Condominio e todas as obrigações

[Susana 0]

Novo episódio da nossa administração do Condominio...

O meu marido e o vizinho reuniram todos os doc necessarios e foram ao banco abrir a conta condominio. O gerente já estava a preencher os foumulários necessários qdo verificou que o vizinho estava impedido de abrir conta... tinha uma acção judicial posta pelo BP. O vizinho disse que não sabia de nada... lá vieram os dois do banco sem abrir a conta. Conclusão: por uma divida do enteado, que a mulher está a pagar às escondidas, ficou com o nome sujo e não pode abrir conta em banco nenhum.

Tivemos que fazer uma reunião de condominos extraordinária e ficou decidido outro elemento abrir conta juntamente com o meu marido.

Já temos a conta condominio mas ainda não ficou tudo tratado... faltou na acta ficar escrito que se ia constituir uma Poupança condominio para colocar o fundo de reserva. Arrreeee.... que coisa burocratica....

Teremos que fazer nova reunião só por causa disso?

Poderemos escrever um aditamento à acta da reunião anterior?

Realmente este papel de administrador dá trabalho... por isso ninguém quer ser.

[luisa 0]

Eu trabalho com 1 administração de condominio, faço os pagamentos, recebimentos, da "escrita" em geral...e não tem sido nada facil...os resistentes em pagar, as contas dos anos anteriores que não batem certo....

Susana: os bancos exigem as actas em q estejam explicito a necessidade de abertura de contas, os movimentadores, etc...portanto pelo que sei, terá de convocar nova assembleia para efectuar essa alteração. O que aconselho é que se diriga ao banco e peça uma "lista" do que eles pretendem e tratar disso de uma vez...

[Visitante Michael Collins]

Dado que tenho verificado neste tópico, as mais diversas opiniões pró e contra a administração de condomínios, por parte de empresas, deixo aqui alguns tópicos, de um artigo publicado em Dinheiro & direitos (Deco), de Janeiro de 2009.

O artigo versa sobre empresas de gestão de condomínios sem lei.

Eis, alguns passos:

1 - As empresas de administração de condomínios multiplicam-se, mas esta actividade não é regulada, nem existe uma entidade supervisora, que garanta a sua seriedade ou as certifique. Resultado: desde má gestão a burlas, os consumidores denunciam muitos problemas sem soluções à vista;

2 - Compete ao Governo criar legislação e obrigar as empresas a contratar um seguro de responsabilidade civil, que garanta a indemnização dos condomínios lesados. Deveriam ser também obrigadas a assegurar uma caução, accionada em caso de falência ou burla, para garantir a manutenção e segurança dos edifícios;

3 - Mas também é necessário, definir critérios rigorosos para os serviços prestados. Além da gestão de condomínios, algumas empresas dedicam-se à mediação de seguros, contabilidade e apoio jurídico, o que pode gerar conflitos de interesses.

Solução certa para cada denúncia

Mesmo sem um organismo que tutele a actividade das empresas de administração, em caso de litígio, a Deco, disponibiliza o serviço de informações - 808 200 145 -.

Situações:

1 - Dinheiro em fuga - Se for vítima de fraude, denuncie às autoridades policiais ou Ministério Público. Esta tem sido a solução encontrada por vários condomínios.

2 - Livros fechados a sete chaves - Apresente queixa à ASAE, se lhe recusarem o livro de reclamações. É também o caso mais denunciado à Deco.

3 - Facturas-fantasma - Recorrer à ASAE, se se deparar com facturas falsas ou falta delas.

4 - Gestão danosa - Se as atirudes da empresa indiciam más práticas e lesam os condóminos, recorra aos julgados de paz ou tribunais. Mesmo que se tenha que pagar e esperar.

5 - Decisão a várias cabeças - Escolhida uma empresa. não lhe confie o destino do prédio: limite os poderes no contrato e em assembleia. Reserve o direito de veto do condomínio em decisões importantes como obras e seguros. Os cheques e a autorização de débitos em conta devem ter a assinatura de um condómino, designado pela assembleia, pelo menos. Não fique amarrado a contratos de longa duração. Prefira um anual, sem penalização e com pré-aviso máxiomo de 30 dias para o terminar. Assim não perde tempeo em tribunais ou julgados de paz (vide carta tipo, acima referida).

Destituição da empresa gestora do condomínio:

O condomínio pode destituir a empresa, se esta não corresponder às expectativas. Mas há formalidades a seguir.

A exoneração, como a nomeação, tem de ser aprovada em assembleia por um grupo de condóminos que represente mais de metade do edifício.

