Mistas do BPI

[Pietrux 0]

Só para alertar para 1 fenómeno nas prestações mistas do BPI, que nas simulações não é possível ser visto nem analisado, pois a simulação assum taxa constante durante toda a vida do empréstimo.

A formula de cálculo das prestações é do mais simples que pode haver :

1 ª Prestação = Capital em dívida x Taxa / 12

... as restantes sofrem o tal factor de actualização, se o vosso caso for 0,2%, então a segunda prestação será de :

2 ª Prestação = Capital em dívida x Taxa / 12 x 1,002

Ou seja, na 2ª prestação voçês já estariam a abater 0,2% do capital em dívida

Até aqui tudo muito bem, só que o problema está no momento das revisões de taxas. O cálculo da nova prestação é feito como se fosse a 1ª prestação... ou seja, volta a haver uma prestação que abate 0,00 € ao capital em dívida (isto aconteceu-me num cenário de subida de taxas de juro e indexado à Euribor a 3 meses, não sei se na descida é igual).

Exemplo prático : 100000 eur em dívida , Eur 3m = 4,90%

1 mês - 100.000*4,9%/12=408,33 €  - Juros 408,33 €

2 mês - 100.000*4,9%/12*1.002=409,15 € - Juros 408,33 € / Capital 0,82 €

3 mês - 100.000*4,9%/12*1.004=409,97€ - Juros 408,33 € / Capital 1,64 €

revisão euribor para 5%

4 mês - 99.998,36*5%/12 =416,66 € - Juros 416,66 €

5 mês - 99.998,36*5%/12 * 1.002 =417,49 €  - Juros 416,66 € / Capital 0,83 €

6 mês - 99.998,36*5%/12 * 1.004 =418,32 € - Juros 416,66 € / Capital 1,66 €

Em 6 meses abateram 4,95 € à vossa dívida, enquanto que a simulãção enviada pelo banco que assumia que não há revisões de taxas mostrava que em 6 meses estariam abatidos 12,30 €.

Imaginem assim o que vai aconteçer à vossa prestação quando for "fixada" depois do 11º ano...

[Raquel 0]

Exemplo prático : 100000 eur em dívida , Eur 3m = 4,90%

1 mês - 100.000*4,9%/12=408,33 €  - Juros 408,33 €

2 mês - 100.000*4,9%/12*1.002=409,15 € - Juros 408,33 € / Capital 0,82 €

3 mês - 100.000*4,9%/12*1.004=409,97€ - Juros 408,33 € / Capital 1,64 €

Neste exemplo prático, gostaria que me tirassem uma dúvida:

Porque é que no terceiro mês passa para 1,004 quando é de 1,002 no segundo mês?

Obgd.

[Pietrux 0]

Tens razão Raquel induzi o pessoal em erro.

O cenário das mistas é assim :

1º mês prestação X

2º mês prestação Y

3º mês prestação Z

Em que a 2ª prestação é a 1ª prestação acrescida de 0,2%

ou seja, Y = X * (1 + 0,002)

E a terceira prestação é a 2ª prestação acrecida de 0,2%

ou seja, Z = Y * (1 + 0,002)

Assim sendo, no exemplo concreto:

1 mês - 100.000*4,9%/12=408,33 €  - Juros 408,33 €

2 mês - 100.000*4,9%/12*1.002=409,15 € - Juros 408,33 € / Capital 0,82 €

3 mês - 100.000*4,9%/12*1.002*1.002 =409,97€ - Juros 408,33 € / Capital 1,64 €

Valores no caso acabam por ficar iguais, mas poderia gerar diferença.

[Raquel 0]

Gostava de colocar uma questão:

Como as mistas do BPI são uma modalidade um pouco complicada, alguém me sabe dizer, se agora com a descida da taxa euribor no mês de dezembro, a minha prestação a ser revista em fevereiro e sendo aplicada a média do mês de Dezembro, a minha prestação vai descer?

Eu estava com uma taxa de 6,0190%(já inclui o spread), agora passando para 4,293%(já inclui o spread), o que vai acontecer á minha prestação?

A taxa inicialmente contratada no acto da escritura era de 5,115% (já inclui o spread).

