Mistas do BPI

[pauloaguia 652]

Oi...acho que estou a entrar em panico....

-1º porque tenho as mistas

Não são o melhor regime do mundo, mas podem dar jeito a quem tem pouco dinheiro disponível no início do empréstimo (se bem que, mais uma vez, continuo na minha - se tem pouco dinheiro disponível, não pede um empréstimo e pronto)

2º porque nao entendi metade do que li (mas vou aprender)

Tás perdoada relativamente ao que disseste no fim da mensagem então

3ºuma duvida....taxa nominal 5,79800 e tae 612800....significa exactamente o que?

A TANB é a taxa à qual são calculados os juros. Por exemplo, se deves 120.000€, com uma TANB dessas quer dizer que nos próximos meses vais pagar sensivelmente 579,80€ (120.000 de dívida * 0,05798 de taxa / 12 meses pois a taxa é anual)

A TAE é a taxa que leva em conta todas as despesas do empréstimo (para além dos juros, as comissões ao banco, seguros, etc). Se pagasses tudo isso sob a forma de juros, essa era a taxa que seria aplicada. Serve para comparação com as propostas de outros bancos (pois um banco pode ter uma TANB mais baixa mas, por ter comissões muito mais altas, acabar por ficar mais caro - terá uma TAE mais alta)

SIM SIM....ja sei o que estao a pensar..."OH NAO....mais uma naba!" ;D ;D ;D ;D

Certamente que aquele que nunca foi nabo irá dizer-te isso... e em negrito

Mas os outros não ligam muito a isso porque também não nasceram ensinados

[luisa 0]

Obrigado pelas dicas. Ja tomei nota ;D

[voyager 0]

Estive a ler o thread com bastante interesse porque estou na mesma situação e acabei de receber a carta do BPI em que a TANB passa para 3,543% para uma prestação de 1805,98 euros, quando na prática eu estava à espera de um valor a rondar os 1500 euros. o capital em dívida é de 535.000 euros, praticamente ainda nada amortizado já que vou na prestação #9.

Tenho duas dúvidas:

1. Alguém me pode clarificar se a prestação que vem na carta do BPI inclui a componente capital+juros ou se é apenas juros?

2. Pela experiência que têm, o plano de amortização de capital original é alterado de cada vez que a taxa é revista ou mantém-se sempre fixo?

Obrigado desde já. Estou a tentar construir um modelo em excel e estas respostas iriam ajudar em muito.

[pauloaguia 652]

1. Alguém me pode clarificar se a prestação que vem na carta do BPI inclui a componente capital+juros ou se é apenas juros?

A prestação, por natureza, e´ composta de juros e amortização de capital (mesmo que algumas prestações possam ter uma componente de amortização nula ou negativa).

2. Pela experiência que têm, o plano de amortização de capital original é alterado de cada vez que a taxa é revista ou mantém-se sempre fixo?

Sim. A menos que estivesses num regime de amortizações fixas o que nao conheço em nenhum caso aplicado a credito habitação (pois as primeiras prestações sao verdadeiramente astronómicas).

[voyager 0]

Ok. Consegui replicar o cálculo do BPI.

Aqui vai a dica:

1. A parte do Juro não tem nada que saber: capital em dívida x TANB

2. O segredo está na componente capital: ajusta-se sempre a cada revisão de taxa. Não é muito difícil de modelar (embora seja necessário o "goalseek", apenas há que ter em conta que no final do período o capital em dívida tem de ser zero, partindo de duas restrições: 1) as prestações sobem ~0,2% até à 120ª (no meu caso é 0,171%) e a partir daí são constantes.

Não me arrependo em nada de ter aderido às prestações mistas, mas fica aqui a nota que para mim foi inesperada: eu pensava que a componente capital era fixa durante o período todo e que se as taxas reduzissem para metade, então a prestação também seria metade. Na prática isso não acontece, já que quando a componente juros baixa o capital vai ser pago mais cedo (recordo que a prestação total tem de subir 0,2% até à 120ª e fixar a partir daí). Este facto, representando no curto prazo mais encargos do que eu esperava, mas não deixa de ser positivo já que levará a encargos com juros inferiores no futuro.

Espero que possa ter ajudado a esclarecer um pouco mais o tema.