Se não for possível reunir um número suficiente de moradores para a assembleia (1/4 no mínimo), qualquer condómino pode pedir ao tribunal que o faça. Se ficar demonstrado que o administrador foi negligente ou agiu de má fé, o tribunal pode exonerá-lo e, em certas situações, obrigá-lo a indemnizar o condomínio.

Existe no portal da Deco um modelo de carta tipo, para rescisão de contrato com a empresa gestora.

P.S. - Se se consultar as Páginas Amarelas, constata-se que existem um sem número de empresas que disponibilizam o serviço de gestão de condomínios. Contudo, certifique-se de que a empresa está legalizada. Introduza o nome no sítio do Instituto dos Registos do Notariado (www.irn.mj.pt). A base de dados, diz pelo menos, se o nome existe. Caso restem dúvidas, peça na Conservatória do Registo Comercial da área, uma fotocópia não certificada com informação da empresa (0,50 Euros por página).

[Susana 0]

Antes de lançar este tópico fiz uma pesquisa no forum e em outros foruns mas não encontrei as respostas que precisava.

No nosso condominio temos 2 contadores da EDP.

- 1 para o elevador e luzes dos patamares (Potencia contratada 17.5kva)

- 1 para as 2 electrobombas, 2 portões da garagem e talvez iluminação da garagem (Potencia contratada 10.35kva)

Dos comentários que encontrei todos referiam apenas 1 contador e se perguntavam se 17.5 era demais... no nosso caso que temos 2 contadores 17.5 + 10.35 parece-me um absurdo   

Já contactei a EDP para ver se é aconselhavel baixar estas potencias mas claro...  eles não sabem dizer...  tb já contactei a empresa do elevador mas apenas tive a resposta de que a potencia do elevador é 3.3kw.

O que devemos fazer? è que a potencia contratada representa uma fatia enorme nas nossas contas da luz!

Posso pedir ao moderador responsavel por esta área para mover este Tópico para Diversos? Acho que já não se justifica estar em Bancos, onde comecei o tópico por causa da conta condominio.

[pauloaguia 652]

Já contactei a EDP para ver se é aconselhavel baixar estas potencias mas claro...  eles não sabem dizer...  tb já contactei a empresa do elevador mas apenas tive a resposta de que a potencia do elevador é 3.3kw.

O que devemos fazer? è que a potencia contratada representa uma fatia enorme nas nossas contas da luz!

Bem, penso que a EDP nao cobra por mudanças da potencia contratada. Podes pedir para fazerem a reduçao, um pouco de cada vez. se começar a haver disparos do disjuntor, e´ sinal que ja desceste demais. De qualquer forma, nao deve ser dificil fazer as contas - se sabes a potencia dos elevadores e das lampadas basta somar tudo para veres qual o pior caso e quanta potencia gastas nessas condiçoes.

Convem informar os condominos todos dessas operaçoes, nao va dar-se o caso de a luz faltar quando for mesmo precisa e saberem o que fazer. Sobretudo ficar preso no elevador por falta de luz nao deve ser muito agradavel - convem terem todos um plano de emergencia como ligar a um vizinho ou a alguem que possa reagir rapidamente em caso de necessidade e que saiba como proceder (saiba onde esta o quadro dos disjuntores, por exemplo)

[Susana 0]

De qualquer forma, nao deve ser dificil fazer as contas - se sabes a potencia dos elevadores e das lampadas basta somar tudo para veres qual o pior caso e quanta potencia gastas nessas condiçoes.

ora 1 kw = 1.25 kVA .... (conhecimentos de fisica?!...  ??? procurei na net)

o elevador gasta 3.3kw...  e isto é equivalente a 4.12 kVA

Não sei a potencia das lampadas mas vou ver... mas imaginando que cada lampada dos patamares gasta 26w e calculando que são 12 lampadas acessas ao mesmo tempo teriamos 312w = 0.312 kw = 0.39 kVA  :

ora 4.12 kva + 0.39 kva = 4.51 kva pois nós temos contratado 17.25 kva!!! ??? ui uiuiuiuiui

Vamos ter que ver isto melhor!

[Ze de Fare 0]

ora 1 kw = 1.25 kVA .... (conhecimentos de fisica?!...  ??? procurei na net)

o elevador gasta 3.3kw...  e isto é equivalente a 4.12 kVA

Não sei a potencia das lampadas mas vou ver... mas imaginando que cada lampada dos patamares gasta 26w e calculando que são 12 lampadas acessas ao mesmo tempo teriamos 312w = 0.312 kw = 0.39 kVA  :

ora 4.12 kva + 0.39 kva = 4.51 kva pois nós temos contratado 17.25 kva!!! ??? ui uiuiuiuiui

Vamos ter que ver isto melhor!