Alguém me pode ajudar?

Muito obgd,

Raquel

[Raquel 0]

Bom Dia,

A semana passada recebi a carta do banco que dizia o seguinte:

Foi alterada em 05-01-2009 para 4,2930% a taxa de juro praticada ....... a que corresponde uma TAE de 4,5760% ......... o valor da próxima prestação com vencimento em 05-02-2009 será de 450,61 €.

Fui confirmar se estes valores estavam correctos, com as diversas ferramentas maravilhosas que este blog nos faculta.

O meu cálculo:

Taxa de Juro: 4,2930%

Capital em Dívida: 119.967,99 €

Prestações em falta: 461

Valor dos juros a pagar (não estou a amortizar capital): 429,19€

Fazendo da maneira que o Pietrux nos explicou:

119.967,99€ * 4,2930% / 12 = 429,18 €

Em ambos os casos as prestações são inferiores ás que o banco menciona na carta.

Fui hoje de manha ao balcão pedir uma explicação por escrito de como fizeram aquele cálculo, ao qual me responderam que não tinham ferramentas para me dar tal informação e que iam pedir as serviços que fizeram este cálculo a devida explicação e que depois me diziam alguma coisa.

Claro que eu mostrei a minha indignação para este sucedido, é inadmissível isto acontecer.

Vamos ver o que acontece.

Cumpr.

[Nuno 0]

Raquel,

Qual é o teu spread ?

Os 4.293% é a média de Novembro da Euribor, pelo que suponho que falte acrescentar o spread aí..

Se o teu spread for 0,45% bate certo, pois a TAN é 4,293% + 0,45% que é o que é usado para calcular a prestação...

EDIT: CONTAS ERRADAS !!!! :S

[pauloaguia 652]

Se o teu spread for 0,45% bate certo, pois a TAN é 4,293% + 0,45% que é o que é usado para calcular a prestação...

Isso tornava a TAN maior ainda que a TAE! E o resultado continuava a não ser 450,61€...

[Nuno 0]

Paulo,

Tens toda a razão, precipitei-me a fazer as contas..

Mas também estou a achar 4.576% uma TAE muito baixa para uma crédito, quando a Euribor está a 4,293%...

Peço desculpa pelo lapso

[Raquel 0]

A taxa euribor a aplicar é a de Dezembro 3,293% mais o meu spread de 1,00% dá os 4,293%, aqui estou de acordo com o banco, não estou é com o valor da prestação de 450,61 €.

Telefonaram-me agora mesmo do banco, eles pensavam que eu tinha dúvida na taxa, assim como vocês, mas já expliquei que era no valor.

Já me disseram que o capital em dívida é de 119.966,79€.

Foi com este valor que calcularam a prestação juntamente com a taxa mais spread, sendo assim penso que o meu calculo está mais ou menos correcto.

119.966,79 * 4,293% / 12 = 429,18€

Ou

Taxa de Juro: 4,2930%

Capital em Dívida: 119.966,79 €

Prestações em falta: 461

Valor da Prestação : 429,18€

Penso que estou a fazer bem o calculo.

Estou á espera de uma nova chamada do banco, estão a rever a situação.

Cumpr.

[Raquel 0]

Recebi agora por e-mail a resposta do banco á minha dúvida.

A formula de cálculo deles é a seguinte:

Prestação = capital*(taxa juro/12*(1+ taxa juro/12)^n)/ (((1+taxa juro/12)^n) -1) (n= prazo remanescente)

Álguém me sabe explicar isto por números?

Obgd,

Cump.

[pauloaguia 652]

Prestação = capital*(taxa juro/12*(1+ taxa juro/12)^n)/ (((1+taxa juro/12)^n) -1) (n= prazo remanescente)

Álguém me sabe explicar isto por números?

Prestação = 119.966,79 * 0,04293 / 12 * (1 + 0,04293 / 12) ^461 / (((1 + 0,04293 / 12) ^ 461) - 1) = 531,67 ???

Curiosamente este é o valor que obtenho para uma prestação segundo as regras normais (como por exemplo, se pode obter através de http://www.pedropais.com/utilidades/calculadora-de-prestacoes/ ).

