frase. Usando os juros (1,62%) para amortizar o CH e os seguros fica praticamente sem capital para investir novamente. É isso?

Precisamente. Deixa de poder capitalizar o dinheiro com o proprio juro. Numa prespectiva a longo prazo a inflação faz o resto...

[ABCD 2331]

Precisamente. Deixa de poder capitalizar o dinheiro com o proprio juro. Numa prespectiva a longo prazo a inflação faz o resto...

Ora ai está outra desvantagem... a não capitalização dos juros!...

[futsal78 37]

boas! Se pretender pagar totalmente o meu crédito habitação tenho custos para além do valor em divida?

[FoxNinja 59]

Em principio deve ter uma penalização de 0.5% sobre o valor a amortizar.

Pelo menos quando questionei o meu banco (CGD) foi me dada essa informação.

[futsal78 37]

Em principio deve ter uma penalização de 0.5% sobre o valor a amortizar.

Pelo menos quando questionei o meu banco (CGD) foi me dada essa informação.

Eles não querem mesmo que as pessoas paguem os créditos!

O meu é no BCP...

[pauloaguia 652]

boas! Se pretender pagar totalmente o meu crédito habitação tenho custos para além do valor em divida?

Provavelmente terás de pagar uma penalização sobre o valor amortizado que pode ir no máximo até 0,5% do valor em caso de contratos com taxa variável ou até 2% em caso de contratos com taxa fixa. Essa penalização só te pode ser cobrada caso esteja prevista no contrato (normalmente está).

Além disso, provavelmente terás ainda de pagar o distrate da hipoteca para poderes proceder ao averbamento do cancelamento da hipoteca junto do registo predial.

[futsal78 37]

Provavelmente terás de pagar uma penalização sobre o valor amortizado que pode ir no máximo até 0,5% do valor em caso de contratos com taxa variável ou até 2% em caso de contratos com taxa fixa. Essa penalização só te pode ser cobrada caso esteja prevista no contrato (normalmente está).

Além disso, provavelmente terás ainda de pagar o distrate da hipoteca para poderes proceder ao averbamento do cancelamento da hipoteca junto do registo predial.

Mais vale não liquidar e investir o dinheiro...

[Deagonfly 1]

No meu caso, o contrato prevê 0.5% s/ montante a abater caso seja superior a metade do capital em divida. Optei por ir abatendo de forma a que nunca chegue a esse valor .

[ABCD 2331]

Mais vale não liquidar e investir o dinheiro...

E porquê? O distrate terá sempre de o pagar... com a vantagem de que se pagar agora será mais barato do que se pagar daqui a 20 anos!...