Mistas do BPI

[-------- 2582]

Já, mas foi para o BPInet, mas vou falar directamente no balcão.

[FDMA 0]

Para quem agora pede um credito habitação não será rentável optar pelas prestações mistas?

A minha pergunta baseia-se inteiramente na euribor.

Passo a explicar:

Ao optar-se por uma prestação mista, iria-se liquidar logo no inicio do contrato os juros inerentes ao contrato de crédito, isto leva a que se aproveitasse a actual baixa da taxa de juro para pagar menos sobre o dinheiro financiado. Assim, depois de findado o pagamento de juros a prestação iria englobar apenas o capital a amortizar, sendo este sempre constante durante a vigência do contrato.

Penso que é uma boa opção porque enquanto as prestações constantes têm sempre a componente capital + juros o que pode variar a prestação, as prestações mistas têm numa fase posterior ao pagamento de juros que é sempre constante.

[pauloaguia 652]

Para quem agora pede um credito habitação não será rentável optar pelas prestações mistas?

A minha pergunta baseia-se inteiramente na euribor.

Passo a explicar:

Ao optar-se por uma prestação mista, iria-se liquidar logo no inicio do contrato os juros inerentes ao contrato de crédito, isto leva a que se aproveitasse a actual baixa da taxa de juro para pagar menos sobre o dinheiro financiado. Assim, depois de findado o pagamento de juros a prestação iria englobar apenas o capital a amortizar, sendo este sempre constante durante a vigência do contrato.

Acho que há aí alguma confusão sobre o que são as mistas. E, aliás, sobre empréstimos em geral.

* Não há um "findado o pagamento de juros" - os juros são pagos até na última prestação. O seu peso na prestação vai é diminuindo com o tempo, uma vez que o capital em dívida é cada vez menor.

* No caso das mistas, as prestações são calculadas de forma a irem crescendo nos primeiros meses. Mas o juro a pagar é igual neste regime ou no regime "normal", portanto o que é menor no caso das mistas é a componente da amortização. Ou seja, o capital em dívida decresce de forma muito menor neste regime (mistas) e, portanto, os juros demoram mais tempo a descer também.

É um facto que, com as taxas baixas actuais, o cliente vai pagar menos juros no início do contrato. Mas isso não invalida que também esteja a amortizar muito menos e, portanto, quando as taxas subirem, vai apanhar muito mais em força com a subida (capital em dívida maior => juros maiores; taxa maior => juros maiores; a conjunção dos dois dá juros muito maiores).

Pessoalmente acho que nunca é boa ideia optar pelo regime de prestações mistas. Para além de confuso (como dá para perceber por este tópico), tem as desvantagens que já referi. A única vantagem é mesmo permitir algum folga financeira nos primeiros anos do empréstimo (em que tipicamente se está a mobilar a casa e a adaptar-se a uma nova vida e o dinheiro extra pode dar jeito).

Mas o estado das taxas de juro não é garantidamente uma razão para optar por este regime, muito pelo contrário - devia-se aproveitar a baixa das taxas de juro que dá a tal folga financeira para evitar ter que optar por este regime de mistas...

[FDMA 0]

Já percebi.

Estava a fazer uma grande confusão. Se as mistas fossem como eu entendia não era nada mau.

Obrigado pela explicação Paulo.

[Raquel 0]

Assim, so´ por curiosidade: ja´ alguem escreveu ao banco a pedir a formula de calculo?

Eu já fiz esse pedido junto do meu gestor de conta penso que em Fevereiro e até agora nada.

:-\

[woodstock 0]

"agradecemos desde já o seu contacto que foi alvo da nossa melhor atenção.

Na sequência do mesmo, informamos que não temos possibilidade de facultar a forma de cálculo das prestações do Crédito Habitação Prestações Mistas.

Mais informamos que as instituições de crédito estão vinculadas à prestação de um conjunto de informações sobre os contratos que celebram e que são, designadamente, as constantes da Ficha de Informação Normalizada (prevista na Instrução nº 27/2003, do Banco de Portugal) oportunamente entregue a V. Ex.a.