[pauloaguia 652]

Ok. Consegui replicar o cálculo do BPI.

Nao queres partilhar connosco?

[-------- 2582]

É melhor dares um exemplo 

Ou então faz aí as contas para o meu caso 

Capital em divida: 100 240 €

Prazo 480 meses

Média da tx 3M Outubro 5.11%+0.85 Spread

Com isto paguei no 1º mês após revisão: 498,11€ Juros

2º mês: 498,11 € Juros + 0,99 € Capital

3º mês deverá ser 498,11 € Juros + 1,99 € Capital penso eu

Mas e agora que a média da taxa a 3M em Janeiro se deverá fixar em 2,50%? como será o calculo? não é igual? tipo:

1º mês: +/- 280 € Juros

2º mês: +/- 280 € Juros + 0.56 € Capital

3º mês: +/- 280 € Juros + 1.12 € Capital

 

[Raquel 0]

No meu Caso:

Capital em dívida: 119.970,40€

Prazo 464 meses

Média da tx 3M Setembro: 5,019% + 1,00 Spread

Com isto paguei no 1º mês(Novembro) após revisão:601,75€

2º mês(Dezembro): 601,75€ + 1,21€

3º mês(Janeiro): 601,75€ + 2,41€

Nesta próxima revisão

Capital em dívida: 119.966,79€

Prazo 461 meses

Média da tx 3M Dezembro: 3,293% + 1,00 Spread

Com isto irei pagar no 1º mês(Fevereiro) após revisão:429,18€

2º mês(Março): 429,18€ + 0,87€

3º mês(Abril): 429,18€ + 1,73€

O que acontece é que na carta enviada pelo banco com a informação da alteração da taxa bem como da prestação, eles mencionam que a minha prestação em Fevereiro será de 450,61€.

Eu já falei sobre isto mais atrás e como podem ter lido já reclamei ao meu gestor de conta, a última resposta dele foi:

"O seu pedido não está esquecido. Face aos elementos que me apresentou  ( diferencas de valor) e de forma a poder prestar-lhe um esclarecimento o mais completo possivel, solicitei esclarecimentos adicionais à àrea responsável pelo crédito Habitação no BPI."

É uma diferença de 21,43€, que eles têm de justificar, mas o que interessa na realidade é que a prestação vai descer bastante.

Até Breve,

Cump.

[Raquel 0]

O banco ainda não enviou qualquer justificação.

Mas ontem foi dia de retiraram a minha prestação e foi tirado da minha conta o valor de 429,18€ referente a juros do impréstimo(que era o valor que me dava), até aqui tudo bem, mas depois também retirarm o valor de 21,43€(a tal diferença), que dizem eles que é amortização de capital.

Resumindo, eles retiraram mesmo o valor que vinha mencionado na carta, os 450,61€.

Mas tenho uma dúvida,o valor que vem mencionado nas cartas anteriores, sempre foi referente ao juros, porque no primeiro mês só pagamos juros, só nos outros dois meses seguintes se amortiza capital.

Porque é que a carta deste mês é diferente (450,61€ = juros + amortização de capital)?

Obgd,

[luisa 0]

Tambem espero uma carta, estou a contar com mexida no mes de março....vamos ver o que sai dali :-\

[pauloaguia 652]

Mas tenho uma dúvida,o valor que vem mencionado nas cartas anteriores, sempre foi referente ao juros, porque no primeiro mês só pagamos juros, só nos outros dois meses seguintes se amortiza capital.

Porque é que a carta deste mês é diferente (450,61€ = juros + amortização de capital)?

Tu propria ja colocaste aqui a resposta (que ate foi o banco que te enviou) :

"O Crédito Habitação que possui em curso, trata-se da modalidade de Crédito Habitação com Taxa Variável com Prestações Mistas, dirigida aos clientes que procuram prestações iniciais reduzidas, que vão crescendo durante os primeiros 10 anos. o factor de crescimento é calculado em função do prazo e da taxa de juro inicial do empréstimo com o máximo de 0.2%/mês, não se verificando aumentos na transição do período de prestações crescentes para prestações constantes.

Ora, como os juros sao fixos, calculados segundo a forma que bem conheces, a unica forma da prestaçao crescer e´ ir aumentando a componente de amortizaçao...