Não estão completamente certas as contas mas dá bem a ideia do exagero que é essa potência de 17,25 KVA... Estás a gastar cerca de 6A para o motor do elevador e 2A para as lâmpadas. A potência contratada permite ligar 25A, o que não chega a 40% da utilização ;D

Atenção que não existe nenhuma equivalencia directa entre KW e KVA. KW e KVA são coisas diferentes

[elbmurcs 5]

O melhor é falar com um eletricista. Se conseguires ligar as 2 instalações, para ter apenas 1 contador, melhor.

[Susana 0]

Não estão completamente certas as contas mas dá bem a ideia do exagero que é essa potência de 17,25 KVA... Estás a gastar cerca de 6A para o motor do elevador e 2A para as lâmpadas. A potência contratada permite ligar 25A, o que não chega a 40% da utilização ;D

Atenção que não existe nenhuma equivalencia directa entre KW e KVA. KW e KVA são coisas diferentes

Essa equivalencia vi na net 1 kw = 1.25 kVA, mas como não se pode acreditar em tudo o que está na net...

mas então diz-me como sabes que são 6A para o motor do elevador e 2A para as lampadas? Estas lampadas que falas são as dos patamares que eu disse que achava serem de 26W cada? é que tb temos 2 lampadas flurescentes dentro do elevador, que tb temos que contabilizar.

Aliás fui ver as lampadas dos patamares. Temos umas por usar na sala do condominio. Não sei se as que já estão a ser utilizadas são iguais mas as que encontrei lá em baixo são de 18w, categoria energética F 

Quem é que hoje em dia compra coisas de categoria F??  Alguém que não estava minimamente informado e só deve ter olhado para o belo preço que as lampadas deviam ter... e acho que se compraram bastantes....

[Ze de Fare 0]

Estive bastante indeciso em escrever isto porque acho que ninguém vai perceber mas aqui vai...

A potência contratada para o conjunto elevador/iluminação permite receber 25 amperes de corrente por fase.

S (VA) = V (volt) * I (ampere)

I = S / V = 17250 / 690 = 25 A

Supondo que o factor de potência (fp) do motor que puxa o elevador é 0,85 fica assim...

P (W)= S (VA) * fp

S (VA) = P (W) / fp

S = 3300 / 0,85 = 3900 VA (potência total do motor do elevador)

Na equivalencia que tiraste da net (1 kw = 1.25 kVA ) o fp é 0,8. Eu achei um pouco baixo. O fp é variável e depende de máquina para máquina. Está nas características ao lado da potência.

A corrente absorvida (I) pelo motor do elevador fica assim:

S (VA) = V (Volt) * I (Ampere)

I = S / V = 3900 / 690 = 5,65 A (consumo do elevador) - eu até pus 6A.

Para o conjunto das lâmpadas (16 a 30W cada) fica assim:

P (W) = V (volt) * I (ampere)

I = P / V = (16 * 30 ) / 230 = 2A

O circuito elevador/lâmpadas consome cerca de 8 amperes, quando o contrato permite usar até 25. Não faz sentido. Contrata o trifásico 10,35 KVA... ;D

[elbmurcs 5]

Visto que pareces perceber um bocado de electricidade, aproveito para colocar esta pergunta. O que é tem mais potência, 10,35 trifásico (em conjunto) ou 6,9 kva monofásico?

[Ze de Fare 0]

Não é muito fácil de responder porque não percebi bem a tua pergunta... ???

O que tem mais potência é o trifásico 10,35 KVA, permite retirar 15 amperes por fase.

O monofásico de 6,9 KVA permite retirar 30 amperes.

[Susana 0]

Zé,

Obg pela contas e pela explicação.

Andei à procura no documento que me mandaram sobre o elevador desse fp mas não encontrei nada parecido. Apenas 3.3 kw e 4.5 cv.

Da empresa do elevador agora responderam-me que para o mesmo precisamos de uma potencia de 6.9kVA e claro, ter em conta os outros aparelhos possivelmente ligados ao mesmo quadro.

Vamos pedir para baixa este contador para 10.35kva. Sempre é uma diferença de  €24.67 de 17.25 kVA para €15.27 de 10.35kVA (em 30 dias), logo €112.8 por ano.

Depois vamos ver o que comporta o 2.º contador, que pensamos ser:

- 2 electrobombas ESPA Multi20 5M (procurei na net informação sobre as bombas. encontrei que 1 bomba gasta 6 Amperes )

- 2 motores dos portões da garagem (hoje veio cá um senhor arranjar um dos portões. Diz que cada motor gasta cerca de 1Ampere.)