No entanto, apresentamos a nossa disponibilidade para qualquer outro esclarecimento que considere oportuno."

http://www.bportugal.pt/root/servs/sibap/application/app1/docs/manual/textos/27-2003m.pdf

E agora?

[-------- 2582]

Que giro, também recebi essa resposta ontem do BPInet  ;D e o meu gestor de conta também deve de andar atrapalhado porque ainda não me respondeu, acontece que individamente junto ao mail que recebi do BPInet, vinha 4 mensagens internas  , e em um deles, ha alguem que diz que não são obrigados a facultar tal informação porque essa mesma informação pode formular juízos comparativos sobre as condições financeiras oferecidas pelos bancos, e a conhecer adequadamente os custos efectivos do mesmo, e que não ha interesse em informar tal coisa já que isso seria uma partilha de know how específico....

Nem sei o que diga  :

[pauloaguia 652]

...

Mais informamos que as instituições de crédito estão vinculadas à prestação de um conjunto de informações sobre os contratos que celebram e que são, designadamente, as constantes da Ficha de Informação Normalizada (prevista na Instrução nº 27/2003, do Banco de Portugal) oportunamente entregue a V. Ex.a.

...

O que não quer dizer que não possam prestar outras, ora que esta...

...vinha 4 mensagens internas  , e em um deles, ha alguem que diz que não são obrigados a facultar tal informação porque essa mesma informação pode formular juízos comparativos sobre as condições financeiras oferecidas pelos bancos, e a conhecer adequadamente os custos efectivos do mesmo, e que não ha interesse em informar tal coisa já que isso seria uma partilha de know how específico....

Ena, quanta "transparência"... É mesmo o que se pretende de um banco - que faça as coisas lá à sua maneira e os clientes que se calem e pronto. Ainda bem que não tenho negócios com o BPI

Eu até era menino para inventar uma fórmula que desse uma diferença de meia dúzia de cêntimos no valor da prestação só para levar para o livro de reclamações e ver se a posição do BdP era a mesma. Mas isso já é meter-se em demasiado trabalho para nada  :-[

De qualquer forma estou a ficar curioso - será que algum de vocês me pode mandar por PM a listagem de todas as prestações pagas até ao momento e respectivas taxas em cada revisão? Pode ser que no fim de semana me dê na venete e gaste algum tempo a tentar chegar lá...

[-------- 2582]

Paulo posso tentar fazer isso, mas só na 5ª feira..

[woodstock 0]

Não há leis que obriguem os bancos a fornecer esta fórmula?

[pauloaguia 652]

Não há leis que obriguem os bancos a fornecer esta fórmula?

Está expresso em vários sítios o direito dos clientes à informação (http://clientebancario.bportugal.pt/dsb/DrtClientes/drt_informacao.htm)

Só que ao dar uma listagem extensiva das várias situações em que o cliente tem direito a saber disto ou daquilo, acaba por se criar um vazio no que a outras situações diz respeito. Pessoalmente acho que o banco devia informar o cliente seja do que for. Agora, o banco escudam-se no tal vazio aparente que é criado... e realmente não há nenhuma lei a dizer expressamente que os bancos têm que dar a conhecer a fórmula de cálculo de um empréstimo em regime de prestações mistas...

Nestes casos dúbios, o BdP pode ser legitimamente chamado a pronunciar-se (via livro de reclamações, por exemplo)... e eu gostaria de acreditar que eles forçariam a entrega dessa informação... Mas isso pode levar algum tempo...

[woodstock 0]

Fiquei a saber hoje que em 3 anos amortizei...165€!!! Ou seja devia 91000...devo agora 90835€.

[m.elis 6]

Fiquei a saber hoje que em 3 anos amortizei...165€!!! Ou seja devia 91000...devo agora 90835€.

