Criar uma empresa para gerir património imobiliário

[Eurico, o presbítero 19]

Só tenho que agradecer-lhe as suas opinões ponderadas sobre este assunto.

De facto, quando saí da primeira "consulta" na DT, saí convicto que valeria a pena - sem sombra de dúvida - abalançar-me na constituição da empresa. Foram nesse sentido todas as indicações que me deram. Agora, diz-me o amigo, que ... talvez não seja assim. Ora, começo a ficar perplexo.

Não pense que é fácil, na minha idade, dar este passo. Para além do dinheirão que vou gastar, terei sempre despesas fixas com a manutenção da empresa, nomeadamente, com TOC's e ROC's que terei de contratar por avença. Sim, que eu NÃO PERCEBO NADA DE EMPRESAS, que fique bem claro. Como não domino esses meandros, terei de contratar quem me trate disso.

Assim, só avançarei para esta solução se, sem sombra de dúvida, ela me der benefíco. Isto é, se em termos líquidos, a opção "empresa" me permitir ter maiores ganhos (financeiros ou de usufruto) do que a situação actual, em que o rendimento com os prédios pesa bastante no meu Irs. Estou a pagar anualmente várias dezenas de milhar de euros ao estado, o que acho ser uma exorbitância. Praticamente, todos os anos, entrego às finanças 7 meses (!!) das rendas que recebo. Um roubo, digo eu ...

Por exemplo, vivo agora uma situação que é muito penosa. Tenho andares comerciais cujos inquilinos se foram embora e dos quais, portanto, não já recebo rendas. Estão vazios. Ora, não estando alugados, nem sequer posso declarar/"descontar" no meu Irs os condomínios e seguros que pago por esses andares nem os respectivos IMI's. Isto é inconcebível! Pago condomínios, seguros e Imi's e não posso abater essas despesas! Estou certo que, se já fosse empresa, esses gastos já poderiam ser abatidos. E isto é só um exemplo ...

Mais uma vez agradeço-lhe, amigo "forr€ta" toda a ajuda que me possa dar. Mas compreenda a minha situação e as dúvidas que aqui coloco.

Eurico

[investidorx 1]

Atenção à dedução do IVA.

Se a empresa se vai dedicar à gestão imobiliária, pressupõe-se que vai pedir isenção de IVA, isto é, não deduz nem liquida IVA (caso contrário quando vender um imóvel terá de acrecer IVA ao valor de venda, o que se torna incomportável para o comprador).

Logo não pode deduzir também o IVA dos bens adquiridos conexos à actividade.

[Eurico, o presbítero 19]

Mais uma vez agradeço as suas indicações.

Admito que haja alguma complexidade na constituição da empresa mas, digo-lhe muito sinceramente, quero ficar à margem desses problemas. Como não percebo nada dessas "orgânicas empresariais", penso contratar (por avença) este departamento da DT para me tratar de tudo e assegurar toda a gestão "contabilística" da papelada. Eles é que terão de tratar de tudo quanto à sua constituição, definir o que a sociedade pode ou não fazer (será, em principio, uma sociedade com um capital social de 750.000€, representado por 750.000 acções com o valor nominal de 1€ por cada acção) e dar-me essas indicações. Agora, eu não quero com isto arranjar chatices nem preocupações adicionais.

Como eu já disse aqui várias vezes, estou numa fase da minha vida em que procuro afrouxar do meu ritmo intenso de trabalho. Aliás, desde que tive um problemita no coração, aos 58, comecei logo a "levantar o pé". Dentro de 2 ou 3 anos quero "reformar-me" de vez e -aproveitando a saúde que ainda vou tendo - viajar um pouco, conhecer a parte do mundo que me falta descobrir, ver os meus netos crescer, e ... viver o tempo que me resta SEM MAIS CANSEIRAS.

Se a criação da empresa vem para me dar chatices ... esqueça! Então mais vale ficar tudo como está. Para além desta condição "sine qua non", também é bom que fique bem claro que tudo o que pretendo fazer, será feito dentro da mais estrita legalidade. Não aceitarei que se faça algo que possa beliscar qualquer lei ou princípio ético. Nunca foi essa a minha conduta, não é nem será!

Por último a questão das "lojas vazias". Como eu disse anteriormente, nos últimos 2 anos, já me entregaram a chave 4 inquilinos (2 comerciais e 2 habitações). Claro, outros continuam alugados. Mas aqueles 4 ainda não consegui alugar novamente. E todas as despesas com esses 4 espaços (seguros, condominios, Imi's, obras de refrescamento, etc) estou a suportar do meu bolso, sem as poder repercutir no meu Irs (e não seria assim se já fosse empresa). Diz-me que as finanças iriam estranhar?! Mas ... as finanças nunca ouviram falar da crise??! Arrendá-los queria eu!!... Também não vamos colocar "fantasmas" onde eles não existem....

Será perfeitamente normal e compreensivel que uma empresa ligada ao imobiliário, com um Objecto Social (directo e indirecto) como o que eu descrevi (e a minha vai ter), possa ver os seus proveitos descer substancialmente neste período de recessão.