[-------- 2582]

Eu continuo a concordar com a Raquel, porque desde o inicio do meu contrato (Julho de 2007) sempre as contas foram assim como a Raquel disse:

Capital em dívida*Tx Juro + Spread/12= Prestação 1º mês (apenas juros)

Capital em dívida*Tx Juro + Spread/12= Prestação 2º mês (juros*0.20%) os 0.20% é amortização de capital

Capital em divida*Tx Juro + Spread/12= Prestação 3º mês (juros*0.40%) os 0.40% é amortização de capital

Exemplo um pouco por alto:

Capital:100 000

Tx 3M: (Outubro) 5.113%

Spread: 0.85%

100 000*5.113+0.85/12= 496,91 1º mês apenas juros

no 2º mês será os 496,91 de juros*0.20=0.99 de amorização de capital

no 3ª mês será os 496,91 de juros*0.40=1.98 de amortização de capital

no 4º mês volta á fase inicial.

De salientar que nem sempre são os 0.20 ou 0.40, depende, mas não fogem muito disto, ha ano e meio que faço as contas assim e sempre me deram certas, e pelo que vejo á Raquel também, também devo de estar a receber a carta da renovação de taxa e também vou ver o que vai lá aparecer.

Aliás neste mesmo tópico o Pietrux falou deste tipo de cálculo e mencionou a forma como é feito, e a partir daí sempre confirmei os valores e bateram certo.

[Semper 0]

a teoria é que devia haver sempre uma parte de amortização, só que, como as taxas cresceram muito, para que a manutenção do plano de prestações originais não originasse capitalização de juros, o banco sobiu-vos a prestação até ao "limite" de pagamento só dos juros e "reinicia" o crescimento do zero.

Agora com a descida das taxas devem ter os tais crescimentos constantes sem a tal prestação de pagamento só de juros.

[Raquel 0]

Bom Dia,

Semper,

a teoria é que devia haver sempre uma parte de amortização, só que, como as taxas cresceram muito, para que a manutenção do plano de prestações originais não originasse capitalização de juros, o banco sobiu-vos a prestação até ao "limite" de pagamento só dos juros e "reinicia" o crescimento do zero

Desde o inicio do meu contracto que o plano de pagamentos que me foi dado nunca foi comprido, todos os meses havia uma novidade, entre as quais está o aumento do meu capital em dívida, nunca retiravam a totalidade dos juros e depois capitalizavam esse valor ao meu capital.

Depois de inúmeras reclamações a pedir uma explicação para isto estar a acontecer, o banco enviou-me uma carta a dizer: "Como as taxas estavam a subir muito e em virtude de isto não estar a beneficiar o cliente eles iriam alterar esta situação e passavam a tirar todos os meses a totalidade dos juros."

Quer dizer, se eu não reclamasse eles continuavam a fazer este tipo de coisas.

É preciso ter lata.

Desde quando eles podem alterar seja o que for sem o meu consentimento, para mais não há nada no meu contracto que explique que isto podia acontecer.

Mais uma vez eles podem fazer o que quiserem e ninguém os responsabiliza, porque até ao Banco de Portugal eu escrevi a reclamar esta situação e nada fizeram.

Enfim....não há palavras....

Agora com a descida das taxas devem ter os tais crescimentos constantes sem a tal prestação de pagamento só de juros.

Será que eles me vão explicar isso, até hoje estou á espera da resposta do banco e ainda nada.

Obgd,

[pauloaguia 652]

Mais uma vez eles podem fazer o que quiserem e ninguém os responsabiliza, porque até ao Banco de Portugal eu escrevi a reclamar esta situação e nada fizeram.

Às vezes também depende da forma como as questões são colocadas. Qual foi a resposta que o BdP te deu?

[Raquel 0]

A resposta que o Banco de Portugal me deu foi, "visto que o BPI já entrou em contacto com vossas exas. e já foi explicada toda a situação...da nossa parte não há mais nada a fazer".

Pensei eu na altura, qual teria sido a resposta que o BPI deu ao Banco de Portugal, será que foi igual á minha?

Ou foi do género, já falamos com o cliente e já está tudo esclarecido.

Será que devo de ir ao banco de portugal e esclarecer melhor isto?

e também expor tudo o que se está a passar neste momento?

