Crédito Habitação: Taxa fixa ou variável?

[TiagoFel 76]

Penso que é uma questão pertinente, que poderá ter interesse para alguns.

Bem sei que nesta fase há poucos créditos habitação a serem feitos, mas quem os tem pedido, por que taxas tem optado?

Alguns bancos (não sei se a maioria) têm a hipotese de taxa fixa, indexada à taxa SWAP a 5 anos. Taxa essa que segundo os bancos anunciam "A Taxa Swap a  2, 3, 4, 5, 10, 15, 20, 25 e 30 anos é divulgada diariamente na página da Reuters ISDAFIX2, por baixo da referência “Euribor Basis” e por cima da referência “11:00 AM FRANKFURT”. Poderá obter mais informação no endereço www.isda.org."

Eu ainda lá não encontrei nada... mas posso ser um nabo. :

O melhor que encontrei, para além do http://www.barclays.pt/particulares/credito_habitacao/taxas_juro.htm

é o seguinte onde se pode ir acompanhando as flutuações dessa taxa: http://www.finanztreff.de/kurse_einzelkurs_uebersicht.htn?i=5786112

Nesta vertente de taxa fixa, os primeiros 5 anos a taxa é efectivamente fixa, e após esse período passa para taxa Euribor (3,6 ou 12 meses) no restante prazo do empréstimo.

A vertente de taxa variável, é a que todos conhecem, reflectindo as variações das taxas Euribor (3,6 ou 12 meses).

Assim, se vos colocassem em cima da mesa as seguintes opções:

CH 20 anos:

1) Taxa fixa nos 5 primeiros anos (0,871%) + spread de (2,25%), restantes 15 anos: Euribor 6 meses + spread de 2,25%

2) Taxa variável Euribor 6 meses (0,329%) + spread de (2,25%) (durante os 20 anos)

Qual escolheriam? Quem percebe alguma coisa do assunto, se possivel faça uma breve análise às vantagens e desvantagens de cada uma neste momento.

Obrigado

[CFinanceiro 14]

Escolheria a taxa fixa! A Euribor já não tem muito por onde descer e quando começar a subir sustentada rapidamente vai ultrapassar os 0,8, mais o facto de saber quanto vai pagar todos os meses durante 5 anos. E na pior das hipoteses pode sempre transferir apesar da penalização nesse caso é de 2%!

[Tiago Pereira 48]

Taxa fixa e tentava obter o menor spread possível. Já seria muito bom mesmo algo a rondar 2,5-3% de spread. Por estes dias precisamos é de estabilidade...

[TiagoFel 76]

Iniciei este tópico, porque a situação apresentada é a minha situação actual e porque fiz vários cálculos e cheguei a uma conclusão pessoal. Estou disposto a abdicar de uma menor taxa neste momento para ter uma maior segurança por 5 anos!

Assim, em vez de ter uma taxa nestes primeiros 6 meses de 0,329% + 2,25%=2.579%, vou ter uma taxa de cerca de 0,9%+2,25%= 3,15% (esta taxa ainda não está definida, pois é fixada só no dia da escritura), durante 5 anos!

Como o CFinanceiro escreveu, a Euribor, quando começar a subir, provavelmente irá subir para cima de 1% (claro que é futurologia). Quando vai subir, ninguém sabe!

O que é certo, é que optando por esta taxa, durante 5 anos sei o que vou pagar!

Abri o tópico, pois andei a pesquisar na net sobre este assunto, e não há nada recente sobre isto! A minha conclusão pessoal, está tomada. Espero que o tópico sirva para alertar os utilizadores do forum e da internet no geral, que há outra hipótese de crédito para além das taxas Euribor, que dá alguma margem de segurança por 5 anos!

[m--m 30]

Boas,

O uso da taxa fixa é regra em quase todo o lado, menos em Portugal...

No entanto, alerto para o facto de em Portugal nenhum banco usar taxa fixa a mais de 5 anos.

O que é que isto significa? No termo dos 5 anos, obrigatoriamente saltas para a taxa variável, a não ser que renegoceies o contrato (com as condições que vigorarem na altura, podem ser melhores, podem ser piores, who knows!)

Tens uma segurança agora, mas não estás a aproveitar a baixa das taxas. Como não há perspectiva da subida da inflação, devem-se manter assim por mais 1 ano, quiça 2, 3...

M

[Tiago Pereira 48]

Boas,

O uso da taxa fixa é regra em quase todo o lado, menos em Portugal...

No entanto, alerto para o facto de em Portugal nenhum banco usar taxa fixa a mais de 5 anos.

O que é que isto significa? No termo dos 5 anos, obrigatoriamente saltas para a taxa variável, a não ser que renegoceies o contrato (com as condições que vigorarem na altura, podem ser melhores, podem ser piores, who knows!)

Tens uma segurança agora, mas não estás a aproveitar a baixa das taxas. Como não há perspectiva da subida da inflação, devem-se manter assim por mais 1 ano, quiça 2, 3...

M

Isto não é inteiramente verdade. A CGD faz taxa fixa a, pelo menos, 30 anos de uma só vez... Fica a indicação que penso que não existia, e só está lá bem escondidinha no preçário.

[TiagoFel 76]

m--m, é a tal coisa... futurologia! Ninguém sabe como vai estar o mercado daqui a 1 ano, 2 anos... e por aí a fora!

Fica aqui um gráfico da Euribor 6M desde 1999:

e um dos ultimos 12 meses:

Como se pode ver, só no ultimo ano é que a Euribor a 6M tem estado consistentemente abaixo do 1%

Assim, aqui fica um da taxa Swap 5 anos:

Nos ultimos 12 meses:

Pois... eu sei que daqui a 5 anos passo para Euribor a 6M, mas aí a penalização por amortização antecipada será de apenas 0,5% e logo se vê quais as condições do mercado.