- ?

Agora isso de ser monofasico ou trifásico não sei... como posso ver a situação actual dos contadores?

[Ze de Fare 0]

Agora isso de ser monofasico ou trifásico não sei... como posso ver a situação actual dos contadores?

Uma é olhando para eles. Deve lá estar a dizer quantas fases estão em contagem, mas se forem semelhantes ao que tens na contagem de energia da tua casa são monofásicos. Se forem maiores, são trifásicos. A EDP costuma usar aparelhos de contagem doméstica das marcas B. Janz e Actaris.

Doutra maneira é pegares numa factura da EDP e pedires informações sobre o tipo de energia contratada.

[Susana 0]

Como Administradores do Condominio pela primeira vez existem muitas questões que se levantam.

(Já consultei o site especializado www.gestaodocondominio.pt e não gostei muito. A informação é muito dispersa e ás vezes tenho duvidas se os membros respondem só por responder... e há muitos confrontos verbais... enfim, prefiro continuar aqui no nosso cantinho, em que somos todos muito mais amigos  )

Questões:

- Qual a potencia contratada á EDP? Nós temos 2 contadores, 1 com 17.25kva e outro com 10.35kva

(no meu topico sobre condominio em diversos tenho falado sobre isso)

- Têm seguro do prédio ou cada fracção tem o seu seguro? como é feito para se comprovar os seguros existentes?

- têm feito limpeza/ desinfecção do reservatório da água? Contrataram alguma empresa especializada?

- têm caldeiras a gás natural? Se sim, têm algum contrato de manutenção para as caldeiras?

- Em relação ao elevador têm o comprovativo da inspecção?

- Têm linha telefonica da PT ligada do elevador directamente à empresa de elevadores? qual é o tarifário?

- Em relação à sinalética de segurança, têm aquela que diz não usar o elevador em caso de incendio? e aquela que diz não fumar, foguear ou armazenar combustiveis na garagem?

São algumas questões que temos que pensar e resolver mas gostava de ver como estão as coisas a nivel de outros condominios.

Pelos vistos as administrações anteriores achavam que era só pagar contas e mudar lâmpadas!

Obg pela ajuda que me poderem dar. 

[luisa 0]

Vou responder apenas ao que tenho experiencia..

- o prédio tem um seguro pago pelo condominio (este valor é dividido por todos e o seu valor incluido na anuidade do condominio)

- o condominio pediu a camara municipal que vistoria-se o elevador (obrigatorio pela legislaçao) e dps recebeu o resultado da inspeçao

- a sinaletica esta no elevador (julgo que foi a empresa de manutenção dos elevadores que colocou, mas n tenho a certeza)

[Susana 0]

Fizemos uma comunicação aos condóminos a pedir cópias das apólices e comprovativo de pagamento dos seguros para cada fracção. Pelo que percebi da pesquisa que fiz na net, é necessario ver a apolice para verificar o montante seguro de cada fracção e comprovar o seu pagamento actualmente.

Toda a gente achou aquilo estranho! Pensam que eu estou a inventar leis... mas não me interessa.

Todos têm que entregar as cópias até 16/03.

Tenho os seguros da Allianz atraves do BPI mas apenas tenho aqui a apólice original de 2006. Pago mensalmente mas não recebo nenhum recibo comprovativo. E agora?... liguei para a Allianz e eles dizem que não emitem o recibo pois é o Banco que faz a cobrança.

Não vou dar um extracto bancario para mostrar que pago o seguro!  ??? Sendo assim, se os restantes vizinho disserem que não têm comprovativo de pagamento vou ter que aceitar...

[pauloaguia 652]

Não vou dar um extracto bancario para mostrar que pago o seguro!  ??? Sendo assim, se os restantes vizinho disserem que não têm comprovativo de pagamento vou ter que aceitar...

* Nao conheço o homedabnking do BPI mas no Millennium podemos imprimir uma relaçao de movimentos da conta so´ com certas operaçoes.

* Podes ir ao MB pedir a listagem dos movimentos.

* Podes tirar uma fotocopia do extracto do banco e rasurar as partes que aches que sao mais sensiveis

* etc...