Obgd,

[Semper 0]

Bom Dia,

Semper,

Desde o inicio do meu contracto que o plano de pagamentos que me foi dado nunca foi comprido, todos os meses havia uma novidade, entre as quais está o aumento do meu capital em dívida, nunca retiravam a totalidade dos juros e depois capitalizavam esse valor ao meu capital.

Depois de inúmeras reclamações a pedir uma explicação para isto estar a acontecer, o banco enviou-me uma carta a dizer: "Como as taxas estavam a subir muito e em virtude de isto não estar a beneficiar o cliente eles iriam alterar esta situação e passavam a tirar todos os meses a totalidade dos juros."

Quer dizer, se eu não reclamasse eles continuavam a fazer este tipo de coisas.

É preciso ter lata.

Desde quando eles podem alterar seja o que for sem o meu consentimento, para mais não há nada no meu contracto que explique que isto podia acontecer.

Mais uma vez eles podem fazer o que quiserem e ninguém os responsabiliza, porque até ao Banco de Portugal eu escrevi a reclamar esta situação e nada fizeram.

Enfim....não há palavras....

Será que eles me vão explicar isso, até hoje estou á espera da resposta do banco e ainda nada.

Obgd,

A teoria do produto é que não deveria haver essa capitalização de juros, e pelo que percebi, o banco nunca pensou que isso pudesse acontecer.

Com a subida das taxas, foi precisamente o que aconteceu. O Banco entretanto alterou a forma de cálculo da subida das prestações (antes eram 0.2% fixos, agora varia consante prazo/capital/etc), mas não podia passar os Clientes que tinhas as mistas "antigas" para as "novas" sem o seu consentimento.

Ou seja, ao queixares-te eles passaram-te para as mistas "novas" que "reiniciam" o plano aquando das revisões de taxa, caso a subida não permita pagar a totalidade dos juros e não permite portanto que estejas a aumentar o capital em dívida. Relativamente ao plano de pagamentos, este é teórico pois não prevê subida de taxas, no entanto vê se o plano que te deram com +1% e +2% mantêm a amortização de juros ou não.

[pauloaguia 652]

A resposta que o Banco de Portugal me deu foi, "visto que o BPI já entrou em contacto com vossas exas. e já foi explicada toda a situação...da nossa parte não há mais nada a fazer".

Se tu pediste ajuda ao BdP para conseguir esclarecer a situação junto com o banco, então ele fez o que pediste (aliás, nem é essa a função do BdP).

Se, por outro lado, denunciaste ao BdP uma alteração unilateral do contrato sem qualquer aviso por parte do banco, então essa resposta é manifestamente insuficiente... no mínimo o BdP devia explicar porque não há lugar a ilícito.

Mais uma vez, depende muito da forma como se colocam as questões...

Seja como for, pessoalmente eu optaria por esquecer as mistas e tentar renegociar junto do banco a mudança para um regime que eu entendesse... Podes inclusive tentar escapar a alguns eventuais custos inerentes à mudança pela incapacidade do próprio banco em conseguir explicar-te o regime em que estás actualmente.

[Raquel 0]

Muito Obrigada Paulo,

Segui o teu conselho e já pedi ao meu gestor de conta para me enviar duas simulações, uma com a modalidade Prestação Fixa e outra com a modalidade Taxa Variável, para poder comparar e depois decidir se altero a minha modalidade de mistas.

Obgd,

[luisa 0]

[-------- 2582]

De facto a minha prestação vai ser maior do que as minhas contas, pelo menos segundo a carta do banco, deve ter uma amortização maior de capital devido á taxa de juro estar mais baixa.

[-------- 2582]

Nunca mais falaram nada aqui 

[woodstock 0]

Ainda não percebi como cálcular a prestação neste regime.

Deixo aqui os meus dados se alguém me souber responder.

90835 em dívida

447 meses num total de 480.

1.94 + 0.65 spread

3 meses

[-------- 2582]

Eu também como cada vez percebo menos também gostava de saber

[pauloaguia 652]

Ainda não percebi como cálcular a prestação neste regime.

Eu também como cada vez percebo menos também gostava de saber

Assim, so´ por curiosidade: ja´ alguem escreveu ao banco a pedir a formula de calculo?