É a vida mas és "proprietário" de uma casa!!!

Tenta amealhar um pouco, se puderes, e quando for conveniente amortiza ou repensa numa mudança. Pessoalmente, nunca optaria pelas prestaçõe fixas, porque é uma ilusão. Só no início é que as prestações são mais brandas, mas depois.......

[woodstock 0]

Enviem-me os vossos dados, que vos cálculo a prestação.

Capital em dívida; nº de prestações em falta e total de prestações.

[woodstock 0]

Em face deste cenário:

- Capital em dívida: 100140€

- Spread: 0,7%

- Euribor (3M) : 1.635% ( média de Março)

- Prestações em falta: 459

- Revisão: Abril

- Prestação seguinte: Maio(22ª)

- Total de prestações 480

O mapa de amortização seria:

[pauloaguia 652]

Andei a fazer umas experiências com uma versão que tinha para aqui do mapa de juros avançado e acho que o consegui adaptar para as mistas. Não tenho fórmulas de cálculo mas usei a função GoalSeek do MSExcel para determinar o valor da primeira prestação e o resto é calculado automaticamente a partir daí...

Alguém que tenha este sistema de mistas está disposto a fazer a experiência para saber até que ponto esta abordagem dá resultados válidos?

Notas de utilização para quem usar a vida toda do empréstimo:

* Desactivar o recálculo automático (Célula C28)

* Definir o valor inicialmente emprestado (C7), duração inicialmente contratada (C9) e taxa inicial (C6). Se for caso disso o valor residual.

* A cada mudança de taxa, indicá-la na coluna correspondente (M) e na linha correspondente

* Se tiver havido amortizações antecipadas, período de carência ou alterações ao prazo inicialmente contratado indicá-las também (coluns L a O)

* Reactivar o recálculo automático. Se o cálculo não convergir à primeira, tentar inserir novamente um dos valores (para haver novo recálculo) ou desactivar o recálculo automátivo e ir experimentando valores para a primeira prestação (célula G6) até convergir.

Para quem validar apenas com a situação actual:

* Desactivar o recálculo automático (Célula C28)

* Definir o capital actualmente em dívida (C7), numero de prestações em falta (C9) e taxa actual (C6). Se for caso disso o valor residual (aos dias de hoje)

* Indicar quantos meses faltam até a prestação convergir (C27)

* Reactivar o recálculo automático. Se o cálculo não convergir à primeira, tentar inserir novamente um dos valores (para haver novo recálculo) ou desactivar o recálculo automátivo e ir experimentando valores para a primeira prestação (célula G6) até convergir.

O recálculo automático só funciona em MSExcel. Quem usar o OpenOffice tem que ir alterando a célula G6 até a simulação convergir (Nº total de prestações igual ao definido e Capital em dívida após a última prestação a menos de 1€ do capital residual esperado).

Gostava de ter algumas opiniões, para saber se isto tem futuro ou se mais vale parar por aqui...

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[-------- 2582]

Boas Paulo

Eu acho que tem futuro  ;D em relação ao meu caso deu aqui umas diferenças de centimos, mas eu também não sei bem ao certo se não terei feito algo de mal, eu inseri o seguinte:

Txa de Juro: 1,8250% (0.975+0.85 spread)

Valor: 99.725,23 (capital actualmente em dívida)

Meses: 456 (inicio em 27/07/2007 480 meses, não sei se será realmente 456...)

Não inseri capital residual nem encargos.

Alterei o incremento de 0.30% para 0.20%

Prazo para estabilizar:96 meses (penso que esteja correcto)

Deu-me 256.93 de prestação / 151.37 de juros + 105.26 capital

No banco debitado este mês de Setembro: 257,20 de prestação / 151.82 de juros + 105.38

[pauloaguia 652]

Txa de Juro: 1,8250% (0.975+0.85 spread)

Valor: 99.725,23 (capital actualmente em dívida)

Deu-me 256.93 de prestação / 151.37 de juros + 105.26 capital

No banco debitado este mês de Setembro: 257,20 de prestação / 151.82 de juros + 105.38

E´ possivel que de alguns centimos de diferença, sobretudo se o resultado no fim do emprestimo nao for exactamente 0 (o metodo vai la por aproximaçoes sucessivas, mas nao garante um resultado exacto).