Estamos a falar de vizinhos... nao precisa de ser um documento assinado e autenticado e preenchido em triplicado para provar certas coisas... o Simplex nao e´ so´ para o governo

[Susana 0]

Estamos a falar de vizinhos... nao precisa de ser um documento assinado e autenticado e preenchido em triplicado para provar certas coisas... o Simplex nao e´ so´ para o governo

Pois é... os meus vizinhos são muito "deixa andar"... O prazo estipulado foram 15 dias e terminou na 2.ª feira. E ainda faltam 2 entregarem os comprovativos. Já coloquei um 2.º aviso, só para relembrar os esquecidos...

[Susana 0]

No nosso condominio temos 2 contadores da EDP.

- 1 para o elevador e luzes dos patamares (Potencia contratada 17.25kva)

- 1 para as 2 electrobombas, 2 portões da garagem e talvez iluminação da garagem (Potencia contratada 10.35kva)

Dos comentários que encontrei todos referiam apenas 1 contador e se perguntavam se 17.5 era demais... no nosso caso que temos 2 contadores 17.5 + 10.35 parece-me um absurdo   

Para terminar a estória dos contadores, já fizemos a alteração das potências contratadas:

- o de 17.25 kVA passou para 10.35 kVA

- o de 10.35 kVA passou para 6.9 kVA

Está tudo a funcionar em pleno e ninguém notou diferença mas isto vai significar uma poupança de €14.16 por mês, o que dá €169.92 por ano 

O técnico da EDP que veio fazer a alteração disse que não dava para baixar mais e deixou a sugestão de pensarmos na tarifa bi-horária.

Eu tenho apontado as leituras e vamos aguardar +/- 4 meses para ver quanto gastamos assim e depois podemos experimentar pedir a tarifa bi-horária e monitorizar mais uns meses e ver o que compensa mais.

[abalha 0]

Olá boa tarde,

não sei se alguém já aqui referenciou...porque o tema já vai longo e não li tudo...mas a DECO tem no seu site (não sei se só para associados) uma brochura chamada "Regras Básicas do Condomínio" que é capaz de tirar algumas dúvidas.

Só soube dela depois da administração do meu condomínio ter passado pelas minhas mãos mas também é algo que dispensava ter que fazer num prédio...é simples mas também uma "séca" ...mal temos tempo para organizar nossas papeladas quanto mais.

O que sempre ouvi dizer é que é preciso muito cuidado quando se opta por contratar uma empresa para o fazer...isso sim...soube de casos inacreditáveis, e nos dias que correm todo o cuidado é pouco.

[pedrorfranco 0]

Boas Tardes!!

Sei que faz algum tempo que ninguém responde neste tópico, porém vou deixar aqui uma sugestão, que vou executar também no meu prédio.

E porque não colocar um condominio a render cerca de 4000€/ano?

Quem estiver interessado pode contactar-me para o meu mail: pedrorfranco@gmail.com .

Está ao alcance de todos.

Para a parte de iluminação, porque não optam pelas lâmpadas de LEDS? é um investimento inicial, mas se apresentarem consumos elevados referentes à iluminação acaba por ser a curto prazo...

Não quero fazer qualquer tipo de publicidade, mas se pretenderem algumas soluções para poupança energética podem contactar-me, terei todo o gosto em ajudar!! ;) ;) ;) ;)

[m.elis 6]

E porque não colocar um condominio a render cerca de 4000€/ano?

Podes dar algumas dicas para todos sabermos? É claro que todos os que têm condomínio estão interessados

Obrigada

[pedrorfranco 0]

Claro que posso dar dicas, apesar de ainda me disponibilizar a estudar cada caso e apresentar esse estudo individualmente!

De qualquer forma aqui vai:Utilização das Energias Renováveis!

Falou-se atrás de um prédio com 10 andares e 44 condóminos, é um investimento que poderei dizer que ronda os 300€/cond. 1 única vez, a partir daí é facturar...

Poderei também refrir a utilização de lâmpadas de baixa tensão (12V) que gastam por vezes valores inferiores a 1W.

Criar um sistema de aproveitamento das águas pluviais....

Usar Sistema captação de energia eólica, sistemas solares térmicos...

Por vezes estes sistemas são à partida colocados de parte porque se pensa sempre em grandes investimentos.

Por exemplo, já se encontram sistemas solares térmicos com preços muito atractivos e com elevada eficiência...Já pensaram em deixarem de gastar gás ou electricidade para tomar banhos ou lavar a louça? Quanto é que seria a diferença ao final de 1 ano? É um investimento com retorno inferior a 2 anos (de uma maneira geral, agora é evidente que cada caso é um caso)...

Terei todo o gosto a quem o desejar de apresentar o estudo de um investimento deste género para cada situação que seja proposta...

Cumps

PF

[lynce 0]

quanto cobra por esse estudo de investimento?

lynce