Se, como tu dizes, estás com prestações mistas e a pagar só juros, essa não pode ser a fórmula para o teu caso.

Podes argumentar isto na tua resposta ao banco... Eles que tentem novamente (água mole em pedra dura...)

[Raquel 0]

Muito Obrigada Paulo.

Se, como tu dizes, estás com prestações mistas e a pagar só juros, essa não pode ser a fórmula para o teu caso.

Podes argumentar isto na tua resposta ao banco... Eles que tentem novamente (água mole em pedra dura...)

Vou agora mesmo responder ao gestor e dar este argumento.

Até breve,

Cumpr.

[pauloaguia 652]

Vou agora mesmo responder ao gestor e dar este argumento.

Até breve,

Cumpr.

Outro argumento - a fórmula que te deram nem sequer bate certo com o que te saiu da conta...

[Nuno 0]

Raquel

O valor do banco está correcto...

Com esses dados dá uma prestação normal de 531,67€, mas esta prestação inclui Juros e Amortização, para estes valores divide-se da seguinte forma:

Juros: 429,18 € (formula do excel: IPMT)

Amortização: 102,49€ (formula do excel: PPMT)

Logo, o valor que o banco te está a dar está correcto. No entanto não deixa de ser lamentável que eles não sejam capazes de te informar correctamente.

Espero ter ajudado.

[pauloaguia 652]

Raquel

O valor do banco está correcto...

Com esses dados dá uma prestação normal de 531,67€, mas esta prestação inclui Juros e Amortização, para estes valores divide-se da seguinte forma:

Juros: 429,18 € (formula do excel: IPMT)

Amortização: 102,49€ (formula do excel: PPMT)

Logo, o valor que o banco te está a dar está correcto. No entanto não deixa de ser lamentável que eles não sejam capazes de te informar correctamente.

Espero ter ajudado.

Só que não foi isso que o banco lhe disse:

A semana passada recebi a carta do banco que dizia o seguinte:

Foi alterada em 05-01-2009 para 4,2930% a taxa de juro praticada ....... a que corresponde uma TAE de 4,5760% ......... o valor da próxima prestação com vencimento em 05-02-2009 será de 450,61 €.

[Nuno 0]

Epa, ó Paulo, até já me irrito a mim proprio, acreditas ?

Já nem nem o maior poço do mundo serve para me esconder... que tristeza a minha...

É verdade, errei mais uma vez (começa a ser recorrente e não é nada normal)..

Vamos lá ver se acerto nisto: Será que o banco considera sempre algum valor de amortização mesmo que seja mínimo, neste caso cerca de 21€ ??

Raquel, se não for muita intromissão na tua vida privada, será que podes dar os dados do teu crédito inicial ? Capital pedido, número de meses e data da primeira prestação ? Se for mta invasão, não tem mal. Ignora-me, no meio de tantos erros até que é merecido ehehe

[pauloaguia 652]

Já agora, o que eu acho é que o prazo em que pagavas só juros terminou e a prestação começa a incorporar uma componente de amortização (que vai fazer com que o valor total da prestação cresça pouco a pouco durante os próximos anos - daí o nome de prestações mistas). Sobretudo porque imagino que tenhas inicialmente contratado o empréstimo por 40 anos (480 meses) e já passou 1 ano (faltam 461 prestações - as 12 primeiras já foram). Tipicamente a fórmula de cálculo do valor da prestação, num regime de prestações mistas é alterada cada 1, 2 ou 3 anos, de forma a ir produzindo este aumento. Imagino que no teu caso seja revista de ano para ano (mas tu é que sabes o que contrataste com o banco).

Sendo isso, é perfeitamente normal que o valor da tua prestação seja mais do que apenas os juros (os 429,18€) mas bem menos que uma prestação do regime de prestações constantes (os 531,67€). Não sei qual é a fórmula de actualização que o BPI usa para ir aumentando o valor da prestação... mas num cenário de prestações mistas, esta situação é inevitável - por definição é assim que funciona.

Só que o banco devia ser capaz de explicar isto aos clientes à primeira...  >

[pauloaguia 652]

Epa, ó Paulo, até já me irrito a mim proprio, acreditas ?

