Aquisição de casa nova antes de vender a actual - mais valias

[lalves 0]

Estou a comprar uma casa nova mas só vou vender a actual depois de fazer a escritura da nova, o que poderá acontecer ainda este ano ou só no próximo.

Por esta razão, vou contrair um empréstimo para a totalidade da casa nova.

A minha dúvida prende-se como aplicar as mais valias da casa antiga. Especificando:

Para a compra da minha casa actual em 2003 fiz duas hipotecas:

Para IMT escriturei €84795.64 e fiz outra escritura para multi-usos de €62349.64.

Não tenho presente os custos com registos e IMT mas admitamos que foi €1000.

A minha espectativa é de vender a casa actual por €160000.

Para a casa nova vou contrair um empréstimo de €275000, sobre o qual vou pagar cerca de €15000 de despesas totais (IMT, IS, etc).

Perguntas:

Qual o valor das mais valias que terei que reinvestir?

Como a casa actual vai ser vendida à posteriori, uma amortização pode ser considerada como reenvestimento?

Como é preenchida a declaração?

Desde já agradeço a ajuda.

[José Ribeiro 11]

Uma observação. Será prudente comprar uma casa nova mantendo a velha?

Já tem comprador para a sua casa?

O seu vencimento comporta as despesas relativas à sua casa (enquanto não a vender) e as despesas relativas à nova casa?

Assim por alto, parece-me excessivo em termos mensais. A não ser que já tenha pago a totalidade da casa onde actualmente habita!...

Se não tem comprador ainda, deverá reflectir nas actuais condições do mercado de venda de imóveis, antes de se aventurar a comprar uma casa nova!...

[lalves 0]

Obrigado pelos alertas. Efectivamente os custos são comportáveis e já tenho comprador para a minha casa.

A casa nova vai ser escriturada na próxima semana.

A casa actual só vai ser escriturada no final do mês de novembro ou início do próximo.

O que preciso mesmo saber é o seguinte:

Tenho que aplicar as mais valias já este ano ou;

Posso aplicar as mais valias só em 2012, através de uma amortização do montante tributável no novo crédito à habitação?

A minha dúvida tem a ver com o preenchimento da declaração anual. Como a compra e a venda é feita no mesmo ano embora em alturas diferentes, e que segundo o site do bcp o que conta para a DA é o ano das transacçõeso, tenho dúvidas se posso adiar o reinvestimento ou se tenho que o fazer já este ano.

Mais uma vez obrigado.

[pauloaguia 652]

Gastar o dinheiro na compra de casa é considerado reinvestimento.

Amortizar empréstimo contraído para compra de casa não.

[Apogeu 0]

"Por esta razão, vou contrair um empréstimo para a totalidade da casa nova."

Conforme referido pelo pauloaguia, neste caso não há qualquer reinvestimento (supondo que não tinha qualquer valor em dívida de empréstimo referente à casa a alienada).

Valor realização – Empréstimo em dívida para aquisição da Habitação alienada = Valor a reinvestir

Se valor do novo empréstimo + valor a reinvestir < Valor da escritura da nova habitação, então o valor foi totalmente reinvestido.

Se valor do novo empréstimo + valor a reinvestir > Valor da escritura da nova habitação, então não houve reinvestimento total.

[seppoli 0]

Comentando a afirmação feita pelo pauloguia, "Amortizar empréstimo contraído para compra de casa não", significa que o que vem descrito no site do milleniumbcp não é válido,

http://www.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6015/601520/article.jhtml?articleID=2743

"Para que exista reinvestimento, o preço recebido pela casa vendida deve ser utilizado:

    * na aquisição de um novo imóvel para habitação permanente (terreno para construção de habitação própria e permanente, apartamento ou moradia), situado em Portugal ou noutro Estado da UE ou do EEE (desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal), nos 36 meses a seguir à venda;

    * na construção, ampliação ou melhoramento de habitação própria e permanente, localizada em Portugal ou noutro Estado da UE ou do EEE (desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal), relativamente aos custos suportados nos 36 meses a seguir à venda;

    * no pagamento de um imóvel para habitação permanente adquirido nos 24 meses anteriores, ou na amortização do empréstimo contraído para esse efeito."

Esta última frase está errada, certo?

Obrigado

[pauloaguia 652]

Esta última frase está errada, certo?

Pois, essa questão já se levantou noutras ocasiões e a verdade é que tenho imensas dúvidas. Já a coloquei ao BCP, que me remeteu para o gabinete jurídico que lhes escreve aqueles textos e que nunca me respondeu (mas acho bem que outros tentem, também).

O que o Código do IRS diz, no seu Artigo 10º é o seguinte:

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:

...

Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior desde que efectuada nos 24 meses anteriores;

E este excerto, para mim, é um pouco ambíguo. Talvez se disseste simplesmente "o valor ... tiver sido utilizado... " fosse mais claro. Mas assim deixa aberta a hipótese de vir a ser usado para pagar uma casa que já foi comprada?

E aquela alínea não fala no que acontece se se pediu um empréstimo para a casa nova (o empréstimo lá referido é o da casa antiga, que se vendeu).

Coloca-se a questão - uma amortização de um empréstimo usado para uma compra pode ser considerado o pagamento da compra? Julgo que o entendimento das Finanças, pelo menos em alguns casos concretos tem sido o de que não, a julgar por comentários que se encontram em alguns fóruns. O que, claro, não significa que não haja casos em que também tenham considerado que sim.

Pessoalmente, para mim faria sentido que sim - só porque uma pessoa não tem aquele dinheiro todo disponível numa certa data, não quer dizer que não vá usar o dinheiro da venda para esse fim...

Na prática, a quem passar por este cenário, sugiro que peçam sempre um parecer por escrito às Finanças para tirar a teima...