Espero nunca vir a apresentar "prejuizos", mas se os tiver serão verdadeiros e justificados.

Eurico

[José Ribeiro 11]

Um romance espectacular para o fim de semana: http://web.portoeditora.pt/bdigital/pdf/NTSITE99_EuricoPres.pdf

Cumps  8)

[Eurico, o presbítero 19]

Como deve imaginar, já li esse livro na minha juventude.

Obrigado pela alusão. 

[José Ribeiro 11]

Como deve imaginar, já li esse livro na minha juventude.

Obrigado pela alusão. 

Não tem que agradecer, até porque acho que este livro deve ser lido em qualquer altura da vida... 

Aliás, havia um programa na rádio, era eu um miudito, que volta e meia parafraseava textos deste livro!... 

Em relação à futura empresa, gostaria de deixar a indicação deste tópico, http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,2020.msg18245/topicseen.html#msg18245. É melhor ir depressa antes que seja removido...

O objectivo é reflectir/questionar as pessoas que lhe estão a tratar da sua possível empresa, sobre estes encargos adicionais no caso da empresa ter rentabilidade anual superior a 100 mil euros!

Em relação aos comercias e habitações que não consegue colocar a rentabilizar, parto do princípio que nenhum dos seus filhos quer ir para lá viver ou explorar as duas lojas. Porque não tenta vender e doar esse dinheiro, através de uma conta poupança, aos seus netos? Pode não ser muito agora, mas quando forem adultos deve dar para propinas, entrada num carro ou casa, o enxoval,...

Cumps  8)

[Eurico, o presbítero 19]

Sempre tive muita relutância em vender "chão" (terrenos, andares, casas) para ficar com "papel".

A não ser em casos muito pontuais, penso ser uma péssima estratégia. (desculpe a sinceridade)

Ou talvez deva dizer de outra maneira ... não vai muito com a minha personalidade, com a minha maneira de ser. Gosto de ter o meu dinheiro aplicado em propriedades, em bens "palpáveis", que se valorizam, e não apenas em depósitos bancários.

O que eu tenho feito é vender andares já com uma certa idade (a precisarem de obras, manutenções caras ou desvalorizados) e, com esse dinheiro comprar novos. Ainda fiz isso no ano passado. Tinha um prédio antigo (rendas antigas) em Barcarena, constituído por r/c e 3 andares. Pu-lo em propriedade horizontal e vendi os 3 andares aos inquilinos, tendo ficado com o r/c que está alugado a um snack-bar. Com o dinheiro que realizei, comprei um andar novo, em Carcavelos, junto à praia. Consegui alugá-lo de imediato e o valor desta renda é mais do dobro do que recebia dos andares antigos.

Enfim, feitios ...

Eurico

[José Ribeiro 11]

Por último a questão das "lojas vazias". Como eu disse anteriormente, nos últimos 2 anos, já me entregaram a chave 4 inquilinos (2 comerciais e 2 habitações). Claro, outros continuam alugados. Mas aqueles 4 ainda não consegui alugar novamente. E todas as despesas com esses 4 espaços (seguros, condominios, Imi's, obras de refrescamento, etc) estou a suportar do meu bolso, sem as poder repercutir no meu Irs...

Apenas pretendia responder a esta sua preocupação!

Suportar despesas durante 2 anos sem retorno creio que é muito tempo...

Sempre tive muita relutância em vender "chão" (terrenos, andares, casas) para ficar com "papel".

A não ser em casos muito pontuais, penso ser uma péssima estratégia. (desculpe a sinceridade)

Ou talvez deva dizer de outra maneira ... não vai muito com a minha personalidade, com a minha maneira de ser.

A intenção de criar a "tal" empresa não é para que fique com o dito "papel" mais tempo no seu bolso e no bolso dos seus futuros herdeiros?

Enfim, tenho de concordar consigo, feitios...

Boa sorte nos seus diferentes empreendimentos!

JRibeiro

[Eurico, o presbítero 19]

As coisas não são exctamente como coloca, JRibeiro.

Os economistas poderão falar melhor do que eu, mas acho que podemos optar por ter um património financeiro (dinheiro no banco, aplicações financeiras, etc), um património imobiliário (terrenos, edifícios, etc) ou património produtivo (uma fábrica, p.ex.).

O que eu disse é que, dos três, e dado que nunca fui, infelizmente, um "empresário produtivo/industrial", prefiro ter o dinheiro aplicado em terrenos e edifícios, e deles tirar algum rendimento. Não que viva disso, é claro, já que trabalho desde os meus vinte e poucos anos.

Não penso, portanto,  ter todo o meu "pé de meia", as poupanças de toda uma vida e o que herdei dos meus pais, aplicado unicamente nos bancos. Repito, é um decisão pessoal. Procuro diversificar. Tenho também algum dinheiro "investido" nos bancos, como toda a gente, mas procuro manter algum aplicado no património imobiliário, renovando e fazendo uma ou outra aquisição, quando o oportunidade surge. Se calhar é uma asneira, mas ... é o que eu tenho feito.

Daí a chegar a esta situação, de me "carregar" no Irs ao ponto de eu pensar constituir a tal empresa.