Quanto a não estar a aproveitar as taxas baixas... estou, não são é tão baixas como a Euribor a 6M, fica uma diferença de 0,5-0,6% (neste momento).

Eu estou disposto a suportar pagar esses 0,6% de diferença neste momento, tendo a segurança de uma taxa fixa a 5 anos! Como disse, é uma escolha pessoal.

[TiagoFel 76]

A minha situação ficou definida hoje, pois hoje fiz a escritura do imóvel.

Assim, e de acordo com o que estava estabelecido, a taxa swap a 5 anos é a que foi definida ontem, ou seja: Taxa Swap a  5 Anos: 0,786% (Taxas swap⁽¹⁾ cotações do dia 18-4-2013).

O spread a aplicar acabou por ser de 2%

Resumindo, tenho uma TAN nos próximos 5 anos de 2,786%. Parece-me muito bom para as condições actuais de mercado!

Tendo em conta a Euribor a aplicar neste mês, Indexada Euribor  6 Meses: 0,329%, a diferença é de 0,457%, que penso valer a pena tendo em conta a segurança de manter o mesmo valor, nos próximos 5 anos. Se foi um bom negócio, daqui a 5 anos saberei, depois de analisar todos os movimentos da Euribor.

Tal como defini no inicio do tópico, a ideia é alertar as pessoas que há outras coisas para além das simples taxas Euribor 3, 6 e 12 meses.

[CFinanceiro 14]

Não tenho dúvidas que fez um excelente negocio!

[Visitante M. Lima]

Boas, também estou em processo de crédito actualmente, e esta também foi uma das dúvidas que tive, taxa fixa ou variável. ( agradeço desde já ajuda neste tópico)

Felizmente tenho uma situação financeira confortável, mas tou a ter muitas dificuldades em negociar Spread, o melhor que me ofereceram até agora foi de 4%.!! Em relação À possibilidade de Taxa Fixa tive uma proposta razoável, a 10A, ficava com Spread+taxa a 5.3%.

A minha questão é: até que ponto é possível negociar Spread e quais os bancos mais abertos à negociação actualmente; e qual será na vossa opinião a diferença entre taxa variável e fixa que compensará a opção por fixa(1%, 2%, isto porque já tive ofertas de fixas nos 7,5,ou seja ficava 2,5% superior à melhor oferta da variável)

Obrigado

[CFinanceiro 14]

E a 5 anos?

[Visitante M. Lima]

Sim, 5 anos também é uma possibilidade! Mas o facto de ter que renegociar condições ao fim de 5 anos leventa-me dúvidas sobre o beneficio de fazer este crétido dessa forma. Mas é uma possibilidade visto que a Swap a 10 A é praticamente o dobro de a de 5A. Mas repare, a minha situação é a seguinte: O financiamento que pretendemos é de 70000euros. Fizemos várias simulações e pareceu-nos plausivel cumprir o crédito durante 10A, daí eu falar na eventualidade dos 10A de taxa fixa. O grande problema é que tem sido dificil negociar um spread inferior a 4%. Ou seja, a melhor oferta que tenho a 10A em termos de taxa variável tem uma TAE de 5.1; em termos de taxa fixa é de 6.1( a taxa swap a 10A está salvo erro a 1.47), daí que eu fique com dúvidas, visto que se perspectiva uma subida a curto/medio prazo da Euribor.

Mas o que me custa, apesar de compreender o contexto dificil que vivemos, é que somos um casal com uma situação profissional estável, rendimentos algo acima da média, e a nossa tipologia de crédito parece conter menos riscos (financiamento pouco elevado a ser pago num prazo curto). Ou seja, parece-me um exagero a aplicação de um spread de 4%!! O que devo fazer para conseguir negociar este aspecto, ou que bancos praticam neste momento melhores condições ( não quero milagres, mas penso que um spread de 3% seria plausível) ?

Cumprimentos

[CFinanceiro 14]

Há muitos factores a ter em conta, os spreads para esse valor de crédito andam entre os 3,25% e os 4,5%. Qual é o valor de avaliação para o imóvel?

[Visitante M. Lima]

Já fizemos uma avaliação, 110000euros no estado actual. Com obras a estimativa é de 140000. Cumps

[vcarreira 5]

Olá,

por acaso estou com o mesmo problema. Somos um casal, com apartamento próprio (mas cujo valor não cobre o que pretendemos pedir ao banco), com rendimentos acima da média, situação profissional estável e com formação em áreas cuja taxa de empregabilidade é de 99,99%. Estamos a tentar construir uma moradia (já com projeto aprovado) mas não está fácil. Apesar de pedirmos 40% do orçamento (120K), aplicam-nos a mesma fórmula de spread que aplicam a qualquer cliente o que é perfeitamente estúpido porque o risco que o banco corre não é o mesmo do que um casal que tenha um rendimento mais baixo ou que tenha qualificações em áreas de baixa empregabilidade. Conclusão: suspendemos a construção (não estou para pagar spreads acima dos 2.8% e isso já é um valor que me incomoda) e decidimos tirar as nossas poupanças de DP e aplicar em fundos e obrigações. Até agora tem corrido bem porque já valorizámos em 20% as nossas poupanças.

No entanto, continuo a achar irracional a posição dos bancos de tratar os clientes de forma generalizada e não olhar para cada pedido de crédito de forma racional. Cada caso é um caso. Se tivessem aplicado este princípio desde o início não teriam os problemas de crédito malparado que têm no momento.

Ficarei à espera de dias melhores. Ainda tenho um ano para levantar a licença de construção. Mas se souberem de algum banco que entretanto tenha passado a praticar spreads abaixo dos 2.9% avisem

Cumps