Já nem nem o maior poço do mundo serve para me esconder... que tristeza a minha...

Deixa lá... todos dizemos disparates de vez em quando.

Nem que seja para ver se os outros estão atentos

[Nuno 0]

Deixa lá... todos dizemos disparates de vez em quando.

Nem que seja para ver se os outros estão atentos

O Objectivo era mesmo este, ver se estavas atento

Obrigado pelas correcções... eheh

[Raquel 0]

Aqui está o meu contracto:

[banco] BPI

Valor da escritura: 119.700,00€

Valor do financiamento: 119.700,00€

Prazo em meses: 480

Encargos (total ou descriminado): 4.421,92€

[Mês do índice] Escritura em Junho - Mês do Índice: Maio

Tipo de taxa: Mistas - euribor a 3 meses

Taxa nominal (Euribor+Spread): 4,071% + 1,00% = 5,071%

Taxa efectiva: 5,090%

TAE: 5,115%

Spread: 1,00%

Penalização por amortização antecipada: 0,5%

[seguro]- Banco ou seguradora: Banco (Total : 36,34€)

- Multiriscos: 10,92€ (85.100,00€)

- Vida: 25,42€

[Condições negociadas com o banco]1 Domiciliação de ordenado, 2 Pagamentos por conta, Cartão de Crédito, Seguro de Vida e Seguro de Multiriscos.

Primeiros 120 meses as prestações serão crescentes em 0,2% por mês e no restante prazo contantes.

Obgd a todos.

Já tinha tb chegado a vossa conclusão e foi isso que escrevi no e-mail de argumentação ao gestor de conta.

Prestação = 119.966,79 * 0,04293 / 12 * (1 + 0,04293 / 12) ^461 / (((1 + 0,04293 / 12) ^ 461) - 1) = 531,67

Prestação = 531, 67€                Juros = 429,18€                        Capital = 102,49€

Ainda estou a aguardar uma resposta.

Darei noticias.

Cumpr.

[Nuno 0]

Olá Raquel

Não terá a ver com isto: "Primeiros 120 meses as prestações serão crescentes em 0,2% por mês e no restante prazo contantes." ?

Provavelmente é por isso que tens já alguma amortização feita e também poderá justificar a diferença dos 21€ na prestação.

[Raquel 0]

Pois não sei o que dizer,mas até á data o banco ainda não me respondeu.

Ainda estou a aguardar.

Darei noticias.

Obgd a todos pela ajuda.

[Raquel 0]

Hoje de manhã reforcei o meu e-mail de quinta-feira dia 15, a dizer que continuava a aguardar uma resposta sobre este assunto.

Até agora nada.

Cumpr.

Raquel

[Raquel 0]

Finalmente a resposta, é de doidos  >

"O Crédito Habitação que possui em curso, trata-se da modalidade de Crédito Habitação com Taxa Variável com Prestações Mistas, dirigida aos clientes que procuram prestações iniciais reduzidas, que vão crescendo durante os primeiros 10 anos. o factor de crescimento é calculado em função do prazo e da taxa de juro inicial do empréstimo com o máximo de 0.2%/mês, não se verificando aumentos na transição do período de prestações crescentes para prestações constantes.

Como poderá verificar nos movimentos da sua conta, nesta modalidade há lugar à amortização de capital embora em valores muito reduzidos. A título de exemplo, indico os valores discriminados na prestação relativa ao mês de Janeiro (movimentos do dia 05/01/2009)"

Claro que depois disto eu reforcei o meu e-mail, mas isto não explica o porquê da direfença do valor da prestação que vem mencionado na carta enviada por Vossas. Exas com o valor calculado pela formula que me deu.

Amanhã vou pessoalmente resolver esta questão, devem de estar a gozar comigo. >

Cumpr.

[luisa 0]

Oi...acho que estou a entrar em panico....

-1º porque tenho as mistas

2º porque nao entendi metade do que li (mas vou aprender)

3ºuma duvida....taxa nominal 5,79800 e tae 612800....significa exactamente o que?

SIM SIM....ja sei o que estao a pensar..."OH NAO....mais uma naba!" ;D ;D ;D ;D