Mas acho que no meio esta´ a virtude - 99.725,23 * 0,01825/12 = 151,67€ de juros ;D

Essa formula e´ a mais simples, nao tem muito por onde sair mal... por isso ha´ ai qualquer coisa que foi mal metida...

[-------- 2582]

Pois é, tenho sempre visto o valor de juro e este mês não me dei ao trabalho de ver, de facto acho que me foi debitado mais 0,15centimos pelo banco, porque de facto o valor em dívida é esse e o valor que foi debitado foi de 151.82 e não de 151.67.

[pauloaguia 652]

Mas aquele e´ o capital em divida antes ou depois de te terem cobrado a prestaçao? E´ que se for depois, tens que comparar e´ com a prestaçao seguinte. Para comparar com a prestaçao que te foi cobrada agora, tinhas que usar o capital em divida anterior.

[-------- 2582]

É o capital em dívida que tenho actualmente após cobrada a prestação neste mês de Setembro relativo a Agosto.

Recalculei e dá....certinho  nos juros deu menos 1centimo e no capital deu mais 1 centimo, no total deu a prestação cobrada, mais centimo menos centimo nem me importa, importa é ter agora uma ferramenta de cálculo muito boa para simulação das prestações.

Bom trabalho Paulo  ;D

[lourencor 0]

Olá a todos, sou novo a escrever no fórum mas já aqui ando há algum tempo a ler tópicos vários para me ir informando.

Podem-me dizer que ferramenta é esta de que estão a falar? É o mapa de juros avançado disponibilizado no blog ou é outra coisa?

Eu vou contrair um emprestimo com o BPI agora neste mês justamente com prestações mistas e dava-me jeito a ferramentinha 

Cumprimentos a todos,

Ricardo

[RuiM16 1]

De todas as simulações que tenho feito, este "produto" é de facto o melhor para quem quer ter casa e começar a pagar menos.

Tenho propostas de 1,25 de Spread até 4% (recebida hoje do BCP)  :o.

[m.elis 6]

Olá a todos, sou novo a escrever no fórum mas já aqui ando há algum tempo a ler tópicos vários para me ir informando.

Podem-me dizer que ferramenta é esta de que estão a falar? É o mapa de juros avançado disponibilizado no blog ou é outra coisa?

Eu vou contrair um emprestimo com o BPI agora neste mês justamente com prestações mistas e dava-me jeito a ferramentinha 

Cumprimentos a todos,

Ricardo

De acordo com o que me é dado perceber o mapa de prestações (avançado) é uma coisa diferente da que está aqui em discussão. Aqui, é mesmo o mapa das prestações mistas e como deves ter reparado podes fazer um download do excel disponibilizado pelo PauloAguia.

[pauloaguia 652]

Podem-me dizer que ferramenta é esta de que estão a falar? É o mapa de juros avançado disponibilizado no blog ou é outra coisa?

Foi efectivamente baseada no mapa de juros avançado, mas funciona de forma diferente. Está em anexo à mensagem que coloquei há uns dias atrás: http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,312.msg17705.html#msg17705 (só podes ver os anexos estando logado no fórum, penso eu)

Ou então, deixo aqui o link directo: http://www.pedropais.com/forum/index.php?action=dlattach;topic=312.0;attach=146

Não é ainda uma versão final mas se cada vez mais gente começar a dizer que as contas batem certo, vou pensar em terminá-la. De qualquer forma terá sempre que ser uma ferramenta separado do actual mapa avançado, uma vez que o método de cálculo é completamente diferente (aquele é exacto; este das mistas vai lá por aproximações sucessivas).