Penso que fui claro agora. P.f. não me interprete mal.

Eurico

[José Ribeiro 11]

Boa sorte nos seus diferentes empreendimentos!

JRibeiro

[Eurico, o presbítero 19]

Talvez não seja muito correcto colocar aqui esta pergunta, mas conhecem outros forums na net onde se possa ter conversas sobre assuntos relacionados com a constituição de empresas?

Eurico

[José Ribeiro 11]

Alguns dados importantes sobre constituição de empresas: http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,2032.0.html

Mais uma vez, boa sorte nos diferentes empreendimentos!

[Eurico, o presbítero 19]

Sinceramente, não gostei dessa comparação. Considero-a ofensiva e de mau gosto.

Vou dar este assunto por encerrado.

Eurico

[rakmoz 25]

Caro Eurico,

Também estou interessado em criar uma empresa para gerir património. Como ficou este seu projecto? Gostaria de saber como iniciar uma empresa deste tipo...estou a pagar imenso de IRS, e gostaria de minimizar esse pagamento de impostos através da criação de uma empresa.

Aparentemente esse efeito é difícil de conseguir (VER QUADRO).

Fico com a ideia de que a nível fiscal não é vantajoso criar uma empresa...a não ser que me esteja a escapar algo como por exemplo:

- O facto de reduzir o meu escalão de IRS (pois já não entraria os 25k€, mas sim apenas 12246 €...e essa diferença de escalão justifique;

- Por outro lado ao ter empresa teria que ter contabilidade organizada (vale a pena aos 70%/30% da contabilidade simplificada) o que já entraria com custos com contabilista/TOC(?) por exemplo..e outros custos que não esteja a perceber agora.

Desde já obrigado pela atenção.

[azimuter 17]

Ola rakmoz,

Alguma alteração a este teu estudo?

Pela tua experiência sempre se confiram estes números?

[bw1000 0]

É mesmo isto que eu preciso.

Algum contabilista que entenda destes assuntos?

[Visitante A.Roque]

Atencao ao problema das sociedades que, legalmente, sao consideradas de mera gestao de bens, atraindo a transparencia fiscal.

[amanacas 0]

Olá a todos,

Vou expor a minha situação particular, e gostaria de saber a vossa opinião.

A minha mãe é proprietária de 6 imóveis, 4 habitacionais, 1 comercial e 1 garagem que está vazia, todos os outros estão arrendados.

O valor patrimonial de tudo é de 120.000€, o valor das rendas anuais é de 10.000€.

A minha mãe não tem nenhuma despesa anual com os prédios (sem ser os impostos), tem poucas despesas de saúde, e vive na minha casa, ou seja, o estado entende que é tudo lucro. Desse valor das rendas a minha mãe ajuda nas despesas normais do mês.

Quando vem o IRS, ela paga na ordem dos 2000€, muitas das vezes o que eu recebo é igual ao que ela paga.Sou filho único, e tenho 2 filhos menores.

Então a ideia passaria por criar empresa de gestão dos imóveis:

-Criar empresa e passar os imóveis todos para nome da empresa, ficando a minha mãe como dona da empresa e eu como gerente com vencimento.

Assim, conseguia ter dinheiro mensalmente e a minha mãe só retirava os lucros da empresa se acha-se benéfico em termos de IRS.

Criar empresa em meu nome passar a gestão dos imóveis para esta empresa e manter o património em nome da minha mãe. A minha mãe receberia uma percentagem das rendas e todas as receitas e despesas seriam da empresa. Posso não estar a ver outra hipótese que seja mais favorável e é por isso que peço a vossa opinião.Temos que ter em conta que eu preciso de usufruir de algum capital mensal das rendas pois o orçamento familiar só consegue manter-se viável com essa ajuda das rendas, daí eu precisar de vencimento.

Ajudem, argumentem, critiquem, etc, preciso da vossa opinião.

Obrigado.

[Markus 1]

Bom dia,

Para esses valores, smo, tenho duvidas que compense.

Uma empresa, com contabilidade organizada, tem sempre de ter um TOC que anda na casa dos 1.800€ ano...

Cmptos

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[azimuter 17]

E para que valores se tornaria viável?

[Markus 1]

É viavel quando os beneficios fiscais obtidos compensam os custos associados à  criação e gestão da empresa.

Depende de caso para caso, nomeadamente dos escaloes de irs onde cai particularmente.  A olhometro e genericamente, consideraria pelo menos um património de 500.000 e/ou rendas de 3.500/mes.

Aqui tem um bom artigo:

http://investidor.pt/criar-uma-empresa-para-gerir-patrimonio-imobiliario/

Enviado do meu SM-T800 através de Tapatalk

[azimuter 17]

Muito Obrigado pelo esclarecimento, Markus.

[Rui.Mends 9]

Sei que este tópico é antiguidade mas hoje estou a ponderar seguir alguns conselhos que aqui foram dados. 

Alguém daqui seguiu ou acabou por criar essa empresa para gerir imóveis?

Obrigado

[Visitante Katia]

Obrigada pela partilha de informação, muito útil.

Bons negócios a todos.